23区内の新築マンション価格動向（その26）

>>181
通勤、通学といった特別な理由無く、
都心と気楽に行き来できるところが一体的に機能していると言えます。
従って、いわゆる郊外連結型の巨大ターミナルを経由でないと、
都心（千代田区、中央区、港区）と行き来出来ない様なところは除外されます。

また、道路網については、環状高速道路である首都高中央環状線より内側の
一般道路で都心と一体的に機能しているエリアとなります。

一体いつになったら安くなるのですか。

>>183さん

もう去年秋からだいぶ安くなってると思いますよ、PC赤坂あたりが契機だったでしょう。
中古も各種サイトで検索するとずいぶん安くなったなぁと思いますけどね、去年と比べると。
都心6区で徒歩5分以内、築5年以内とかの条件で検索しても価格が平米×100万（坪単価で330）
前後の大手デベの物件がゴロゴロ。
条件さえ揃えばそろそろ買い出動しても良さそうな気がしてきた。
前回もマスコミが湾岸戦争とかマンションバブル大崩壊とか週刊誌が騒ぎ始めたころが
今から振り返れば実際には大底だったわけだし。

それに今回のプチバブルは文字通りプチだったんですよね。
スピードがやや速過ぎただけであって、エンドが冷静だったために傷は比較的浅い。
現在は調整局面というか踊り場であって、待っていればどんどん下がる局面とも違う気がする。
特に都心の駅近物件であれば。
もちろん明らかに度を越した価格設定がなされた郊外や駅遠物件は話が別ですが。

新たな価格設定の模索の中で上がったものと、
単に連れ高で上がったものとが混在している。

いろいろと価格調整はあるが、
下がることなく、それが真価格となるところと。
ずるずると下がり続けるところが出てくるだろう。

184さん
と言うことは、PC赤坂は買いという事になるのでしょうか？でも駅遠だし、間取りに問題もあるように感じます。
近隣には、赤坂TRとか虎ノ門TR、予定物件として虎ノ門パストラル等々比較物件がありすぎて考えます。

>188
豊洲の5年生物件は@230辺りになってきましたね。
去年は@270の強気で押して、80㎡台で6000overなんてごろごろしていましたが、
明らかに値付けが変わりました。

4年生にもなると固定資産の減免などがなくなり，豊洲程度に20万の固定資産税を納めるのが＊＊らしくなるのでしょうかね。

長期金利（１０年国債）が急上昇中だ。

長期金利が上がると何が起きるか。考えたくもないが、住宅ローン金利が上昇する。

長期固定ローン「フラット３５」の金利も６月は３．０５〜４．０％（返済期間２１年以上３５年
以下、前月は２．９５〜３．５５％）に
上がった。で、どうなるかといえば、毎月の支払額がアップすることに……。

「３年、５年、１０年と固定金利でローンを組んでいる人は、今すぐに影響を受けるわけでは
ありません。
ただ、これから住宅ローンを組む人は当然負担増です」（銀行関係者）
３月の金利は１．２％台だった。
それが、あれよあれよと上昇し、５月下旬には１．８％を突破した（現在は１．７％台）。
メガバンクの現在の住宅ローン（変動金利）は２．８７５％。
仮に３５００万円のローン（３０年返済）を組んだとしてざっと計算すると、
３月に契約していれば年間の返済額は約１６１万円で済んだのに、今だと約１７４万円の負担に
なる。 実に１３万円もの差だ。

住宅ローンの金利見直し時期が迫っているサラリーマン世帯にとっても他人事じゃない。
物価上昇に加え、ローン地獄にまっしぐらだ。

「サブプライムがある程度落ち着いた米国の金利上昇、それとインフレ懸念で長期金利は上昇
しています。
しかし、現在の金利は実体経済以上の上昇だと思います」
（三菱総合研究所の後藤康雄チーフエコノミスト）
生活苦に拍車がかかることになる。

臨海部は３０年のスパンでみれば発展するかもしれないし、しないかもしれない。
まあベンチャー企業みたいなもんだ。アーリーステージの割安な時期だったら
勝負する手もあったがここまで釣りあがるとハイリスクすぎる。
供給も多いし災害リスク（というか東京で起きなくても国内のどこかで
大地震があれば風評であっても人気は下がる）もある。

開発が大規模なので投資がとまった時の影響が大きい。予想するのは勝手だが
これから湾岸地域の物件購入する勇気はないよ。

もっとも城南（というか城西）の京王、小田急、井の頭の駅から遠い
良好といわれた住宅地は少しずつ衰退していくかもね。
（ブランド地域は除く）

>>188
価格帯の壁は首都圏全体として存在する。
各人年収の限界があるから、例えば５〜７千万円の価格帯購入可能な年間数は限られる。
しかし、場所による壁は、その地域の需要がローカルに限られている場合は存在するが、
その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

ブレイクスルーするには、
当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。
需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。

５千万円以上の物件の供給量を区別に出して、
その供給量の推移を２０００年以降出してみるとおもしろいだろう。
ある区は年々減じているが、ある区は年々増加させると言う需要の移動が観察できるだろう。

PC赤坂はさすがに値引きはないのでしょうかね。
でも周辺物件と比較してもまだまだ相当高い
平均単価ではありますね。

171の図は06/07から線形に上がっているのに、
188の図は、07/07から非線形に上がっているが何があったんだろう。
投資にしたとしても、そんなに非線形にあがるのかな？どんなパラダイムシフトがあったんだろう？

192の
>その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
>すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

はすこし違和感あり、価格が上がる原因にはなると思うが、
非線形に上がる原因では無いと思う。だって、”その需要”
というのは急にかわらないと思うので、、デベが仕込んだ価格？

それにしても、わかりやすいデータですね。おかげで、いろんな疑問がでてくる。

PC赤坂の内部は今荒れているよ。落下事故も含めてだけどね。
値下げには、既に購入した人が納得しないし。かといってこのままじゃ苦戦部屋がのこってしまう。時間稼ぎをしながら様子を見ているんだろうね。

江東区マニアのインチキ教授の論理が正しいなら、ブリリア有明はとっくの昔に完売になってるはずだが（こいつが力説する適正な価格と立地のマンションはブリリア有明のことを言ってるようにしか思えない）、実際は大量に売れ残り、販売開始から一年が経とうとしている現在も完売の見込みはたっていない。
このことからもこのインチキ教授の説はまったく現実から乖離していることが証明できる。
簡単に言うと湾岸埋立地には坪200万以上の価値はもうないということだよ。

>>196
世田谷区の話しが出たので、同区についてちょっと詳しく見て行こう。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１１１　　　　２５４
２００３　　３２５８　　　　２５０
２００４　　３３７３　　　　２４５
----------------------------------------
２００５　　２１５８　　　　２６０
２００６　　１９０５　　　　２９９
２００７　　　８４４　　　　３４２

これを見ると、２００５年以降坪単価を上げて行ったが、ブレークスルー出来ず、
販売戸数を減じているのが良く分かる。
県境外周区でよくある手法だが、販売戸数を減らすとともに、ピンポイント的に立地を選び、
希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。
これは杉並区にも当てはまる。

197さん。どうもです。
やはり、そういう見方になってしまいますよね。
デベは意外と石橋を叩かないんですね。
まあ、時が正解を出してくれますね。