23区内の新築マンション価格動向（その27）

まじめな話、坪単250万のマンションって、普通の勤め人にとってはかなり背伸びした価格
だよね。相当の親援助か、株かＦＸのあぶく銭ブースターついてない人は買えなくない？

>売られた喧嘩を買うか？

いや、いちいち反論するほど暇じゃないよｗ
別に下がらないと思うなら、そう思えばいいんじゃないでしょうか。
「信じる自由」とか「思い込む自由」は誰にもあるからね。
ただ、デベは売らないと倒産してしまうけど、俺たちは買わなくても死なない。
その気になれば、5年でも10年でも待てる。それだけの話。

>>881
普通の勤め人は都心にはすんじゃだめってことでしょ。
都心にすみたきゃ最低坪300が買えるくらいかせがなきゃだめだと思うよ。
それは今後もかわらんよ。

>>882
思い込みはげしいな

よく見ると去年より坪単価が下がっているところが結構あるな。
２３区だと新宿区、豊島区、品川区、中野区、荒川区、練馬区、板橋区、北区の８つ。

新宿区 365 366、豊島区 311 341、品川区 291 357、中野区 288 303、小金井市 259 273、
荒川区 252 261、練馬区 245 247、横浜市西区 243 247、川崎市中原区 239 259、板橋区 232 244、
横浜市青葉区 225 246、府中市 195 207、北区 190 257、戸田市 187 189、さいたま市南区 187 191、
和光市 182 192、横須賀市 175 195、茅ヶ崎市 173 189、市川市 171 202、青梅市 166 197、
千葉市花見川区 165 174、横浜市泉区 160 171、東村山市 157 186、藤沢市 155 179、さいたま市北区 153 156、
大和市 152 156、平塚市 151 164、座間市 149 150、厚木市 146 151、横浜市保土ケ谷区 139 152、
千葉市美浜区 139 143、横浜市旭区 137 206、さいたま市桜区 132 138、八潮市 131 149、八千代市 129 140、
桶川市 128 138、杉戸町 127 134、海老名市 122 123、流山市 117 155、鴻巣市 113 126、
佐倉市 110 117、市原市 103 114、

２３区見ると品川区を除いてみんな北部の内陸部です。このあたりに今後の売れ筋のヒントがありそう。

上がってるとこも多いじゃねーか。

１００件中４２件が値下がり、二極化ですか？

>854
>857

本当に経済誌読んでますか？「ダイ”ア”モンド」ってわざとでしょうか？「ダイヤモンド」でしょう。本当に読んでいるのであればこんな基本的なことを間違えるとは到底思えない。

あと、不安煽り記事が多いのはどちらかといえばダイヤモンド。今週のGMに関する好意的な記事は意外だったが。東洋経済は比較的ニュートラル。ついでに、「The Economist」誌と違い「週刊エコノミスト」誌の執筆者が日本人なのは、今回に限った話ではなく、いつものこと。なぜ翻訳だと思ってしまったのか、理由を知りたいところ。エコノミストが立ち位置的には最も中立的かと思われます（キヨスクに多く陳列されているわけではなく、部数を積極的に追う雑誌でもないでしょう）。

無知蒙昧甚だしい。。。

>>885 それ何のデータ？成約価格？それとも販売価格？新築？中古？
まあ、成約価格は秘密のところが多いから、統計だけだと、実勢価格はなかなか分からない。

しかし、ここ半年で都心の物件の家賃が軒並み下がっている。少なくとも1割は下げている。
それでもあまり埋まっていないから、まだまだ家賃の下落傾向は続くと思う。

まあ、物件価格は家賃に連動するから、家賃動向を見た方が確実だと思うよ。

ははは・・・

あなたが表紙をじっくり読んでいるのはわかった。今まで、ダイアモンドだとばかり
思っていた。diamond の日本語化だよね。私的には、ダイアモンドにしかならない。
”ヤ”はどこから来たのか・・・

ま、それは枝葉末節だからいいとして、週間エコノミストは毎日新聞社の刊行。
この会社は、先日も、日本の国辱物の記事を書いて、謝罪したばかり。どこが公平
なんだか・・・。勉強していない記者が多い。

