パークホームズ千歳烏山 part2

耳が痒いことはあっても痛くはないんじゃない?
今耳が痛いのは湾岸だよ。
シティタワー品川でしたか。あれは面白い。定借７０年だがあれだけ安いんだからね。それにタワーの各自の土地持分なんかほんのわずか。仮に７０年で解体して再建築するとき自分の持分の権利が果たして数千万の価値があるか。
これから湾岸は面白い。

258の素性

No.258より
好きで住んでいるわけではありません。先立つものがないのでまだまだ親と同居です。
それから我が家はご近所なのですが、住所が千歳台なのです。
上祖師谷か千歳台かで、結構不動産価値違うようですし、何より聞こえがいいので助かっています。

No311より
258です。
私はこの辺は戸建て向けの土地だと思います。
マンションでしたら、もう少し便の良いところに買うことになると思ってます。
例えば、三軒茶屋〜二子玉川の徒歩圏内（10分くらい）とか。
もちろん中古マンションになる可能性もありますが、ここに6〜7000万円以上出すなら中古マンションで利便性の良い物件を選びます。

２５８さん
文句ばかり言って
結局買ったんだ・・・ふーん

今までのはなんだったの？

258です。

昨日の俺の投稿まで消されたのか。
何だか神経質に削除依頼出す奴がこのスレに棲みついてるな。
とりあえず「第一期契約者」とでもそいつを呼びますかね。
まあ、皆さん賢い人たちだから、削除依頼を出す奴が誰なのか見当が付いていると思いますが。

>>750
俺は削除以来出すほど暇じゃないからこの投稿は消えないと思う。
こんなことを言っているとあの人が削除依頼するかも知れない（笑）。

品川はないね、会社からだと乗り換えが発生するから。
車もLEXUSって（笑）、そんな高級車乗らないって。
見栄坊じゃないので実用第一です。

ところで、定借における権利も不明だけど、そもそもマンションにおける地権ってどの程度あるんですかね。
マンションのコスト構造って「土地」と「資材」と「設計費」と「工賃」、「デザイン費用」くらいだと思うのですが、この物件（パークホームズ烏山）を6000万円で買った場合、土地代ってどれくらいで、何坪くらいが割り当てられると皆さん思いますか？

２５８さん。

君の質問はホームページの物件概要をみればわかります。自分で計算してください。
君の投稿消されたんですか。どのような投稿が書かれていましたか。見たところ消された感じがしないんですけど。
多分ここの検討版には契約者は来ていないと思います(笑)　住民版があるのでそちらにいっているよ。
個人的な感想としてあなたの投稿は率直に語っているだけなので削除されるほどではないと思います。住宅について語ると知識の未熟さが露呈してしまいますけど。

258です。

755さん、ホームページ見れば分かるって、単純に面積で割れっていう意味か？
それじゃあ、意味無いって。
君が（あなたが馴れ馴れしいので私もこの呼称で）単価がバレるとマズイからデタラメを言っているか、本当に君の頭が弱いのかは、このスレの読者の判断に任せましょう。

私の投稿、結構消されているんだよね。
せっかく皆さんからの質問に答えたのにさ。

>多分ここの検討版には契約者は来ていないと思います(笑)　
これは読者の判断に任せましょう。私が知る限り、必死でその事実を隠蔽したがる夫婦を一組知っています。

>あなたの投稿は率直に語っているだけなので削除されるほどではないと思います。
これはその通りです。なんで消されるんでしょうね。

>住宅について語ると知識の未熟さが露呈してしまいますけど。
まあ、これはその通り。
俺は住宅業界無縁だからね。ましてや建築関連の公務員でもないし。
あなたは残業代、フルフルで出てるの？
世の中間違っているよなあ。俺の税金、少しは返してくれよ。

削除は依頼なしで管理人さんが勝手にやってるみたいですよ
どうせせこい自作自演でもしたんでしょ

２５８さん
もしくは２５８になりすました７５０さん

このマンションって、すでにもうオプションって受け付けて無い気がするのですが、、、。
それぞれの部屋の３パターンのメニューとか、床などの色とかは。
何のオプションのことを言っているのだろう？？？

