23区内の新築マンション価格動向（その27）

２００６年か〜・・・今年は何年〜？？？

>>750
ワンルームの募集賃料と生産人口に占める納税者比率に相関関係が見られる。

（単位：万円）
１位　港区１３．３４、２位　千代田区１１．７０、３位　渋谷区１１．２３、
４位　中央区１１．１４、５位　目黒区１０．３５、６位　品川区　８．９０、
７位　文京区８．８２、８位　新宿区８．７７、９位　台東区８．７０、
１０位　江東区８．６９、１１位　墨田区８．６２、１２位　北区７．４１、
１３位　世田谷区７．３４、１４位　大田区７．３２、１５位　豊島区７．３０、
１６位　中野区６．８８、１７位　荒川区６．７１、１８位　杉並区６．６３、
１９位　板橋区６．５５、２０位　練馬区６．３６、２１位　江戸川区６．１５、
２２位　葛飾区５．８３、２３位　足立区５．６４、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

>>751
納税に関する統計はかなり遅れて発表されるので、致し方ないところ。

恐らくこの２年間で、都心部とそれ以外の格差はさらに広がっていると推測されます。
実際に、ここ２年間の人口動態を見ると、若年層の都心部への流入は拡大しています。
つまり、従来であれば県境外周区に流れていた高所得の若年層が都心部のほうに流れる
構造に変わってしまった。

まぁ、いっこうに売れない埋めてて地をしりめに、二子玉があっという間に完売して
教授の江東区地位向上の妄想も終了を迎えるでしょ。
さすがにその後は恥ずかしくて、出てこれないだろうけど・・・名前かえるだけか。

あっ、最近は雲行きがあやしいので、世田谷や一部のブランド地域は別って
軌道修正しちゃったんだっけ。
次は、駅近は特別って、また地道修正しなきゃいけなくなりそうですね。

二子玉、嫌いじゃないけど
お見合いや北向き低層部屋もあるのに、
簡単に完売しますかねぇ？
あれが１棟だけのタワーならばあっという間の完売も有り得たでしょうが。

江東区よりは売れるでしょ。

だからさ、教授、あなたが珍説唱えるのは勝手だけど、あなたの言う「都心」はどこからどこか、
はっきり言明したうえで発言してもらえませんか？
よろしくお願いします。

まあスレの建て逃げもしてるしね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44205/

>>754
違うと思う。教授は城東しんじゃで、長文は城南しんじゃだから。

国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。


　全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。

　一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。

　横ばいは、４９地点（前回５０）だった。

　都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。

　東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。

　大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。

　毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。

（2008年8月20日20時19分 読売新聞）

タイムラグありまくりだね

>>761
２３区詳細
上昇：丸の内、銀座、八重洲、表参道、
横這い：秋葉原、佃・月島、六本木、汐留、新宿、渋谷、豊洲、八王子、
下落：高輪、芝浦、池袋東口、品川、吉祥寺、立川、

品川駅周辺部の地価下落傾向が出てきました。
やはりバブルだったのか？

東京駅周辺はまだ上がっている。

全国では１００地点の内３８地点、３８％が下落。
２３区は１５地点中４地点、２７％が下落。
４地点は、芝浦、高輪、品川、池袋東口

２３区なのに、１５地点しか調査してないんだね。
それで本当に分かるのかね？

しかも、高輪芝浦品川などと隣接した場所もあるけど、
この３地点が下落しただけで２３区の２０％が下落になる。

下落エリアはなんとなくイメージできるね。

副都心線効果も無かったみたいで、池袋は下落、
新宿、渋谷は横ばい。
この２つも今度は下がりそう。

国土交通省地価動向報告の住宅限定版。
ここ3四半期の評価推移。

佃・月島　A→B→B
高輪　A→B→D
芝浦　B→B→C
品川　A→B→C
豊洲　S→A→B
吉祥寺　A→C→C
立川　A→B→C

・このご時世で2期連続でB（横ばい）の佃・月島が注目
・港区（高輪、芝浦）が明確に下落・・・
・豊洲はS→A→Bと短期転落でやはり昨年が頂点（バブル）
・市部の下落傾向はこのままか

