東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その27)」についてご紹介しています。
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ヒマリーマン [更新日時] 2008-08-27 21:53:00
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買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

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その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00

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23区内の新築マンション価格動向(その27)

  1. 821 匿名さん

    >>820
    高輪、芝浦、品川あたりが実際下がってきているようです。
    都心から離れているわりに高かったのはやはりバブルだったのか?

  2. 822 匿名さん

    豊洲も上がり過ぎましたね。

  3. 823 匿名さん

    >>822
    国土交通省の調査だと豊洲は横ばいだったよ。
    吉祥寺、立川といった郊外が下がってました。

  4. 824 匿名

    都心部というのは当然、山手線の内側です。
    湾岸部は坪250万でもまだまだ高い。特にタワーマンションは今後人気がなくなりますから。

  5. 825 住まいに詳しい人

    >下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。

    財務省が年金資金で直接REITでも購入するのかなw

    財政出動で直接不動産を購入するなんてことは出来ないのだから
    弱小デベ/素行不良なデベだけを潰して
    一方で不動産価格の雪崩を小さいうちに止めるなん離れ業は不可能でしょ

  6. 826 匿名さん

    この流れ読んでたら
    「みんなで協力して今より安値で売らなければ、株が値下がりせずにみんな儲かる」
    と本気で言ってた素人を思い出した。

    そういや、eマンションでも
    「買った値段より安値で売りたい人なんて居ないんだからマンション価格は値下がりしようがない」
    って言ってた人間が居たような記憶が・・・・

  7. 827 匿名さん

    >>823
    高輪の値下がりが一番ひどかったですよ。

  8. 828 匿名さん

    高輪といえば、私の叔母が住んでいる高級住宅街。

    一生住める気がしない。でも、雰囲気だけで高級を保っているような気はする。特段便利
    ではないし・・・。

    せっかく東京に住むなら、雰囲気だけでなく、都内のどこにでも便利に行ける場所が
    いい。原宿、渋谷、新宿、神保町、三田(田町)、目黒あたり。 東京駅周辺は、住む
    にはちょっと不便。

  9. 829 匿名さん

    豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
    のと同じ。

    高層タワーには、新耐震基準ができるそうなので、大暴落必須でしょう。

    日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
    できなくても、購入する人は少ない。メンテナンスは大変だし。景色がいいと
    いったって、あれだけ密集してしまったら、眺望なんてあるわけがない。最上階
    近くだけでしょう。高層タワーの中層とか低層って意味あるの? でも、中層
    とか低層に住む人がいなければ高層もありえないわけで、矛盾満載の施設。
    低層とか中層は柱だけにすれば可だと思うが・・・。中層や低層に住んで管理費
    を払ってくれる人がいるからこそ、自分はそれほど管理費払わなくても高層に
    住める。感謝の気持ちは持っているのだろうか・・・。

  10. 830 匿名さん

    こうなったら実際に売買が成立している価格を知りたいですね。
    ショルームに行くと「駅近は値崩れしません」とか
    「タワーの高層階は品薄で売り手市場ですから」とか
    「今は一部で上昇し過ぎた価格が調整期に入っているだけ」と
    強気な営業トークを良く聞きますが本当かな?

  11. 831 匿名さん

    駅近が値崩れしないのは事実。

    なんといっても便利。男性だと、それほど切実ではないでしょうが、ハイヒールはく
    女性にとっては重大な問題。

    タワーはもう駄目。なぜなら、高層タワーの新耐震基準が出来る予定だから・・・

    まあ、3,4年くらいは猶予がありそうなので、その間に売り払ったほうがいいですね。

  12. 832 匿名さん

    駅近が値崩れしにくい理由が、ハイヒールが大変だから?
    何のこっちゃ。

  13. 833 匿名さん

    >>828

    高輪は古い物件(昭和50年代とか)がとても多いのですが、昨年くらいはとんでも
    ない値段がついていました。ここ1ヶ月くらいのチラシを見ていると2003−5年
    の価格にだいぶ近づいている感じがします。

