赤坂タワーレジデンスTop　of　the　Hill その２

六本木ヒルズは私は今も全く興味ありません。あの巨大な蜘蛛のモニュメントを思い出しただけで…
ビルの構造もややこしくて…二度行っただけですが…
低次元のことを言ってスミマセン。

赤坂薬研坂の43階だて５００戸超のマンションについて、
詳しくわかる方いらっしゃいますか？

赤坂タワーレジデンスと同じような物件になるのでしょうか？

>>123
戸数や場所などから見て非常に似ています。購入者がかぶる赤坂TRの分譲時期とずらすためか、分譲予定は来夏と遅めです。北部と南部とで開発が進められており、すでに北部（オフィス棟）は完成しています。周辺環境はこちらの方が落ち着いていますが、利便性では赤坂TRが勝ります。

なお、デベは三井不動産になることが予想されているので、相当な高額物件となる恐れがあります。三井は不況真っ直中の折に、薬研坂よりも立地の悪い青山パークタワーで坪単価５００万近くで売り出しています。最近も目黒パークタワーの強気の値付けが話題になりました（それでもなぜか売れた）。よって薬研坂は坪単価６００万は覚悟しておいた方がいいでしょう。
赤坂TRは、土地取得時期がだいぶ前で安かったことと、デベが（中小で売れ残りリスクが取れない）サンウッドだったことで、価格は弱気の坪単価４４０万なので値段的にはお買い得だとは思います。

青山パークタワーって駅から遠くていまいちだけど、分譲時より高い値段で中古が売りに出ても
すぐ売れちゃうみたいだね。
今は近所の不動産屋に「高くても買うから売り物でたらすぐ知らせてくれという客の
ウエイティングリスト」が出来てるとか。

三井が本気でやるときのプライシングはとにかくすごいですよ。パークマンション南麻布とか千鳥ヶ淵とかって南向きだと２年前の分譲時点で既に坪７００万を超えてたと思います。販売時と竣工時のタイムラグを考え、竣工時点までにはこのぐらい騰がってるだろうとの見込みを乗せたプライシングだったので、確かに竣工してもまだ何割かは売れ残るような売り方でした。
その前提で考えると、薬研坂はこれから１年で２０％上昇し、その後、竣工までの１年間でもう２０％の上昇を見込み、坪７５０万ぐらいがいい線だと思いますよ。弱いデベとの共同プロジェクトで弱気なデベに足を引っ張られなければ、そのぐらいの水準でくるでしょう。

126>80年代は坪１０００万とか２０００万のマンションあったもんね。
その８かけくらいまではいってもおかしくないね。

>その前提で考えると、薬研坂はこれから１年で２０％上昇し、
>その後、竣工までの１年間でもう２０％の上昇を見込み、坪７５０万ぐらいがいい線だと思いますよ。

組合方式の再開発なので、そーいう売り方は出来ません
つうか750万円/坪って45m2で１億円ですよｗ

ガソリンの値段が倍になり、野菜の値段が５割あがり、高級マンションの賃料が５割あがり、最後に給料まで５割あがれば、坪７５０万が今と同水準的な感覚になるっていう見方もできるから、ここ１５年ほど忘れてるインフレ的な見方もたまには新鮮だと思いますよ。マージャンだって一旦インフレルールでやったら会社変わって違うルールにならない限り基本的にはレートに下方硬直性があると思います。

128>80年代は西新宿の４０平米中古ワンルームが一億円超だった、しかもそれに特に疑問は
持たなかった。あれかれ約２０年たって新しい経済循環が始まったばかりなのですよ。

>新しい経済循環が始まったばかりなのですよ。

マンション価格の上昇局面という点で1980年代後半と現在と同じですが
市場環境はまったく異なります

80年代のバブルでマンション価格が上昇をはじめたのは87年なのですが
87年の東京23区内でのマンション供給は約9277戸
翌88年には5824戸まで減少しています

