23区内の新築マンション価格動向（その26）

物価高のインフレの中、家賃はほとんど上がってない気がする。
そろそろ家賃も急騰の予感。

家賃が上がるなら不動産は今が買いでしょうな。

家賃って下がってますよ。不動産相場全体が下がってるんだもん。

等々力のは大幅な値引き販売されているようですね。
どこまで下がるのか怖くてなかなか買えません。
待ったほうがよさそうですが金利がどこまで上がるのかも心配でどうすればいいのでしょうか？

家賃が下がっている…

都心部高級ＭＳは、景気の動向に左右されやすいので、確かに下落傾向にあります。賃料５０マン程度までなら動きが早いと言った状態です。

しかし、城南、城西、文京エリアの単身者用ＭＳでは全然賃料の下落は感じられません。リーマン層の給与が大幅に下がらない限りこれら利便性の高いエリアの賃料は変化しないようです。

城南、城南って最近うるさいくらいの連呼だよな。
落選寸前の議員といっしょかよ。
在庫抱えた業者は大変ですね。
必死で差別化を図ろうとしているけど、賢い購入者は無反応デツ

家賃が今後上昇？？？？
まあ、派遣人材の増加など一般的な人の可処分所得が減少傾向で
食糧やガソリンなどの物価が上場しているなか、
家賃上昇はあり得ないですね。
１９６０年代のような物価も上昇するけど収入も増える。
という時代ではないですから。
もちろん、立地に優れた物件の家賃が高値安定することは否定しませんが
その需要はそれほど大きくないので
他の一般物件も引き上げれることは、そうそうないと思います。

しかもいまはプチバブルだった不動産市場が崩れているため
高額賃貸物件のなかには
金利分程度の値段で賃貸にまわす塩漬け状態の投資物件も多いですから……。

マンション自体が道楽で買う消耗品になったんですよ。名実共に。
売る側は怖がる消費者をダイブさせるために資産価値という売り文句を使うが、
実際のところは負債価値でしかないパターンが大半。
今後は、経年したファミリータイプなどまともな価値は残らないでしょう。

しかし教授が事業を始めたと思ったら
このスレは完全に釣堀化してるな

>>931
マンションも戸建も同じ立地を買ってるんだよ。だから将来性がめちゃ大事になる。
いくら高層化してもそこに住める人の数は限りがあるから、そこに住む権利を将来にわたって押さえるわけだよ。
現時点のブランドを重視する人もいれば、将来にわたって大きく変化して行く過程を楽しみたいと思う人もいるけど、これでとりあえず値段が決まるわけ。
将来上がるか下がるかは自己責任だよね。

資産価値を云々が不安と言うなら、３０年以上続いているブランド地区を買うか、駅徒歩３分以内の物件を購入しな。高いだろうけど、歴史的に観れば値上がりも１番するし、値落ちも少ない。でもオレなら数年先にするな。いまは株と同じく様子見がいいよ。下降局面で買うのは馬○鹿○だってのは常識。底が何時になるか分からないけど少なくとも下げ止まるのを見届けるのが賢明だと思うよ。

>>934
東京オリンピック以降のブランドは作られたもので、必然性が無いし、粗製乱造が多い。目白みたいな戦前からのブランドでないと信用できません。世田谷区のちゃらちゃらしたのは問題外ですよ。

問題外ですみません！（by 世田谷住民）

３０年以上ってとこが笑える。

笑えないよ。ブランド地区って流行があるからね。マンション買ってすぐに転売でもすれば関係ないけど。長年住むとなれば先行きは分からないよ。湾岸がもてはやされた時期もかつてあったでしょ。

いやいや世田谷区を無理やり入れようとしているところが痛々しくて、笑ってしまったんです。不謹慎でしょうか？それにしても、いわゆる城南近郊の業者はかなり大変なんだな。戦前からのブランドは揺るぎなしですよ。

教授とは違う視点かと思いますが城東の亀戸や大島あたりは値崩れしにくい。買う時は安く、売る時も手頃でハイリターンとはならないが
ローリスクローリターンといえます。国債みたいなものですね。
生活利便性も高く物価も安いのでこんな時期に長く住む事を前提に買うならば良い場所といえるのではないかと思います。
豊洲はかなり厳しいかと考えます。今は高騰しすぎです。
むしろ南砂町の方が現在進行形で再開発もめざましいし交通利便も生活利便も高く湾岸にも少し近い(離れている分塩害の心配もなし)ので
眺望的にも南向きの物件はお得といえるかもしれません。
割安の北西物件でも東京スカイツリーが充分見える距離だと思います。
城東といえど良い地域もたくさんあると思います。