    築5−10年程度の中古の価格はまだ@350くらいですかね。

  14. 834 匿名さん

    >>833
    もう、そんなに安くなってるんですか?
    去年は@400オーバーな感じだと思いましたが。

  15. 835 匿名さん

    >>834

    今日のチラシの物件です(高輪)

    広さ 価格 築年 坪単価
    44.98 4980 H16 @365
    73.63 9800 H19 @440
    54.84 6590 H20 @397
    74.50 9480 H20 @420
    107.4 5980 S52 @184

    まあ高輪の広いのでいろいろありますがご参考までに。
    あと高輪じゃないけど御殿山でこんなのありました。

    242.46 25000 H15 @341

    分譲時は3億の物件なので、これが一番今日のお買い得だと思いました。

  16. 836 匿名さん

    便利な都心部にあれだけマンションができれば高輪も下がって行きますよ。
    これからは坪単価で400万円を超えるような物件にはくれぐれも手を出さないことです。

    普通の人は利便性と住環境があれほど良くなったのにあまり値上がりしなかった江東区がお勧めです。
    大量供給であまり上がらなかった分値下りリスクは小さいし、将来的には上がる可能性さえあります。

  17. 837 匿名さん

    >>829
    豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
    のと同じ。
    上がったんじゃなくて?商業施設なにか増えましたか?

    >日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
    できなくても、購入する人は少ない。

    高層住居は国が誘導して作ったわけですよ?

    都心における居住機能の確保、職住近接で利便性が高く良好な都市環境の実現などを目的として、平成9年 (1997年) の都市計画法および建築基準法の改正 (同年9月1日施行) で導入されたのが 「高層住居誘導地区」 。高層住宅の建築を誘導することにより、居住人口の都心回帰を促そうとしたものです。
    http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20080229A/index2.h...

  18. 838 匿名さん

    豊洲をヨイショする方をよく見受けるが、
    自分の周りを見ても、東京南西部生れ又は、東京に長く住んでいる人は、
    特に、地名にこだわる女性は、豊洲は選択肢からはずします。

    周辺の土地柄、成り立ちを知っているので、
    造船所跡地にららぽーとが出来、街が一新してもです。
    今は、嫁もパートナーも女性の発言力が強くなっているからね。

    豊洲を選ぶのは、独身男性、千葉方面、地方、城東に親などがいる、
    そして、地名にこだわらない女性ですか。

  19. 839 匿名さん

    豊洲を都心と思ったり、
    銀座に近いとの宣伝を信じる人も選ぶのでは。

  20. 840 匿名さん

    >107.4 5980 S52 @184

    これ興味ありますね。新しいより、広いほうが貴重。坪単価も結構
    安い。狭いマンションは論外。旧耐震は気にならない。もっとも
    どこの分譲で、どこが建設したかは気になるけど。まともな会社
    は、旧耐震でも、倒れないように作っている。二流メーカーは、
    新耐震でも信用できない。

  21. 842 匿名さん

    また始まったぜ。豊洲が都心だと言い張るやつ。

    都心には高層はなかなか建てられない。湾岸タワーはもう終わりだよ。
    ニュースみてないのか・・・

  22. 844 匿名

    つまり江東区を買う人は東京の地理を知らない田舎者や、千葉、埼玉、茨城、東京下町の人なわけですね。それなら納得です。
    私の周りでも杉並や世田谷など山手線西側で育った人は、海沿いの埋立地はまったく検討対象外ですよ。

  23. 845 匿名さん

    >>840

    これは泉岳寺近くのシーブリーズタワーズです。
    いわゆるホーマットシリーズなので分譲主は興和不動産だと思います。

    PP分離されていて間取りはかなりいいです。だけど築30年前なので
    20年以上住むのはちょっと厳しそう。風格はあるけどね。
    まあ5年前くらい前だとここは坪140万台(3−4000万台)で
    たくさんでてましたよ。プチバブルとはいえこの物件で坪180万は
    やりすぎだと思います。

