赤坂タワーレジデンスTop　of　the　Hill その２

>333
四谷タワーＸート、センＸー東京は週間ダイヤモンドにもお買い得上位に掲載されたのに、なんであんなに人気ないの？　投資物件としては失敗？　やっぱ赤坂って着いてるだけで＋数千万の価値あるの？

>341さん
338です。ありがとうございます。遠回りしないですみます。
＞342さん
セン×ー東京のMRには出かけましたが、結構盛況でしたよ。ファミリー向けの共用施設は充実していました。最寄り駅が四谷三丁目ではなく曙橋なのでやめました。四谷の方は大京なのでMRに行くのもやめました。

そもそも四谷ではパンチがないでしょ。
でも大京ってそんなにＸなんです？

大京や長谷工は債権放棄のからみで銀行に貢がないといけない立場なので、
顧客志向は最低限と言う印象ですよ。

駐車場Ｐ４割り当ての住人の方（２０３戸）、率直に車を所有しますか？

＞３４５さん
なるほど、ありがとうございます。

344>赤坂ほどパンチはないが、新宿御苑や神宮外苑など緑も近く、スーパーや
飲食店も充実しているし治安も良さそうなのでファミリーの生活にには良さそうですね。

最近マンション選ぶときに３つのポイントでチェックしています。①間取り（Ｓ社によくあるみたいに平米単位の収益を追求しすぎるが故に無理な間取りになっていないか）②建物全体の概観（将来的にそのエリアにおりてランドマーク的な建物とのステイタスを確保できるか）③明治初期の周辺環境（結局歴史は引き継いでいるので、当時上流階級の邸宅等であれば、周辺エリアは全体論でいえば緑の多い高台の高級住宅地の赴きを確保できている。以上のポイントからみると不思議とH社やＤ社の物件は営業マンの説明を聞くまでもなく予選落ちとなってしまいます。

溜池山王駅改札から歩いてみたら十分近くかかりました。
近道ができるのでしょうか？

私もD社とH社は問答無用で対象外でした

ここは色んなデベがジョイントしてますが、不安要素ではないのでしょうか？

駅改札から、遠いんですが・・・。

Ｈ社は有利子負債2500億円。
年に300億の利息を払わなければならない会社です。
そんな会社が購入者のことを真剣に考えてマンションを作っているとは
到底信じられません。

>350さん
重要事項説明では通り抜けないでほしいと森ビルから申し出があった赤坂ツイン内をショートカットすると早いです。ただし、地下鉄入り口までは近くても改札は結構遠いと思います。

日本の負債もなかなかの額よん。。

この物件ってファミリー層も購入しているんですか？あまり話題になってないみたいですがどなたか教えて下さい。

>355さん
ありがとうございます。
地下鉄駅から１分とか言っても改札からではないと言うことですね？
溜池山王駅はとても遠く思いましたが、夜、女性ひとりで歩いてもこわくない
と思いました。　

同じ溜池山王駅といっても銀座線ならまだマシだけど
南北線は遠いよぉ〜。

日経に「億ション即日完売」の見出しで、赤坂ＴＲが載っていましたね。
記事によると、平均価格1億2000万円・平均倍率8.4倍だったとの事でした。

３６０さん、日経の雑誌ですか？新聞ですか？詳しく教えていただけますか？よろしくお願いします。

360じゃないけど、昨日の日経朝刊の囲み記事。
（つーか、「日経」と言ったら普通は雑誌の事なんか指さないと思うけど）

３６２さん情報ありがとうございました。失礼しました。

360さん、正確にはおととい16日の日経朝刊です。
東京港区では425戸が即日完売した億ションもあったとの内容です。

赤坂はたくさんの美味しいお店があると思うのですが、ここは、お薦めというレストランがありましたら、どなたかお教えください。

人気店だとアークヒルズ、泉ガーデン辺りが良いのでは。　オーバカナルとか。
でも雰囲気、予算などでも個人差があるので。

>>365
うん、沢山あるんだけど、ズバリ店名出すとケチが付きそうなので
イマイチ躊躇．．．。でも住んでみればすぐ分かると思うんだけどね。
ホントに「赤坂」駅周辺でもイイ店沢山あるよ。

