23区内の新築マンション価格動向（その27）

新規発売戸数が減ったのを、
販売戸数が減ったと言い換えるのがまた出てくるな。

新宿が将来凋落するのは間違いないからスミフも苦しいよね。
将来が約束されている東京駅周辺が弱いからな。

>>651
新築の在庫が積みあがっているが、一方で建築数量も減っている。
団塊Ｊｒが終われば次は就職氷河期世代。
持ち家取得比率が大幅に下がるのは間違いない。
長期にわたって分譲マンションの建築量は低位安定だろう。

しかし、人は新築であれ、中古、賃貸であれ、どこかに居住しなければならない。
首都圏の少子化が進み、地方からの若年上京者数は今後も高位をＫＥＥＰする。
賃貸需要が今後高まって行くのは間違いないだろう。

実際、賃貸需要が強い都心部では賃貸の建築が今もって盛んだ。
加速度的に若い層の都心部居住が進み、都心部の様相も大きく変わって行くだろう。
そしてこの層が都心部分譲マンションの新たな購入者となって行く。

都心部以外については、地元需要依存度を年々高めて行き、
資金不足も人は親との同居の道を選び、新規需要は見込めない状況に陥るだろう。
また、相続による余剰住宅も出てくる。

駄目だこりゃ。アメリカの長期の不況化決定ですね。（日経新聞　2008年8月14日夕刊）

アメリカほどでなくても、日本も巻き込まれるのは間違いなさそう。わたしゃ、恐ろしくなって
きました。どれくらいの企業がつぶれるのか。もっとも多いのは不動産業には違いないでしょうが。
今年とか来年乗り切ったくらいではどうにもなりそうもない。なお、ついでながら、石油価格の
高止まりと食料の原材料の高騰の流れも同じです。というか、石油価格の低下がないから、アメリ
カの不況が決定的なのです。

現時点で、日本国内に収益を上げられる企業が見あたらない。大恐慌までいかないにしても、
大変なことになりそうです。いいことといったら、都内の道路が空いていて、運転が楽なこと
くらい。もうひとつあった。銀行ローンの金利低下間違いなし。当然、皆さん長期固定なんて
借りてないよね。

原油価格は高値から20%以上下落。
小麦やトウモロコシ等も石油以上に下落
新興国の経済成長（デカップリング論）というストーリーが崩れたのが背景。
ちなみに原油価格の下落は米国消費にとって減税と同じ効果がある。
米国の不動産市況も州によってマチマチで、カリフォルニアは酷いがNYは反転。
雰囲気は、S&Lに端を発した1990年代の不況及び会計不信（エンロンやワールドコム等）による不況時に似ている。
実は両時代も不況は1年続いていない。
一般的に言われているのは、米国経済成長率のボラティリティは年々下がっており、そのボラティリティの低さから、今回もS&L時代と同程度と考えられている。

そのIdeaにBetするしないは個々人次第だが、
世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。
半年以上遅れているか、間違った記事（特に金融系）が出ている。

＞世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。

日経を全面的に信用しているわけではないのですが、石油価格の反騰はまさしく今日の
出来事なんです。日経の分析・予想ではありません。アメリカの証券会社も相当暗い
雰囲気だそうです。

来年には景気回復と思ってましたが、かなり厳しそうです。来年景気回復の可能性ゼロとは
いいませんけど、可能性は１０％くらいじゃないですか。

アメリカの金融市場は、証券化の部分を正常化しないと、投資家の信頼が戻ってこないと
されていますが、今の時点で、一挙に証券化をヨーロッパ並にしてしまうと、ほとんどの
銀行がつぶれてしまうとされており、闇は深いです。

少なくとも、2，3年は景気回復なし。金利は低迷。住宅市場は落ち込むものと予想して
います。結局、アメリカの景気が悪いと、世界はどうにもならないのです。
住宅産業以外では、自動車を使わないと駄目な郊外型の店舗が、ばたばたいくんじゃない
でしょうか。外食産業も駄目だと思います。インドも中国もアウト。ブラジルとロシアだ
けが頑張っていますが、政治が不安定な国だから厳しい。

