赤坂タワーレジデンスTop　of　the　Hill その２

やはりだめでした・・・。縁がない気がしてきました。

僕は６倍で次々点でした。
こんな調子なら都心でタワーマンション買うのは中古を狙うしかないのかも…

東京都心の本格的な値上がりはこれから。今までが割安すぎてまだソウルより坪単価が低いのです。
今後も確かに物件は出るだろうけど、まともな場所のいい物件なら値段はどんどん上がっていくし、
金利も上がっていく、しかも抽選に当たる保障はない、株と同じで買えるときに買ってしまわない
とね。

いよいよ買えないあせりが出てきますよね。つまり需要に対して供給が追いついてこない状況です。すでに需要と供給が均衡する価格帯は赤坂あたりだと南向き坪600万、北向き坪400万ってとこなんでしょう。プライシングを間違えなければここまで高い抽選倍率にはならないと思うのですが。逆に言えば、抽選で当たった段階でとりあえず含み益20%といったとこなのでしょう。

84>２,３年前なら都心駅近かのいい物件が今より安く売りに出てましたね。でもこれからは
好立地物件はあまりでなくなるし資源土地の値上がりで仕様やグレードが下がってくる。
悪立地の新築物件買うよりも数年落ちのグレードいい中古物件買うほうが
ベターの選択になるでしょうね。でもいい物件の中古はめったに売りに出ないし、
希少のためどんどん値上がりしていきそう。

そんなことは無いと思う。確実に人口が減り続け、デベも仕事のため造りつづける宿命にある。企業、公的機関、ばかりでなく、大学、専門学校、等も減るため、土地は供給される。やはり買うのは、リスクだと思う。

あの〜、買うとか買わないとかは当事者の問題であって、このスレには関係無いと思うんですが…。

人口が２割へっても希望する平米数が２割増になれが需要は減らない、しかも東京圏人口は
３０００万だが、都心に住めるのは今のところ１００万人くらい、
３０００人が１００個の椅子の取り合いゲームするみたいなもので３０００人が
２０００人に減ろうがあるいは椅子が１２０個に増えても、焼け石に水。

A歯の問題が出た頃、マンションって、こういう落とし穴があったんだ〜うかつに買えないなあ〜と思っていたが、この頃はA歯の問題も忘れかけて気にならなくなり、マンションを買おうかな〜と思えてきた。
早く買わないと、マンションは値上がりする、というレスもあり、参考になった。
しかし、耐震性能についての新検査体制ができてから購入するという考えかたもある。新しい検査体制がいつできるか、私には分からない。今は、マンション購入はやめておけ、ということをおっしゃる人もあり、考えているところです。
この物件が投資がうまくいかないようであれば、他の物件はもっと悲惨なはずですし、部屋が空くことは絶対無いと思うが、このマンションそのものに問題があった場合にはちょっとまずいな。

みなさん、落ち着いて下さい。
これからマンションの価格が高騰すると
言われて騒がれていますが、
不動産関係者によると
価格が上がるのは数年であって
どう考えてもマンションの供給過多の現状から
このまま上がり続けるのは不可能だと言っていました。

また、日本経済がこれからよくなるとも言われていますが、
アメリカの株価と常に連動している日本では、
これから確実にアメリカ経済が減速するといわれている中で
日本経済が良くなるのは歴史的統計的に難しいと考えられます。
それは、経済アナリストやアメリカ経済を知る人なら
十分承知のことですよね。

確かに　中国、インド、ロシアなどが台頭してきている中で

日本がそれを超えて勝ちあがるのは不可能だと思います。

だから、日本経済は私もそれほど良くはならないと思います。

よって、いまのマンション高騰説はあまり信用なりませんよね。

だって今でも不動産ミニバブルって　不動産関係者はいってますもんね・・・。

そうですよ、今は不動産ＲＥＩＴやファンドに売れるから
マンションが高騰している訳であって、
これから底値で土地を購入した地権者が
土地を売ってマンションをという物件がもうすでに
無くなりつつあるので、
今のようにＲＥＩＴ・ファンドに一棟売りなど
出来なくなります。

また、官の土地が大量に放出されるのがわかっているし、
少子化によって　大学の土地も売却よていがたくさんあるし、
今のように土地がないなんてことも数年後には
なくなっているでしょう。