私は、エコノミストという雑誌は、てっきり、イギリスのeconomistの関連だと
勘違いしていた。昔、一度読んだきりで忘れていた。

まあ、いいや見解の相違ってことで。economist　読んだほうが勉強になると
思うよ。それじゃ。

↑何とも醜い負け惜しみですなぁ

８９１さんは正しいと思う。

>>891
>週間エコノミストは毎日新聞社の刊行。
この会社は、先日も、日本の国辱物の記事を書いて

はい、変態捏造記事を世界に発信で、ただ今不買中です。

>>894 そういう話は2chでやってくれ。ここでやるな。

>>891　痛々しいから、もうしゃべるなよ。

で、結局>>885のデータは何なんだ？ソースぐらい出してほしい。

>>895さん
私も、>>891さんの方に同意です。

首都圏を中心に不動産開発などを手がけるセボン（本社・東京）は２５日、東京地裁に民事再生法の適用を申請したと発表した。負債総額は６２１億円。同時に民事再生を申し立てた子会社分をあわせると約７８５億円。

　１９７４年設立で、戸建て住宅や賃貸用ビル、マンションの開発が主力。０８年５月期の売り上げは５８８億円だった。「市場の急激な縮小で予定していた物件の売約が進まず、資金繰りが付かなくなった」としている。

　不動産業界は米国のサブプライムローン（低所得者向け住宅融資）問題をきっかけに海外からの資金流入が減少。国内金融機関の融資も厳しくなり倒産が相次いでいる。

　セボンの連結子会社でジャスダック上場の旭ホームズ（本社・東京）は同日、「独立性を維持した経営で、相互依存関係にないため、業績に影響はない」とのコメントを発表した。

885は　ヤフー不動産のデータじゃないかな？

新宿区の下落率は微々たるもの。統計的誤差の範囲内で、これは横ばいと見るべき。やはり都心区は強い。他内陸区もそこそこの値下がり。

他方、品川区の下落率は極めて顕著。これは大暴落で、救いようがない。まさしくエリア別の局地バブル崩壊が深刻です。

買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
都心と近郊に集中しています。価格は上がっても家賃は上がらず。将来の資産価値は下げかな？
一方、利便性、住環境が向上して家賃レベルが上がるとともに、坪単価も上がる健全な動きのところも
あります。こんなところが買い。

沿線名駅名　　　　　　　　　　新築マンションPER　　7 0㎡価格（万円）　7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線　六本木　　　　4 6 .8 7 　　　　　　 20,626　　　　　　 366,761
小田急小田原線　代々木八幡　　　　4 5 .4 9　　　　　 　 13,763　　　　　　 252,146
東京地下鉄銀座線　赤坂見附　　　 4 5 .4 3　　　　　　　 16,067 　　　　　　294,701
ＪＲ横須賀線　鎌倉　　　　　　　　　　 4 1 .6 1　　　　　　　　 9,895　　　　　　 198,176
東京地下鉄千代田線　乃木坂　　　 3 8 .9 2　　　　　　　 13,924　　　　　　 298,101
小田急小田原線　成城学園前　　　 3 8 .7 6 　　　　　　　　9,010　　　　　　 193,725
東急田園都市線　桜新町　　　　　　 3 7 .4 3　　　　　　　　 9,564　　　　　　 212,947
ＪＲ山手線　渋谷　　　　　　　　　　　 3 6 .3 9　　　　　　　　 14,817　　　　　　 339,323
東急田園都市線　駒沢大学 　　　　3 5 .1 1　　　　　　　　　 9,224　　　　　　 218,919
東京地下鉄副都心線　雑司が谷　 3 3 .6 6　　　　　　　　　 8,705　　　　　　 215,515

