パークホームズ千歳烏山 part2

掲示板盛り上がってますね。
注目物件ですね

同程度の値段／同程度の大きさ・高さのマンションと比べましょうよ。

値段が高いマンションと比較して、田舎／外装が安っぽいとか言っても意味が無く
値段が安いマンションと比較して、管理費が高いと言っても意味が無く

これではアドバイスではなく、購入検討者の不安をあおるだけ、、、
そして行き着く先は、購入検討者は、どの物件もネガティブなところばかり気になり、まっとうな判断ができなくなる気がします。

ネット住人の方って、知識豊富なのは尊敬すべき利点ですが、購入者の立場で意味のある情報提供の仕方を考えるというところが苦手ですよね。
だから、ネット住人という見方もできますが。。。

まぁ、読む人が賢くなれば良いことですが。

最近の批判じみたコメントを投稿される方は、どこに向かおうとしているのでしょう。

必死に擁護しているひともどこに向かっているのかね。

どちらも買う/買わない決断をした自分に言い聞かせているのかも。

このご時世なので、買わない決断した人の方が今のところ優勢に見えますが。

258です。

私から情報提供しないと言った以上、情報の代わりに本物件を売り切るための方策を指南して差し上げましょう。

①名前を「パークホームズ祖師谷」に変更する
②駅遠のデメリットを補完するためにシャトルバスサービスを導入する
③ベビーカー問題を解決する為に託児サービスを導入する
④設計を見直す
　−半地下物件の全廃（物件イメージを毀損するので）
　−３分の１も売れてないんだったら半分のキャパで再設計（土地の有効活用）
　−駐車場の増設（この辺りは車必須）
　−敷地内に商業施設を（三井不動産はこの手の分野得意のはず）
⑤価格は下げない＆下げないことをコミットする
　（値下げ待ちの層がローン金利上昇に炙り出されて契約するはずです）

絶対売り切ってくれ。

258です。

ご参考まで、この辺は一軒しか家を持てない場合、一戸建てを持つには最適な場所だと思います。
マンションが好きな方は、本物件を検討すべきです。

私がこの物件を検討しないのは、ライフスタイルと価値観の違いからなので、念のため申し上げておきます。私が狙っているのは、番町のタワーマンション（工場臭くも無く、排気ガス臭くも無く、田舎臭も若干する）です。そしてあとは那須高原か軽井沢辺りの一軒家。

これで平日は会社近くの番町、週末は田舎でゴルフにアウトドア、という生活を目論んでいます。

全戸を売りきる条件

①設計変更、総合設計から確認申請見直し１０メーター遵守で３階建てへ変更、デザインの刷新

②パブリックエリアの充実
エントランス拡張、通路幅拡張

③ベビールーム、シアタールーム、ゲストハウス敷設

④販売価格を１割上げて逆に管理費を３割下げる

⑤シャトルバスは必須

⑥駐車場120％。立体でも付置

⑦管理組合で10戸前後を共同購入
家賃収入を維持管理費に充当

販売価格を一割上げる→デベの利益
管理費を３割下げる→管理組合の資金減（ようするに自分達の資産減）
え？もしかして営業さんでしたか？

ちなみに管理組合で１０戸お買い上げって・・どうやって購入するのでしょうか？
一時金をたっぷり徴収するのかな。
なんだか不思議な計画だな〜と思ってしまいました。

何を販売価格に上乗せするんですか？
１０戸分の購入費って意味ですか？
販売価格に上乗せされた収益は、管理組合には一円たりとも入りませんよ。
販売価格を上げて販売したかわりに、三井が１０戸売却せずに無償で住民にプレゼントしてくれる
という話なら別ですが。ありえませんよね。
５０００万の地下住戸を１０戸でも５億円？
なんか笑えますね。

それより、そろそろ梅雨もあけると思うのですが
この辺りってもしかしたらセミがものすごく煩かったりするのでしょうか。
公園が近いので。
セミがものすごく嫌いなので、ちょっと気になりました。

