- 検討スレ
- 住民スレ
- 物件概要
- 地図
- 価格スレ
- 価格表販売
- 見学記
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
そういや、品川駅港南のインターシティ入り口で
ニコタマのMSチラシを配っていたが、
乗り換えが多く、離れているのに、
何故ここに、と不思議に思っていた。
「都心さえ憧れる街」とは言え、真っ当な都心の住宅街、五山とか高輪とかでは
さすがに憧れて頂けないかと思い、港南辺りのお客様をターゲット配ってみました。
(By デベロッパー)
違う違う。
都心ならどこもニコタマなんかに憧れないよ。
だって「オシャレ」と自認してるけど端から見ればただの田舎じゃん。
あの〜
出勤時、ビルに向かうビジネスマンがターゲットでした。
ニコタマから品川駅周辺が便利とも思えなかったので
単に驚いただけ。
この掲示板を今日始めて知り一気に見てしまいました。 不動産業界とは無縁の外部のものの感想ですが、今のこの不況はこれまでとは全然質が違うような気がします。
今まで日本は不動産に対して単なる消費財としての位置づけしかしてこなかった事、新築を建て利益を上乗せして消費者に商品のひとつとして売ってきたこと、そのビジネスモデルに限界が来たということなんじゃないかと思うのです。
日本はあまりにもすべてのものを使い捨てという発想で戦後ここまでひた走ってきました。
それが世界の大きな流れの中で通用しなくなってきたという事なんじゃないかと思います。トヨタの減益と日本の不動産不況は関連があるのではないかと思います。
大きな流れで言えば、これからもそういった「不動産を消費財として稼いで来た」人たちは厳しい思いをしていくと思いますし、淘汰は本格的に行われると思います。
日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産をやりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。
>>No.685
気のせいだよw
だって考え方に、金融っての入って無いじゃん!!
金融担保が未だ不動産メインってのは、
金融の怠慢でもなるな
それ以上に不動産業界のいかがわしさが酷い
消費者だけじゃなく
アーバンのBNP裏CBで垣間見えた
個人投資家をカモ扱い
世間様に迷惑掛けすぎ
むしろ数年前の底の時期に
マンションは白物家電として考えるという考えが広がっていた
買った瞬間から中古として資産価値が目減りすることをみんな覚悟していた
まあ耐久性消費財と言うやつさ
ここ数年の海外の不動産バブルの流れもあり、比較的割安感があった中で
海外マネーがどっと入ってきた。あとは不動産業界特有のイケイケ感(笑)で
あっという間にバブルが膨らんでサブプライムであっけなく弾けた
ここ1年半は「不動産を消費財として」とはかけ離れた世界
>>No.687
>金融担保が未だ不動産メインってのは、
>金融の怠慢でもなるな
そうしないと、石原さんの作った銀行みたいになるじゃんw
日本は銀行はあっても、バンクはないからね
お役所が、担保取らない貸付すると、怒るしぃ。
ちなみに先日破綻したアーバンの社長
http://www.chugoku-np.co.jp/wagahibi/2_urban/urban07221.html
この業界で急成長した会社の社長が
この業界の空気そのものを現していると思う
>日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産を
>やりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。
欧州の不動産バブルの崩壊はこれからが本番
欧州型の生活様式なんて、過去の記憶の日本人の勝手なイメージです
とくに不動産業に関してのうさんくささは世界共通です
濡れ手に粟が可能なものにはワラワラとそういう人たちが集まるのです
とにかく、相場がるものは値上がり値下がるもの。
一々真に受けていたら、キリが無い。
そもそも、建築技術向上する中、マンションなんていくらでも建つ時代。
どんな会社が潰れても、所詮交代選手が現れて標札付け変え後マンションは建つ。
アーバンなんてそんな一社だよ!
まだまだ民再になる上場不動産企業は続くだろうが、潰れても潰れても、マンションは建つ。
所詮そんな性格のもの、誰かが言っている白物家電にならないのは、唯一立地が抜群良いこと。
これが前提。
だから、山手線内の利便性の良いところ!