都心にあれだけマンションが増えちゃうと、
家賃は高くても７０ｍ２で３０万円、坪で言えば１万４千円。
年間で坪１７万円。ＰＥＲ２０だとマンション坪単価３４０万円。

マンション坪単価が３４０万円を超えるようなところは収益性、資産性が低い。
一つの目安だと思いますから参考にしてください。

本当に家賃賃貸料下がってるの？
繁忙期でもないのに賃貸料下げるのって効果あるんかね？
更新でさげることはないよね。

>>901
最近はいったん県境外周区の家賃が安いアパートに入って、給料が上がっていって都心部の
賃貸マンションに引っ越すケースが増えているので、繁忙期と閑散期の差が縮まっています。
だいたい３年くらいで引っ越しているみたいです。

>>898 yahoo不動産のデータは、売出価格であって、成約価格じゃないでしょ。
積み残っている在庫をみると、実際はあと10％-15％は下がっているはず。
下手したら20％越えの地点もあるかもしれない。
まあ、今は、全く買い手が付かなくてストップ安の状況だから、そんなときに
不動産を買う人はよっぽどの物好きか、経済音痴でしょう。

>>901　確実に下がっている。毎月ネットをチェックしていれば、すぐに分かる。

>買わないほうが良い駅

というより、埋立地あたりを検討している層には価格的に無縁の買えない駅。

>>899

住宅を買う人は、賃料利回りや投資効率を考えている人ばかりじゃないからね。
それらのエリアは寧ろ所有することや住むことにステータスが伴う場所だよ。
投資効率が悪くとも持ちたい・買いたい・長く住みたいという人が相当数存在する場所だからこそ
投資には見合わない高値で張り付く。

ますます大手の一人勝ちになってきましたね。

耐震偽装から大手寡占、価格上昇に弾みがついたが、低価格を売りにしていたデベの倒産ラッシュ、資金調達難で更にその傾向が強くなってきた。

金融主導の引き締めも、金融庁が来月から銀行に査察に入り、やや弛む。

郊外はメタメタだが、都内は戻りそうだな。

>ますます大手の一人勝ちになってきましたね。

あれだけの完成在庫があると、大手と言えどもやばいぞ。

907さん

考えすぎと言うか、希望的観測としか思えない。

寡占が進んでいる現在メガバンクを持つ財閥系は不動産取得に前向きです。
一気に都心の一等地を狙っているとしか思えません。

アーバンはみずほＧが手を引いてからの民再であり、その後のスポンサーとみずほＧが手を握っているとしか考えられません。

都内一等地をめぐる財閥系バンクと一等地を狙う不動産屋の腹黒い策略が気になりだした。
今後は民再絡みの物件ごとの仕掛けがますます表面化するのではないでしょうか？

アーボンは、ＢＮＰの裏ＣＰと空売りじゃないの？
今回のプチバブルだって外資と９８３だろ

>>908　だから、今現在積みあがっている膨大な完成在庫をどうするのよ？

完成在庫を処分できないのに、新たな土地を買っても意味がないでしょ？

都合の悪い情報から目を背けるのはやめましょう。それこそ希望的観測ですよ。

だから大手は体力あるから値下げなんかしないよ。

分からないかな…ブランドの失墜策を自らしないよ。
聞いてみたいね…どこの財閥系大手がディスカウントに応じているかね…

世間知らずな人に忠告しよう。

バブルの調整が終わったら、もう一度都内には金が入ってくると考えられないかな

先取しないと値上がりを読んでる分儲からないからないぞ…

外資は、再度一等地狙いで金入れてくる準備しているぞ〜

これからは、破綻した先にドンドン買い手が現れるよ。


悲観論の中にこそ真実は隠れているんだよ。

＞911
あなたがおっしゃる大手がどのレベルからなのかはわかりませんが、東京建物は
値引き、二重価格による値下げをしていますよ。

あと、デベロッパーではないが住友商事の分譲マンションも値下げしてます。

>>No.911

一等地って、銀座4丁目の交差点の辺りに、マンション建てるのか？

>先取しないと値上がりを読んでる分儲からないからないぞ…

またその内、価格上がるけど、その後は又下がるぞ。
常識的に考えて、下がってから買って、上がったら売らないと儲からんだろ？

>912
東京建物は最近、人気になるようなマンション売ってましたっけ？
有明はなんだかなぁだし。

財閥系って住友、三井、三菱？野村は？
会社はつぶれそうも無いが市場価格が下げてるから多少影響あるんじゃないかな。
景気浮揚も早くて十年後。それまではアラブのファンドと中国人に日本の不動産投資をお願いするしかないね。

