買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
賃貸向け物件が多く物価も安い庶民的エリア と 分譲購入者層が多いちょっとハイソなエリア
区単位の比較はざっくり過ぎるけど、現在もそうだし今後もこの傾向が強まると思われる。
ただしハイソエリアは金があるから一概に地域経済が活性化するのかと言えばまた別の話で、
庶民派エリアのアットホームな雰囲気のほうが街としての魅力は高かったりする。
>>722
都心部に分譲だけでなく、若い人向けのワンルームが急激に増加したのが最近の傾向。
ある程度の給与水準で、住宅手当があれば早い段階での都心部居住も可能になった。
近郊にさまざまな所得水準の賃貸層が居住する時代はもはや終わりだろう。
値段と売れ行きは一番正直。
練馬、や武蔵小金井の駅近物件は@300オーバーでも依然好調。
三鷹の駅前は@400?
それに対して江東湾岸は安いにもかかわらず苦戦。
今後販売が予定されているものはさらなる低価格が予想されている。
長期スパンでみても、同時期に大量に供給された地域のリスクはあきらか。
投資としての不動産のうまみが低下したことにともない、
ニュートラルな評価に収束していくのは当然ともいえる。
>>723
だからさぁ、都心部こそ一時的に住むべき場所になってんじゃない？
少なくともボリュームゾーンと言える一般リーマンについては。
俺の周りにも20代で恵比寿とか広尾、麻布十番に住んでる若い衆がかなりいるもの。
１Ｒとか１Ｋにね。
なんか言ってることがブレてない！？
>>725
都心部はある程度の所得レベル以上のファミリー層、単身者層が混在する、
理想的な年齢構成の地域になって行くだろう。
実際そのような住宅ストック構成になりつつある。
一昔前とは大きく変わってしまいました。
>>726
ある程度の所得レベル以上のファミリー？相当な所得レベルのファミリーじゃないと
都心部に住むって不可能な状況でしょ？（親の援助、遺産相続とかあれば別）
私の周りで都心に住む単身者は金融機関等に勤めており社会的に見れば「ある程度」の
所得レベル以上の層。※30代前半で年収1000万程度。
そんなん高くないって意見もあるかもしれないけど、一般的に見ればまずまずの
レベルだよね。でも、家族を持ったらそのまま大きな部屋にスライドして都心に留まる
なんて無理な話だよ。所詮リーマンですから。実際郊外物件を購入している人が殆ど。
そう考えると、東京都内にマンションを買えるある程度の所得があるボリューム層は
都心には住めなくなってしまう。
相当な所得レベル（＝富裕層）と単身者が住む地域って、理想的な年齢構成になると
言えるのかい？住宅ストックも超高級分譲・賃貸マンションと単身者マンションに
２極化し、所謂普通の人が住むのは難しい気がする。
（港南とか豊洲とかは都心じゃないからね、断っておくけど）
教授の話微妙だな。
就職できなくなりそうだから、他の教授のゼミにするよ。
みなさん
教授の言う都心部は都心とは似て非なるもの
ご注意ください
新東京タワーの近くのエリアの事かな。
教授の言う都心部は。
以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）
教授長考中ですな・笑
>以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
>大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）
まぁ、一般的な学者と違う学説を持ってないと、学会発表しても価値ないからな。
合ってるかどうかは別として。
早く教えて、教授！
それはきっとそういう基準にしないと、御自身の売り込みたい地域が
都心にならないからでしょう。
それでは、その地域が、都心回帰も利便性の高い地域からも
蚊帳の外だということを認めなくてはならなくなってしまいますから。
いいんじゃない、買いたい人がいたら買えば。
安いんだし、大量にあまってるんだし。
教授、ついに引退ですか・笑
給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
昨年の構成がそのままと仮定すれば、
人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。
（主婦の共稼ぎ増加による納税者増もあるとは思うが）
１位 港区 １０１１万円、２位 千代田区 ８３３万円、３位 渋谷区 ６９２万円、
４位 中央区 ６０６万円、５位 文京区 ５０４万円、６位 江東区 ４８３万円、
７位 品川区 ４８１万円、８位 世田谷区 ４６３万円、９位 目黒区 ４５６万円、
１０位 新宿区 ３９５万円、１１位 大田区 ３５２万円、１２位 北区 ３４０万円、
１３位 墨田区 ３３８万円、１４位 台東区 ３２８万円、１５位 荒川区 ３０３万円、
１６位 豊島区 ３０１万円、１７位 杉並区 ３０１万円、１８位 葛飾区 ２９８万円、
１９位 江戸川区 ２６１万円、２０位 板橋区 ２５１万円、２１位 中野区 ２３９万円、
２２位 足立区 ２２８万円、２３位 練馬区 ２０３万円
都心部にはファミリー層のみならず単身層も流入し、納税者数を増やしているが、