これでしょう。
まあ3Aもいいのだろうが…
一方、私が注目しているのはJR地下鉄駅前だよ。
使い勝手良いしなぁ。
駅直結なら更にベター。
マンションも二極化していて、決してシロモノ家電だけではない。
建物償却後価値が下がらないのは、土地の価値が圧倒的にあるところだよ…
エコの時代更に駅前は脚光浴びる。
まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ!
共感してもらえたかな?
>>691
>まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ!
>
>共感してもらえたかな?
危ないねぇ
アーバンの社長は時代を先取りしているつもりだったが
実際は過去の成功体験をなぞっているだけで、結局時代の流れに押し流された
あなたのやろーとしているのは彼と同じことなんじゃないかなぁ
少子化に伴う日本全体の衰退というのは、本当に恐ろしいコトだよ
命の次ぎに大切なお金なんだから、真剣に考えて投資はした方いい
あと単なる「外見」の話だけど、その全ての行を1行空けて書き込みをするのは
非常に莫迦に見えるから止めた方がいいと思う
まぁ、いずれにせよ相場が上昇傾向で「今買わなければ、高くなって買えなくなる」と
全ての人が思ってる時に「買わない」という意思決定をする、逆に「どこまでも安くなる
から今は買わない方が得策」と全ての人が思っている時に「買う」という意思決定をする。
これは本当に難しいこと。
それを時期を見て出来る人が勝つ。
2000年代初頭がそれに当たる。
皆が買わなきゃと思った瞬間、もう出遅れてるということを学ばなきゃ。
逆もしかり。
>西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
>売れ残りの処分が始まった模様です。
>新築物件はますます売れなくなりそうです。
っていうけど、それって世田谷、杉並だけの話か?
どこれもこの市況下では同じ状況じゃないの?
スレとは関係ないけど、アーバンの社長=元匿さん?だったりしてね。
去年のモンゴル不動産投資の話をしていた人達もアーバン社員だろうね。
政治家とアーバンのモンゴル利権の調査が入っている模様ですので。
元匿さん・・間違っていたらごめんね。最近、出没しないですね。
お元気ですか??
世田谷の物件を持ってたことがあるけど、
買い手も多いけど売り手も多いんだよな。
これでもかと新築や中古物件が供給されてくる。
以前からね。
>>698
問題なのは売れ残り物件数が多すぎるってことですよ。
以前はそんなことなかったのに。
需要を都心部、武蔵小杉に取られているからかな?
こんな環境で二子玉の1千戸が出てきたらどうなるか・・
見ものですね。
港区で築②年以内と言えば、新価格とか騒いでいた相場。高値掴みの狼狽投資家が慌てているにすぎない。別の視点で見れば、スペックや共用施設がかつて無く充実している物件が多いと言う事だ。現在売り出し中や予定の貧相な大型物件と比較しても明らかである。
リーズナブルな今が買いのタイミングだ。同程度の物件は、今後は出てこないだろう。
なりふり構わず暴れている奴がいるのも頷ける。
一人でやたら持ち上げてる中古物件とかあるな。
港区で築二年だったら、販売は更に二年前の最安値時期の物件だろ。坪200万くらいで買ったのを坪250万くらいで売ろうとしてるだけ。重複もあるだろうし、500件くらいタワー一棟分にすぎない。
買い手がつかずに、ずるずる値下げする可能性のある物件が既にタワー1棟分市場に存在
していて、今後も新たな転売物件は供給され続ける。
更にはCT品川の転売縛りが解ける5年後には転売目的で安価な定借物件の大量供給も見込
まれるし、暫くは中古物件の底値を探り静かに待つのが吉ですか。
人口移動によって、所得レベルが高い層の都心部居住が進んでいます。
添付は2006年1月1日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与。
平均給与が増加している区は6区にすぎず、極端な集中化が進行している。
千代田区 1.87%増、中央区 1.73%増、港区 2.23%増、江東区1.40%増、
品川区0.55%増、渋谷区0.53%増
その地域の購買力を表す給与総額の増加率が高い区は以下で湾岸部に集中している。
1位 中央区11.19%増、2位 港区8.97%増、3位 千代田区7.72%増、
4位 江東区6.90%増、5位 品川区4.18%増(23区平均3.16%増)
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ota_kuseifile/ota_kuse...
>>703
港区が@200だったのって、いつの時代ですか?