>>911
三菱地所も２３区城南地域で値下げ販売してましたが・・・

アエラ、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％、２位　新中野　丸の内線　２５．３％、
３位　上北沢　京王線　２５．０％、４位　めじろ台　京王線　２４．４％、
５位　王子神谷　南北線　２３．４％、６位　成増　東武東上線　２０．８、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％、８位　武蔵野台　京王線　１９．６％、
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％、１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％
１１位　西八王子　中央線　１８．７％、１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％、
１３位　南千住　日比谷線　１７．２％、１４位　洗足　東急目黒線　１６．１％、
１５位　池袋　山手線　１５．６％、１６位　北野　京王線　１４．７％、
１７位　世田谷　東急世田谷線　１４．６％、１８位　大井町　京浜東北線　１３．９％、
１９位　中野富士見町　丸の内線　１３．５％、２０位　護国寺　有楽町線　１３．４％、

７月の実績が出ました。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2008年7月に首都圏で4302戸の分譲マンションが
供給された。前月比で見ると206戸減とわずかな減少だが、前年同月比で見ると3928戸減と、
大幅な減少である。
申込率は首都圏全体で65％と売行きのペースは引き続き低迷している。地域別で見ると、
東京23区が79％と好調だった反面、東京都下が69％、横浜・川崎が64％、埼玉県が57％、千葉県が
49％、神奈川県下が35％と駅遠物件が多かったエリアで苦戦している。

■市区別供給戸数上位20の申込率 順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 453 78%、2 東京都大田区 217 82%、3 東京都墨田区 217 50%、
4 東京都港区 185 85%、5 東京都練馬区 141 83%、6 千葉県船橋市 122 66%、
7 千葉県柏市 120 35%、8 東京都杉並区 118 88%、9 東京都目黒区 108 100%、
10 千葉県市原市 98 26%、11 東京都荒川区 93 91%、12 東京都足立区 91 70%、
13 東京都台東区 86 56%、14 神奈川県川崎市高津区 85 58%、15 東京都板橋区 84 54%、
16 東京都新宿区 78 54%、17 埼玉県志木市 77 96%、18 東京都世田谷区 74 72%、
19 東京都八王子市 72 60%、20 東京都東村山市 70 100%

>>911 が袋叩きにあっていて笑いました。
まあ、デベの関係者か、中古物件を売りに出している素人投資家なんだろうな。
かわいそうに、この不動産不況はあと10年は続きそうなのに...。

不動産不況というのは素人大家にはチャンスです。

ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、
世田谷区１８件、目黒区２件

>>919
また根拠ないなぁ、この人。
10年も不況続くわけないだろ…。
釣りですよね？

ここって、オタクの集り？

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
しかし、高卒上京者が中心の就職氷河期世代は期待できないでしょう。
ポスト氷河期世代については、０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。
当時２２歳、現在２９歳の人たちです。

地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。
但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

教授はまわりくどくていけない。
彼の説のサマリーは以下の通り

いけてる区

・江東区（教授独自の分類では都心区らしいけど）

いけてない区

・杉並区（新宿文化圏だから）
・中野区（同上）
・世田谷区（東京駅から遠いから）

>>922 続くよ。君が状況を理解できてないだけ。下手したら、あと30年は続くかもしれないけど。

今まで都心回帰と称していたものは、
近隣３県、市部及び県境外周区に居住している人もしくはその子供が、郊外生活より都心部の
生活を選択し移動してくるのが主であった。
今後は、地縁、血縁が無い地方からの上京者が自由にその居住場所を選択する過程の中での、
都心部居住選択と言う形態が主となっていく。
恐らく、自由な選択となれば、都心部への志向はより強まると思われる。
但し、就職氷河期世代は上京者比率は高いものの経済力が弱いため、都心部志向は強いものの
実際都心部持ち家購入に至る者は少ないだろう。
従って、都心部分譲マンション購入が本格化するのは５年後からだろう。