赤坂タワーレジデンスが最後の物件なんてことないです。

もし　これからマンションの価格が上がるのであれば
中古物件が飛ぶように売れているはずです。

しかし現状は・・・。
売れてません・・・。

抽選ではずれたみなさん、
気を落とさないで下さい。

みんなで薬研坂のマンションを待ちましょう。
きっと赤坂ＴＲよりもっともっと良い物件ですよ！！

自分もまた抽選はずれました。この物件では２連敗、ここ何年か抽選運まったくナシです・・・。

値段は倍は高いと思いますが。

抽選会場まで行って見守ったもののはずれました。
２〜２８倍ついていました。
次の販売では希望の所はもうなさそうです。残念。。。

赤坂の議員宿舎の特集をＴＢＳ「噂の東京マガジン」でやりますよ。
やってＴＲＹのコーナーだから、これから始まるみたい。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/

いろいろと考えさせられました。住む場所があり、物件の必要性が特に早急に無い場合、お金は、現金で持っていればいいんですか？それとも今後は、なかなか買えなくなりそうだから、今のうちに最後のチャンスだと思って買ったほうがいいのですか？

>>101
お好きなように♪

>>101
ライフプランニングでキャッシュフローの計算というか予算してみて下さい。専門家に頼まなくても
よく考えれば大体は分かるはずです。物価の上昇などは考慮しないで。自分と家族の人生設計を自分で計算してみて、使わないお金で買えそうならもう少し検討に値します。
インフレ率を2、3％で再計算してみて。微妙な余剰資金ならFPに相談してちゃんとプランニングしてもらいます。

「住む場所があり、物件の必要性が特に早急に無い場合」
とのことですから、何年後かに住むつもりの物件を買えるうちに買っておくというお考えですよね？
住み替えか、セカンドかですよね？
それとも「お金は、現金で持っていればいいんですか」というのは、資産運用に不動産ということか
（マンション取得予定もあって）購入までのつなぎの運用ということなのか？よくわかりませんが。

もし、これからなら出遅れでしょうけど、資金に余裕があるなら買った方がいいでしょう。
残ってる部屋で妥協できるか？こういう雰囲気のマンションが欲しいのか？赤坂がいいのか？
はよく吟味再考なさって。微妙なら他の物件で購入準備を早めにした方がいいような気がしますが
とりあえず買えない確率のほうが高いだろうから、申し込みはしたほうがいいでしょ。

私はどの物件も一番いい部屋か、（最近は手が届かないので）一番人気になりそうな部屋を見極めて申し込みします。当たれば、買ってもよかったということだと納得することにしています。運に決めてもらえば気が楽です。物件の検討には悩みますが、買うか買わないかは抽選が決めてくれます。

しかし都心は、まず抽選に当たるかどうかという感じになってきましたね。

昨日大手不動産関係者に　お話をうかがってきました。
これから　高層タワーマンションの建設予定についてですが、
いろいろあるようです。
詳しくは言ってくれませんでしたが、
土地取得は難しいとはいえど、
土地は広いですから、
どこかには必ずできるのだよ！！と
言っていました。

そりゃあ、デベは造るのが仕事だから今後もタワーは出来るだろうさ。
でも、千代田区、渋谷区、港区（山手線の内側）の駅近で
４０階以上を建設可能なまとまった土地はそう多くはないと思うよ。

現在発売されている物件に比べ、この秋以降発売されるマンションから販売価格が高くなっていくと思われているのでしょうね。

抽選に弱いんです、私。困ったな〜

はっきり言って主要な駅の近辺（徒歩5分以内）は今後非常に難しくなると思いますよ。
以前は住宅専門のJ-Reitで、今は国内最大のFundで働いておりますが、
どちらにしろ資金が余っている状態です。多少高くなってもまだまだ買いますよ。

個人で買うには今年はこの赤坂でいったん終了。
２〜３年後にまた波がくるので、そこで再勝負というところでしょうか。

東向きで当選しました。レスを色々読むと赤坂ＴＲの長所短所がよく明確に書かれているので参考になりました。ありがとうございました。
今回の購入は、投資目的です（将来の年金には期待が出来ないと判断しました）選定条件は、立地が第一でした。赤坂は治安が若干他に比べて悪いですが、それは今のことで数年後には良くなっていくと予想して購入する予定です。また、共用施設やセキュリティーは満足のいくところでした。賃貸で出しても、Ｏｗｎｅｒであれば、共用施設などを使用できるところは魅力がありました。
購入目的は皆さんそれぞれ違うので一概には言えませんが、もし私みたい、独身で資金があるのであれば、少々小さい家を購入するのはひとつの良い選択だと思います。不動産投資は、まだ良い時期であると思います。アメリカの金利は７．０％ぐらい、日本は４％（２年後の予想）まだ金利は低いですよね。いい物は待ってれば出てくるのは当たり前の話ですが、いつかは勝負しなければいけませんよね。