  24. 846 匿名さん

    今週のエコノミストだと都心の高額物件は値段が下がるみたいだよ。秋口から地価下落スパイラルの可能性だって。

  25. 847 匿名さん

    買う立場からすると下落はウェルカムだがマンション業者の倒産は勘弁。

  26. 848 大学教授さん

    首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
    いままで地元需要に大きく頼ってきたところは、将来的には需要が右肩下がりにならざるを得ません。

    23区の17歳から28歳人口が毎年どれだけ増えたか=毎年どれだけ地方からの上京者で純増したか。

    94年17千人、95年29千人、96年37千人、97年48千人、98年56千人、
    99年58千人、00年61千人、01年69千人、02年68千人、03年65千人、
    04年64千人、05年69千人、06年75千人、07年81千人

    また、団塊の世代が親から家を相続するケースが増えてきました(母親80歳後半)。
    団塊の世代は兄弟が多く、分割相続になるケースが多い。
    戸建の処分売りが急速に増えて行きます。これは供給面での増加を意味します。

    このように、地元需要に頼ってきた地域は、将来的に需要が減り、供給が増える事態に直面します。
    従って、長期にわたって不動産価格が低迷する可能性が高いと結論付けられます。

  27. 849 大学教授さん

    01年から大卒の上京者が目立って増えてきています。当時22歳、現在29歳。
    地方上京者の購入が本格化するのは5年後でしょう。
    それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。

    但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、20歳台の都心部居住が年々進んでいます。

  28. 850 匿名さん

    お勧めの地域は新耐震基準の導入で
    資産価値に壊滅的な打撃を受けそうですね。

  29. 851 匿名さん

    >>846
    エコノミスト見ました。
    マンションとオフィスビルについて書いてあったけど、要約するとこんな感じ。

    マンション:
    ・現在のように外部環境によっては大きく市況が変化する可能性がある時期においては、
     「売却や賃貸することを考慮したマンション購入」すなわち出口戦略の必要性が高まる。
    ・購入時の価格がその後それほど大きな意味を持たなくなってくる。
    ・購入したマンションのその後を定性的なデータや地域固有の特性などの周辺情報によって
     ある程度予測する術を持たなければいけない。
    ・マンション購入以降の「相対的な価値」の変化を検証することなく購入に踏み切ることは、
     それ自体が大きなリスクとなる。

    オフィスビル:
    ・2011年12年に東京駅周辺で大量のオフィスビルが供給される。同じ時期に新宿、大崎、
     二子玉川などでも大規模再開発が完了する予定。東京駅周辺は潜在需要が強いためビル市況
     が悪化する可能性は低いが、郊外部では空室率が大幅に上昇し、23区内でもエリア
     によってビル事業の環境に大きな格差が生じる。

  30. 852 匿名さん

    簡単に言うと、都心回帰の行き着く先を今から予測しろってことです。マンションもオフィスビルも・・

  31. 853 匿名さん

    >>848
    アエラに地価暴落駅のランキングが出てたけど近郊と郊外ばかりでしたよ。一昔前の地価が高い近郊住宅地も入ってたよ。

  32. 854 匿名さん

    エコノミストは駄目。翻訳かと思って読んでみたら、ほとんどが日本人が書いている記事。

    新しい情報なんて何もない。

    週間東洋経済かダイアモンドで充分。私は特集次第でどちらを読むか決めている。
    私は東洋経済のほうが好きだけど。ダイアモンドは、業界寄りというか、なんか
    すっきりしないことが多い。

    余計な情報は見ないのが吉。余計な情報を見ると間違えるぞ。

  33. 855 匿名さん

    買わないほうが良い駅
    2008年/高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
    沿線名駅名          新築マンションPER  7 0㎡価格(万円) 7 0㎡賃料(円/月)
    東京地下鉄日比谷線 六本木    4 6 .8 7        20,626       366,761
    小田急小田原線 代々木八幡    4 5 .4 9        13,763 252,146
    東京地下鉄銀座線 赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701
    JR横須賀線 鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176
    東京地下鉄千代田線 乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101
    小田急小田原線 成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725
    東急田園都市線 桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947
    JR山手線 渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323
    東急田園都市線 駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919
    東京地下鉄副都心線 雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515