失われた十年だって、
輸出企業の業績が上がっただけで、
内需企業は、その十年の後も落ち続けていたというのが定説

不況が続かないとか、為替は幾らとか、不動産は今が底とか、
浅すぎて、実社会ではハブられてるんだろうな。

>>926
君のまわりは30年間は不況なんだろうけど・・・。
世の中は君を中心に回ってないから。
がんばってね。

いまの若年層は車の購入にさえ躊躇してるし購買層として期待できるのかな。
賃貸物件がたぶつき賃料が低下し、あえて分譲マンションは購入せず賃貸で一生暮らすことに割り切れる人が増える可能性の方が高くない？

５年後、すなわち２０１３年以降都心部居住が本格化して行く。
その時東京がどのように変わっていて、購入者がどこを選択するのか？
今が購入するタイミングの人は、少なくとも５年後の東京の変わり様を想定して選択する必要がある。

>>928
内需企業は十年も落ち続けていた（笑）

何の経済指標をもとに語られているのですかね？
内需企業の間で10年間マイナス（毎月の前年同月比が常にマイナス）で推移した指標は何ですか？

定説とかいって、ただのどっかで聞いた話の思い込みを語っているだけに聞こえるのでもっと根拠をしめしてもらえません？

>>930
若年層における所得格差の拡大。
高学歴者どうしの結婚の増加。
女性の職場進出の進展。
結婚後、出産後も勤められる環境の整備。
単身時代からの都心部居住者の増加。

時代は過渡期で変化していますから、これらを総合的に考えるべきでしょう。

教授の説によると江戸時代以降３００年以上にわたって東から西へ移動しつつある
東京の重心（人口分布上の）が、ついに西→東へ反転を始めるとのこと。
江東区は高くなりすぎ、江戸川区が買いです！

やっぱり港区渋谷区なんでしょ。

内需企業と言うより少なくともハブル崩壊以降、所得水準は増えずデフレで来たわけ。
この先、少子高齢化で労働人口は急減しＧＤＰは減少の一途。不動産価値というより円が衰退し日本の価値は下がる。外国人から見ると安くなると言うことだが…
右肩上がりの成長が描けないのに国内資産の価値が下がらないと主張する方に無理があると思うが。

>>936
円安になったから外資による資金流入で不動産プチバブルがおきたんだけど…。
円高だったら去年のプチバブルは起こってないね。
それに右肩上がりがおこらないから左肩下がりが起こるという理由にはなりませんね。

>>936
円安だから海外マネーが入って資産価値上がったんじゃないの？

↑
あ、かぶっちゃった

>>919

値下がりが、10年続くとは、良くぞ言えました。
根拠はなんですか？
すぐ右向けって言われれば、右向く人らしい。

悲観論に支配されすぎ。あなたは一生賃貸族でしょうな。
まあ金が無いんでしょうがね。。
十年後はいくつですか？

ははは

「　笑えますなあ　」

値下げしても買わないのではなく買えないんでしょう。


マンションなんて所詮耐久消費財でしょ。
土地の価値あるところに持っていれば問題ないが・・・
資産価値で言えば、地方は惨憺な状況でしょう。

高くても山の手線内に買わないと大変なことになるよ。

919はやばいな。
なぜそんなこといっちゃったんだろう。

だって買えないんだもん・・・

俺も江東区に住むくらいなら、より安い江戸川区を選ぶよ。
どうせ電車で通勤するんだから、通勤時間の差は誤差の範囲。

>>928
>>936
は、ちょっと痛い。

>>919
は、まずは給料上がるようにがんばるのが先。

>円安になったから外資による資金流入で不動産プチバブルがおきたんだけど…。
>円高だったら去年のプチバブルは起こってないね。
>それに右肩上がりがおこらないから左肩下がりが起こるという理由にはなりませんね。