まぁ、ここからも分かるとおり、掲示板には基本的に真剣に検討する人は居なくて、ネット中毒の冷やかし(荒らし？)の人がほとんどです。
私もそうですが(笑)。。。笑えない。

なので、真剣に購入検討している人は参考にしないでね。
僕らのいない、現地に行くのをお勧めします。

258です

多種多様な考え方があって然るべきではないでしょうか。
しかしこの掲示板は異常な木がずっとしていました。

わたしも含めてですけどね。

現地周辺の不便性、危険性も実感必要。

木内建設はとても良いゼネコンですよ、支払いもしっかりしているし。監督さんも優秀でノイローゼになる人もいませんしね。みなさんは、どうおもいますか

２５８さん
もしかしてあなたがいう夫婦とはわたしのことかな。
確かにあなたが言うように住宅業界に無縁ではないですね。あなたと私の違いは同じ戸建でも施主になったことがあるかどうかです。私があなたを未熟というのは納得していただけましたか。
それから完成までにかかる費用をおっしゃっていましたが、戸建でも正確に判断することが困難なのにそこまでいったらただの愚痴です。私が提案した自分の持分を考える方法以外に他にどのような方法があるのでしょうか。教えて欲しいですね。費用についてですが請け負う金額は分かりそうな方法を１つ知っています。ここでは言いませんが。

258です。

今日は削除ゼロですね。気持ちいいですね。
どんなコメントであれ、人が時間を費やして投じたコメントを削除するのは非生産的です。
削除ゼロで行きたいですね。

>>759さん
750はネット上のオレオレ詐欺みたいなヤツです。無視していいと思いますよ。
って俺も面白がって弄っちゃったけど。
760と761も多分750と同じ人でしょう。かわいそうな人を見たと思って、無視してあげて下さい。

>>765さん
ご夫婦で本劇場に出演されている方はおそらくお宅だけだと思うので、多分そうだと思います。
さて、「未熟」という用語の使い方ですが、適当ではないと思います。
未熟とは、「熟」という完成形に対して、それに至らない状態をいいます。
よって住宅業界に未熟、あるいは、住宅に関する知識が未熟、とう表現はおかしいと思いますよ。
「住宅業界に精通する」という表現はあっても、「住宅業界に熟している」とは言わないので。
ただ、住宅に関する知識に関しては、あなたは少なくとも私よりは豊富であることは事実だと思います。

ところで持分を考える方法ですが、購入したこのマンションの部屋の面積を６で割ります（５階＋地下なので合ってますか？この物件に興味が無いので詳しく分かりません）。これが購入者の地権分だと思います。90㎡の部屋なら、同じ空間を他の5世帯と共有するので、実質の持分は1/6、よって15㎡です。坪にすると約4.5坪です。

※共有部分の地権はおそらく施主の所有となり、みなさんが管理費を払って管理してもらう（自分の家の分は自分で管理する）という認識です。（間違っていますか？）

この辺の地価は一坪150万円から200万円の間と見込まれるので、高く見積もって200万円で算出しても、あなた方が土地に支払った費用は200万円×4.5坪で900万円となります。
もし7000万円支払っているなら、土地代900万円を除した6100万円が、土地以外の費用になるとの認識です。

長くなるので、続きは明日以降書くことにしますが、残りの金額を建築資材と建築費用、マージン、販売手数料、デザイン料などに支払っているものと思われます。

258さんの言っていることは間違っていると思います。

もし、完売したならば、共有部分は施主の持物ではなく、購入者全員の持物だと思います。

土地に関しての持分は
敷地面積÷全住戸占有面積×購入した占有面積＝自分の持分
だと思います。

ちなみに、土地以外の費用の考察ですが、
この程度（ＨＰから推測ですが…）のマンションだと戸あたりの建設コストは２千万くらいです。
デザイン費ってなんですか？ここは設計と施工が同じ会社です。恐らく設計費は建設費（４０億位）の５％弱位だと思います。
（デベが土地購入や事業計画の際に設計事務所を利用しますが、費用はほんのごく一部です）

続けて投稿すみません。
前の文章で誤字があります。
占有　×　　　　専有　○

２５８さん。

７６５です。
あなたの考えは建築面積（あなたが分かるように言えば建物の底の面積を延べ床面積で割るということかな。つまり私がすべての土地面積を延べ床面積で割ったのとの違いですね。