投資に関する世界的ベストセラーの著者であり精神科医でもあるドクターエルダーが
先日東京で日本株に対し講演をしましたので、レポートします。おおむね日本株と
都心不動産は連動すると思うので。あおりとかでなくこれを読む人に経済循環の基本を勉強して
もらえればとの善意で紹介します。

「最初に日本を訪れたのは１９８９年でした。バブルが今にも弾けるところでしたが、そ
> のとき、大衆は地に足がついていない状況でした。誰もがこのハッピーなとき
> が永遠に続くと思っていたのです。そのときこそ、絶好の売り場だったので
> す。
> ２００３年に大底をつけた日本株式市場ですが、未だに、大衆は長期的な下げ
> 相場から抜け出せていないのです。ですから、今、買いのリストを作成すると
> きです。
>
> 過去の上昇相場を分析すると３つの段階に分けることができます。第一ステー
> ジでは、大きくその価値を下げた市場が適正水準まで自立的に反発します。第
> 二ステージでは、経済環境の改善をうけて徐々に上昇を続けます。第三ステー
> ジでは、マーケットの参加者が感情的になってバブルを引き起こします。
>
> 私の分析では、日本市場は２００３年から２００６年にかけて第一ステージを
> 終了したとなります。そして、これから第二ステージに突入することになりま
> す。この期間の上昇が最も長く、今こそ、買いに出るべきでしょう。

私見を付け足しますと今後の日本経済はアメリカの停滞に足を引っ張られるよりも
中国アジア経済の高度成長に引っ張れる恩恵を受けることで拡大します。
数年間から日米の株価はすでに乖離しだしてるのですよ。
ただし製造業ではアジアにかなわないので豊富な資金を投資し資産を増やす投資立国を
目指さなくはいけない、国民の投資教育をすすめないとアングロサクソンに足をさらわれる
でしょう。

112>アメリカは物作りだけでなく世界への投資立国としても勝ってきたから今の反映があるね。
労働や資源と並んで生産の三要素である投資、リスクのある頭脳労働である投資のリターンを
評価しない国であってはグローバルな競争の中での日本の未来はないね。
ここのマンションを買うのは議員や官僚もいるだろうけど・・
たしか経済産業省かどっかが提示した投資立国作りに失敗しないで欲しいね。
Mなんかのルール違反はだめだけど、日本にも国に富をもたらす大投資家、バフェットのような
人間がこれからは出現するようにならないと。

私は株式投資を通じて景気の流れをみてきたのですが、112さんが書かれていたエルダーさんの意見が余りに自分の考え方と同じだったのでびっくりしました。

私は今回セカンドで赤坂を買いましたが、それはこれから株価が上がっていくことで好景気になると予想したからです。

このマンションにも長所・短所ありますが、2年後の完成時に「あの時はまだ安かったんだな」と思える時がくるのではないかと考えています。

都心のマンションの大底は２年位前だったでしょう、あの頃は資源インフレもまだだったから
広くてグレードも良かった。最近立地のいい大型物件はまず出来にくくなってるしグレードも
ここのような例外を除くと除き落ちだしてる。
辺鄙な場所の新築を買うより、値上がりしていても中古の
好立地のハイグレードな物件を買うほうが10年後の資産価値はずっと上でしょう。
いい中古物件の売り物は少ないけどね。

私はマクロも不動産も専門ではありませんが、為替・株の個人取引者として、不動産も好きなだけの素人として17年、海外物件も含めてみてきました。マンションは土地と違うリスク、戸建注文住宅と違う実現の制約があります。不動産自体に
①登記する隠せない財産（資産隠しや裏金を勧めるわけではもちろんありませんが、例えば自分が死んだ場合に老親にお金を残したいと言うような逆相続状況の安定性・合理性を考えると無記名である現金より不利ですので）
②収益にかかわらず課税を逃れられない
③（Ｍは）商品価値が見込めなくなったら、売り逃げ出来ず固定費がかさむだけの負債になるのに、共同所有者としての責任が続く
④事業用規模未満では、M分譲貸しのメリットがかなり減少してしまった
など、諸々、基本的に慎重に考えるべき要素があります。

それでもこの物件は買いだったと思います、好きなだけの素人だからこそ買いを入れる物件にはルールを決めています。時期的にいろいろの状況にありますが・・go出来ればgoで大丈夫だと思います。