50％高くても軽く完売してたよ。
平均8倍以上って明らかに需要が供給上回ってる。
デベはもう30億円以上は儲けられたね。

そんなに高かったら、借りたほうが安あがりかも

年２０％値上がりすると考えたら、５０％上乗せ価格はリーズナブルなんじゃないの。だから不動産屋が買いにきてるんですよ。だって自分で土地取得して建物建てて営業マンに売らせるより、２年間寝かせてるだけでいいんだから。

確かに2年後の相場は今より高いかもしれないけど、お金にかかわらず物事は結果が出るまで、
じっと経過を見守っていたほうが上手くいくような気がします。

赤坂では天ぷらの楽亭がおいしいと思います（地元民おすすめ）。
あと、僕はそんなに・・・と思っておりますが、タンガというレストランが女子には好評、デートにいいと思います。

ここの30階以上なら、差別化されていて賃貸料は２．５万円は堅い訳で、
投資利回りは、表面上６％以上まわる。
リート利回りより遥かに、良いわけで、こんな物件は３A エリアでは、まずあり得ない。
３６９さん見解は、あながち間違っていないと思います。
それから、タワー系で比較すると品川辺りは、地盤低いし、
これからタワーマンションがニョキニョキ建築されるわけで、
供給過多からくる、オクション価格帯が、じわじわメルトダウンすると思います。
青山、麻布、赤坂の優位性は、普遍的でしょう。

不変でした

先日、TBSの連れと行った、中華のワキヤはランチもリーズナブルで
店内のリッチな雰囲気、それから味は勿論イケていて、
なるほど、マスコミに取り上げられる筈だと感じました。
赤さかは、奥行きがあって、私は好きです。

３６５です。３７４さん・３７７さん情報をありがとうございました。ワキヤは私も気に入っていて、ランチに時々うかがっております。リーズナブルな価格で美味しいものが大好きなので、貴重な情報に感謝いたします。赤坂で美味しいお店をいっぱい探求したいです。これからも、教えてください。

品川はもう殆ど建ちませんよ。定借が１本、それで終わり。
むしろ赤坂あたりのほうが、色々これから再開発掛かりそうですよね。
三井の永田町の物件も始まるし。

六本木通り沿いの若ちゃんのちゃんこダイニング若もオススメですよ。

アークヒルズ３Fのカレー屋「フィッシュ」によく行きます。
ここの大辛カレーはとっても辛いですが、やみつきになります。
また、全席禁煙なのも私にはうれしいです。

安すぎてつまらん物件でした。所詮見せ金でいいんだから（すぐ売るから）
法人が大量登録してあんな倍率になってんでしょうね。個人で買えた人
なんてそれほどいなそうだし。うだうだ投資計算しなくたって１億ちょい
で赤坂９０平米以上買えるなんてなんて明らかに安いよね。
よくわからん値段でした。

私も個人で契約した者です。
説明会と契約申込に行きましたが、殆ど個人だったように思います。
夫婦、老婦人、若いカップルもいましたが。

赤坂ＴＲの周辺環境、住戸環境の基準はひとによってかなり違うんじゃない？
赤坂＝歓楽街っていうけどあの高台のエリアはかなり静かな住宅街と思うけど。
歓楽街は裏道抜けたデイリーヤマザキのところからだよね。
赤坂ツイン、議員宿舎とお見合いって東側と南東角１５Ｆくらいまでの部屋でしょ。
北向きだから一生日が差さないっていうけど実際は北西方向に向いてるから１５Ｆ以上はかなり明るいと思う。　赤坂は賃貸供給が多いっていうけどミッドタウン、新ＴＢＳビルからの需要って2008年以降伸びると思うよ。　買えなかった（買わなかった）ひとが難癖をつけたい気持ちはわかるけど全体としては買い物件だったと思うよ。