外資ファンドの資金流入
日本では低金利で調達でき、かつ、高スプレッドで運用できた。
彼らの得意とする収益還元法で評価した場合の不動産価値が良好な物件が多く
投資先として安全性が高いと評価されたため。

プチバブル
不動産市況の底打ち感と好況感に押された消費行動の向上による。

左肩下がりって言葉はあるのでしょうか？

マンションは住んでいる満足感が第一でしょうから換金性の浮き沈みに
一喜一憂することもないでしょうけど今後の市況は不透明だと思いますけどね。

ローンで購入したマンションと同じようなものが数ヵ月後に何百万も値引販売され
悲しい思いをするのは嫌でしょうから物件の選択は慎重にってとこでしょうかね。

>>945
左肩上がりはないすね。
右肩下がりを皮肉っただけじゃない。

左肩上がり＝右肩下がりだけどね…。

>>943
江東区も江戸川区も変わらないなら足立区がお勧め

>>940　また変なのがやってきた。
人口動向・労働分配率の低下・非正規雇用の増大、どれをとっても悪い指標しかないのに、
なんで不動産が上がると信じてるのかね。よっぽどおめでたい頭の構造をしてるのか...。
まあ、不動産市況がすぐに回復すると言うのなら、ちゃんとデータを出して説明してね。

>>948
940さんではありませんが、指標は過去をあらわすものですので、将来の市況をどうこういうものではありません。特に不動産関連指標は何か月も前のものを発表するものも結構ありますので。

それと940さんはすぐに回復するなんていってないと思いますよ。
なぜムキになっているのかはわかりませんが、落ち着いてくださいね。

ワンルーム、投資用に買わんか？
値引きするぞ！
と業務時間中にTELがある。
おい！
と思いつつも話に付き合うと、
現在はワンルームを投げる
秋以降に大物（一棟売り？）の投げが出る
と言っていた。

>>949　別にムキになっていませんよ。論理のおかしいところを指摘することを、
この掲示板では「ムキになる」と呼ぶのですか？それは日本語の使い方が
おかしいですね。

>将来の市況をどうこういうものではありません。

　それはそうですね。では、将来の市況が回復するという予兆がどこにあるのですか？
なにか良いデータをお持ちでしたら、示してください。特に、長期的な人口減は
不動産市況にとって致命的だと思います。それを覆すだけの好材料があれば、ぜひ
知りたいものです。

>>950　「大物」というのはデベ一社丸々身売りかもしれませんねｗ

>>951
あなたの文章にそもそも論理がないからみなさんからボロクソにいわれているのだと思いますよ。
またムキになっているようですね。

>>951
23区は人口は流入していますし、今後も流入が予想されていると思いますが、どこぞの田舎の話をしてらっしゃるのですか？

>>951
日本の人口減少が今後〜5年程度で都心不動産市況に影響を及ぼすと思っているの？
おめでたい人ですねぇ。
じゃあ今後5年で都心及び都内は何人人口が減るのですか？
で、何人減ると価格はどれくらい下がることが予想されるのですか？
詳細な分析もしくは具体的な数字をだして説明よろしく。

>>951
ではサブプライムが来年終焉してその後さらに市況が悪化するという予兆がどこにあるのですか？

値引き後の実売価格を公表しちゃう人を募集！

アエラ、０７年〜０８年住宅地価下落率が高い駅の
９９〜０３年安値と０８年価格との差（坪単価：万円）
大きく下がっているところの共通点は、利便性、住環境が特段向上していないのに、ミニバブルに
よって大きく値上りしたところ。
９９〜０３年安値に向かっているものの、いまだ高値（バブル価格）のところがあり、
今後さらに大きく下げ続ける可能性が高い。