目白なんか年寄りしかありがたがらないよ実際売れてないだろｗ

人間ってのは猿山のボスじゃないけど本能的に高いところが好きなようだね。金持ちは高台が好きだしマンションでも最上階を買いたがる。

でも埋め立て地がブランドになったなんてオレが無知なのか世界的にも聞いたことがない。デベと政治家が創り出した幻想だね。巨大地震はそのうち来るけど埋め立て地はタワーでも止めた方がいいと思うな。だって基礎ごと液状化して１度傾いただけでもう売り物にならないんだぜ。

豊洲や湾岸には、千葉茨城埼玉県人やミーハー層の需要があるけど、
その他城東はむしろ郊外地区として今後ますます忌避されていくのでは？
新東京タワーとか全然垢抜けないし。

>>934

３０年じゃダメだろ。多摩ニュータウンだって４０年の歴史があるくらいだからね。
安定し熟成するためには最低１００年といいたいところだが、東京の歴史は浅いの
でまあ昭和初期がぎりぎりセーフで住宅地として評価が固まるには最低８０年くら
いの歴史が必要でしょ。田園調布や成城がだいたい８〜９０年です。
あとは山の手線内の大名屋敷跡地や現在の大使館立地の場所が鉄板でしょ。

９３４です

そうですね。控えめに３０年と言いましたが同意します

>>942
港湾付近のタワーマンションリゾートは「世界」的には多いと思いますよ。

ただ、日本のような地震多い国では・・・(笑

その分、技術も対策も進んでるのも事実ですけどね。

湾岸は初期に買った人はたとえ下がってももともとの買値が＠２００万なの
で下がったときもロスが少ないのでいいのではないでしょうか。
＠２５０〜３００はちょっと高すぎ。多少のキャピタルロスは許容できる
お金持ちならいいですが、頭金１〜２割程度の全力ローンで購入するには
リスクが高すぎると考えます。

>>940

南砂町は確かに今も再開発が進んでいますが、豊洲と比べたらまだまだだし、雰囲気は全然違います。
（もちろん豊洲より安いですが）
南向きは眺望がいいと言いますけど、駅前の高層階から見えるのは、海だけでなく、工場や水処理場などですよ。

江東区なら門仲〜清澄白河〜木場あたりがいいのでは。

＞940
城東はリスク高いでしょ。
942の言う通り、液状化リスクの可能性大。

都心もついに来たか！

土壌汚染公害で有名になり、
公園の地下にそれが埋めてある大島エリアは
いくら安くてもちょっと…

前に南砂に行った時は、駅周辺はひどかったけど少し歩くと緑も多くて街全体としてみれば住みやすそうな感じはしました。
三菱地所の商業施設なんかで再開発も進むだろうしファミリーにとってはむしろ木場とか門仲より良いかなと思います。
ただ、その時の問題はその地盤と駅周りの寂しさでしたね。江東区が住環境という点で安定するのはまだ相当時間がかかるのではないでしょうか？

あいかわらず江東区人気だな。

必ず話題に出てくる。

江東区が人気なのではなく、江東区を持ち上げれば必ず叩く人が出てくる。
そうすることでイメージを落とし、物件価格を調整させているのさ。
叩けば叩くほど江東区好きには好都合。

土壌汚染の大島九丁目。
処刑場のあった南千住。
家畜の処刑場があった上に湿地帯の大崎。
米軍居住地だった光が丘。

再開発の裏側。

＞９５５
何かがあったのが嫌ならば
東京大空襲があって、そこらじゅうに死体が転がり
３００年以上も大都市だった東京で、
死人が出ていない所を探すのは不可能ですよね。

＞処刑場のあった南千住。
大森には鈴が森もあったし、それ以前に
どこが処刑場だったかご存知ですか？

＞家畜の処刑場があった上に湿地帯の大崎
大崎ではなく品川の港南口側で、今でも屠殺場はありますよ。
これだけの大都市で、そうした場は必須でしょうね。
だからって、高輪、御殿山、島津山などの住民は
気にしていないと思いますが。

＞米軍居住地だった光が丘
米軍居住地が駄目なら、ＵＳハウスに接収された
品川、目黒、渋谷、港区の高級住宅も駄目ってこと？
昭和２１年の地図をみれば、旧官有地や、都心の大きな
ビルはほとんど接収されましたよ。