浜田山と比べるのはおこがましいよね。
豊洲のタワーと比べるのは、スタイルが違うから論外だけど、こっちは相手に失礼だとは思わないなぁ。
あんな、埋立地のオフィスビルみたいな高層タワー。
とても人間的な住まいとは思えない。。。
この板の住民はそういうのが好きな人たちなのかな。

５７１です。
別に豊洲タワーとこの物件を比較したのではなくただ単にぎすぎす度(建蔽率)を比較しただけ。上にＴＯＴがあり建築面積が書いていたので比較しただけです。建築面積が記載していたらどのマンションでもよかったです。ちなみに浜田山は建蔽率が３５から４７だったかな。

５７１です。
間違いました。ぎすぎす度ではなくキツキツ度です。

そうなんだ〜。
豊洲方面のタワーマンションの方が人気なんだね。
ああいうところって、田舎から都会に憧れて出てきた人以外住まないと思っていたんだが、、、
東京が地方から出てきた偽シティー派の目立ちたがり屋ばかりになっちゃったんだなぁ。

どう考えても、子供を育てる環境では無い気がするのだが、、、。
子育て環境より、資産価値や見た目が大事な人が多いのかな、最近は。
ここでも、外観を気にしている人が多いみたいだし。

私は古いタイプの人間のようです。
私の理想：田舎の風景ができるだけ残っていて、それでいてできるだけ通勤が楽なところ。
（山を切り崩した新しい造成地ではなく、昔からの畑や公園が残っている町）

建蔽率、建蔽率と、キツキツ度合いを指標として建蔽率をあげていますが、何か誤解している人がいるようですが、建蔽率というのはあくまでも土地面積に対する計画建築面積の割合であって、ゆとりがある住戸プランを示す指標とはここではあまり関係ありませんよ。関連が深いのはむしろ容積率でしょう。建蔽率は限度以下で抑えていますから安心してください・・・そんな説明が販売員から本当にあったとしたらその販売員は素人同然だと思いますし、そんな素人がいる会社はとても信頼できないですね。実際、せっかくの第一種低層という素晴らしい与件があるのに、わざわざ特例措置建築確認申請まで出して無理矢理ワンフロアぶんを押し込んだものから、みんなが迷惑しているというのに・・・。せっかくの素晴らしい住環境の第一種低層が、企業の利潤追及のために台無しになっているというのに、当の本人の企業は空が広い云々・・・ツナグ云々・・・などと住環境をうたう。議論をすり替えて本末転倒。空なんてのは別にどこのマンションでも低くて広いですよね。

>>571さん
ここの建蔽率に地下住戸の分、入ってますか？

＞５９７さん

５７１ではありませんが、
建蔽率は容積率と違うので、『地下住居の分が入っているか』という質問の意図が分からないのですが、、、。

・建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合
・容積率：敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合

あ。すみません。
ごっちゃになっていました。
皆さんが詰め込みすぎとおっしゃっているのは、容積率のことだと思って・・
天井が低いとかの意見があったので。
（と言いながら、自分で建蔽率とか書いてたし。ぼけてますね）

勘違いなので忘れてください。

先着順が出ました〜〜！！！
三井はとうとう焦ってきましたね。

６戸先着順らしいですよ！！！
いそいでくださ〜〜い！！
先着順でここが手に入りますよーー！！！

６戸限定で〜す。

格安です！
とうとう価格下げたのか？
68.56m2・・・価格4930万円
89.47m2・・・価格8250万円

前からあるけど。

実際いつから叩き売りが始まるのですか？
値下げを示唆するような内容の電話が毎週のように営業マンから来ているのですが。

603も釣り待ち？？

って、私自身、602さんに『釣られるなよ！』って突っ込まれそうですね(笑)。

600も603も同じやつだよ。

68ヘイベイで4000万台後半は何階になりますか？

５７１です。
キツキツ度が容積率のほうが近いという方がいましたが、どうなんでしょうか。
極端な例として
敷地１００坪に対して建蔽率５０(敷地の半分)を使った建物と建蔽率３パーセントで高さが月まで届く建物があったとします。実際キツキツするのは前者だと思います。理由は人間の視界は絶えず左右に動かす傾向があり上に向けることが少ないと思うためです。つまり実際は高さが１０メートル未満まで視界が入りやすいが、それ以上は視界に入りにくいのではないでしょうか。
しかし、容積率がまったく関係ないとは思っていません。低いほうが建物の高さが低いのでその分見上げた時の開放感がありますから