１位　四つ木　京成押上線　３９．８％減、８３．９（00年）８５．０
２位　新中野　丸の内線　２５．３％減、１４７．８（00年）１９２．６
３位　上北沢　京王線　２５．０％減、１５２．８（03年）１８５．９
４位　めじろ台　京王線　２４．４％減、５５．２（03年）５５．７
５位　王子神谷　南北線　２３．４％減、９９．３（99年）１０７．８
６位　成増　東武東上線　２０．８減、９９．５（02年）１０８．７、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％減、１４１．０（02年）１９４．２
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％減、１０７．３（03年）１０９．８
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％減、２０８．３（00年）２５８．８
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％減、１７７．６８01年）２１１．５
１１位　西八王子　中央線　１８．７％減、５１．４（02年）５８．７
１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％減、１６１．２（00年）２２．３
１３位　南千住　日比谷線　１７．２％減、１０３．６（02年）１４２．６
１４位　洗足　東急目黒線　１６．１％減、１７６．３（01年）２８９．９
１５位　池袋　山手線　１５．６％減、１４７．３（03年）２１４．６
１６位　北野　京王線　１４．７％減、５７．０（02年）４９．８
１７位　世田谷　東急世田谷線　１４．６％減、１７５．５（00年）２７９．８
１８位　大井町　京浜東北線　１３．９％減、１５０．３（00年）１８４．３
１９位　中野富士見町　丸の内線　１３．５％減、１６３．８（02年）２１８．８
２０位　護国寺　有楽町線　１３．４％減、１５８．６（99年）２７１．４

１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％減、１６１．２（00年）２１２．３

例外は南千住。
ここは大規模開発が行われていました。

今後上京者のプレゼンスが年々大きくなって行くことは既に述べたが、
近年の上京者の特徴について触れよう。
①長男、長女、一人っ子が多い
②既に地方に戸建があるケースが多い。
③戸建に対する憧れが無い。
④利便性に優れ、変化に富んだ都心部に対する憧れが強い（だから親を残して上京した）。
⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗が少ない。
以上の要因は、都心部マンションへの需要を上げていくが、
逆に近郊、郊外の戸建地域の地元需要への依存度を高めて行く。
バブル化している戸建地域の価格調整は長期にわたり続くであろう。

地方出身者ほど見栄っ張りですよ。
彼らが住みたいのはドラマに出てくるような場所であって、決して無味乾燥な埋立地ではありません。
江東区なんて地方の人はどこにあるかすら知りませんよ。
ここの人たちみたいなマンションおたくだけです。江東区のことをよく知ってるのは。

今まで全く上京組がやって来なかった地域に
やっとマンション借りてくれる人達が出てきて舞い上がってるんですね

わかります

その通り。
上京者は江東区なんて大抵知りません。
新宿渋谷表参道に遊びに行き、住むのは世田谷、という人が大半。
丸ノ内はあくまで通勤する所でその定期圏内に遊べる所をといった感じ。
住み慣れてきて所得的に節約したくなると板橋区、練馬区あたりに、
所得があれば港区、目黒区を目指す。
中央区あたりに住むサラリーマンの大半は単身者で結婚を機に西へ南へ北へ。
東を選ぶ人は稀だよ。
見栄っぱりが城西城南を支えてるし、だからこそイメージを向上させてきたのは確か。街並の景観も含めて。
常に見られてることを意識して暮らしてるから良い意味で洗練され、悪い意味で窮屈。

と、つらつら書いてきたけど江東区は便利だよ本当に。交通も買い物も。
見栄をはる人も少ないから紀伊国屋なんか来ないし、代わりに激安スーパーは増える。
見栄をはらない利便性追求型の高額納税者もたくさんいるので区内の所得格差も非常に大きい。
これからも江東区はそんな区であるべきだと思う。知る人ぞ知るでいい。わざわざ絶賛するほどの場所でもないしステータスも必要ない。
マンション価格も振れ幅の安定した国債のような存在であってほしい。

江東区自体が湾岸から内陸部まで広い区なのですから、
区内の所得格差が大きいのは当然ですよ。
世田谷区も同様ですね。
下落率の大きかった世田谷区世田谷なんか、
上京者の学生が多く住んでるけど街並は下町みたいなものですから。