その所得レベルは他と比べ高くなっている。
県境外周区で４００万円以上は世田谷区のみで、
これらの数字からも格差が拡大しているのが良く分かる。
ねぇねぇ 大学教授さん
今度は、>>No.739 の区割で、借金の金額はじいてくださいな。
国境外周区の苦戦はさらにきついようですね。
>>739
大学教授と言いながら基本的なことが分かってないようだが、
数値を使う場合は必ずソースを提示してくれ。
その数値の内容とあなたの出し方によっていくらでもチートできちゃうんだからさ。
つうか
>給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
>昨年の構成がそのままと仮定すれば、
>人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。
増加した納税者の一人当たりの所得になんてなりませんよ
前から言ってるけど、教授は数字を読むセンスが全くないんだから
この手の分析ごっこは止めなさいって
それにしても売れ残ってますな。
都心に価値を見出す人間はあまりいないよ。
ボロ屋が多くて坂も多い。
古びたスーパーに幹線道路、たまに小さなコンビニ。
売れ残りだったら都心じゃなくて、埋立地のほうでしょ。
そうそう！
都心は酸っぱいブドウ、郊外は甘いレモン。
２００６年１月の生産人口に占める給与納税者の割合を計算した。
ワーキングプアーが多い等の問題を抱え、若年層の納税比率が低い区が下位に位置している。
今後も所得レベルが比較的高い若年層の都心部への集中が続くと予想され、その格差は広がる一方だろう。
1位 中央区 ６４．７％、2位 港区 ６２．４％、3位 千代田区 ６２．４％、
4位 品川区 ６２．０％、5位 目黒区 ６０．１％、6位 大田区 ６０．０％、
7位 墨田区 ５９．０％、8位 文京区 ５８．９％、9位 江東区 ５８．６％、
10位 渋谷区 ５８．６％、11位 荒川区 ５７．９％、12位 北区 ５７．４％、
13位 新宿区 ５７．４％、14位 中野区 ５７．３％、15位 台東区 ５７．１％、
16位 豊島区 ５６．９％、17位 世田谷区 ５６．７％、18位 江戸川区 ５６．２％、
19位 杉並区 ５６．１％、20位 板橋区 ５６．１％、21位 葛飾区 ５５．４％、
22位 練馬区 ５４．０％、23位 足立区 ５３．２％
２００６年か〜・・・今年は何年〜？？？
>>750
ワンルームの募集賃料と生産人口に占める納税者比率に相関関係が見られる。
（単位：万円）
１位 港区１３．３４、２位 千代田区１１．７０、３位 渋谷区１１．２３、
４位 中央区１１．１４、５位 目黒区１０．３５、６位 品川区 ８．９０、
７位 文京区８．８２、８位 新宿区８．７７、９位 台東区８．７０、
１０位 江東区８．６９、１１位 墨田区８．６２、１２位 北区７．４１、
１３位 世田谷区７．３４、１４位 大田区７．３２、１５位 豊島区７．３０、
１６位 中野区６．８８、１７位 荒川区６．７１、１８位 杉並区６．６３、
１９位 板橋区６．５５、２０位 練馬区６．３６、２１位 江戸川区６．１５、
２２位 葛飾区５．８３、２３位 足立区５．６４、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/
>>751
納税に関する統計はかなり遅れて発表されるので、致し方ないところ。
恐らくこの２年間で、都心部とそれ以外の格差はさらに広がっていると推測されます。
実際に、ここ２年間の人口動態を見ると、若年層の都心部への流入は拡大しています。
つまり、従来であれば県境外周区に流れていた高所得の若年層が都心部のほうに流れる
構造に変わってしまった。
教授＝長文の人＝会話調の人 な気がしてならない。
恥ずかしさのあまりハンドル変えただけでしょ。
まぁ、いっこうに売れない埋めてて地をしりめに、二子玉があっという間に完売して
教授の江東区地位向上の妄想も終了を迎えるでしょ。
さすがにその後は恥ずかしくて、出てこれないだろうけど・・・名前かえるだけか。
あっ、最近は雲行きがあやしいので、世田谷や一部のブランド地域は別って
軌道修正しちゃったんだっけ。
次は、駅近は特別って、また地道修正しなきゃいけなくなりそうですね。
二子玉、嫌いじゃないけど
お見合いや北向き低層部屋もあるのに、
簡単に完売しますかねぇ？
あれが１棟だけのタワーならばあっという間の完売も有り得たでしょうが。
だからさ、教授、あなたが珍説唱えるのは勝手だけど、あなたの言う「都心」はどこからどこか、
はっきり言明したうえで発言してもらえませんか？
よろしくお願いします。
国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。
全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。
一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。
横ばいは、４９地点（前回５０）だった。
都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。