米国に対する投資家の信頼についてですが、面白いことにリスクキャピタルは唸る程あるんです。
テマセックやGICなどのシンガポール勢だけでなく、米国投資に対する中東勢の動きは非常に活発です。
米国の投資銀行が暗いことには賛同しますが、案件山盛りで非常に忙しいようです。

証券化に対して欧州が進んでいる（会計の話？）という認識は誤りです。
例えば、モノラインの保証がついているCDOのシニア債券をオンバランスしなくて良いなど、不可思議なルールがたくさんあります。意外なことに保有者に対する証券化のルールは日本が一番透明性高いと思いますよ（Simple is best!!)。
ちなみに米国の銀行は在庫のローンを素早く損切りしましたが、欧州の銀行は全然です。
欧州の銀行の損失拡大はこれからだと市場では見ています。
あと、米国の地銀のエクスポージャーを見る限り、証券化商品の影響は、エージェンシー債以外はそれ程無いと思います。

証券化市場の話をもう少し。
CLO（投資対象がローンのCDO）に対する需要は強いです。
AA〜BBまでの投資家はたくさんいます。CLOのEquityに対する需要も非常に強いです。
ただAAA格の投資家が世界に2社程度しかいないんですよね・・・。
ファイナンサー（レバレッジを供与する人）が治ると証券化市場も回復するでしょう。

なお、最近、米国の不動産銘柄は上昇しています。企業のガイダンスを聞くと「不動産市況の悪化に伴い、需要が戻ってきている」と言っています。

楽観論に与しませんが、極端な悲観論にも与しない。
その間なんだろうなと思っています。。。
日本は極端にふれる傾向があるので、不動産は様子見は案外正しいかもしれない・・・。

エージェンシー債でこんなに騒ぐくせに、地方債とか考えない日本をベタほめしてもねえ。
アメリカの投資銀行も盛んなのはそれこそ合併であって、前みたいに景気のいいLBOとは違うんじゃ？
報道では不動産は出口が見えたとか景気のいいこと言ってるけど、不況にはかわらなくないか？
対ユーロはユーロ高の行き過ぎの調整らしくあげてるけど。
俺はまた三年くらいは出口が見えない感じになると思ってる。
結論は不動産様子見で同じだけどね。

業界淘汰については、中小新興がポコポコ潰れて、
”流石に大丈夫だろう”だと思われてた大手が１つ２つ潰れたら、そこがボトムだと思う。

フローの分析ばかりだけれど、還暦前後の方々が蓄えたストックが何を志向するかも
重要なポイントだと思う。
　城南・城西の駅近物件が好調なのは、それを抜きには説明できないから。

　フロー長者の方々が競って購入した湾岸物件は今後数年間は厳しくて、その間にも
チャンと管理が保たれないとボロボロになるはず。

　今日の日経夕刊を見て、そう思いました。

>>660
実需を伴わないマネーゲームは市場を混乱させるだけで何の利益ももたらさない。
人口動態のチェックと、実際にその街に活気が出てきているかが問題。
港南、大崎、五反田、このエリアは坪単価も高いし、実需ではない投資目的の可能性が
かなり高いと見ます。
やはり坪単価で４００万円近辺になると、そう言った物件が増えてしまいますね。
山高ければ谷深で、まさに高リスク。

>>660
自分の目線=平地の貧・乏・人には山の上は高くて見えませんよっと
貧・乏・人程マネーゲームって言葉が大好き

金持ちとやらが今の状況予測出来てたとは思えないけどなぁ。
今の複合的状況を全部じゃなくて、去年の値段じゃ需要が付いていけないこと程度すら予測できてなかったと思う。

仕事で失敗して、反省もせず「次は大丈夫です！信じて下さい！！」
とか言うやつは、仕事が出来るとは思えんし、実際できんだろう。
こんなのが富裕層高収入とか言われても・・・。

