東京23区の新築分譲マンション掲示板「シティタワー品川 Part6」についてご紹介しています。
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マンコミュファン [更新日時] 2008-08-15 02:03:00

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2008-08-08 00:06:00

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シティタワー品川口コミ掲示板・評判

  1. 536 匿名さん 2008/08/11 15:30:00

    つくばのってなに?

  2. 537 申込予定さん 2008/08/11 15:31:00

    確かにあまり金融のプロだとは思えませんね。
    所有権と言うよりも利用権という性格を考え、仮に利用料があまり変わらないとしても、その時の金利水準によってその価値は大きく変動します。転売は出来たらラッキーぐらいに考えるべきでしょうね。
    ただ、それでも高いとは思いません。エレベーターを含めた設備の悪さを考慮した上でフェアな価格ではないかと。

    不動産業の人がビジネスで買うとは思えません。彼らはフローのビジネスであって、ストックのビジネスではないので、在庫を抱えるようなビジネスはしないはず。彼らの得意客に紹介すると言うことはあるかもしれませんが、管理を変更できるわけでも、仲介手数料を取れるわけでもないので、ビジネス上のうまみはあまり無いでしょう。
    個人として買うのであれば我々と何ら変わらないと思います。

    ローンで買う場合、資産面が金利の変動を大きく受ける(理論的には金利上昇が物件価格の下落につながる)だけに、負債面で同じ方向のリスク(金利上昇が支払いの上昇につながる)は取れないので、正直変動金利は選択しにくいと思います。
    私は7年ぐらいで返済するつもりで20年のローンを組み、そのうち10年間に固定金利の特約を付けるつもりです。
    予定通り行けば7年後ぐらいに繰り上げ返済をするつもりです。

    全て当たったらと言う虎算用ですが、、、

  3. 538 匿名さん 2008/08/11 15:35:00

    >>530
    北は43階のみが狙い目だと思ってる。
    お見合い相手のビルが43階とほぼ同じ高さなので、42階以下からの眺めは怪しい。
    北西はよくわからない。排水処理施設のところが高層化するらしいけど、遠いからあんまり困らないかな。

    ただ、家族が乗り物にめちゃくちゃ弱いなら基本的に高層は勧めない。
    高層酔いは本当にあるので。

  4. 539 申込予定さん 2008/08/11 15:44:00

    >536さん
    このスレッドの趣旨から見ると脱線なのですが、418でURLが張り付いているものです。
    確かに駅から近くて広くて安い。

  5. 540 匿名さん 2008/08/11 15:44:00

    利回り10%ってどんな計算?
    3500万円の物件として当初5年間の経費を入れると、PER10利回り10%の物件なら10年間で4000万円の利益を出す必要があります。

    400万円/年=平均33万円/月の利益が必要。

    これに 管理費+修繕+土地賃料+解体積立金+固定資産税+修繕積立基金+不動産所得税をのせると、家賃は約47万円/月という計算になりますが、そんな計画は無謀です。

    家賃28万円で冷静に計算すると経費や税金を考慮して投資回収年数は約25年です。しかも、借り手が付かない時期は空室になり、赤字が発生するというリスクを計算にいれずにです。

    25年後の定借物件の価値を考えるとあまり魅力的な投資とはいえません。

  6. 541 匿名さん 2008/08/11 15:44:00

    >>No.536

    ftp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

    同程度の価格なのに、ここより数段グレード高いですね。
    ってちょっと前に盛り上がってました。

  7. 542 匿名さん 2008/08/11 15:51:00

    >539さん>541さん
    ありがとうございます。本当のつくばですね。ちょっと遠すぎますね。

  8. 543 購入検討中さん 2008/08/11 15:57:00

    なんかどの間取りでもリビングのエアコンの設置位置がいまいちですよねえ・・。
    縦長の部屋に横向きに付いたり・・。
    Bタイプなんてあんな広いリビング・キッチン(あわせて25畳弱)に横向きにしか
    付かないなんて・・。内側に部屋のある間取りはとてもエアコンが届きそうにないし・・。
    まともなのはEタイプくらいかな?

  9. 544 匿名さん 2008/08/11 16:07:00

    金融のプロとしてもう一度言う。絶対に大得です。
    PER10の物件で10年で回収できてあとは管理費と地代だけで住んでいけます。
    マンションにおいてむしろ土地の所有権などは無駄でしかないのです。
    まず固定で組むといった537はよっぽどの低所得者か金融のど素人。
    今固定で組むあほうはいませんよ。プライムレートが大幅に上がる要素ゼロ。
    嘘だと思うなら銀行言って聞いてみれば?サブプライムで金利が上がるはずないでしょ。
    こんな537のようなあほうはほっとこう。