少し訂正
建蔽率５０の普通の高さの建物

↑
長々と何が言いたいのでしょうか？比較の出し方が○○っぽい。

釣りだろ？そう信じたい。

この価格は値下げじゃなく、当初からの値段ですが。
４０００万台は地下ですし、何も変わってないよ。
６００さん、いまさら宣伝するのか・・

「低層」なのに空が広い

だれ？

>>物件見る目はそこそこ肥えているつもり・・・

つもりのコメントは、検討板にはつきもの。
つもりのコメントが、検討板にはひつよう。

>>だから最初に私が言ったとおりになったでしょ？

掲示板での雰囲気でふんぞり返り・・・
まだ、入居前にこの盛り上がりは逆効果か

悔しい人がこんなにいるとは…
しかも検討板に張り付き…

>>検討板に張り付き・・・

悔しくない人も張り付き・・・

売るときに住宅性能評価書がないものは最悪だね。

>>619　悔しくない人も張り付き・・・

>>620　天変地異が起きても悔しくないんですけど

619が正解

>>売るときに住宅性能評価書がないものは最悪だね

それは最悪だ。
ここは住宅性能評価書は取得している。
設計評価書は取得済み。開示可能。
建設評価書は竣工まで待てば良い。
竣工までは発行されない。

昨今、住宅性能評価書取得は極当たり前なので
議論する必要なし。

まぁ売ることを考えずに一生自分達で住む人にとっては資産価値なんて関係ない。

いくら資産価値が低くても自分達が納得していればいい。

後悔しないなら、ここは静かで空気が綺麗で良い環境ですよ。

都心のゴミゴミした環境と比較しても格段に上です。

四季を間近に感じられる環境なんてそうそうないでしょ。

頭金が足りなくてローン審査が下りなかったひとのヒガミばかりが突出している稀有な板になってしまいました。

残念です。

確かに敷地南側道路は狭小で
危ないなぁと感じています。

都市計画道路が開通すれば緩和されると
思いますが、近々実現するのでしょうか？

空気が綺麗は少し言いすぎでは？
主要道路が近い割には、近隣の公園で緩和されている程度でしょう。

あの狭小道路は通らなければいいんじゃない？
おとなしく烏山との往復のみにしておけば、通る必要はありません。
成城に向かうときもバスにするか、わざわざ環八方面に向かってから行ったら
通らなくても行けますよ。これなら運転に自信がなくてもＯＫ。
仙川は・・行かなくてもいいかと思いますが、どうしても行きたければ電車？
お子さんにもその辺をウロウロしないように躾けておけば大丈夫でしょう。
回り道を厭わなければ、祖師谷公園にだってＴＳＵＴＡＹＡにだってたどり着くことはできますね。・・・遠いけど。今のシーズンこんな遠回り、私はごめんですが。

626殿

支離滅裂で気の毒だな。

＞まぁ売ることを考えずに一生自分達で住む人にとっては資産価値なんて関係ない。いくら資産価値が低くても自分達が納得していればいい。

高掴、激損物件の契約者が自ら酷い物件を掴んだ事を何とか心中で落ち着かせる為の呪文の様なものですね。

＞後悔しないなら、ここは静かで空気が綺麗で良い環境ですよ。都心のゴミゴミした環境と比較しても格段に上です。

「静か」はその通りと言いたいところだがエントランス前の裏道のお陰で実は静かではない。ただど田舎なりの静寂はあるでしょうね。
しかし環八も近く空気は汚い。
あと格段に「上」とする根拠は？都心と比した上下の話題など誰もしていないが。また「上」と談じる論拠も提示してください。