>>763
横ばいなのは全て商業地となっています。
住宅地はほぼ全面下落です。

>>762
ですね。現場の感覚より一年は遅いですね。

都内はまだ恵まれていますよ。
地方都市などは、終わってます。
次の内閣に薄い期待をしましょうか。

>>768
豊洲がSなら、佃・月島もSであるべきなのにSに成れなかったのが問題。
佃・月島は中央区で、利便性も豊洲より上でリバーシティもあるから。

売るときは路線価高いほうがいいが、維持するなら安いほうがいいな

路線価安くても、固定資産税はガッポリ取られる。

>>772
逆に、豊洲がSっていうのが異常。単なるバブルかと・・・

>>772

価格ではなく価格上昇率だからじゃないでしょうか？
佃はもともと高いから

高輪の地価下落率が大きいのはなぜでしょうか？

>>777

単純に言えばバブルがはじけたからです。あとこの調査での高輪というのは
白金高輪駅周辺のことなので、実需というより投資物件が多いことも取引事例
の下落幅が大きい理由の一つだと思います。

あと取引事例は主に中古が対象です。

地価調査ではないのですか？
中古マンション価格調査ではなくて。
地価動向とマンション価格動向とは、必ずしも一致しませんよね。

>>779
一致しますよ。何言ってるんですか？

じゃ、地価の調査結果をマンション価格の調査結果だと、
話をゴチャ混ぜにしても良いという事？

>>781
そう極端に走りなさんな。
全く同じもんではないけど、明らかに相関関係はあるということ。

住宅地の地域なら一致でしょ。

分譲マンションの供給量、販売価格、売れ行き、
賃貸も同様の指標でみた結果の評価で、
相関がないはずがないのだが。

>>779

調査対象は「土地又は土地建物の複合不動産の土地に相当する部分」と
いうことなので更地の土地も新築、中古マンション取引についても含まれて
いるのではないでしょうか。この四半期に白金高輪地区では大型新築マンション
の分譲はなかったので取引事例数としては中古マンションの占める割合が
多いと推測されます。

いわゆる新価格物件は、地下上昇をはるかに上回る価格上乗せがされてましたから、まだ、物件価格と地価に乖離がありますね。

地下ではなく地価ですね

23区内の新築マンション価格動向（その20）
No.374 by 匿名さん　2007/12/29(土

現状を否定する自己欺瞞、もしくは自分の思い込みを書くことで安堵に浸る
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。
地価がどう動くかでマンション価格は変わる。

中略（延々と駄文続く）

地価を動かしているのは金融だ。
これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。

上記は、デベによるものと思われるレスで、ポジショントークとはいえ、近隣の国の新聞記事を髣髴させる論旨の展開だが、すでに敗色濃厚だった「上がる派」の支持をかなり集めたものである

わずか8ヶ月前から、現状に至るまでの経済情勢の変化は、想像を超えためまぐるしさがあったが、
東方の島国の地価も、即座に海外要因に巻き込まれる時代なわけだ
今、自分は安全な位置に居るつもりでも、明日は判らない　等と考える夏休みである

>>788
長文（会話）野郎は、デベの人ぢゃないよ。

自分が新しいマンション買っちゃったもんだから、
「上がる、上がる」の一点張り。
昔、宮前平に買ったマンションが値下がりして、
大損こいたから今回は必死だったみたい。

みなさん何時まで様子見ですか？
その間にもコストに見合う物件は順調に売れてますよ。
程よいお値段で都心部居住が可能なところは
グズグズしているとはけていっちゃうよ。

>程よいお値段で都心部居住が可能なところは

これだけで誰が書いているか解るな（笑

超高層タワー（60m以上）に対して、2009年度から新しい耐震基準ができる。

国交省発表。2008年8月23日朝刊。

超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
ことに対応した基準となるようです。

新しい基準の超高層マンションができるのは3，4年後くらいですかね。

今年は、六会コンクリート事件といい、マンション業界には極度の厄年だ。
これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
このタイミングの発表なのかな・・・？　倒産会社は、これで相当増える
ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。