江東区に住みたがる上京者は極めて少数派という認識でよさそうですね。

大田区だって田園調布から漁師＊＊まで、格差は激しい。
まー大田区って９割がたは下町の庶民区だけどね。

地方の人は江東区って知らないけど、江東区をTVで良く見てるんだよねぇ〜
CMとかドラマとか・・・・・

都心のマンションがプチバブル化したのは、バブル後値下がりしたし、２３区内のインフラが郊外に比較して圧倒的に整備されたせいだろうね。同じ都民でも都心と郊外では受ける恩恵が全く違うよね。都心部は年寄りにも優しいし暮らし易いよ。都心部のマンションが手ごろ感がでると郊外駅近マンションは大変だろうね。駅近というだけで都心部と同じ価格つけてるからね。そして更に都心回帰が進むのでしょうか。だから繰り返すと思うよ。

>>968
>地方の人は江東区って知らないけど、江東区をTVで良く見てるんだよねぇ〜
どう考えてもカラーバス効果です。
本当にありがとうございました。

》957
人口が減るから不動産が下がると決め付けてるけど、本当にそうなるかね？

人口と不動産価格に相関性があるなら、バブルと今回のプチバブルは何故起きたの？人口が増えたんだっけ？もっと重要なことがあるんじゃないかな。

人口減がもたらすものは、都市圏の縮小です。郊外は病院、行政、バス、電車など様々なサービスが行き詰まる。一時間3本あったバスが１本になり、不便になったことで人が去り、やがて廃線になる。病院などその兆候はもう出ているのです。

パイが小さくなるとき、切り捨てられるのは弱者。それはいまの不動産業界をみても判るでしょう。

>もっと重要なことがあるんじゃないかな。

さあ？何があるんでしょう？教えてもらいたいところです。

いずれにせよ。前回のバブルと今回のプチバブルの間は15年ありますから、
次のバブルが(仮に)来るとしても、あと10年は待たないといけません。
その前に、多くのデベと素人投資家が力尽きて退場していくことでしょう。
自業自得といえば、それまでですが。

人口ボーナスくらい知ってるよ。
人口と不動産価格にはなんら相関性がないと言ってるんだけ。

人口が一定だったら不動産価格は一定になるの？
1990年と2008年ではどっちが人口多くて、どっちが不動産価格高いの？

>>974　やれやれ、「現在の人口」そのものは関係なくて、
「将来の人口予測」が重要になるのを分かっていないのですが？
1990年時点では、少なくても今後20年は人口が増加し続けることは
確定していました。しかし、2008年では、大量の移民を受け入れない
限り、今後数十年にわたって人口が減少することが確定しています。
ということで、30年前とは状況がぜんぜん違うのです。

これだけ説明しても、>>974さんには理解できないかもしれませんが。

10年も掛からず動くよ
すでに下がり基調の今買いあさっているところも出てきた。

下がると認識される前に売って
上がると認識される前に買う

報道されているのは結果を受けた話ばかりだろ？

第三者だけど、９７５の理論は破綻したな。
だいたい、都内に限れば人口（住人）はまだまだ、増加している。

ところで。
大量の団塊世代が退職金で、老後の住まいのためにマンションを購入するって話どうなったの？
タンス預金かしら。

本当だよ。これから都内は金融センターへの流れが加速し全国から労働者が流れ込んでくるのにズレたア・ホも居たもんだ。
都市計画で言えば電柱埋設。

道路整備から始まり国際都市の基盤造りを進めている、だから
中央区千代田区港区は目覚ましい発展が始まるよ。

>964
ずいぶんと穿った見方をしているんですね（笑）
目黒区と渋谷区の境に住んでいますが、見栄を張っているとは思っていないし、
人の視線を気にしながら暮らしたこともないですよ。
窮屈どころか、周辺に住んでいる人たちも余裕のある方が多く、大らかな雰囲気です。
洋野菜やハム、チーズ、調味料などを買うには紀伊国屋は便利ですし、プレッセあたりは決して
高いとは思いませんが・・・。（そちらの物価を知らないのでなんとも言えませんが）
先日も近くに住む友人宅に招かれたので、レストランのデリでちょっとしたお惣菜と、おいしい
ワインを買ってお土産に持ちましたが、近くに気の利いたデリやワインセラー、ベーカリーがある
ってとても便利ですよ。