一般住宅の価格天井形成の要素に借入金返済負担率25％までは上がるというものがあります。
今春物件で21％弱ですから、金融関係者筋は上がると踏んでいます。
ちなみに、ローン金利が1％以上あがれば、前記の負担率は上限近くになり、2％あがると限界を超えます。ここで、金融関係筋が上がると踏んでいると言うことは、今の物件に投資していると言うことで（諸々理由は別にもあるのですが）、同時に二年後には限界に達する金利にはならない、しないと
予定しているわけです。

公有地放出は始まるわけですが、政府も＊＊ではないですから、インフレ誘導（naturalな成長率に見合う必要と国の負債を縮小するため）はしますし、それに合わせて高く売却できる時期に売りたいわけです。その時期を目算しながら同時に政策的に操作しながら売却してきます。元リートの方のおっしゃるように業者には運用のよさそうな土地ストックが減っていて資金はまだまだある（用意できる、金融関係筋思惑の後押し）状況ですから、上げていけます。
中期展望では、まだ日本は安いためもあり、外資が相当の額で応札することも予想され、国内業者は資金があると言ってもまだ十分に競合出来ない状況にあるらしいです。そのため、政府内には、国内業者の開発競争力を上げさせる時間を見ながら、売却を軌道に乗せるべきと言う意見の、国粋主義もあると聞きました。
もっともここも約二年です。今計画のあるものや、都心三区の予定地の第一候補地で考えられている方は、4〜5年で考えれば納まるとは思いますが、結構時間はかかると見た方がよいと思います。
いずれ有限要素ですから、良い所は高くても求める人はいるはずで、そういう高額不動産は、需給要素だけが決定する物ではありません。bidが勝負ですが、なければ一旦降ろせばいいだけですから、為替や株のように常に取引がなされて、価格を需給で形成し続けるものとは違うと言うことです。

資金と縁があれば、どのような無二の不動産でも手に入ると聞かされました、不動産は買えたらそれがよい買い物だったと考え、買えなければ惜しいがそれで良かったと切り替えるのが吉でしょう。踏ん切りがつかなかった場合もそれで良かったのです。（度々悔やまれることもありますけど、買わなかった分の何かしらもあるわけですから）

素人と言っておきながら賢人ぶった内容で長々失礼致しました。私自身このスレ、前スレ見ていて、参考になりましたし、発言内容のレベル（自分が下げてるかもしれないけど）の高いスレだったような気がします。購入検討者のレベルが低くない物件と言うことはいえると思います。御礼。

金利が上がる→住宅需要曲線が左下にシフトする→住宅価格は下がる

ので、金利が上がるからといって住宅が買えなくなると考えるのは拙速です。

ただ、需給は短期的にはバランスが崩れるかもしれないので、一時的には、金利が上がったのに住宅価格は下がらず買える物件がないという状態になる可能性はあります。
よって急いでいる人にはこの物件は買いかもしれません（といいつつローンが組まれる２年後までに金利は十分上がっている可能性はありますが）。

投資のプロのようなご意見が沢山あり興味深く拝見させていただいております。私はど素人ながら、投資用・賃貸用として虎の門ＴＲにただならぬ関心を寄せていましたが、当時検討する時間的余裕がなく見送ってしまったことを悔やんでいました。でも今、赤坂ＴＲにして本当によかったと思っています。（１１６さんの　不動産は買えても買えなくてもそれが吉ーープラス思考大好きです！）
赤坂ＴＲは　自分で住みたい！と思える物件。マイナス要因といわれている周辺環境においても、私個人としては整然と整理されたビジネス街的町並みより、人の温もりや歴史を感じることのできる町の方が好きですので。食事するところもよりどりみどりですよね！
しかし、この赤坂ＴＲ完成後は、周辺も続々変貌を遂げることでしょう。それはそれで大変楽しみです。資産性とか2年後の金利とか経済のことはよくわかりませんが、私にとって住みたい物件に出会えたことがラッキーでした！

私も確かに、株式を通じた景気動向を判断して購入した部分はあります。
だけどセカンドで買ったのは西向き高層階から、ミッド・ヒルズ・富士山を望むサンセットが見たい
だけという単純な遊びの意味もありました。

そうなんですよね。周りの建物が古くてよくないってのは、今の話で、現在ネックになっている建物が再開発によってきれいになれば、赤坂の高台＋駅近＋ミッドタウンから続く高級住宅街へと10年タームで変貌していく・・・極めてポテンシャルの高い物件だとの結論に達すると思うんですがね。
実際、六本木ヒルズのあたりだって10年前は絶対住みたくないエリアだったと思います