これで湾岸埋立地も完全に終わりですね。
もともと人が住む場所じゃないところで、タワーマンションしかないですからね。

>>No.790
>程よいお値段で都心部居住が可能なところは

高いの買っちゃった人が、返済できなくなった所で、買わせて貰いますｗ

>>793 と近郊のショボイマンション住まいの人が申してます。

>>796 と湾岸埋立地に建つタワーマンション住まいの人が申してます。

国交省の役人ってホントに馬 鹿だね
遅すぎる思ったら最悪のタイミングで出してくる

不動産市況を粉砕したいのかしらん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44656/res/618-618

たまたま見つけたが、こういう奴どうなったんだろうな？

>超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
>あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
>ことに対応した基準となるようです。

どこのタワーマンションでしょうか？実際タワーMSに住んでますけどそんなに揺れないですよ。

>これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
>このタイミングの発表なのかな・・・？　倒産会社は、これで相当増える
>ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。

大手ゼネコン救済規制ですよ。技術的に対応出来るのは彼らしかいない。
国交省は本気でゼネコン集約作業に入るかもしれないですね。
今回のプレス発表はその様に読みました。永代通りの老朽化ビル立替も超高層ビルの様ですね。

高性能コンクリートの爆裂対策も
2002年あたりからだったっけ

これからは、金融、不動産は、駄目。米国はサブプライムで、５０兆円バブル弾けた訳ですから。関連商品で、２００兆は行く。日本株も時価総額ピークより１５０兆減ってますね。

東京の地価は株価に関係なくどんどん上がっていく
なんて言っていた上げ派の人はもう掲示板から去ったみたい
自分がマンション（特に投資）買ったので、下がるのが不安で不安でしょうがなかったんでしょうね
だから、議論の展開が無理筋でも、こんなところに投稿してもどうにもならないくても、投稿しなくてはいられなかった
昨年の６月ぐらいから、下がると言っていた私も「ほらみたことか」とは言いません。
上げ派の人は十分に自分の間違いの代償を支払いましたから
何千万か、何億か、銀行次第では自己破産・・・
お気の毒さま

>>798
すでに売れてしまっている都心の高級タワー型マンションの値崩れはひどい事になりそ。
投資目的で買った人はご愁傷様です。
いまさら高いお金出して買ったり、借りたりする人出てこないだろうな。

旧基準マンション暴落させて、また新しいマンション買わせないと、業界先行き暗いしね。
少子化だから、金と見栄のある人に何回もマンション買い替えさせて需要作らないと。

今回の件にしても、建築基準強化で淘汰促進とかにしても、
役人は役人でこのいい加減な業界をどうにか生かそうと必死なんでしょう。

新興デベのアゼルとグローベルスが地味〜に合併しましたが、
裏話などお聞かせ下さい。

今のデベサンは仕掛かり物件をいかに手仕舞いするかと販売在庫の一掃にやっきでしょうね。
金融機関の不動産融資は完全にストップしてるし完売が遅れると運転資金がショートするのは目に見えてます。
手元資金が少ない中堅デベ以下は苦しいでしょうね。
やはり叩き売りして市場在庫が一巡。新たなマンション価格は購買力の限界もあり伸び悩み。
ただし着工数の減少や廉価仕様のマンションが増えるに伴いゆくゆくは相場も３時割くらいの下げ(私見です)で落ち着くのではないでしょうか。
安く買いたいなら今の下げ市況のボトムだと私は様子見してます。

中小の倒産、投売りが始まって近郊、郊外で値崩れが始まる。
大手中心の都心部は完成在庫を持ちながらじっくり売られて、
値段は下がらない。
これが共通認識でしょうか？

都心も下がるでしょう

>>809
何故でしょうか
安売りする必要が無い大手ばかりじゃないですか？

大手も大変ですよ

>>810
色々要因はあるけどかんたんな１つ挙げると、
これから２００７年より安値でマンション用地を仕込んだ業者の物件が供給されるから。

２００７年以降、一切都心マンションが供給されないなら高値にしたまま売れるのを待つことが出来るだろうけど、
今後も新規物件が供給されるってことはわかるよね？
一気に値崩れさせるような売り方はしないだろうけど。