    簡単にいうとここで3000万の物件を買って20年で変動で組んで月の支払15万弱。
    最初の5年は住んで2500万枠でローン減税年間25万をゲットします。
    そして5年後から30万で貸し出して60万の諸経費を引いて純利益300万で全部返済
    に回して5年最初に返済した分を除いて8年弱でなにもせずにマンションがローン返してくれますよ。そして13年目からは貸してもよし。住んでもよしの最強物件です。
    年収300万増えますよ。その後は古くなったとしても年間250万の利益をあなたが生きてる間はずーーーと稼いでくれますよ。

    ネガキャンに騙されるのはやめましょう。私はあらゆる人に勧めてます。

  10. 545 匿名さん 2008/08/11 16:09:00

    すみません。素人です。
    内装が賃貸仕様で高級感が無いというのはわかるのですが、
    手抜きのいい加減な間取りといった指摘はどうのような点
    からいえるのでしょうか。梁とか変形部屋とかでしょうか。
    他のタワーMでも似たように無理な間取りよく見かけると
    思うのですが。

  11. 546 匿名さん 2008/08/11 16:17:00

    私も不動産投資家ですが、
    自分が5年住んだらそのあとは、賃貸運用を考えています。

    確かに年収300万UPしますね。
    投資に向かないという人は、インカムゲインの考え方がないんでしょうね。
    不動産投資はキャピタルゲインだけじゃなくインカムゲインも重要です。

    不動産投資は、経費+税金でいろんな逃げ道があります。
    収入−支出の単純計算だけの世界ではありません。
    うまく運用すれば、サラリーから源泉されている税金も戻ってくるようにできます。
    法人に貸しても5%の消費税のうち半分は経費にできますしね。

  12. 547 匿名さん 2008/08/11 16:28:00

    >>544の頭があまりにも悪いということだけはよくわかった。

  13. 548 申込予定さん 2008/08/11 16:32:00

    意外にVに申し込む人少ないんじゃないか。

  14. 549 匿名さん 2008/08/11 16:33:00

    そうだな。まずやつには『複利』って言葉から教えた方が良さそうだ。

  15. 550 購入検討中さん 2008/08/11 16:34:00

    >543,545さん
    間取りの話が出てうれしく思います。私は388発言者です。

    決してネガではなく、購入希望者ですが、D’なんかはリビングが広々して良かったのですが、天井に梁があって、エアコンや照明に苦労しそうでした。逆にBは見れなかったですが、梁がない分いいのかなぁと。

    モデルルーム行かなかったら、E’がまともな気がしましたが、リビングが変形なので、13畳あるようには思えなかったのと、キッチンカウンター右前の窪みが気になりました。あれも手抜きに思える人は思えるかも。

    最も無難なのは、和室のあるLかなと思いました。

  16. 551 申込予定さん 2008/08/11 16:34:00

    ここを品川区だと思っている人、実は結構いるんじゃないか。
    正解は港区です。

  17. 552 匿名さん 2008/08/11 16:44:00

    金融のプロだったら、住宅ローン減税の限度額は間違えないとおもうけど。

  18. 553 匿名さん 2008/08/11 16:52:00

    港区は過去、子供が少ない為、中学生まで医療費無料の画期的な政策をとっています。
    ところが、ここ2,3年、港南・芝浦を主に区全体でも子供が急増しており、
    この辺りは保育所も追いつかない状態です。
    将来、財政的に大丈夫だろうか?

  19. 554 匿名さん 2008/08/11 16:53:00

    まぁまぁ
    あんまりいじめないように、金融のプロかもしれないじゃん。銀行員とか。

    しかし不動産投資は素人ということでしょ。

    不動産投資は、短期間で返すよりどれだけ長期で借りて収入ー支出を増やすかでしょ。
    金融のプロなら、キャッシュフローを大切にしたほうがいいと思うけどね。
    金持ち父さんは、1件でまわすような代物ではないし。

    月々のキャッシュフローのプラス分がさらなる投資を可能にしますからね。
    空室リスクも低減できるし、売買の出口でも月の支払が少ない方が安全ですよ。

  20. 555 匿名さん 2008/08/11 17:16:00

    金融のプロにも、3軍があるのでしょう。

    540の指摘は正しいと思います。
    ただ、5年後の家賃が28万円も危ない気がしています。
    この家賃で借りるのは、法人がほとんどでしょう。

    仮に2000万円のローンが残っていれば、月額の経費は5万円程度増えます。
    金融のプロ1軍だったら、もっと効率が良くリスクの少ない投資先を見つけられるでしょうね。

  21. 556 匿名さん 2008/08/11 17:17:00

    ついでに言わせてもらうと、短期金利と長期金利の違いを理解したほうがよろしいかと。

  22. 557 申込予定さん 2008/08/11 17:24:00

    >553
    港区民もはんぱなく増えてるから心配するな

  23. 559 購入検討中さん 2008/08/11 21:15:00

    今後、定地借地70年クラスの格安物件って他にも出てくるでしょうか?