　まずあなたはこのマンションを建て替える時同じ建築面積でしか建てられないのかな（笑）。確かここの建蔽率は４０パーセントだったかな。しかし実際使っているのは４０パーセント未満つまりすべての建築面積を使っていないということ。それに後に高層住宅地域になる可能性もあり、そうしたら建築面積をあげることができます。例えば建蔽率６０パーセントというように。

　私は戸建なのでマンションについては熟知しているわけではありませんが、もしあなたが言うような計算方法の土地の権利がありましたらぜひとも購入したいですね（笑）。なぜならその土地の権利が１．５倍になる可能性を秘めているのですから。

私は258さんが258を名乗り始めたころの意見は
ありかと思っていました。周囲の状況でネガの事も知りたかった
ため非常に参考になりこの掲示板の有意義性を感じていました。
しかし最近あのころの彼では無くなってしまいましたね。

BMWを持ち出した話は私は差別と捉えました。

258です。

今日も削除がいくつかあるみたいですね。勿体ない。せっかくの投稿なのに。

>>767さん
コメントありがとうございます。
調べてみたら、固定資産の評価基準が土地の持分になることに気づきました。
持分の式は以下になるようです。

建物の共有部分の面積÷全住居数＋購入した占有面積＝自分の持分

これで計算するとこの物件の一戸あたりの持分はいくらくらいになるんでしょうね。
建設コストはそんなものでしょうね。設計費用は、外注に出さなくても、内部コストで発生しているはずです。固定費として処理されているので分かりにくいかも知れませんが。
これらから判断すると、意外とこの物件、割高ではないのかも知れません。
売れないのは駅から遠いせい？

>>769さん
まず間違いを指摘します。
＞建物の底の面積を延べ床面積で割った
こうではありません。建物の低の面積を、階数で割ったのです（建物が立体なので、同じ空間をシェアしているため）。

次に質問です。
＞すべての土地面積を延べ床面積で割った
この計算で何が出てくるのかを教えて下さい。容積率しか出てこない気がするのですが。
そもそも私は建蔽率は容積率の話は一切していませんし、やはりあなたの理解力に問題があるとしか思えないのですが。
769さんは酔っ払って書き込みされているのでしょうかね。もう少し落ち着いたときに書き込みするといいと思いますよ。

>>772へ
こういう文章を誹謗中傷と呼ぶ。リアルではやらないでくれよ。ネット上ではガキのいたずらで済む。

>>773さんへ
前にも説明したはずですが、あの文章を差別と捉える人間こそがアフリカに対して差別意識を持っているのです。自分のこころを良く覗いてみて下さい。

２５８さん。
　７６９です。私の考えは以前にも書いたのですが、７６７さんと同じ意見です。ただ専有面積のところは言わなくても分かると思ったので書きませんでした。しかしこの考えでは一つ不備があります。それは階層すべてが同じ価値だとしている点です。地下９０㎡の部屋と最上階の９０㎡の部屋は同じ価値だということになっています。
　マンションを購入したことがないので間違っているかもしれませんが、管理費などの違いを考えるとやはり管理費を多く払っている世帯が少ない世帯より権限があるつまり立替などをしたときでもそれだけ優遇されると思います。違いますか。もしかしたら今立替をしなければならないマンションはこのようなことで揉めているかもしれませんね(笑)。
　多分私より７６７さんのほうがマンションについてずっと詳しそうなので、素人の私はこれくらいにしておきます。

>>この物件を買う人が乗っていそうなのは、BMWの３シリーズですね。
BMWのエンブレム付けて、BMWのディーラーで売っていますが、中身は南アフリカ製でアフリカ原住民が作っている車です。間違ってもドイツ製ではないので、理解した上で購入しましょう。