投資目的、相続対策で坪単価が高い物件が実需以上に売れてしまって、
実際にマーケットに出てみれば過剰。これが現状でしょ。

これから売られる坪単価４００万円以上の高額物件が従来通り売れ続けるか？
無理でしょうね。ｗ
売れ残りが増えて行って、既存、新築ともに過剰になって行くでしょうね。

都心部も投資目的が減って、販売数量が減少、実需を対象とした坪単価３００万円前後以下が
中心の以前と比べて地味な動きになって行くでしょうね。
まあ、坪単価さえ適正なら、都心部への需要はまだまだありますよ。

>>661
新宿、池袋あたりのほうがヤバイだろ。

二子玉川のタワーがどうなるか興味深いですね。
意外と売れたりするんですかねえ。

売れるよ、きっと。

二子玉はある程度売れるものの、戸数多いからね〜、やがて人気も中折れして様子見&小出し値引きという感じかな。

二子玉川はどっかの湾岸と違い、不動産不況も関係ない？
中目黒も売れているらしいし…

二子玉や中目を荒らしてた人は哀れだったね〜
勝ち目ないと悟ったようでいなくなったけどｗ

↑
と東急社員が涙目ながら、今日も書き込みに励んでます。

今はシティタワー品川で活躍されているみたいですよ
こちらも負け確定かしら

あらら品川でもダメか、頼みの綱は湾岸だけだね〜
反応薄いのによくやるわｗ

いやぁ、多くは湾岸出身の方っぽいから、湾岸では活躍できないでしょ。

湾岸埋立地 vs 郊外河原湿地

がこの戦いを挑むの好きだね、埋め立ての人。
無駄な戦いなのに。

そう言えば、これって二子玉川ライズスレじゃないから、この内容はすれ違いですな。

↑　すれ違い　⇒　スレ違い　　失礼！

同じように地盤が悪いとしても、土の上とゴミや瓦礫の上だったら、土の上がいいな・笑

埋立の民は気性が荒くていけない

そういや、品川駅港南のインターシティ入り口で
ニコタマのＭＳチラシを配っていたが、
乗り換えが多く、離れているのに、
何故ここに、と不思議に思っていた。

「都心さえ憧れる街」とは言え、真っ当な都心の住宅街、五山とか高輪とかでは
さすがに憧れて頂けないかと思い、港南辺りのお客様をターゲット配ってみました。
（By　デベロッパー）

違う違う。

都心ならどこもニコタマなんかに憧れないよ。
だって「オシャレ」と自認してるけど端から見ればただの田舎じゃん。

あの〜
出勤時、ビルに向かうビジネスマンがターゲットでした。
ニコタマから品川駅周辺が便利とも思えなかったので
単に驚いただけ。

この掲示板を今日始めて知り一気に見てしまいました。　不動産業界とは無縁の外部のものの感想ですが、今のこの不況はこれまでとは全然質が違うような気がします。
今まで日本は不動産に対して単なる消費財としての位置づけしかしてこなかった事、新築を建て利益を上乗せして消費者に商品のひとつとして売ってきたこと、そのビジネスモデルに限界が来たということなんじゃないかと思うのです。
日本はあまりにもすべてのものを使い捨てという発想で戦後ここまでひた走ってきました。
それが世界の大きな流れの中で通用しなくなってきたという事なんじゃないかと思います。トヨタの減益と日本の不動産不況は関連があるのではないかと思います。
大きな流れで言えば、これからもそういった「不動産を消費財として稼いで来た」人たちは厳しい思いをしていくと思いますし、淘汰は本格的に行われると思います。
日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産をやりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

>>No.685

気のせいだよｗ
だって考え方に、金融っての入って無いじゃん！！

金融担保が未だ不動産メインってのは、
金融の怠慢でもなるな

それ以上に不動産業界のいかがわしさが酷い
消費者だけじゃなく
アーバンのＢＮＰ裏ＣＢで垣間見えた
個人投資家をカモ扱い

世間様に迷惑掛けすぎ

むしろ数年前の底の時期に
マンションは白物家電として考えるという考えが広がっていた
買った瞬間から中古として資産価値が目減りすることをみんな覚悟していた
まあ耐久性消費財と言うやつさ