  24. 560 申込予定さん 2008/08/11 21:38:00

    普通に自分で住もうと思って申し込むものです。後には賃貸に出すかもしれません。

    金融の1軍から2軍、3軍の方々にど素人から質問です。

    キャッシュで買えたとしても、5年間ローンを組んで控除分の減税(限度額X.02?)を
    求めるほうが、そのローンの金利を5年分払うより大きくなるのですか?

  25. 561 申込予定さん 2008/08/11 21:44:00

    >>558
    そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか?
    何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
    続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
    埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

    全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

  26. 562 申込予定さん 2008/08/11 22:52:00

    サブプライムですか、、、
    確かに1年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、10年後はもちろん、5年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
    しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮(SIVとか)の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
    私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、90年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

    いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

    Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

  27. 563 匿名さん 2008/08/11 23:06:00

    この物件は現在価値7000万円が3000万円で買えるから
    当たれば4000万の宝くじに当たるのと同じこと。

  28. 564 匿名さん 2008/08/11 23:10:00

    >>554
    だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ(笑)
    むしろ宝くじなんだから。
    抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
    セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。

  29. 565 匿名さん 2008/08/11 23:10:00

    宝くじならそのまま儲け。だけど
    宝くじではなく定借だからそのまま儲けにはならない。

  30. 566 申込予定さん 2008/08/11 23:35:00

    >561さん
    改札口あったと記憶しています。
    ずいぶん古い記憶なので定かではないのですが、横須賀線だけ結構離れたホームに到着する形になっており、その先の階段を下りたところに小さな改札があったような気がします。港南口という名前だったかどうかは確かではありません。
    全体的に寂しいところでしたよね。

    ただ、当時高輪側も夜はイラン人の人たちが駅前でキャンプしていたのを覚えています。学生の頃だったので終電を逃したときに彼らと一緒に一晩夜明かしをしたことが、、、10年以上前の話ですね。

  31. 567 申込予定さん 2008/08/12 00:16:00

    566さん
    ありがとうございました。
    東京にイラン人がたくさんいたのは80年代後半だったような。
    どの建設現場に行っても、ターミナル駅のコンコースも、特に日曜日の代々木公園とか。

    脱線すみませんでした、みなさま。

    宝くじ、がんばりましょう。この掲示板はきっと銀座チャンスセンター1番窓口です(?)

  32. 568 匿名さん 2008/08/12 00:26:00

    1枚をバラでしか買えない人もいれば、
    20枚連番で買える人もいる宝くじ…

  33. 569 匿名さん 2008/08/12 00:35:00

    品川駅東西自由通路が完成したは約10年ほど前です。
    それ以前はは延々と伸びる地下通路しかなく、港南口
    から高輪口に抜けるには入場券を購入するかぐるっと
    八つ山橋を回る必要がありました。
    今のインターシティーがある場所は旧国鉄の土地で
    一時期ですがキャッツシアターがありましたね。
    H5年ころかな?

    それに比べると高輪口はあまり変化がないようですが
    品川プリンスに水族館やシネコンができたのは確か
    7−8年前です。京急ストアは庶民的で価格も安く
    て便利だったんですけどね。

  34. 570 申込予定さん 2008/08/12 00:38:00

    品川駅の終電後はひどいよ。特に週末。
    終電を逃した人を狙う白タクと女性を狙うナンパ野郎と
    コンコース中に泥酔で動けなくなったサラリーマンが吐きながら地べたに寝転んで始末。
    風紀悪すぎる。

    あ、あと朝の品川駅は
    マトリックスの赤い服を着た女のシーンのように、
    一斉に駅から人が流れてくる中を逆流しながら進まないといけない。
    ものすごい人数だしお互い殺気だってるからいつか事件になるかもな。

  35. 571 周辺住民さん 2008/08/12 00:54:00

    ほんとに朝歩いたことあるの?
    一番端は港南から駅改札に向けて歩く人のために
    あけてあるからぶつかったことなどない。
    俺も買う気ないけど抽選には参加する

  36. 572 匿名さん 2008/08/12 01:02:00

    いよいよ申込開始まで一週間。
    間取りは決まったが回数が決まらない。
    低層狙いは悩ましい。

    ちなみにキャッシュと住宅ローン減税の話をされていた方。そんなものキャッシュが良いに決まってます。
    利息以外にも融資手数料だって団信だってタダじゃないんですかな。

  37. 573 申込予定さん 2008/08/12 01:06:00

    素朴な疑問なのですが、同じ定借でも五反田のタワーなどもっとずっと高いですよね。
    都が地主であることと、立地が違う(駅遠、港南側)、グレードが違うというのは
    わかりますが、こんなに価格が違うのはなぜでしょう。