  34. 856 匿名さん

    >>854
    おかしな点を指摘すれば、理解できるけど
    好き嫌いではねw

  35. 857 匿名さん

    851読んだけど、ひどいね。

    買う価値のない雑誌だ。どこに新しい視点があるの・・・。

    誰かが言ったことを繰り返しているだけじゃないの。今時、ちょっと勉強すれば、素人でも
    これくらいのことは言える。

    週間ダイアモンドが最近、石油相場についての特集を組んでいたが、その中に、今後の石油
    価格についての討論があった。石油天然ガス資源機構のエコノミストが、石油はまた下がる
    と断言していた。世論は、もうすぐ、200円を超えると騒いでいた時期。これくらいの
    メッセージが発言できなければ、プロの意味なし。

    金利の将来はわからない、土地の価格についてだって将来はわからない。1990年に前の
    バブルが終了した時、今後2度と土地バブルは生じないと言われていた。みんな嘘っぱち。
    アメリカのキズは深いが、そこを脱した時、何かが起きる。まあ、起きなければ、
    資本主義は終わり。上昇しているところに、金を回す、というのが資本主義だから。

  36. 858 匿名さん

    >>857
    素人でも分かる当たり前のこと(正しいこと)を書いて、金を取るのはけしからんと言うことですか?
    分からない人もいるでしょうから、一般的には有益な情報だね。
    分かっている人は立ち読みで十分ですね。

  37. 859 投資家

    所詮評論家新聞記者の言うことは当ったためしがない。
    長いスパンで見れば・・・
    短期スパンで見れば・・・
    投資サイクルで見れば・・

    いつの時代でも
    いくらでも言える話

    ライター・評論家などの文家は世論に対し常にメッセージを発しているが、危機感を煽らないと購入してもらえない、結局同じネタの使いまわし。

    私も、実際のところ、利回り物件の良い物探しているがまったく出回っていない。

    むしろ売主が破産しないと良い物が出てこない。

    しかし前回のバブルと違いメガは資金潤沢で、企業選別しているだけで、底抜けするような価格下落はもうあり得ないと考えるべきではなかろうか?

    前回のバブル崩壊とはまったく違い金融環境が安定しているため。

    周りにもいるが、『そんな下がらないじゃないの』と買い主が焦るのも分かる気がする。

  38. 860 ビギナーさん

    結局、どうなんでしょう?
    3月くらいまで待ったほうがいいのでしょうか?
    デベさんは、「都心は値下がりが無い!」って言い切ってるし。。。
    でも、どう考えても適正価格とも思えない。。。
    郊外は新築物件が減ってきているし。。。
    経済に明るくないのでかなり困っています。

  39. 861 大学教授さん

    >>852
    専門家であれば都心回帰の行き着く先を示してもらいたいものだ。
    少なくとも10年先くらいは、既に決まっている開発計画と、
    その延長線を見れば予想がつくだろうに。

    ズバリ言うと、取り残されて、不利益を被る地域の業者のクレームが怖いからだろうか?
    常にオブラードに包んだ言い方に終始している。

  40. 862 匿名さん

    >3月くらいまで待ったほうがいいのでしょうか?

    個人の住宅についてはよくわからない。

    今売れ残っているのを買いたたくという手はあるが、売れ残っているのはろくでもない
    物件ではないかという気もする。ただし、今は購入意欲が落ちているのは事実なので、
    よりどりみどりではないかと思う。

    将来のことは全く不明。高級物件が造られなくなるという可能性もある。土地は
    下がる可能性が大きいが、今まで予想があたったためしがない。日本に限らず、
    住宅購入は個人の最大関心事。安くなればすぐ買う人が出てくるので、新築はあまり
    さがらない。その目安は、人口が増えている地域かどうか。人口が減っている地域は
    土地の値段は絶対にあがらない。

    良い物件を見つけたら、損得考えずに、購入するのが吉。ただし、思わぬ家庭の事情
    で、売る可能性はあるわけで、リセールヴァリューは常に考えておく必要がある。
    大規模、駅近、90m2以上の広さという3大要件は確保しておいたほうが良い。DINKS
    向けの狭い物件(60m2以下)は、駅から3分以内でないとリセールヴァリューはない。