387さんと同じで、宣伝されると商売気ありありで嫌なものです。
会員制というのも、個人情報が不安だしね。

ここは、赤坂周辺のTBS優良企業にお勤めのお坊ちゃまや
近くに住む、資産家令嬢とか高収入の若夫婦が購入していると考えられます。
人生豊かに、過ごす上で大切な家族との時間も職住接近で実現でき
通勤時間や移動時間が殆んどかからない。
　それから、近くのレベル高い学校に子供さんを通わせられたら、
理想の家庭が築けそうで羨ましいですなー。繁華街が近いという
デメリットは別としてもやはり、利便性は抜群でしょうな。

３８５さん紹介のURLには、そんなに悪いことが書いてあったんですか？個人的には、情報提供は歓迎です。ただ、個人情報を提供しなければならないサイトは、基本的には加入しないので、教えていただいたサイトは見れません。ところで、購入資金の一部にするつもりの手持ちの中古マンション、２年後まで待ってもよいのか、今売ったほうがよいか、迷ってます。役に立つURLがあったら教えてください。この物件に直接関係ない話で申し訳ないけど。

392>
教えてＧｏｏサイトでマンション売却、今売るべきか、などと入力すると何とも親切なアドバイスが書いてありますよ。　そこでの中古マンション値段推移を見るといかに赤坂ＴＲの価値が特別であるかがわかります。　　でも３６９のように2年後、5割り増しでも買う人がいるのでしょうかね？　どなたか1億の部屋を2年後1億5000万でも買いますか？

この物件の引渡し時点で、未入居として売りに出せば、そのくらいの値段で買う人はいるでしょうね。投資で買った人が多いということはそういうことではないですか。これからの金利上昇を考えると賃貸運用では廻りませんね。

二年後５割より、入居即転売で10％儲けられた方が良い。
投資は期間当たりのリターン・リスクが問題なので。資金が寝るのは損です。

2008年8月竣工前に転売活動開始します？　例えば2008年の4月くらいから。　本契約が6月頃だからその後？

396＞
ここはすでに２０−３０％のプレミアムが付いてると思うよ。
そうでなきゃ平均8倍にならないって。　　

２年後なら部屋によるけど倍でも売れる。

結構、強烈なインフレになってきてますよー。高級マンションは賃料も騰がってきてるし、とにかく金余り系富裕層が買う商品はすべて上昇。外からは石油インフレ。うちからはゼイタクインフレ。

新富裕層（株で１−２億儲けた普通のサラリーマン）が価値あるもの
を買い始めてる。過去の経験と収益還元法だかでターミナル駅近とか超都心じゃないと
マンションの価値がないからいいところはステータスも含めてどんどんあがりそう。

男性なら分かると思うが赤坂に住めばもちろん女性にもモテルデショ？
やっぱステータスて日本で生きるには便利だからね。いまの時代学歴
があっても住んでるのが郊外じゃねー。

もう残室がないマンションで話し合っても。。

そもそも投機用がほとんどで、住む人もすくないだろうな。。
うわさでは、もう転売の話があるそうです。どうしても欲しい方は、
高級物件の斡旋の○○○コーポレーションへ、どうぞ。

キャンセル待ちではもうまわってこないんですか。

３９４さん、ありがとうございました。（３９２です）私の調べ方が悪かったようで、教えてgooのサイトで中古マンション価格推移そのものは見つけられなかったけど、いろいろ情報を知ることができました。
ところで、販売の人の話では、８、９割はまともに住む人のようですよ。完成直後のマンションの部屋がたくさん売りに出るなんて、住む住人にとっては、あまり嬉しくない話ですよね。問題があって売れ残ったマンションのように思われてしまいがちですから。
＞４０３さん、
２年後キャンセルの人もでるでしょうが、そもそも待っている人が多いので、回ってくるのは難しいかも。同じ部屋の次点、次次点と順番に回すとのことでしたから。