  38. 574 申込予定さん 2008/08/12 01:08:00

    572さん
    アドバイス、どうもありがとうございます。

  39. 575 匿名さん 2008/08/12 01:08:00

    ここは提携のローンしか使えないんですか?
    東京スターの預金連動型にすれば、キャッシュより有利かも
    団信も保証人つければ入らなくていいみたいだし。

  40. 576 周辺住民さん 2008/08/12 01:12:00

    >570
    実際は、多く違いますね。
    朝は、怒涛のごとく港南口にリーマンが押寄せるが、
    横断幕やデカイポスター、はては駅アナウンスで
    「港南口から駅に向かうお客様の為に両端通路は空けて下さい」
    と盛んに流れ、スムーズに北口改札の臨時柵まで行けます。

    タクシーは高輪口は知らないが、こと港南口は近場でも回転が速く、
    この3年間、(コンコースも含め)特別嫌な気分はなし、です。

  41. 577 匿名さん 2008/08/12 01:18:00

    五反田や大崎の定借は再開発プレミア狙いのデベの作戦。
    ここは都の計画で上限指定つき。
    『周囲と遜色ない物件を格安で』がコンセプトと、『格安で』では比較になりません。
    都は勝どきでも定借賃貸始めるようですし、個人的にはこれから都は定借頑張ると思ってます。

    この物件が明らかに劣るのは地盤の悪さかな。
    五反田や大崎ならともかく、海辺で杭打ち込んだってたかがしれてます。
    免震でも制震でもないし、万が一でかい地震がきたら、タワーがしなってえらいことになるかも?

  42. 578 申込予定さん 2008/08/12 01:28:00

    提携以外にも使えるところはあるかもしれません。
    ただ、定期借地権は不動産部分がない分担保の安定性に問題があり、また現状では流動性も低いので敬遠する金融機関が多い可能性はあります。
    この部分は転売狙いの方にはネックになるかもしれません。5年後に買う人がキャッシュならば良いのですが、ローンが組めないと買える人が少ない分価格は割り引かれる可能性があります。
    これから定期借地権マーケットが盛り上がり、普通の不動産並みにローンが組みやすくなれば話は全く変わりますが。それにしても残存年数が短くなるとローンは組みにくくなるでしょうね。

    宝くじ気分で申し込んでいる人も多い様なので、抽選は殆ど当たらないと思いますが、抽選後当選者がローンの話などを詰めていく際に、結構キャンセルは出てくると思っています。
    最終的には実需の人の率がかなり多くなるのではないでしょうか。

    実需ですので私は申し込みますし、ネガティブキャンペーンをするつもりはありませんが、正直転売目的の人はその辺りのリスクもきちんと認識された方が良いとは思います。

    不動産業界としては売買目的とか転貸目的の人が多い方が最終的には儲けが多いのだとは思いますが、、、

  43. 579 匿名さん 2008/08/12 01:30:00

    >>575
    東京スターのはリバースモーゲージだから、担保になる土地がない定借じゃ使えないはず。
    提携外ローンが使えるかはしらないけど。

  44. 580 匿名さん 2008/08/12 01:32:00

    >>570
    実際と違ってるが。571、576の言う通り専用レーンができているし、夜の終電後も
    タクシー多いから(少なくとも港南口は)別に何ともないが。

    むしろマイナーなメトロ駅の方が終電も早いは、運転間隔は長いは、で嫌な思いをする事が
    多いな。

  45. 581 申込予定さん 2008/08/12 01:35:00

    地盤は確かに不安ありますね。N50とはいえ、砂礫層と書いてありますものね、、、
    ただ、東京都心は基本的には埋め立てのところが多いですし、それ以外も一部の台地を覗けば多摩川などによって作られた堆積地ですよね。明らかに関東周辺に比べて地震の震度とか高いですし、、、そう考えると、都心を選んだ時点でこの物件特有の弱点ではないかとも思います。
    品川5山とか良いですけどね、、、さすがに手がでません。

  46. 582 匿名さん 2008/08/12 01:45:00

    あの食肉市場のにおいは、毎日ではないみたいですが、どの程度届くでしょうか。
    港南口だと、すごいにおいますよね。息をするのもためらわれるくらい。

  47. 583 匿名さん 2008/08/12 01:48:00

    大崎・五反田も目黒川の運んだ土砂が大量に堆積しているから地盤は弱いよ。

  48. 584 申込予定さん 2008/08/12 01:52:00

    品川から六本木方面への便はどうですか。
    路線図では品97新宿行きが便利そうなのですが、渋滞状況とかご存じの方居られますか。
    経路的にはあまり渋滞しないでいけるのではないかと想像しているのですが、通勤時間帯に通ったことがないもので。