恵比寿なんかくぼ地で工場地で昔は処刑場があったとかで地価の安いとこだったけど、
恵比寿ガーデンプレイができて町のイメージも地価も大幅にアップしたからね。
ここは逆にアップしすぎて固定資産税が大変になったりするかもだなあ。

六本木ヒルズは私は今も全く興味ありません。あの巨大な蜘蛛のモニュメントを思い出しただけで…
ビルの構造もややこしくて…二度行っただけですが…
低次元のことを言ってスミマセン。

赤坂薬研坂の43階だて５００戸超のマンションについて、
詳しくわかる方いらっしゃいますか？

赤坂タワーレジデンスと同じような物件になるのでしょうか？

>>123
戸数や場所などから見て非常に似ています。購入者がかぶる赤坂TRの分譲時期とずらすためか、分譲予定は来夏と遅めです。北部と南部とで開発が進められており、すでに北部（オフィス棟）は完成しています。周辺環境はこちらの方が落ち着いていますが、利便性では赤坂TRが勝ります。

なお、デベは三井不動産になることが予想されているので、相当な高額物件となる恐れがあります。三井は不況真っ直中の折に、薬研坂よりも立地の悪い青山パークタワーで坪単価５００万近くで売り出しています。最近も目黒パークタワーの強気の値付けが話題になりました（それでもなぜか売れた）。よって薬研坂は坪単価６００万は覚悟しておいた方がいいでしょう。
赤坂TRは、土地取得時期がだいぶ前で安かったことと、デベが（中小で売れ残りリスクが取れない）サンウッドだったことで、価格は弱気の坪単価４４０万なので値段的にはお買い得だとは思います。

青山パークタワーって駅から遠くていまいちだけど、分譲時より高い値段で中古が売りに出ても
すぐ売れちゃうみたいだね。
今は近所の不動産屋に「高くても買うから売り物でたらすぐ知らせてくれという客の
ウエイティングリスト」が出来てるとか。

三井が本気でやるときのプライシングはとにかくすごいですよ。パークマンション南麻布とか千鳥ヶ淵とかって南向きだと２年前の分譲時点で既に坪７００万を超えてたと思います。販売時と竣工時のタイムラグを考え、竣工時点までにはこのぐらい騰がってるだろうとの見込みを乗せたプライシングだったので、確かに竣工してもまだ何割かは売れ残るような売り方でした。
その前提で考えると、薬研坂はこれから１年で２０％上昇し、その後、竣工までの１年間でもう２０％の上昇を見込み、坪７５０万ぐらいがいい線だと思いますよ。弱いデベとの共同プロジェクトで弱気なデベに足を引っ張られなければ、そのぐらいの水準でくるでしょう。

126>80年代は坪１０００万とか２０００万のマンションあったもんね。
その８かけくらいまではいってもおかしくないね。

>その前提で考えると、薬研坂はこれから１年で２０％上昇し、
>その後、竣工までの１年間でもう２０％の上昇を見込み、坪７５０万ぐらいがいい線だと思いますよ。

組合方式の再開発なので、そーいう売り方は出来ません
つうか750万円/坪って45m2で１億円ですよｗ

ガソリンの値段が倍になり、野菜の値段が５割あがり、高級マンションの賃料が５割あがり、最後に給料まで５割あがれば、坪７５０万が今と同水準的な感覚になるっていう見方もできるから、ここ１５年ほど忘れてるインフレ的な見方もたまには新鮮だと思いますよ。マージャンだって一旦インフレルールでやったら会社変わって違うルールにならない限り基本的にはレートに下方硬直性があると思います。

128>80年代は西新宿の４０平米中古ワンルームが一億円超だった、しかもそれに特に疑問は
持たなかった。あれかれ約２０年たって新しい経済循環が始まったばかりなのですよ。

>新しい経済循環が始まったばかりなのですよ。

マンション価格の上昇局面という点で1980年代後半と現在と同じですが
市場環境はまったく異なります

80年代のバブルでマンション価格が上昇をはじめたのは87年なのですが
87年の東京23区内でのマンション供給は約9277戸
翌88年には5824戸まで減少しています

ちなみに86年から90年までの５年間で千代田区、中央区、港区で
供給されたのはたった247戸だけです
現在は赤坂タワーレジデンス１物件だけでも425戸も分譲されますね

23区の供給が年間1万戸、都心３区の供給が年間250戸の時代の価格上昇メカニズムが
23区の供給が年間３万戸、都心３区の供給が年間7000戸の時代に働くのでしょうか？