本人は悪意のないものと主張しているが、
上記は例え・憶測を含め
異常とも思える煽り以外の何物でもない。

自由な書き込みができる以上、
258には書き込みを続ける際は、
今後も名乗って貰う事を望む。

258です。

>>776さん
階の違いによる価格の違いのご指摘ですが、これは土地の価格には反映されずに土地代や建築資材費を引いた残りの部分に「プレミアム」として乗っかる部分だと思います。後で時間があるときに、この物件について調べて試算してみます。
投資マネーを還流させないとレジデンス用マンションもオフィス用マンション同様に価格が上がらない＆売れないのかも知れません。今後このアプローチでも検証したいです（NPV法による適正価格の算出）。


>>777
つーか、あんた誰？
777が人のことをどうこう言う前に、自分が名乗ることを望む。

自称欧州駐在の方でしたっけ。また変なのに粘着されたなあ。
右ハンドルのBMWの3シリーズにお乗りだったのでしょうかね。
この件は、ディーラーがまず説明すべき事項だと思いますよ。僕に八つ当たりされても困ります。

それから何度も言うが、「中身は南アフリカ製でアフリカ原住民が作っている車です。間違ってもドイツ製ではないので、理解した上で購入しましょう。 」(The car is made in Africa by African natives, not in Germany by Germans.　I would suggest you make an informed choice.）が差別かどうか良く読んで下さい。

それから、欧州駐在っちゅー表現が、読者からウソつきと呼ばれる原因だと思いますよ。
具体的に国名と期間を入れたほうが説得力＆信憑性出るのでは？
文章に説得性がない以上は、背景（バックグラウンド）でも何でも使って、「なるほど」と思わせる投稿をしないと、単なる「中身のないレス」（上の方でもコメントありますが）と言われてしまいますよ。

258さん。
７６９を読み返して見て３行目の建築面積(９０㎡)は敷地面積(９０㎡)の間違いです。申し訳ございませんでした。そうしないと「つまり…」以降につながりませんね（笑）。

258 いい加減消えてくれ
掲示板みたくなくなるよ

英語原文に差別はありませんが、African natives が日本語でアフリカ原住民と訳した方は、差別でないというなら、稚拙といわざるを得ませんな。

少し考えたけど、狭さ、駅からの距離、価格とどれも論外でした。
ここの掲示板の荒れ具合といい、我が家は買わずに正解でした。

憶測・推測で持論を展開する258には辟易です。
ここの掲示板が大好きなんですね。
奇特な方がいらっしゃるここはある意味注目物件だと解釈します。
またこう言うと屁理屈返しが…

駐車場の件、持ち分の件等要領の得ない立ち振る舞いには失笑の極みですね。
殊にBMWとこの物件を絡めたコメントは煽り以外の何ものでない。差別論議ではなくイメージ・憶測でこの物件と絡めた悪影響は計り知れない。

根拠なき憶測でスレッドを埋めるのはホント勘弁。

７０２です。
何だか凄いことになっていますね。
２５８さんとスレと関係のない議論をすることが他の方々に迷惑がかかるので
投稿していませんでしたが、何故か>>778で呼び出されたので投稿します。

とにかく私は、７２７さんでもありませんし、７７７さんでもありませんよ。
あなたがBMの件で悪意がないと主張しても、読み手に差別であるという印象を与えた事は
皆さんの反応から事実でしょう。

南アフリカ製でドイツ製ではない、と言えば違う解釈もできたでしょうが、なぜ
「アフリカ原住民」という一言を入れる必要があったのか、意図的と捉えられても
仕方ないと思います。

それから、私が欧州駐在だったかという点ですが、別に事実かどうかをここで説明する気は
ありません。ここで証明しても他の皆さんには関係なく、ただ迷惑を掛けるだけですから。

いずれにせよ、ここを良いスレにしましょう。
マンションの価値についても、ここで語る必要はなく、別の適切なスレで一般論として
議論し、その結果をこのマンションの例でこのスレで還元すれば、有意義な情報になるのでは
ないでしょうか。

>>778=258

>>自称欧州駐在の方でしたっけ。
全くの別人。
自分に都合良い持論展開の為の憶測での物言いは不快の極み。

>>また変なのに粘着されたなあ。
全く自覚の無い赤面するコメント。

>>この物件を買う人が乗っていそうなのは、BMWの３シリーズですね。
これもまた憶測による物言いであり、
この物件検討者とBMWを絡めた以降アフリカ云々の物言いは悪意の塊。
また誤訳に基づく差別論議は、無意味であり今後一切不要。