キャンセルはまず出ない気がする。　そもそも2年も待つのであれば他の物件に手を出してる。
この秋からの愛宕タワーとか永田町計画とか薬研坂とか。
虎ＴＲもキャンセルの話聞かないでしょ？　　1億で買って2年寝かせてすぐに数千万上乗せして売却する、それが自然の流れと思う。

○○○コーポレーションの広告では赤坂エリアの空室が多いね。
今後もどんどん賃貸物件が出ると赤坂ＴＲも幽霊マンションになるかもね。

六本木ヒルズは坪1000万を突破してきてますし、予想以上に高級マンションの値上がりペースはピッチが上がってきてますね。あと何ヶ月で前回のピークの坪2500万（麻布界隈の新築マンション坪単価最高値）を上回りますかね。

汐留、高輪あたりの中古タワーマンションでも坪500-700万で売りに出してるのははったり？
その辺でそうなら六本木、３Ａエリアが坪1000万以上も2年先に十分ありえる。

４０７＞
前回のピークっていつ頃です？

４０９＞９１年ごろです
４０８＞３Ａエリアは今現在、最上級グレードがないんでちょっとコメントしずらいですが、ワンランク下の物件で地所がやってる三番町パークは北東向きで坪８００ででてますよ。来週ぐらいで登録です
てことで、次の目玉は三井の永田町あたりになるので、まずは坪９００越えがあるかどうかが当面の焦点って感じじゃないすか。

ここって竣工後すぐに賃貸に出したり、売却したりできるんですか？
最初の固定資産税確定の１月１日まで住まなきゃいけないの？

５年以内の売却だと税金５２％とられて、諸経費も負担すると三分の一くらいしか
手取りないのでは？

売却益３０００万以上で３９％ですよ。　５年後は２０％です。
すぐに売却して５０００万だと４２２０万残ります。

412>しかし、居住していた不動産を売却した場合の利益には３０００万円の特別控除が
あったと記憶しています。正確に知っているかたがいたら教えて下さい。

居住の定義も教えてください。　部屋は空のまま住民票を移すと居住になります？

先週湾岸のＷ○タワーズで転落事故あったってスレ見ましたけど赤坂ＴＲは建設現場の管理大丈夫ですかね？　最近の都心タワーマンションでは一番注目されてると思うので完成間際にあてつけで飛び降りたりしないかと。　正面のところなんか誰でも侵入できそうな気がする。
セキュリティーに関してはトップクラスと思うけど建設中から管理をしっかりしてほしい。

それにしても二極化っていうか、亡くなったタクシー運転手もわざわざそこを選んで飛び降りてるわけだから悲しいよ。

４１２です。４１３さんご指摘の通り平成１６年１月から３９％に軽減されているのを確認しました。ありがとうございました。それから３０００万円の控除を受けられるかどうかで手取りが大きく
変わりますので、「居住」の条件がポイントですね。

２年後の坪単価っていくらくらいでしょうね。
売り出しは４００万前後だから今は５００万、２年後は６００万ってとこですか？
ミッドタウン付近が急上昇すると７００万もありうるのか。

２年後なら余裕で坪１０００万超えてると思うよ。１９８７年が４００なら１９８９年は１２００ですからね。

もし１０００万なら今の倍以上だ。
１億の部屋が２年で２億。　すぐ売って７０００万の儲け。
サラリーマンやってるのがばからしいね。
今の時期に数件投資できる資金があったら笑いがとまらないね。

こんなに転売の話ばかりのスレは初めてです。結局どんな方が住まれるのでしょうね。

＞４２１さん
だって転売のことばかり書き込んでるのは多分殆ど購入者じゃないでしょ。
特に高層階の購入者はここを見たり書き込んだりする層じゃないのでは。

へー！虎の購入者ですかー竣工近いし早く住めるので正直羨ましいですねー。
高かったので、手が出せませんでした。某ホテル・アークヒルズ辺りや、
泉ガーデン付近も春は心地イイので、自分なりの優雅な散歩コースにしています。
　ここに二年後引っ越したら、それを年中楽しみたいです。
それから、私は皆さんと違い、値上がりは、10〜20％で十分な気がします。
正直に九条家の跡地に居をかまえられれば、それで満足です。
株で数千万儲けた友人もいますが、共通してますが、これ以上下がらないといゆう
ところで買ってることが大事なんでしょうー。（勿論結果論ですが）
何があっても値下がらないと思われるエリアのマンションを購入するのは、賛成です。賢明でしょう。