東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。
大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。
毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。
（2008年8月20日20時19分 読売新聞）
タイムラグありまくりだね
品川駅周辺部の地価下落傾向が出てきました。
やはりバブルだったのか？
東京駅周辺はまだ上がっている。
全国では１００地点の内３８地点、３８％が下落。
２３区は１５地点中４地点、２７％が下落。
４地点は、芝浦、高輪、品川、池袋東口
２３区なのに、１５地点しか調査してないんだね。
それで本当に分かるのかね？
しかも、高輪芝浦品川などと隣接した場所もあるけど、
この３地点が下落しただけで２３区の２０％が下落になる。
下落エリアはなんとなくイメージできるね。
副都心線効果も無かったみたいで、池袋は下落、
新宿、渋谷は横ばい。
この２つも今度は下がりそう。
都内はまだ恵まれていますよ。
地方都市などは、終わってます。
次の内閣に薄い期待をしましょうか。
売るときは路線価高いほうがいいが、維持するなら安いほうがいいな
路線価安くても、固定資産税はガッポリ取られる。
高輪の地価下落率が大きいのはなぜでしょうか？
>>777
単純に言えばバブルがはじけたからです。あとこの調査での高輪というのは
白金高輪駅周辺のことなので、実需というより投資物件が多いことも取引事例
の下落幅が大きい理由の一つだと思います。
あと取引事例は主に中古が対象です。
地価調査ではないのですか？
中古マンション価格調査ではなくて。
地価動向とマンション価格動向とは、必ずしも一致しませんよね。
じゃ、地価の調査結果をマンション価格の調査結果だと、
話をゴチャ混ぜにしても良いという事？
住宅地の地域なら一致でしょ。
分譲マンションの供給量、販売価格、売れ行き、
賃貸も同様の指標でみた結果の評価で、
相関がないはずがないのだが。
>>779
調査対象は「土地又は土地建物の複合不動産の土地に相当する部分」と
いうことなので更地の土地も新築、中古マンション取引についても含まれて
いるのではないでしょうか。この四半期に白金高輪地区では大型新築マンション
の分譲はなかったので取引事例数としては中古マンションの占める割合が
多いと推測されます。
いわゆる新価格物件は、地下上昇をはるかに上回る価格上乗せがされてましたから、まだ、物件価格と地価に乖離がありますね。
地下ではなく地価ですね
23区内の新築マンション価格動向（その20）
No.374 by 匿名さん 2007/12/29(土
現状を否定する自己欺瞞、もしくは自分の思い込みを書くことで安堵に浸る
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。
地価がどう動くかでマンション価格は変わる。
中略（延々と駄文続く）
地価を動かしているのは金融だ。
これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。
上記は、デベによるものと思われるレスで、ポジショントークとはいえ、近隣の国の新聞記事を髣髴させる論旨の展開だが、すでに敗色濃厚だった「上がる派」の支持をかなり集めたものである
わずか8ヶ月前から、現状に至るまでの経済情勢の変化は、想像を超えためまぐるしさがあったが、
東方の島国の地価も、即座に海外要因に巻き込まれる時代なわけだ
今、自分は安全な位置に居るつもりでも、明日は判らない 等と考える夏休みである
>>788
長文（会話）野郎は、デベの人ぢゃないよ。
自分が新しいマンション買っちゃったもんだから、
「上がる、上がる」の一点張り。
昔、宮前平に買ったマンションが値下がりして、
大損こいたから今回は必死だったみたい。
みなさん何時まで様子見ですか？
その間にもコストに見合う物件は順調に売れてますよ。
程よいお値段で都心部居住が可能なところは
グズグズしているとはけていっちゃうよ。
>程よいお値段で都心部居住が可能なところは
これだけで誰が書いているか解るな（笑
超高層タワー（60m以上）に対して、2009年度から新しい耐震基準ができる。
国交省発表。2008年8月23日朝刊。
超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
ことに対応した基準となるようです。
新しい基準の超高層マンションができるのは3，4年後くらいですかね。
今年は、六会コンクリート事件といい、マンション業界には極度の厄年だ。
これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
このタイミングの発表なのかな・・・？ 倒産会社は、これで相当増える
ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。
これで湾岸埋立地も完全に終わりですね。
もともと人が住む場所じゃないところで、タワーマンションしかないですからね。
>>788
>地価を動かしているのは金融だ。
この一文だけは正しかったけど