>>文章に説得性がない以上は、背景（バックグラウンド）でも何でも使って、「なるほど」と思わせる投稿をしないと、単なる「中身のないレス」（上の方でもコメントありますが）と言われてしまいますよ。
ここまで無邪気で屈託ない姿勢はある意味大したもの。
今後もこの掲示板に粘着し続けるのであれば、
「中身のないレス」で無く
削除されないような内容あるレスであるべき。
痛恨の極み。

自分を省みる冷静さがあれば・・・

802さんの書き込みは非常に的確にポイントを指摘しているので、
削除しないでいただきたいです。

結構な数の
「中身のないレス」が削除されてますね。

ボジティブ・ネガティブ両面から
事実に即した検討材料となり得る
有意義な掲示板にしたいものです。

>>802さん

有難うございます。

最近、この掲示板をモヤモヤとした気持ちで
拝見していた私には出来ない的確な指摘だと思いました。
何となくスッキリしました。
私も803さん同様、このレスが削除されない事を願います。

これを機に
ここの掲示板の雰囲気が変わっていくと良いですね。

徐々に建物の雰囲気が判る様になってきました。
早く足場が外れて全体像を見たいですね。
詰め込みすぎなのか・程よい佇まいなのか
自分の目で確かめたいと思っています。

ここもやっと平和を取り戻しそうですね。
しかしエリアを問わず、いろんなスレで同じ様な紛争が起こっていますね。
これだけ異なる考えを持つ人々が共同生活をするマンション。
マンションは奥が深いです・・

それでは良いスレになる事をお祈りしております。

「なるほど」

802さん

「なるほど」と感じました。

８０２様。よくぞ言ってくれました。
有難う。

なんだここは？

>>812さん
対峙する意見ですか…
根拠なき憶測によるコメント、
悪意を持った煽りのコメントに対しての
討議は不要だと考えます。
事実に基づくプラスマイナス両側面からの熱い討議はあって然るべきだと思っています。
その上で購入判断の一助になれば良い事ですね。

>>812=258

>>812

討議を交わすような内容ではないから討議をしないだけ。
論理展開を含む能力も稚拙極まりないが、能力を語る以前に人間性を磨くこと。

813さんの言うとおりだと思います。
また元の有益な掲示板に戻したいですね。
賛否伯仲する注目物件なんだと思います。

ここの契約者皆様にお伺いします。
先週末、近隣、特に榎から成城方面に向かう神明社あたりまでが激しい混雑で往来困難、大変走りにくい、結局成城まで車で30分強という誠に信じがたい燦々たる状況でした。
現地眼前の道路も狭く汚く交通量トラック等多く、まともに人が暮らすには逸脱極まりない劣悪なる環境を実感しました。
聡明な皆様はこのあたりとの折り合いをどうお付けになられたのか、あるいはどのようなポジティブな暗示に基づき了承に至られたのか参考までにお教えくださいませ。

>>817さん
榎から仙川方面の道は確かに狭く混雑しますが、混雑度合いは時間帯次第です。
榎から成城まで30分強というのは経験したことはありませんが、そういうことも
あるのですね。
「まともに人が暮らすには逸脱極まりない劣悪なる環境」という表現はまともな
大人の表現としてどうかと思いますが、817さんがそう感じられたのなら
この物件はやめておかれたほうが良いでしょうね。
私は都内に数ある渋滞スポットの一つぐらいにしか感じていなかったのですが。

８１７さん

私も駒大グランド近くに住んでいます
年中成城方面に行きますが、３０分はかかったことはありません
いざとなれば公園を通って行く事もできますし・・・
住めばわかります
新しい道（だいぶ先かも）も少しずつ進んでいるように感じますよ

契約者の意見を参考にしなくても、
この物件に対する817様の評価は確定しているようですので、宜しいのではないでしょうか。

馬脚は現さない方が…

車で公園つっきるのかな？
まるでGTAだな…

朝は公園内の車道から成城へ行くのもありかも。

>>817さん

この物件の検討にあたり
何度か現地周辺に足を運びました。

仰るとおり榎からの道路は混雑し、
歩行者にとっては危険だと感じました。
ただ、日常頻繁に利用する事も無く
たまに訪れるであろう成城へは
車以外で別ルートを利用すればいいかなと。
所要時間等は、皆様色々な感じ方があるようなので
以降のコメントも参考に自分自身で実感してみたいですね。