皆さん上がるだ下がるだどこが良いだ悪いだと議論してるところ申し訳ないが

マンションをマンションなんて呼ばれて＊＊にされてる現状をどう理解されてますか？
私は妙に納得してしまったのですが

あれ？
まん そん てNGワードだったんですね

そりゃまあ、２００坪もの豪邸に住んで使用人を何人も使っている身分のお方なら、「あらマンションにお住まいですのね」って見下げた口調で言うかもね。

屠殺場は昔大崎ゲートシティの近くにあったわな。
港南の屠殺場は大崎、三ノ輪、向島、千住、野方、玉川にあった屠殺場をまとめるべくしてできたわけだ。
処刑場は小塚原。回向院隣の延命寺ね。
再開発地域とはまず出口が違う。東と西でずいぶんと格差を感じるようになったが。
日本堤や清川が近いだとかガスタンクが嫌だとか言いだしたらキリがなかろう。
大手町にある将門の首塚とかどうするんだ。

そんな事を言ってたらどこにも住めんぞ。

コリアタウンの豊洲。
コリアタウン”だった”ではなく”今も”ですね。

豊洲は枝川のすぐそばだしな。

今は富裕層ほど高級マンションに住んでいるという事実をどう理解する？

今の富裕層が求める一番の居住環境は、セキュリティとプライバシーそして
ホスピタリティです。

要塞のような都心の戸建てなら別ですが、上記何れも都心高級マンションの
ほうが一般的に優れています。

中途半端なマンションは確かに良いとは思いません。

一戸建てのセキュリティは難しいですからね。
警備会社と契約しても防犯にはあまり役立たないし。

でも先日の事件じゃないけど、ＭＳ内部に犯人がいると防御は手薄になるよね。

ガスタンクや工場の隣なんて住めないし、そういう場所を避けることはいくらでも出来ますよ。
まあ、江東区のような劣悪な環境の地区では難しいんでしょうけど。

今更の内容で、しかもZAKZAKソースでなんですが

不動産不況突入へ…メガバンク貸し渋りが誘発！？
金融庁も“行き過ぎ”抑制策

「銀行に融資をお願いしても、『融資より先にマンションの在庫を整理しろ』といわれます。
原材料費の高騰などで物件価格が上昇し、在庫が増えているのは事実ですが、これだけ資金を
回してもらえないと、こちらの経済活動が止まってしまう

http://www.zakzak.co.jp/top/2008_07/t2008070826_all.html

江東区へのネガキャン多いね。競業業者も全体のパイが減ってそれだけ大変なんだろうね。

今、江東区の大島、亀戸、小松川の辺りで物件探しをしているのですが、
こちらのレスを見る限り、江東区の特に私の探してる辺りは液状汚染で
評判悪いのですね。。

六価クロム地帯は実際今も地盤等心配しなくてはいけない状態なのでしょうか？
小さな子供がいるので少々心配です。

詳しい方教えてください。

あと私達家族の購入できるのはせいぜい５８００万円程度なんですが、
子供が３人いることもあり４LDKを希望しています。

大島、亀戸辺りですとだいたい中層階で６０００前後でした。

この価格は地盤、汚染等考えて妥当でしょうか？
皆様なら購入考えられますか？

小松川の公園脇のマンションに賃貸で3年住んでました
ほぼ毎日公園や荒川沿いを通っていましたが
公園の土からはミミズが這い出て来るし　小鳥達が大群で土を啄ばみ
ハチの巣もあったな　野良猫もいた。
昔は汚染で騒がれてたらしいけど　生物たちが平気でやってくる公園だから
安全だとおもうけどね。
ドデカイ公園なので土日祝日は沢山人が公園に遊びに来てました。