  41. 863 大学教授さん

    >>853既出ですがご参考まで。

    都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、
    利便性重視の時代に変わって行く。利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
    京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない)
    また、もう1つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
    新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
    値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
    ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。
    東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
    1位 四つ木 京成押上線 39.8%、2位 新中野 丸の内線 25.3%、
    3位 上北沢 京王線 25.0%、4位 めじろ台 京王線 24.4%、
    5位 王子神谷 南北線 23.4%、6位 成増 東武東上線 20.8、
    7位 井の頭公園 京王井の頭線 20.2%、8位 武蔵野台 京王線 19.6%、
    9位 奥沢 東急目黒線 19.3%、10位 洗足池 東急池上線 19.2%

  42. 864 匿名さん

    集合住宅の平均施工単価は、この1年間で坪当たり2万6000円上昇して、2007年7月〜08年6月(08年6月期)は坪63万4000円となった。日経アーキテクチュアが08年6月上旬に実施した「建築市場動向調査」でわかった。

  43. 865 匿名さん

    >>859は長文な気がする。

  44. 866 周辺住民さん

    少なくとも、近県郊外は壊滅的価格崩壊がすすんでると、雑誌TVでは、騒がれている。
    しかし、この23区内に流入する人口は増えており、住宅保有希望者がゴマンといる。
    満足している、賃貸族は、4割でしかない。

    今は、調整だが石原都知事以下オリンピック招致に成功し、また都内の物件は脚光を浴びるに違いない。
    山の手線各駅の改修工事やエレベーター設置は、五輪に向けての対策だそうだが、コンパクト五輪招致は、恐らく上手くいき東京開催になるだろう。中国の商業主義からロンドンそして日本へエコ五輪は潮流になるだろう。

    2016年に向けてまた都心に脚光が集まる。

    地価はまた上がりだすかもしれない。

  45. 867 ご近所さん

    そうなると、無理してでも中央区港区江東区に注目したいですね。

  46. 868 匿名さん

    地価上昇の根拠が東京オリンピックって、妄想もいい加減にしろよ。
    東京オリンピックによる特需(景気)と地価に直接の相関はないし、
    とは言ってももし開催決定したら確かに地価上昇ありうるけど、
    それこそ投機マネーによるバブル以外の何者でもない。

  47. 869 購入検討中さん

    まあ、あなた方が買わなければ下がる、買えば上がる。
    ただそれだけの話。俺としては現状よりあと3割下がったら買い。
    2割だと、かなり悩むが、良い物件なら買ってしまうかも。

  48. 870 匿名さん

    調子に乗って最近の地価上昇分+αを分譲価格に乗せた結果、平均的な所得のサラリーマン層
    の実需の上限を超えた価格になったマンションが売れてないんだから、近郊住民が流入した
    ところで価格が下がらないと売れないよ。

    潜在的な需要は根強いから、5000万超の販売不振高額物件を思い切って1000万位値引いて
    売り出せば、あっという間に売れると思うけどねぇ。

  49. by 管理担当

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3LDK・4LDK

70.07m2~80.07m2

総戸数 31戸

イニシア東京尾久

東京都荒川区西尾久7-142-2

5500万円台・6300万円台(予定)

2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

6858万円~9088万円

3LDK

58.46m2~75.04m2

総戸数 67戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

1億500万円・1億9900万円

1LDK・2LDK

43.16m2・66.03m2

総戸数 280戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

リビオシティ文京小石川

東京都文京区小石川4丁目

未定※権利金含む

1LDK~4LDK

35.89m2~89.61m2

総戸数 522戸

イニシア日暮里

東京都荒川区西日暮里2-422-1

6900万円台・7900万円台(予定)

1LDK+S(納戸)~2LDK+S(納戸)

53.76m2~66.93m2

総戸数 65戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~130.24m2

総戸数 815戸

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総戸数 62戸

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東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