港区 2000-2007年
_______供給戸数_坪単価
2000年_2,946戸_@343.5
2001年_2,372戸_@321.4
2002年_2,197戸_@351.1
2003年_3,665戸_@313.6
2004年_5,190戸_@282.0
2005年_3,731戸_@299.8
2006年_3,012戸_@303.1
2007年_**707戸_@491.3
よく「二極化」「都心は大丈夫」と言って
自分のココロを誤魔化そうとしている人がいますが
騰がり過ぎた場所はその分下がるわけ、港区こそ一番下がるんですよ
2004年頃です。平均280の中に坪200万くらいの物件はありました。
芝浦のキャピタルとか。
>>708
仰るとおり騰がり過ぎたところは下がる、下がり過ぎたところは騰がる。
ただ、それは世の中に認知され、ある程度評価されている場所について
当てはまること。
ただ、港南・芝浦については、当初のレベルまで下がるかは微妙。
下がることは下がるけどね。
港南にマンションが乱立し始めた湾岸戦争あたりでは、まだ人間が住む
場所かどうか、ちゃんとした評価がなかった。
今はまあいいんじゃない?的な状況になっている。
@200万とてリスクだった時代にリスクを取った人はそれなりの恩恵を
得てもいいのではないかな?
現状内陸部とも変わらないくらい300万超の中古坪単価をつけている物件も
あるが、決して@200万まで下がるとも思っていない。
@200万中盤くらいまでの下げでとまるのではないか?
>706
港区の売れ残りが全て港南エリアでないにしても、新築が高いといわれてる現状でも既に
相当量の新古物件の流通在庫があるのに加え、今後も転売目当の方の物件供給が見込まれる
んですよね?
分譲にしろ賃貸にしろ市場が調整局面に入り、しばらく供給超過が続くと思われるのに
急いで買いに入る必要はないと思いませんか?まあ、相場観は人それぞれだし、気に入った
エリア/間取の物件を選ぶ永住志向なので、市況関係ないという場合は別ですけどね。
賃貸も過信は禁物だとおもますよ。Yahoo!不動産で港区/築2年内/マンション/駅徒歩10分以内
の物件を検索すると3,444件、間取り2LDK/3LDK/4LDKに限っても916件、駅徒歩5分以内でも529件。
こちらもある意味流通在庫ですよね。
地方からの上京者が増え、就職環境も良くなり、各区ともに給与納税者数を増やしている。
問題は、数は増えているが平均給与を大きく減らしている区があること。
理由としては2つ考えられる。①給与水準が高い層が他に流出している。②給与水準が高い層が
高齢化で退職し始めている。恐らくこの2つが同時進行している区があると思われる。
また、この傾向が長期にわたって続く恐れも大きい。
以下に平均給与を大きく減らしている区と納税者数増加率を記す。
平均給与 納税者数
1位 練馬区 ▲1.15% +2.32%
2位 中野区 ▲0.96% +2.49%
3位 豊島区 ▲0.96% +4.18%
4位 杉並区 ▲0.90% +2.99%
5位 足立区 ▲0.84% +2.68%
↑納税額が減ったリタイアした高齢者が一律金を持っていないというのは本当か?
何となく現役世代より一番金を持ってそうなゾーンだと思うのだが…。
若い世代が流入し納税者が増えているのであればOKではないか?
賃貸需要が増し、その後購入して定着すれば、今後の街の活力アップの源泉に
なるのではなかろうか。
>>709
2005年1月1日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与を添付
します。これと2006年1月1日の比較です。
現時点で既に2年半経過していますから、更に進行していると推測されます。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ootakuno_suuji/ootakun...
>>710
キャピタルマークタワーは2005年の発売ですし@222
微妙にズレがありますね
つうか湾岸の@200〜@250クラスで購入した物件は>>711さんのおっしゃる通り
それなりに客は付きますから、慌てて投げる必要はありません
ココで余剰住戸が多い/少ないと細かく検証する必要はナイと思います
問題があるのは内陸エリアで特上というほどの立地でないのに@500とか@600を付けた
売れないので賃貸に出すと賃貸専用の高級物件と競合する物件
今年の収入はダウンという購入者も多いわけで、極少数とはいえ投げ売りも有り得る
しかし流通量の少ない高級物件ではそれが相場を動かす可能性も大きいわけですよ
↑リタイア層の懐事情について言及してくれ。
個人的には社会人になって賃貸住まいで真っ先に練馬をチョイスしてしまうレベルの
人間が、定着時によりステップアップできるとは思えない。
きっと和光とかそういった埼玉の東京近郊を狙うのか?