あとここはゼロメートル地帯で浸水被害が懸念されてるけど
荒川はスーパー堤防だから　これもあまり心配も要らないと思う

＞＞969

どうしても江東区狙いのようですが
なにか理由があるのですか？5800万も出せるのに
なぜ、そんなにこだわるのかわかりません。

それとも今、江東区住まいなんですか？

埋め立て、化学廃棄物、工場跡地、関東大震災の廃棄物
豊洲はひふく廠跡地の人骨含めた埋め立て

子供さんの健康考えたらいかがですか。

ゼロメートル地帯ですから、過去にここまで高波が来ましたと
あちこち4メートルぐらいを図示してる看板もありましたよ。

直下型大地震で、火事、液状化、高波が起こり、生命財産を
失う危険性はすごく大きいと思います。

高波も7メートル位の地区もあり、堤防100パー安全かは
断言できません。

目には見えないので、　のどかで平和に見えてもその下の
地獄が、　いつ顔をださないとも限りません。

＞969さん

せっかくこられたので、一つだけおしえましょう。

今買い換えたら一生後悔します。

大金出したローン付きマンションが、買ったその日から

値下がりします。一生買値にはもどりません。

１０年たったら半値ですよ！5800⇒3000

1度しかない人生。。。どうか＊＊＊みにならないでね。

ロケイションふくめてもっと不動産をご主人と勉強してください。

買いたくてたまらない気持ちがみえみえなのでかわいそう。。。。

戦後の不動産上昇スパン、証券相場との関係、居住用住宅であっても

収益還元法で考えてみる等勉強が必要。

でもやはり買うでしょうね。それが長い茨の道の第一歩なんです。

969さん。
対策状況なんかはググってみては？その上で不安ならやめとくが吉かもしれません。
再開発地域というものは過去にはいろいろあったものだし、特に近代は工業地域をマンションに変えることが多いです。
とにかく地域を以前より良くするために開発を行ってるわけですから。
元々良好な地域を再開発する必要はありませんし。

971さんはいざ他の区でなにか起こったらまた同じように叩くでしょう。

水害に関してですが荒川のスーパー堤防のおかげもあってその心配も問題ないかなと思います。
水害なんて無縁かと思われた内陸部にある某区が慢心で対策を怠った結果、冠水、浸水被害に遭ったのは記憶に新しいですよね。
ゼロメートル地帯にはすでに先人の教訓が活かされています。
記録的な大雨が降っても今のところここ十数年被害はありません。

地盤は緩いが故に建物はかなり強固に建てています。杭の長さを調べるとびっくりしますよね。

ちなみに千葉や茨城あたりで地震がある時、墨田江東区あたりよりもなぜか横浜方面の方が震度が高いのはご存知ですか？

私は地盤が強いからと慢心で住宅を建てている地域の方が恐いです。
神戸の街がああなってしまったのも住宅の耐震性が問題となりました。

北区や荒川区もしかり、再開発地域の住環境は建物の強度も格段に良くなっています。

>>973
デベの売り文句まんまだな。

>> 972　江東区、湾岸地域の事を言っているんですよね！都心部はそうはならないとおもいますが。

>>973
>とにかく地域を以前より良くするために開発を行ってるわけですから。
その慢心の方が怖いよ。

面白いように江東ネガキャン人が釣れますな。

他地域叩きやネガキャンしかレスない
ダメダメはツマラナイ。

予算　５８００万円程度で、
子供が３人いる家族が安心安全に暮らしていける地域は何処なの？

>>978
子供3人なら最低限90平米の4LDKは必要だな。
23区内だと70平米に満たない3LDKとか変な間取りがあるから、それ以外で探したほうが吉。

郊外にいけということ？

23区内で予算５８００万円程度、子供3人と一緒に住める新築物件なんてないでしょ。
あったとしても劣悪な環境だろうね。

神奈川のコンクリ問題皆さんご存知ですか？。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8955/

何棟も立て直しになるって話あります。怖いですね。

東京でも竹中工務店が去年、三茶でコンクリのミスをやったじゃない。

９６９です。
いろいろな方にレスして頂き、大変ありがたく思っています。
不動産の事にまったくといっていいほど無知なので、厳しい意見も
私にとってはとても参考になります。

小さいときから江戸川区、江東区に住んでいたのでこの周辺が
住み慣れておりこの周辺で物件も探しておりました。

主人の仕事が江東区にあり、朝が早いといった理由もありますが。。

主人はごく普通のサラリーマンなので確かに価格はがんばって
５８００万程度です。

実際、今の時期購入はやめたほうがよいのでしょうかね？

今住んでいる分譲マンションがちょうど安い時期の約四年前
に購入してまして、８５平米、３LDK　¥３９８０　です。

今の価格帯からは考えられないような値段で購入したのですが、
近いうちまた値段が下がっていく傾向はないのでしょうか？

９７２さんの意見がグサッときました（汗）

下がり傾向にはあるのですかね？
そうだと助かるのですが。。

兄なんかは今、住宅買い替える時期じゃないだろう。。
近いうち間違いなくさがるよ。
なんていいますが、どうなんでしょうか？

うちのような予算で買い替えはやめたほうが無難でしょうか？

23区内で予算５８００万円程度、子供3人 新築物件ではありませんが、東急多摩川線　下丸子（大田区）築3-5年の中古もおすすめです。4物件ほどあり、駅から徒歩6〜11分。多摩川沿いで環境も良く、東京、横浜、羽田まで30分以内で行けます。