>>418-420さんのような考え方が出来る方がうらやましい
まるでバブル時の考え方ですね・・・

>>423-424さんの考え方に私は近いです

緩やかなバブル。　これしかない。

キャンセルは出ないかもしれないけど、でも一応受け付けてはもらえるのですか？

昨日勝どき月島それから豊洲あたりを、車で回りました。（夜間）
降りて歩くと埋立地ならではの空き地が部分的に広がり、
海に近いので強い横風で、髪は乱れ、潮くさかった。
倉庫街には、トラックの車列や運転手、食堂
下町なのだが、殺伐としていて、住環境が充実にはほど遠い。
夜道は女性には相当不安ではないかなー
つまり、永住感覚が芽生えず、デベ・メディアの熱狂ぶりに疑問を感じました。
あれでは高層マンションは、ミスマッチではないか？
ここの上層階の億ションなどには、まったく住む気になれない。
品川港南口あたりも期待はずれだったしナー
ここの優位性は、揺るぎない。（ここと比べる価値無いかー）

４２４ー４２６さん同感です。
価格は、急に上がれば、転売などで
住人に変化が現れ住みにくくなるかも

４２８訂正

　　ここの上層階の億ションなどには、まったく住む気になれない。　（誤）
あの辺りの上層階の億ションなどには、まったく住む気になれない。　（正）

ここの比較対象は六本木、青山、広尾、麻布であって湾岸にあらず。あと坪単価５００万以上ね。

>431 ここの比較対象は六本木、青山、広尾、麻布であって湾岸にあらず。

そのとおりだと思います。あとは表参道、番町、虎ノ門、南平台など港区、千代田区、渋谷区の都心３区でしょうか？せいぜい恵比寿、代官山、鉢山町までかな。自分の経験で言えば、最初は番町がいいなと思い、物件を探しはじめましたが、次第に上記の地域に対象を広げ、赤坂TRにしました。
ただ、”都心に住む”でも都心物件がなくなりましたね。愛宕山、永田町などの三不の物件も出し惜しみして、販売を遅らせているので、どうしても湾岸に目が行ってしまうのでしょうか。山手線の中と外ではかなり違うし、中央線の下と上でも違いがあります（一部のレア地区を除きますが）。赤坂TRが当たって本当によかったと思っています。

>>423-425さん、
自分は住むつもりです。（本当に1.5倍や2倍なんてことになったら話はべつですが、とらぬ狸のなんとやら、ですよね）。確かに最近、中古物件の値段が高騰しているようですが、このまま上がり続けるのも難しいように思います（だって買えなくなっちゃえば、需給バランスの論理が働きます）。また、賃料はそれほど上がっていないようなので、いずれは（結構短い期間に）調整されると思っています。

表参道、番町、虎ノ門、南平台と比べるなよ
すんだらわかるよ

バブルの仕組みわかってる？
今売り抜けてる奴が勝つよ

>>431、>>432
青山生まれの青山育ちですが、正直赤坂と対等に比較されるのは不愉快です。
気持ちは分かりますが一緒にしないで下さい。

>>436
もっと余裕を持ちたまえ

すめば都、ですな。
青山とか、赤坂とか、それぞれの良さがあるのでは？
人間の品性の問題です。住んでる所は関係ないのでは？

確かに、２年後はわかりませんよ。
ただし、この物件の値段なら大怪我はない、ということです。
外れた方残念でした。

自分は、このミニバブル？は来年ぐらいまで、と読むけどな。
ただ、その後下がるか？はわからないよねー。
騰がったものは、いつか、下がるよ。
マンションは、所詮古くなるからね。