ちなみに86年から90年までの５年間で千代田区、中央区、港区で
供給されたのはたった247戸だけです
現在は赤坂タワーレジデンス１物件だけでも425戸も分譲されますね

23区の供給が年間1万戸、都心３区の供給が年間250戸の時代の価格上昇メカニズムが
23区の供給が年間３万戸、都心３区の供給が年間7000戸の時代に働くのでしょうか？

131>あのころは都心は極端に高すぎてそもそも都心に住もうなんて思わなかったもんね。
八王子ですら90平米一億円だったからな。今〜プラス50パーくらいまでの
坪単価までの値上がりならまだまだ需要はあると思いますよ。

>131
都心３区であればどこでも値上がりするなんて思っている人はいないはず。
また年間供給7000戸の多くは湾岸地区でしょう。

都心3区（渋谷区・新宿区を入れて5区でも）の山手線内側かつ中央線南側で
駅から徒歩5分以内の物件が最も値上がりが期待できると思っています。

マンション建設中に、必ず来るだろうと言われている
関東大震災級の地震が来て、
建物が崩壊したら保障とかあるのでしょうか？

どんな免震マンションでさえ、関東大震災級の地震がきたら
崩壊はしないにせよ、構造自体にかなりの損傷を負ってしまいます。

ちなみに私は築数年の３０数階のマンションに住んでいますが、
当時２００年マンションと宣伝されていたにもかかわらず、
震度３程度の地震で壁一面に大きな亀裂が無残にも入ってしまっていました。
お客様がいらしたときに、まず最初にこれどうしたの？と言われる
くらいです。
もちろん３０数階ですから、かなりの揺れがあるので仕方がないとは
思いますが、これを見てしまうと関東大震災級の地震が来たときには
かなりのダメージを受けてしまうのは免れないなと覚悟はしています。

建築関係者によると、崩壊はしないにせよ、
かなりの打撃があるので、資産価値は激減するよと
言われました。
関東大震災級の地震が起きてから出来るマンションと
打撃を受けてしまう今のマンションでは比較するまでもなく、
どんな素敵な豪華なマンションだとしても、
地震を受けてしまった中古マンションなんて誰も買わないよ！！
と言われました。

ですから、早速先週マンションが高く売れる時期に
このマンションを売りに出しました。
地震が起きてしまう前に高値で売ってしまった方が得だと
考えたからです。

皆さんも　値上がりの資産価値を考えるのもいいですが、
万が一の自然災害のリスクも考えたほうがいいですよ！！

「日本沈没」では六本木ヒルズが倒れて崩壊していく映像が
生々しかった・・・。

確かに　ああいう状況になったら赤坂タワーレジデンスも
おしまいだろうな・・・。

そうならないように願いたい。
早く地震よ、来い。

関東大震災級の地震が20年以内にくる確率、30年以内にくる確率
等々考えたら、今、マンションを購入するのがいかにリスクテイキングか
わかりそうなものですけれどね。。

いずれにせよ（地震のことは無視して物件の値上がり値下がりだけ考えても）、
今は、「買い時」ではなく「売り時」ですけれどね。

皆さん、お気をつけになってください。

リスクで言ったら一戸建てだって命が危ない、東京以外だってあぶない、

阪神淡路の大震災で倒壊したのは、戸建が圧倒的に多かったですよ。
屋根が重いのを支えられないようですね。
まあ、ホテル以外に40階を越えるような高層マンションが阪神間に無かったのは事実です。
人工島の埋立地に建っている高層マンションは多少のダメージはあったものの倒壊は記憶にないです。資産価値は下がりましたね。

＜＜１３９さん、
そんな命のリスクなどというものは地震以外にもなんだってありますから、
このレスでは、そんなリスクの話をしているのではありません。
資産価値のリスクの問題を話し合っているのです。
投資対象としてお考えの方が多いように見受けられましたので、
注意したほうがよいのではないかとアドバイスしているだけです。

ちなみに私は自然災害対策保安委員会や地盤関係の友人から
いろいろな話を聞いて、マンション購入をやめた者です。