  49. 585 匿名さん 2008/08/12 01:52:00

    >>577
    そんなん考えてもしゃーないやん

  50. 586 申込予定さん 2008/08/12 02:01:00

    >584
    六本木通勤の者ですが、自転車で通勤しています。
    電車だと恵比寿経由で50分位かかるので。
    自転車なら札の辻経由で2、30分です。

  51. 587 購入検討中さん 2008/08/12 02:07:00

    品川駅に止まってるタクシーは最悪な人多いです。
    シティタワー近くのMSに住んでいますが
    足を怪我している時、よくタクシーを使いました。
    客待ちしているから長距離乗せたい気持ちはわかるけど
    行き先を告げて何度舌打ちされたことか(--")
    舌打ちはなくても、返事はない、不機嫌,運転が荒いなど
    本当嫌な思いばかりでした。

  52. 588 匿名さん 2008/08/12 02:17:00

    乗客として、タクシーを短距離乗る不快感は
    体調を崩したり歳をとってから実感するんだよね。

  53. 589 匿名さん 2008/08/12 02:28:00

    >>584

    品97は六本木行かないですよ。行くのは反96の六本木循環です。
    ちなみに乗り場は高輪口のパシフィックホテルの前。
    ヒルズまでだと朝は25〜30分前後かかりますので時間的メリット
    はあまりありません。乗り換えしなくていいのは楽だけど
    >>586さんの言うとおり自転車・車だとすごく近いですけどね

  54. 590 匿名さん 2008/08/12 04:22:00

    ここの土地は埋立地にしては地盤がいいと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう?

  55. 591 銀行関係者さん 2008/08/12 05:03:00

    港南口に停車しているタクシーは、
    海岸通りの会社(JALや報知新聞、JTB等)や湾岸エリアマンション
    までの利用客を見込んでいるので、快適に利用できますよ!
    CT品川は初乗りで駅まで利用できます。

    あと住宅ローンを利用する人は、提携ローンを使うため、ローン返済が完了
    しないと賃貸に出せないので、お気をつけくださいね。
    20年ローン組んでいるのに、5年後に賃貸、などという設定はありえませんね。

    品川の週末終電終了模様についてですが、極めてクリーンですヨ!
    白タク??
    タクシーが港南口にも高輪口にもしっかり配備されているので、どこに白タク
    待てるの?というくらいガセですね。
    品川は週末だと明け方までやっているお店が多いので途方に暮れる可能性は
    お金がない場合以外はないでしょうね。

  56. 592 匿名さん 2008/08/12 05:09:00

    ローン組んでるのに5年後に賃貸に出そうとし、
    出来ないと分かって中古転売に変更する部屋続出?

  57. 593 匿名さん 2008/08/12 05:16:00

    5年後にアパートローンでの借り換えを狙う人が続出ってことじゃないのか?

  58. 594 高輪住民 2008/08/12 05:44:00

    >>591

    もちろん普通のタクシーも沢山いるけど、白タクもたくさんいますよ。
    川崎・横浜方面の遠距離客がターゲット。方面の客を2−3名あつめて
    出発します。高輪口だとロータリーや15号沿いに車を停めて、成城石井
    の前あたりで客引きやってるよ。

  59. 595 匿名さん 2008/08/12 05:56:00

    このあたりは堅い地盤まで15メートルほどで、支持層までの深さは内陸と変わりません。

    ただ上層はN値10以下でスカスカなんで、液状化は起こる可能性高いです。        
    まぁ液状化で人は死なないし、金掛ければ修復可能です。

    地震で恐いのは、倒壊と火事。スプリンクラーが作動してくれれば、火事のリスクは少ない。倒壊しないまでも傾いたままになるリスクはあるでしょう。

  60. 596 申込予定さん 2008/08/12 06:01:00

    >586さん、594さん、
    ありがとうございます。
    厳密に六本木に出たいわけではないので、97なのですが、路線の混み方は同じぐらいでしょうね。
    イメージが出来ました。

    豊洲、行ってきました。今日は空いていて良かったですよ。
    確かに設備は非常によいですね。間取りも工夫が見られます。確かに品川とは格段の差があります。
    予算的にあまり広い部屋ではなくなりますが、好印象でした。
    ここが外れたら検討対象にします。
    不満点は1有楽町線、、、ウチにとってはあまり利便性高くないんですよね、、、2保育園、、、都心はどこも全滅か。

  61. 597 匿名さん 2008/08/12 06:09:00

    豊洲は都心じゃないから。
    って、余計なお世話ね。

  62. 598 申込予定さん 2008/08/12 06:14:00

    そうですね。
    でもそれをいってしまうと、品川も港区ではありますが、都心とは、、、
    でも良いのです。深夜残業になったときに躊躇無く自費で会社からタクシーで帰れる範囲ならば。