810は都心に今買おうとしているor買ってしまったために都心は下がらないと信じたい人かな？

下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。
報道2001でやってたよ。

>813
都心三区、大手デベで2007年以降に土地を仕入れて販売になる物件あるなら是非教えて欲しい。

２００８年の鉄鋼の仕入れ、４割も高いんですよね・・・。

>>815
詳しく教えて下さい

都心の高額物件は数が増えすぎたよな。

やっぱ坪３００万円前後以下の都心部マンションしか安心資産はなさそうですね。

仕入れの土地の値段が下がれば下がります。バブったのは土地だから。
鋼材だの影響なんて微々たる物。人件費は安いままだしね。

>>820
高輪、芝浦、品川あたりが実際下がってきているようです。
都心から離れているわりに高かったのはやはりバブルだったのか？

豊洲も上がり過ぎましたね。

>>822
国土交通省の調査だと豊洲は横ばいだったよ。
吉祥寺、立川といった郊外が下がってました。

都心部というのは当然、山手線の内側です。
湾岸部は坪250万でもまだまだ高い。特にタワーマンションは今後人気がなくなりますから。

この流れ読んでたら
「みんなで協力して今より安値で売らなければ、株が値下がりせずにみんな儲かる」
と本気で言ってた素人を思い出した。

そういや、eマンションでも
「買った値段より安値で売りたい人なんて居ないんだからマンション価格は値下がりしようがない」
って言ってた人間が居たような記憶が・・・・

>>823
高輪の値下がりが一番ひどかったですよ。

高輪といえば、私の叔母が住んでいる高級住宅街。

一生住める気がしない。でも、雰囲気だけで高級を保っているような気はする。特段便利
ではないし・・・。

せっかく東京に住むなら、雰囲気だけでなく、都内のどこにでも便利に行ける場所が
いい。原宿、渋谷、新宿、神保町、三田（田町）、目黒あたり。　東京駅周辺は、住む
にはちょっと不便。

豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
のと同じ。

高層タワーには、新耐震基準ができるそうなので、大暴落必須でしょう。

日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
できなくても、購入する人は少ない。メンテナンスは大変だし。景色がいいと
いったって、あれだけ密集してしまったら、眺望なんてあるわけがない。最上階
近くだけでしょう。高層タワーの中層とか低層って意味あるの？　でも、中層
とか低層に住む人がいなければ高層もありえないわけで、矛盾満載の施設。
低層とか中層は柱だけにすれば可だと思うが・・・。中層や低層に住んで管理費
を払ってくれる人がいるからこそ、自分はそれほど管理費払わなくても高層に
住める。感謝の気持ちは持っているのだろうか・・・。

こうなったら実際に売買が成立している価格を知りたいですね。
ショルームに行くと「駅近は値崩れしません」とか
「タワーの高層階は品薄で売り手市場ですから」とか
「今は一部で上昇し過ぎた価格が調整期に入っているだけ」と
強気な営業トークを良く聞きますが本当かな？

駅近が値崩れしないのは事実。

なんといっても便利。男性だと、それほど切実ではないでしょうが、ハイヒールはく
女性にとっては重大な問題。

タワーはもう駄目。なぜなら、高層タワーの新耐震基準が出来る予定だから・・・

まあ、３，４年くらいは猶予がありそうなので、その間に売り払ったほうがいいですね。

駅近が値崩れしにくい理由が、ハイヒールが大変だから？
何のこっちゃ。

>>828

高輪は古い物件（昭和５０年代とか）がとても多いのですが、昨年くらいはとんでも
ない値段がついていました。ここ１ヶ月くらいのチラシを見ていると２００３−５年
の価格にだいぶ近づいている感じがします。

築５−１０年程度の中古の価格はまだ＠３５０くらいですかね。

>>833
もう、そんなに安くなってるんですか？
去年は@400オーバーな感じだと思いましたが。

>>834

今日のチラシの物件です（高輪）

広さ　価格 築年 坪単価
44.98 4980 H16 @365
73.63 9800 H19　@440
54.84 6590 H20 @397
74.50 9480 H20 @420
107.4 5980 S52 @184