そもそもそんなつらい思いして東京に住むこと無し。
仕事が東京でしかみつけららないなら別だが。

>>984
時期よりも、場所の問題ではないですか？
値下がりで有名になった亀戸を始め、
あの周辺は新築物件が多過ぎますから。

４年前に購入した分譲を売って買い換えるとはご苦労様ですね。

>８５平米、３LDK　¥３９８０　

やっぱり安い時代だったんですね。うちの子供の小遣いで買えますよ。

>兄なんかは今、住宅買い替える時期じゃないだろう

４年前は意味もなくマンションが安かったのではなく、
2005年大暴落説があってマンションが近いうち下がると言われていて買わない人が多かったのですが、
その時お兄様は「買うな」とおっしゃらなかったのですか？今はおっしゃってるのに。

人は誰でも神様から30000円前後もらって生まれてくる。
それをすぐ無くしたり、一万円しか使ってないからと残額5000円の人を
小ばかにしたり。。。　３万円を一円玉に換えて毎日1円を取り除くと
使い終わったときが向こうの世界への旅立ち。

自分も半分以上消費したが、アパマンや戸建ての売り買いは人の３倍は
経験あります。（さいたま戸建て×2、地方の一棟アパ、江東、千代田、港、渋谷、札幌）

失敗談は江東渋谷、札幌です。　ですから全くの素人ではありません。勉強にはなりました。

984さんのマンは8掛けの3200ぐらいがあら利を抜いた原価ですね。
後5〜6年でその8掛けの2560〜2880とみます。

下がり傾向でそうなると助かるといってますがご自分のもさがるのです。
自分のは下がらないと勘違いしてませんか？

ご自分が下町育ち、ご主人の会社が朝早めの江東区立地。
あいちゃくがあるのは分かるけど、それなら津田沼、習志野方面の
環境がいいと思うけど。。。

今のマンは５００ぐらいもあがったのですか？
それを期待して5800のよさんをくんだのではありませんか？

売るなら昨年夏。今の時期買い替えとはおそいですね。

ま、ライフスタイルは人それぞれなのでよけいなことですが
築浅中古マンではだめなんですか；

今回のコンクリの件、何か陰謀めいたものを感じる。
マンション不況で青息吐息のデベを国の公的資金（税金）で救済するための序章ではないか。
さすがにここまで（300件）大きくなれば被害者救済の大義名分で
公的資金（税金）投入已むなしの声も出てきそうだ。
いかにも土建屋・族議員・国交省役人の考えそうなこと。

>>992
姉歯の時もそうはならなかったので公金救済はないだろうね。

そのコンクリ問題で
物件HPが続々消えてるらしいね
これから悲惨な状況になりそうな予感
関係者は可哀想

でも　明日は我が身かも……

生コン業者でたまたま神奈川が見つかっただけで
これはほかの地域でも起きている可能性はありますよね。
都心物件は大丈夫！　なんてことはあり得ないですし。

これから新たな内部告発などで
続々と生コン問題が広がる可能性もあるでしょうから。

>続々と生コン問題が広がる可能性もあるでしょうから。

それはいいすぎ。この業者の個別の問題でしょう。

ただ、この業界の常で、別の業者は別の問題を抱えている
可能性というのは常にある。

会社単位の手抜き、施行ミスはあるが、いくら会社が
きちんとしていても、末端の作業員がきちんとやって
いるかどうかは別。

なんかもう、食料にしても、建設にしても信用できない
ものばかり。安い肉が混ざっていたくらいなら、別に
後も残さないでしょうが・・・。誰も、値段の割に
まずい、と言わなかったところが情けない。ユーザーも
本物を見分ける力がなくなっている。

この１〜２年の建材費高騰を考慮すれば
続々はなくとも、いくつかの会社で
スラグを生コンに入れたところも少なくないのでは？

程度の差はあれ
実際は続々と出てきてもおかしくない状況ではないと思います。

間違いなく近い将来地震は来ます。私は阪神大震災で投資してたMSに少しですがクラックが入ったことと０・５度傾いただけでそのMSは半値以下に暴落しても買い手もつきませんでした。MSは大手のデベのいわゆる優良物件でした。


値上がり値下がり云々のまえに地震に強いMSを強くお奨めしておきます。埋立地などの地盤が悪い地域はいくら耐震・制震MSであろうと、やはり全てを失う可能性が高いと思います。

阪神大震災の時は、埋め立て地に、深く杭を打ち込んであった
マンションのほうはほとんど被害がなかったんじゃなかったか
と思います。

同じことが東京の湾岸に言えるのかどうか知りませんけど。

ポートアイランドのマンションは無傷だったね。

一番気になるのは金利の上昇。

借金が出来るだけ少なく済む、
控えめな物件選びが大切。

ただし値下がりリスクが少ない都心部に限る。

次移ろうよw

結局、都内でマンション安くなったの？

都内は横ばい。