  63. 599 匿名さん 2008/08/12 07:34:00

    >>596さん
    品97沿線に関係がおありなら、確かに豊洲はちょっと不便ですね。
    余計なお世話かもしれませんが、例えば武蔵小杉あたりは検討されました?
    横須賀線の新駅ができれば、品川、大崎に10分程度で直通となるので便利ですよ。
    詳しくは知りませんが、価格的にも豊洲と同程度なのではないでしょうか。

  64. 600 申込予定さん 2008/08/12 07:41:00

    >599さん
    ちょっと小杉は検討の枠外なんですよね、、、でも有り難うございます。
    とりあえずは他の物件は外れてから考えることにします。
    それにしても豊洲で頂いたパンフレット類は非常にコストがかかっています。品川とは力の入れ方が違うのですね。

  65. 601 匿名さん 2008/08/12 07:48:00

    600さん、
    了解です。
    パンフ等については、その豊洲の物件の方が普通ですよ。
    ここはコストかけてセールスしなくても、客の方からやってきてくれる今時珍しいMSです。

  66. 602 匿名さん 2008/08/12 07:53:00

    600
    マンションは夢を売っているんですから、竣工前にイメージ膨らませてやるのが正攻法。
    ここは出来上がっていて、夢も何もない。団地を売るんだから。コストかけるだけ無駄です。

  67. 603 周辺住民さん 2008/08/12 07:59:00

    22日の中間結果を待ってから申し込むのが有利なのかどうか考えてみます。
    狙ってる部屋の中間倍率が①1倍、②10倍、③50倍、だったらあなたはどう動きます?
    一般的な予想としては、
    ①狙ってなかった人も、つっこむ可能性が高いので、かなりの倍率になる予想
     (とくに、つみたて君が狙うでしょうね)
    ②欲しい人にとっては、つっこむだろうと予想
    ③他に狙いを変えるだろうと予想(実は、「つみたて君2口+10倍」の可能性もあり、
     キャンセル可能性を考慮すれば、おいしい部屋だったのかもしれません)

    つまり、ほしい部屋の中間倍率が①②③のどれであるにせよ、一般予想の考え方からすると
    それぞれ、結果的に似たり寄ったりの最終倍率にしかならないのだと思われます。
    だから、中間倍率を気にせず19日早々に、一番欲しい部屋を申し込もうと思ってます。

  68. 604 申込予定さん 2008/08/12 08:06:00

    >>603
    うーん。まったく読めないですね。結局変わりないと思います。
    いずれにしても、むずかしいし、運だけがはたらくっていうことで。

  69. 605 周辺住民さん 2008/08/12 08:38:00

    最初に申し込むのが有利かの判断は難しいのですが、つみたて君を持ってる方
    は、中間結果が出る前に申し込む方がおそらく有利でしょう。
    つみたて君の部屋は最低でも20倍が公表されるので(つみたて君が20倍
    と表示されればですが)、後続者はその部屋を躊躇するため、ほぼ倍率を独占
    できる可能性があります。一方、中間結果を見て申し込む場合は、つみたて君
    利用者は低倍率の部屋を狙うのでしょうが、そういう低倍率の部屋は一般人
    もどんどん申し込んでくるので、予想外の競争にさらされることになるから
    です。
    つみたて君利用の皆さん、早めに申し込むに限りますよ。

  70. 606 申込予定さん 2008/08/12 08:40:00

    申し込みできる時間が限られているので、とりあえず最初に出してしまうつもりです。
    申し込んだ人が中間倍率見てから変えることは出来ないでしょうから、非常に低倍率だったところがある程度埋まるぐらいの違いでしょう。
    積み立て君持っていて、かつ選択肢としていくつかの部屋を持っている場合には、中間倍率見てから決める方が良いかもしれませんが、1倍の人はあまり大差ない気がします。

  71. 607 匿名さん 2008/08/12 08:52:00

    倍率見ても悩みが増すだけなので、郵便局行ってきました。
    積み立て君です。

  72. 608 匿名さん 2008/08/12 08:56:00

    ここを本気で狙ってない「当たればラッキー」的な考えの人の多くは例え中間で倍率が高くとも第一希望の部屋に申し込むんじゃないですかね?
    当たったら儲けもんくらいの人がかなりのパーセントを占めてるような気がしますし、ここは五年は住まなきゃいけない、その後賃貸や転売するにせよ上層階と下層階の価値は購入金額より遥かに大きくなるわけですから、妥協するにせよ「とりあえず当たりやすい人気のない所に応募」なんてロジックでくる方の方が少数派に思えます

  73. 609 匿名さん 2008/08/12 09:24:00

    608さん
    その通りでしょうね。
    私も当たれば買ってやってもいいかな程度に思っているので、中途半端な部屋には申し込むつもりはないです。なので自分的に1番コストパフォーマンスの良くて価値ある部屋に申し込もうと思っています。とはいえ中間発表見てから応募しますがね。
    上階は倍率すごいことになると思いますよ。

  74. 610 匿名さん 2008/08/12 09:30:00

    いま申し込みって…。
    消印有効の申込期間しばりありですよ。

  75. 611 匿名さん 2008/08/12 09:32:00

    倍率見る前に申し込んで、
    いざ中間倍率を見たら、
    自分の申し込んだ部屋の倍率が数百倍だったとしたら、
    中間倍率見た後に申し込めば良かったと後悔する?