まあ高輪の広いのでいろいろありますがご参考までに。
あと高輪じゃないけど御殿山でこんなのありました。

242.46 25000 H15 @341

分譲時は３億の物件なので、これが一番今日のお買い得だと思いました。

便利な都心部にあれだけマンションができれば高輪も下がって行きますよ。
これからは坪単価で４００万円を超えるような物件にはくれぐれも手を出さないことです。

普通の人は利便性と住環境があれほど良くなったのにあまり値上がりしなかった江東区がお勧めです。
大量供給であまり上がらなかった分値下りリスクは小さいし、将来的には上がる可能性さえあります。

>>829
＞豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
のと同じ。
上がったんじゃなくて？商業施設なにか増えましたか？

＞日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
できなくても、購入する人は少ない。

高層住居は国が誘導して作ったわけですよ？

都心における居住機能の確保、職住近接で利便性が高く良好な都市環境の実現などを目的として、平成９年 （1997年） の都市計画法および建築基準法の改正 （同年９月１日施行） で導入されたのが 「高層住居誘導地区」 。高層住宅の建築を誘導することにより、居住人口の都心回帰を促そうとしたものです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20080229A/index2.h...

豊洲をヨイショする方をよく見受けるが、
自分の周りを見ても、東京南西部生れ又は、東京に長く住んでいる人は、
特に、地名にこだわる女性は、豊洲は選択肢からはずします。

周辺の土地柄、成り立ちを知っているので、
造船所跡地にららぽーとが出来、街が一新してもです。
今は、嫁もパートナーも女性の発言力が強くなっているからね。

豊洲を選ぶのは、独身男性、千葉方面、地方、城東に親などがいる、
そして、地名にこだわらない女性ですか。

豊洲を都心と思ったり、
銀座に近いとの宣伝を信じる人も選ぶのでは。

＞107.4 5980 S52 @184

これ興味ありますね。新しいより、広いほうが貴重。坪単価も結構
安い。狭いマンションは論外。旧耐震は気にならない。もっとも
どこの分譲で、どこが建設したかは気になるけど。まともな会社
は、旧耐震でも、倒れないように作っている。二流メーカーは、
新耐震でも信用できない。

また始まったぜ。豊洲が都心だと言い張るやつ。

都心には高層はなかなか建てられない。湾岸タワーはもう終わりだよ。
ニュースみてないのか・・・

つまり江東区を買う人は東京の地理を知らない田舎者や、千葉、埼玉、茨城、東京下町の人なわけですね。それなら納得です。
私の周りでも杉並や世田谷など山手線西側で育った人は、海沿いの埋立地はまったく検討対象外ですよ。

>>840

これは泉岳寺近くのシーブリーズタワーズです。
いわゆるホーマットシリーズなので分譲主は興和不動産だと思います。

PP分離されていて間取りはかなりいいです。だけど築３０年前なので
２０年以上住むのはちょっと厳しそう。風格はあるけどね。
まあ５年前くらい前だとここは坪１４０万台（３−４０００万台）で
たくさんでてましたよ。プチバブルとはいえこの物件で坪１８０万は
やりすぎだと思います。

今週のエコノミストだと都心の高額物件は値段が下がるみたいだよ。秋口から地価下落スパイラルの可能性だって。

買う立場からすると下落はウェルカムだがマンション業者の倒産は勘弁。

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
いままで地元需要に大きく頼ってきたところは、将来的には需要が右肩下がりにならざるを得ません。

２３区の１７歳から２８歳人口が毎年どれだけ増えたか＝毎年どれだけ地方からの上京者で純増したか。

９４年１７千人、９５年２９千人、９６年３７千人、９７年４８千人、９８年５６千人、
９９年５８千人、００年６１千人、０１年６９千人、０２年６８千人、０３年６５千人、
０４年６４千人、０５年６９千人、０６年７５千人、０７年８１千人

また、団塊の世代が親から家を相続するケースが増えてきました（母親８０歳後半）。
団塊の世代は兄弟が多く、分割相続になるケースが多い。
戸建の処分売りが急速に増えて行きます。これは供給面での増加を意味します。

このように、地元需要に頼ってきた地域は、将来的に需要が減り、供給が増える事態に直面します。
従って、長期にわたって不動産価格が低迷する可能性が高いと結論付けられます。

０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。当時２２歳、現在２９歳。
地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。

但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

お勧めの地域は新耐震基準の導入で
資産価値に壊滅的な打撃を受けそうですね。