＞四季を間近に感じられる環境なんてそうそうないでしょ。

あちらこちらにある大型物件ならどこでも感じられます。まさかあの程度の貧弱極まりない庭で四季が間近と認識されているのですか。
あと「そうそうにない」とするソースも提示してください。


＞頭金が足りなくてローン審査が下りなかったひとのヒガミばかりが突出している稀有な板になってしまいました。

これは人それぞれでしょうが、多くの人は該当しないのではないですか。
なぜならこの程度の廉価物件で頭金不足、審査不承認とあらば、マンションの検討は基本的に難しいでしょうからね。

残念です。

↑
マイホームをもっていれば、気に入らない物件にわざわざ来る必要もないと思います。また時間の無駄だとおもうけど。ローン下りなかったのかな。でも別の物件もありますよ。頑張れ。

こんなとこも買えない人は23区スレに来ないと思いますよ。
マイナスのコメントを何でも排除するのはどうなんでしょうか？

カラス山って田舎なんですか？
空気はあまりよくないらしいのですが。

削除されるのにはそれなりの理由があるのでしょう。過熱しすぎて秋葉原事件の二の舞になることは避けたいですからね。

>>633
こんなところでそれを出すのは不謹慎ですよ。
その発言こそ削除モノではないですか？

>>629

高掴≠この程度の廉価物件

こちらも残念です。

この土日の静けさ。先週の土日も。
平日は散々の言われようなのにね。
主にどういう人間が書き込んでいるのかわかりますね。
平日はきっとそれを仕事としているんでしょう。だから不規則な時間帯でも書き込みがある。
そして、フォローしているのは逆の人間かな。

まあ荒らしが一番悪いわけですが。
でも、ここではなくいったい何処の物件を検討して欲しいのか？

意味不明な書き込み辞めてもらえませんか？

東京テラス中古がヨンキュッパーだぞ！5000きったな

636さんの言ってることすごくわかる…
最近荒らしがひどいですね。そんなに嫌ならわざわざ手間かけて書き込まなきゃいいのに…。なぜ毎日気にしてこの掲示板を見てるのだろう

639
あなたもね・笑

土曜日に様子を見にMRに赴きました。
肝心の売れ行きですが、3分の2の住戸が売れたと担当の販売員から最新情報がありました。残りはいよいよ3分の1ですね。結構売れ行きはいい方だとその担当者は言っていましたし、MRは予想外に盛況で賑わっていましたよ。
少し安心しました。
しかし、売れ行きってどこのデベでもやや大げさに言うことを差し引くとまずまずの滑り出しだということが言えますね。

そしてそのあと、現地へ。
来るのは3回目ですが工事がかなり進んでいてビックリ。
全貌が確認できましたが、やはり道路が裏道と抜け道利用で自家用車の往来がけっこうあったのが気になりましたが、土曜日だったからということで納得し安心しました。
静かないい環境だということを再認識しました。
この環境がこの価格で手にはいるなんて超お買い得物件なので、自信の人気ブログでも一応一押し物件として写真とともに紹介してしまった次第です。

ご苦労さま

営業に見せかけた釣りか？

641へ
デペさんですか。
ショボ物件の場合、持ち上げご苦労さんですな。
もしくは契約者かよ？

644はどこのデベ？他社さんの掲示板チェックご苦労様です。

>>635
＞高掴≠この程度の廉価物件。こちらも残念です。


上記の解釈は余りに安直ですね。こちらの物件の関係者は読解力が乏しいのでしょうか。

○高掴・・・「その物件の評価されるべき価値」に比して高額、すなわちその価格の価値などおおよそ認められない
○廉価・・・世間一般的に見て／マーケットの中で低額

ではないのでしょうか。

「すなわちこの物件は、世間的には安い部類の物件だがその価格の価値すら認められない」と言っているに過ぎないのかと思いますけどね。

６４５さんは何者さんですか？
契約した物件が批判されないか気が気じゃなくてパソコンに張り付いておられるのかな（笑）
誰がどう見ても低品質物件ですよね。

647さん、低品質物件の意味がわかりません。
ここは、中小のデベが建てるのではないんだから、グレードは低いけど品質は悪く無いと思います。
低グレード≠低品質では？