  76. 612 匿名さん 2008/08/12 09:33:00

    私は倍率見て決めますよ。
    前後三階どれでもいいので。

    眺望や日照シミュレーションができないので、あとは倍率で選ぶくらいしか…

  77. 613 匿名さん 2008/08/12 09:40:00

    私も中間倍率見てから決めます。
    中間倍率があまりにも凄過ぎたら、申し込まない選択肢もあるし。

  78. 614 匿名さん 2008/08/12 09:49:00

    もう郵便局いったというのはさすがにネタでしょう、、、
    そうでなければ、住友がそれを認めてくれることを祈ります。

  79. 615 匿名さん 2008/08/12 11:05:00

    電話で確認したが、大丈夫。受け取ってくれると。

  80. 616 匿名さん 2008/08/12 11:11:00

    そんなの住友不が受け取るわけないでしょ。東京都という役所がかんでいるんだから、融通きくわけないし、失格になるだけ。無責任なれすに惑わされないように。

  81. 617 匿名さん 2008/08/12 11:18:00

    ↑失格者が増えればよいと思っている人の罠です。冷静に判断しましょう。ところでここは 伝説となっている あの”2ちゃんねる”の”鮫島すれ”のような お祭りすれですよね。みなさんがんばって書き込んでくださいね。もはや社会現象ですからね、ここは。

  82. 618 申込予定さん 2008/08/12 11:22:00

    どちらが本当か分からないけれど、本当に送付して受け取ってくれるならば良かったですね。
    不必要な危ない橋は渡るべきじゃないですよね。

  83. 619 購入検討中さん 2008/08/12 12:13:00

    早く郵送しても何の意味もない。

  84. 620 匿名さん 2008/08/12 12:22:00

    送った後にまだ受付前だったことに気づき慌てて電話したパターンだな。

  85. 621 いつか買いたいさん 2008/08/12 12:46:00

    質感や所有権を考えると、この値段が妥当なのであって安いということにはならないです。不動産ファンド等に携わっている友人等いらっしゃったら聞いてみると良いですよぉ。

    あと三菱地所と鹿島が晴海にツインタワーの大規模マンション建てるようです。通勤先が東京駅の方はこっちも検討の価値ありそうですねぇ。

  86. 622 匿名さん 2008/08/12 12:54:00

    621さん
    そちらも都がかかわっている物件なんでしょうか?

  87. 623 匿名さん 2008/08/12 13:21:00

    普通にデベ物件だよ。
    今日の建設系新聞に出てた。

  88. 624 申込予定さん 2008/08/12 13:54:00

    晴海2丁目ですね。中央区なのはよいのですが、これは通勤時には東京駅か築地にバスで通うということでしょうか。
    それとも何か地下鉄が来るのかな。豊洲や勝ち鬨まで歩くにはちょっとありますよね。
    東京湾花火には最高の立地ですが。

  89. 625 匿名さん 2008/08/12 13:59:00

    不動産ファンド関係者ですが、ここの価格は妥当ではなく明らかに安いです。
    うちの会社の若手はみんな申し込みしますよ。

  90. 626 匿名さん 2008/08/12 14:04:00

    いくらくらいなんですかね?

  91. 627 匿名さん 2008/08/12 14:06:00

    >>616-617
    妄想にひたらないで電話して聞いてみな

  92. 628 匿名さん 2008/08/12 14:06:00

    >>626

    品川の話でしょ?

  93. 629 匿名さん 2008/08/12 14:07:00

    625
    そうやってキミたちは失敗してきたわけだが?

  94. 630 匿名さん 2008/08/12 14:10:00

    あの位置だと一番近いのは月島駅でしょう。

  95. 631 匿名さん 2008/08/12 14:16:00

    実は私も不動産ファンド関係者。
    投資には微妙だと思うけど、実需があるので狙ってます。
    ここにこの値段で住めるのはありがたい。無駄な設備がないのが特にいいよね。
    見栄や豪華さを求めないタイプの実需組には本当に安いと思うよ。

    ちなみに実需がない人がここに投資するなら、いまじゃなくて5年後で充分だと思う。

  96. 632 匿名さん 2008/08/12 14:34:00

    631さん同様、自分も投資はどうかと思ってます
    なぜなら、
    http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
    すぐ近くのパークタワー品川がすでに坪224万で売りが出てます。
    5年の縛りがあり、その間古くなるわけで、損はしないと思いますが、
    そのころ、パークタワー品川は坪200を切っているでしょう、そう考えると、
    定借が7掛けと考えると、140万くらいになり、
    儲けはあまりないのではないかと思いました。
    現在、借家住まいの方なら、よいかもしれませんが、
    完全に投資と考えた場合は、???のような気がします。

  97. 633 匿名さん 2008/08/12 14:42:00

    そのパークタワー、もとはいくらくらいだったんですかね?