現地東西の道路については
この物件用の工事資材等の搬入・出による
工事車両は往来は確認できましたが
特に気になりませんでした。
これもまた、色々な曜日・時間帯に体感してみたいと思います。
4m道路が決して珍しくない第一種住居専用地域の中で
（事実この敷地周辺は4m道路が多いようです）
このマンション工事により、前面道路は6mへ拡幅され、
更に将来の都市計画を見据え、
敷地内の歩道状空地を含め実質7.5m程度の道路幅が確保できるようです。
この点は非常なプラスだと捉えています。
汚いと感じた事もないですしね。よっぽど現在の住まいの方が、、、
閑静な土地との印象を持ってますので
皆様のコメントも参考に今後も検討していきたいと思います。

「暗示」をかける事なく、自分自身納得して判断したいと思います。
「聡明」ではない事、御了承下さい。

確かに仙川方面に抜ける道路は道幅が狭くて交通量が比較的多いとは言えるだろう。
しかし>>817のような
>まともに人が暮らすには逸脱極まりない劣悪なる環境
の表現は明らかに言い過ぎで悪意があるとしか思えない。

現地の事情に詳しくない人は、それこそ今話題のグーグルマップの
ストリートビューで例の道路（都道118号線）の様子を見てみると良いだろう。
電柱のある狭い場所では大型車とのすれ違いに神経を使うのは事実。
しかし仙川の橋のところで路線バスが対向してくる画像を見ても
それほど怖さは感じない。

祖師谷公園の辺りの画像では癒しの雰囲気が感じられる。
ちなみに例のお墓ビューの様子も大体の感じは掴める。

817さんが通ったときは首都高の事故の影響で環八〜首都高の道路が大渋滞だったからその影響ではないですか？

普段は榎〜成城まで10分位ですよ。

飽くまでも私感ですがこの物件は住民版が完全不活性の割には検討版には契約者とおぼしきが頻出し、デメリットを必死に肯定的解釈で盛り返そうとする努力が垣間見えますね。都下同然駅徒歩不可地下室5500万では根底から戦略再構築しないと世間常識的に買い手無かと拝察しますが。

>>827さん
あの道はあそこに住んだら日常頻繁に使う道になります。
必ずです。
そのくらい便利なんですよ。だから混むのです。
でも、成城まで30分もかかることはまれなので、その点はご安心ください。
（でも10分が普通と言い切るのはどうかな・・と思いますが。「いいときは」だと思います）
運転はちゃんと慣れるので、特大車以外は問題ありません。


ところで、帰省していて週末の祭りについていけなかったのですが
（読んだときはすでに大幅削除されたあとでした。）
例のあの方は退場させられたのですか？
退場させられたか、させられていないのかだけでいいので教えてください。

>>831さん
私見ではありますが、完膚なきまでに叩きのめされ、
名乗る事が出来なくなったようですが、
その後のコメントを拝見すると、姿形を変え未だに粘着いるようです。
あくまでも私見ですが…

>>832さん
どうもありがとう！

>>831さん

有難う御座います。
平日は、専ら徒歩にて烏山駅を
利用するのであまり重要視しておりませんでした。

車以外でも利用率は高いのでしょうか？
裏道を通って祖師谷公園に抜ければいいかなと
軽く考えてました。
また色々教えて下さい。

>>835さん
すみません。車の場合しか考えていませんでした。
徒歩ならもちろんお勧めできませんし、頻繁に使うこともないと思います。
車の場合のみの話だとお考えください。

８３０さんのような見解はつまらないですね。２５８さんのほうが面白い。価格や職住近接での購入判断基準ををしたいなら世田谷以外の湾岸あたりの掲示板でやったらどうですか。ここで楽しんでいるのは近隣住民と検討者(契約者も含む)がほとんどなのですから。

テラスの住民板で読んだんですが
住民の中に問題人物がいて周囲の人が危険な目に遭っているようですね。
このマンションではそんな人物が住民に紛れ込まないよう祈ります。