グレード下がれば品質も下がるだろう…
何がいいたいのか。

大手デベなら高品質という決めつけは危険ですよ。自分の目で判断を。

>>641 さん

この地域全体的に言えることだと思いますが、
その道含めて、抜け道として使われる道は交通量は非常に多いです。

「土曜日だから多い」っていうのは私からすれば「えっ」（絶句）
という感じです。信じないでください。セールストークですね。年がら年中多いですよ。

しかし「ここのけー」とばかりに結構なスピードを出す車の多さにはちょっと辟易してます。

あと、環境に過度の期待も・・・昔ほど光化学スモッグはひどくないにしても。
環８上昇気流によるマイクロ気象現象（都市型豪雨とか）は注意深く見ていると結構発生してますし。

648です。
自分にとっての品質は、雨漏りがしないとか、外壁にクラックが入らないとか、建具の開閉がスムーズとか、構造的に問題ないかとかを考えていました。皆さんの考えている品質とは違ったかもしれません。すみません。
デベについては、確かに、大手≠良い建物かもしれませんね。でも、自分はやっぱり、大手を選んでしまいそうです。父さんのリスク回避と言う事で…。

>>651
確かに。抜け道は年中無休ですね。
「ここのけー」わかります。
でも、あの細い抜け道、強引に出て行かないと
ずっと譲ることになってしまいます。たまに譲ったまま後ろに渋滞を
発生させている車をみかけます。（そのため、スピードは出しづらいのではないかな）
まあ、そうなってしまう人がいるくらい交通量の多い道なんですよね。

急に静かになりましたねー。
立地が三流な上に物件も四流なのがばれちったからかね？

258です。
勉強不足なので教えて下さい。

この物件は三井不動産の物件であることは知っているのですが、三井不動産レジデンシャルの組織図を見る限り、建築や設計を担う組織が存在しません。ということは、本物件は下請け会社が施工・設計したものですか？
その場合、どこの会社の設計、施工によるものなのでしょうか？

大手って何が大手なんだろう？と、疑問に思ったもので。

たびたびすみません、258です。

自分で調べました。施工会社は東急不動産だそうです。
しかし売主は日土地で、販売会社が三井不動産レジデンシャルってどういうことですか？

「パークホームズ」というブランドがフランチャイズ展開しているということ？

なかなか面白いですね。新手のネーミングライツビジネスを想起させました。

２５８さん
これから役立つことなので一言書きますね。
例えばあなたが土地をもっていて家を建てようとします。積水やら住友林業やらいろいろハウスメーカーがありますね。その会社自身が家を建ててくれると思っているのですか。積水であろうと建てる会社は請け負っている地元の工務店などです。

ミツバチさん

258です。
そうなんですよ。全くその通りなのです。
では何が「大手」だから大丈夫なんでしょうか？
販売会社が大手だから大丈夫ということですかね。

大手の安心度はアフターサービスの充実度ではないでしょうか？売り主が小さな会社ほど問題を起こしてると思います。あとここは三井不動産レジデンシャルと日本土地建物販売の共同出資と聞きました。つまり売り主が２社ってことですよね？おそらく販売代理は三井だけでやっているのでしょう。

２５８さん。
業者ではないので個人的な感想として
大手を選ぶのは６５９さんのいうように安心感があるからではないでしょうか。例えば規模が小さいところですと小回り(価格設定)にはいいのですが、倒産した場合補償が乏しいなどいろいろな面があります。大手ですと割高になりますが、安定した運営を行うのでもし何かが起きてもある程度補償はしてくれると思います。どちらも施工するのは下請けだと思いますけどね。あと素人ではいい業者かどうかは判断できないので、住宅性能評価によってできるだけ素人でも安心して購入できるようになったのでしょう。

６６０です。
住宅性能評価があるからといっていいものであるというわけではなく、あくまで確認申請のように少なくとも最低限のものを補償するというくらいに受け取ってください。