  98. 634 匿名さん 2008/08/12 14:44:00

    長く住むには、ここは初期費用が安く済み便利だが、生涯支出はそれほど安くなく、資産も残せない。

    また、投資物件としては、5年居住義務や諸経費・税金などをきちんと収支計算すればすぐにわかるとおり魅力が薄い。

    将来の地価の値上がりも考慮すれば、生涯的な安さは期待せずに6000万円程度の優良マンションを買ったと思って一生そこに住むつもりで買うのが吉か。

    ただ、それにしては仕様や高級感の低さが少し気になるが。
    すべて満足なマンションなんてないし、あとは価値観の優先順位で決めるしかないか・・

  99. 635 匿名さん 2008/08/12 14:46:00

    >>632
    シティタワーの販売前にびびって安く売ってるだけでしょ。
    っていうか、今時期に理由ありで早期売却を図るなら安売りせざるをえないよ。
    だから、そういう物件は狙い目なわけ。
    こっちよりもよっぽどいいとおもふ

  100. by 管理担当

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暮らしやすさアンケート (2件) レビューを見る:入居者・契約者口コミ

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    入居者・契約者クチコミ2022-11-17 17:21:57
    calros(男性・(自己所有)マンション・50歳以上)
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    購入物件
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    シティタワー品川(新築・3LDK・3200万円台)
    検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44018/
    住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382584/
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    住まい環境について良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    間取りの全てが外向いている(内廊下側には向いていない)、またバルコニーが広いので、外の景色がゆったり見れる。
    
    
    設定価格が安かったため、フローリングなどの材質が良く無いし(すぐ傷つく)、キッチンなどの収容棚も安く見える
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    設備や共用施設について良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    パーティルームは32階にあり、2戸分の広さがあり、ゆったり使うことが出きるし、利用料金も安く設定されている
    
    
    パーティルームの定員が25名と規約が変更されてしまったのは残念。
    
    その他の共用施設は使ったことがない。
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    周辺環境について良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    敷地内にスーパーがあり、雨が降っても傘が不要。
    
    小学校も中学校もすぐそばにあり便利。
    
    図書館も10分以内で行ける。
    
    
    クリニックは敷地内にあるが、あんまり評判が良くないので、違うところに行っている。
    
    飲食店はすき家とサイゼリアは敷地内にあるが(自分はほとんど利用していないが)、あまり好みでないので別の飲食店を希望
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    交通・アクセスで良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    バス停は近くにあるが、品川駅までは15分で行けるし、新幹線駅もあり便利。
    
    空港にもアクセスが良い。
    
    鉄道路線も豊富にある。
    
    
    特にありませんが(これ以上、不満は考えられない)、高輪に抜ける道が限られているため、遠回りが必要のため時間がかかる
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    治安・安全の面で良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    治安が良いと思う。
    
    事件性のある出来事はほぼないと思われる。
    
    みなとくパトロールも巡回しているし、住民は荒っぽくはない。
    
    
    静かと言うことと、道が広く信号も少ないので、深夜はスピードを出して走行している車がいる。
    
    高輪とのいきかう道路が新設されると、どうなるか不安
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    管理面で良い点、残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    まずます普通。
    
    清掃は毎日複数名で実施しているので、落ちているゴミなどは少ない。
    
    コンシェルジュが設定されているので、宅配便の手配も気軽に出来る
    
    
    特にないが、修繕のマネジメントくらいか。
    
    共用部の壁に傷が付いてもすぐには補修しない、交換もしないので、傷だらけになると安っぽく見える
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    このマンションの最も良い点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    ロケーションだと思う。
    
    とにかく交通の便や各方面のアクセスが抜群に良い。
    
    バスはあまり使わないが、使おうと思えば近くにあるので便利。
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    このマンションの最も残念な点
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    買い物の選択肢が少ない。
    
    敷地内にはスーパーがあるが、食品スーパーなので品数は豊富ではない。
    
    飲食店も限り有るので、品川駅近くまでいかなくてはならない
    
    
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    上記の中からマンションを選んだ理由
    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
    価格、土地は借地権設定であるが、それでも破格の安さと考える。
    
    
    (※管理担当より)
    当コーナーでは、入居者・契約者の方からのクチコミを募集しています。
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総戸数 42戸

バウス氷川台

東京都練馬区桜台3-9-7

7498万円~9698万円

2LDK~3LDK

50.41m2~70.48m2

総戸数 93戸