その金融がグダグダなのを彼は理解出来ていなかったよーで・・・
しかし日本はサブプライムの直撃を受けていないのに
円高に持っていけないとは・・・ホント終わってるなぁ
>>No.790
>程よいお値段で都心部居住が可能なところは
高いの買っちゃった人が、返済できなくなった所で、買わせて貰いますｗ
国交省の役人ってホントに馬 鹿だね
遅すぎる思ったら最悪のタイミングで出してくる
不動産市況を粉砕したいのかしらん
>超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
>あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
>ことに対応した基準となるようです。
どこのタワーマンションでしょうか？実際タワーMSに住んでますけどそんなに揺れないですよ。
>これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
>このタイミングの発表なのかな・・・？ 倒産会社は、これで相当増える
>ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。
大手ゼネコン救済規制ですよ。技術的に対応出来るのは彼らしかいない。
国交省は本気でゼネコン集約作業に入るかもしれないですね。
今回のプレス発表はその様に読みました。永代通りの老朽化ビル立替も超高層ビルの様ですね。
高性能コンクリートの爆裂対策も
2002年あたりからだったっけ
これからは、金融、不動産は、駄目。米国はサブプライムで、５０兆円バブル弾けた訳ですから。関連商品で、２００兆は行く。日本株も時価総額ピークより１５０兆減ってますね。
東京の地価は株価に関係なくどんどん上がっていく
なんて言っていた上げ派の人はもう掲示板から去ったみたい
自分がマンション（特に投資）買ったので、下がるのが不安で不安でしょうがなかったんでしょうね
だから、議論の展開が無理筋でも、こんなところに投稿してもどうにもならないくても、投稿しなくてはいられなかった
昨年の６月ぐらいから、下がると言っていた私も「ほらみたことか」とは言いません。
上げ派の人は十分に自分の間違いの代償を支払いましたから
何千万か、何億か、銀行次第では自己破産・・・
お気の毒さま
>>798
すでに売れてしまっている都心の高級タワー型マンションの値崩れはひどい事になりそ。
投資目的で買った人はご愁傷様です。
いまさら高いお金出して買ったり、借りたりする人出てこないだろうな。
旧基準マンション暴落させて、また新しいマンション買わせないと、業界先行き暗いしね。
少子化だから、金と見栄のある人に何回もマンション買い替えさせて需要作らないと。
今回の件にしても、建築基準強化で淘汰促進とかにしても、
役人は役人でこのいい加減な業界をどうにか生かそうと必死なんでしょう。
新興デベのアゼルとグローベルスが地味〜に合併しましたが、
裏話などお聞かせ下さい。
今のデベサンは仕掛かり物件をいかに手仕舞いするかと販売在庫の一掃にやっきでしょうね。
金融機関の不動産融資は完全にストップしてるし完売が遅れると運転資金がショートするのは目に見えてます。
手元資金が少ない中堅デベ以下は苦しいでしょうね。
やはり叩き売りして市場在庫が一巡。新たなマンション価格は購買力の限界もあり伸び悩み。
ただし着工数の減少や廉価仕様のマンションが増えるに伴いゆくゆくは相場も３時割くらいの下げ(私見です)で落ち着くのではないでしょうか。
安く買いたいなら今の下げ市況のボトムだと私は様子見してます。
中小の倒産、投売りが始まって近郊、郊外で値崩れが始まる。
大手中心の都心部は完成在庫を持ちながらじっくり売られて、
値段は下がらない。
これが共通認識でしょうか？
都心も下がるでしょう
大手も大変ですよ
>>810
ん？
都心は値上げ幅が極端に大きいのですから
ファンドという買い手がいなくなった今は下がるしかないわけで
まぁ二極化厨というのは23区全体の供給量ぐらいしか追いかけていないから
実は都心高額物件が空前の大量供給されていることなんて認識できていないのでしょ
>>810
色々要因はあるけどかんたんな１つ挙げると、
これから２００７年より安値でマンション用地を仕込んだ業者の物件が供給されるから。
２００７年以降、一切都心マンションが供給されないなら高値にしたまま売れるのを待つことが出来るだろうけど、
今後も新規物件が供給されるってことはわかるよね？
一気に値崩れさせるような売り方はしないだろうけど。
810は都心に今買おうとしているor買ってしまったために都心は下がらないと信じたい人かな？
下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。
報道2001でやってたよ。
２００８年の鉄鋼の仕入れ、４割も高いんですよね・・・。
都心の高額物件は数が増えすぎたよな。
やっぱ坪３００万円前後以下の都心部マンションしか安心資産はなさそうですね。
仕入れの土地の値段が下がれば下がります。バブったのは土地だから。
鋼材だの影響なんて微々たる物。人件費は安いままだしね。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