三井の看板借りて正解でしょうね。

物件も変わりばえしないし立地も悪いしとにかく良いところを見つけることが全くできないこんな物件、PHの看板でお借りなかったら更に不人気の物件になっているでしょう。
このように質の悪い物件こそこういう仕組みが大事ってことで。

三井だPHだ世田谷だとお慶びになる方が多ければ（契約）戦略は的中したことことになりますね。

大手デベロッパ＋大手ゼネコンというスキームだから安心
というのは飛躍した考えだ
結局施工はその下のサブコン
のまた下請けの工務店
のまた下請けの町の施工業者
のまた下請けの職人
という構図は変わらない

担当者の管理能力、あるいは監理能力があるかないか、瑕疵担保責任能力があるかないか

ということに尽きる
会社の名前云々より
むしろ人。

663さんに同意。

どの業種だって下請はいるわけで、どれだけきちんと管理しているか
それがすべてです。チェック体制がしっかりしている会社か。
そういう意味では大手の方が比較的しっかりしているかもしれないという程度かと。
一方で大きければ大きいほど下請けが多いので、どこまで管理が行き届いているか
疑問でもある。

構造的なものがどうのとかよりも
フューザーみたいに小さい会社だとなにかあっても
「もー倒産だよ〜補償なんてできないよ〜（号泣）」で終わりだけど（号泣されてもね）
財閥系デベはとりあえず簡単には倒産なんてできないから
グループが支えてくれるし、有る程度の補償が期待できると思う。
価格が高いのは、保険みたいなものかもね。

>>665

そのメリットはあると思うよ。
大企業も悪いこと沢山するけどね。

いざ表面化したら、何としても揉消す方向で努力するだろうね。
表面化しない時が怖いけど。
某財閥系の企業に勤めているから良く分かる（デベではないよ）。

いいか悪いかは別として、財閥系企業の物件は大きな保険が付いてると思う。

烏山にまた新たなマンション開発がありますね。
そちらはパークホームズですが・・

そちらの空は広いですか？

不人気振りを露呈しての事かスレが一切合財伸びなくなりましたね。まぁ当然ですが。そもそもこの物件のスレが伸びる事事態に極めて遺憾なる違和感を覚えていましたので。

しかし、色々なホームページをチェックしていたらプラウド千歳烏山はマジで即完
だったんだね（現在は1件キャンセル物件あり）。
地下以外は相当高かったはずだが驚いた。

ここのスレを見るとホント最寄り駅なんて関係ないんだなと…。
今まで以上に物件の個別性が強くなっているみたいな気がする。

今までの流れで行くと、大規模物件・タワー物件が比較的好調で、逆に中低層の
小・中規模物件は難しい販売を強いられていた。
ここは間逆の展開。

コンセプトの違いや立地（祖師谷と粕谷）の差によるもので、建てれば売れる時代で
なく、デベの企画力が今まで以上に重要になっているね。
建てれば売れる、安ければ売れる　⇒　良ければ売れる、高くても売れる、安いだけでは売れない

６７１
そういうことか・・・このマンションが大幅に売れ残っている理由は。

６７１の言ってることが真の理由じゃない。単純に駅から遠く（実質２０分弱）、間取りが狭いからだろ。
間取りが狭い分、分譲価格は安いがそれに引っかかるやつがそうはいなかったってこと。

だから安くても売れないってことでしょ？

暇な連中がいるね
気に入らなければこなければいいのにどうしてくるの?
そんなに欲しいの
つまらない愚痴は見ていて痛々しい
<君子は危うきに近寄らず>

必死なあなたの発言の方がはるかに痛々しい…

安かろうが高かろうが、物件自体が余りに貧相なので売れる筈がないでしょう。
内容的にはいいとこ4000万円。
その価値に、世田谷区や品川車に憧れた田舎者が殺到して、一生懸命価値化しようと吼えているだけでしょう。
冷静になった方がいいですよ。魅力の無い物件掴んでおられるのですから。