いずれにせよ、「ある程度のレベルになると他に流出する」リスクは練馬区に
限ったことではないのではないか?
>>719
リタイア層自体は新規需要にあまり繋がらないが、その子供の需要はある。
親から資金援助を受けて、親元近辺にマンションを買い求める人は多い。
近郊の利便性に劣る地域の坪単価が高値で維持されているのは、これが働いているから。
しかし、この需要も団塊Jrまでで、それ以降の需要の中心は地方からの上京者になる。
「ある程度のレベルになると他に流出する」リスクは練馬区に限ったことではないのではないか?>
良くあるパターンだが、給与水準が低い間は家賃レベルが低い近郊アパートに住むが、
給与水準が上がって行けば、自分にとって便利で住みやすいところに移転する。
このような一時的に住むべき場所になって行くと、既存住民の高齢化とともに、その地域の
経済力、購買力はしだいに減じ、衰退して行く。
賃貸向け物件が多く物価も安い庶民的エリア と 分譲購入者層が多いちょっとハイソなエリア
区単位の比較はざっくり過ぎるけど、現在もそうだし今後もこの傾向が強まると思われる。
ただしハイソエリアは金があるから一概に地域経済が活性化するのかと言えばまた別の話で、
庶民派エリアのアットホームな雰囲気のほうが街としての魅力は高かったりする。
>>722
都心部に分譲だけでなく、若い人向けのワンルームが急激に増加したのが最近の傾向。
ある程度の給与水準で、住宅手当があれば早い段階での都心部居住も可能になった。
近郊にさまざまな所得水準の賃貸層が居住する時代はもはや終わりだろう。
値段と売れ行きは一番正直。
練馬、や武蔵小金井の駅近物件は@300オーバーでも依然好調。
三鷹の駅前は@400?
それに対して江東湾岸は安いにもかかわらず苦戦。
今後販売が予定されているものはさらなる低価格が予想されている。
長期スパンでみても、同時期に大量に供給された地域のリスクはあきらか。
投資としての不動産のうまみが低下したことにともない、
ニュートラルな評価に収束していくのは当然ともいえる。
>>723
だからさぁ、都心部こそ一時的に住むべき場所になってんじゃない?
少なくともボリュームゾーンと言える一般リーマンについては。
俺の周りにも20代で恵比寿とか広尾、麻布十番に住んでる若い衆がかなりいるもの。
1Rとか1Kにね。
なんか言ってることがブレてない!?
>>725
都心部はある程度の所得レベル以上のファミリー層、単身者層が混在する、
理想的な年齢構成の地域になって行くだろう。
実際そのような住宅ストック構成になりつつある。
一昔前とは大きく変わってしまいました。
>>726
ある程度の所得レベル以上のファミリー?相当な所得レベルのファミリーじゃないと
都心部に住むって不可能な状況でしょ?(親の援助、遺産相続とかあれば別)
私の周りで都心に住む単身者は金融機関等に勤めており社会的に見れば「ある程度」の
所得レベル以上の層。※30代前半で年収1000万程度。
そんなん高くないって意見もあるかもしれないけど、一般的に見ればまずまずの
レベルだよね。でも、家族を持ったらそのまま大きな部屋にスライドして都心に留まる
なんて無理な話だよ。所詮リーマンですから。実際郊外物件を購入している人が殆ど。
そう考えると、東京都内にマンションを買えるある程度の所得があるボリューム層は
都心には住めなくなってしまう。
相当な所得レベル(=富裕層)と単身者が住む地域って、理想的な年齢構成になると
言えるのかい?住宅ストックも超高級分譲・賃貸マンションと単身者マンションに
2極化し、所謂普通の人が住むのは難しい気がする。
(港南とか豊洲とかは都心じゃないからね、断っておくけど)
教授の話微妙だな。
就職できなくなりそうだから、他の教授のゼミにするよ。
みなさん
教授の言う都心部は都心とは似て非なるもの
ご注意ください