ここ数年の海外の不動産バブルの流れもあり、比較的割安感があった中で
海外マネーがどっと入ってきた。あとは不動産業界特有のイケイケ感（笑）で
あっという間にバブルが膨らんでサブプライムであっけなく弾けた

ここ1年半は「不動産を消費財として」とはかけ離れた世界

>>No.687

>金融担保が未だ不動産メインってのは、
>金融の怠慢でもなるな

そうしないと、石原さんの作った銀行みたいになるじゃんｗ
日本は銀行はあっても、バンクはないからね

お役所が、担保取らない貸付すると、怒るしぃ。

ちなみに先日破綻したアーバンの社長

http://www.chugoku-np.co.jp/wagahibi/2_urban/urban07221.html

この業界で急成長した会社の社長が
この業界の空気そのものを現していると思う

>日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産を
>やりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

欧州の不動産バブルの崩壊はこれからが本番
欧州型の生活様式なんて、過去の記憶の日本人の勝手なイメージです
とくに不動産業に関してのうさんくささは世界共通です
濡れ手に粟が可能なものにはワラワラとそういう人たちが集まるのです

とにかく、相場がるものは値上がり値下がるもの。


一々真に受けていたら、キリが無い。

そもそも、建築技術向上する中、マンションなんていくらでも建つ時代。

どんな会社が潰れても、所詮交代選手が現れて標札付け変え後マンションは建つ。

アーバンなんてそんな一社だよ！


まだまだ民再になる上場不動産企業は続くだろうが、潰れても潰れても、マンションは建つ。

所詮そんな性格のもの、誰かが言っている白物家電にならないのは、唯一立地が抜群良いこと。
これが前提。


だから、山手線内の利便性の良いところ！

これでしょう。

まあ３Ａもいいのだろうが…

一方、私が注目しているのはJR地下鉄駅前だよ。

使い勝手良いしなぁ。

駅直結なら更にベター。


マンションも二極化していて、決してシロモノ家電だけではない。


建物償却後価値が下がらないのは、土地の価値が圧倒的にあるところだよ…

エコの時代更に駅前は脚光浴びる。

まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！

共感してもらえたかな？

西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
売れ残りの処分が始まった模様です。
新築物件はますます売れなくなりそうです。

世田谷あたりは農家がゴロゴロいる。相続あればマンションは供給過剰エリア。下げても当然。

一つ前の人が言う通り、山手線内が良いが価格は高いまま。

まぁ、いずれにせよ相場が上昇傾向で「今買わなければ、高くなって買えなくなる」と
全ての人が思ってる時に「買わない」という意思決定をする、逆に「どこまでも安くなる
から今は買わない方が得策」と全ての人が思っている時に「買う」という意思決定をする。
これは本当に難しいこと。

それを時期を見て出来る人が勝つ。
2000年代初頭がそれに当たる。
皆が買わなきゃと思った瞬間、もう出遅れてるということを学ばなきゃ。
逆もしかり。

>西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
>売れ残りの処分が始まった模様です。
>新築物件はますます売れなくなりそうです。

っていうけど、それって世田谷、杉並だけの話か？
どこれもこの市況下では同じ状況じゃないの？

スレとは関係ないけど、アーバンの社長＝元匿さん？だったりしてね。
去年のモンゴル不動産投資の話をしていた人達もアーバン社員だろうね。
政治家とアーバンのモンゴル利権の調査が入っている模様ですので。

元匿さん・・間違っていたらごめんね。最近、出没しないですね。
お元気ですか？？

>>695
世田谷区と足立区は極端に売れ残り物件が多いけど、杉並区はまだましみたいよ。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可比率見ると。
渋谷区４件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区３件、豊島区５件、足立区１９件、荒川区４件、江戸川区５件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区１件、杉並区７件、中野区４件、練馬区１２件、大田区１０件、品川区４件、
世田谷区１８件、目黒区１件

世田谷の物件を持ってたことがあるけど、
買い手も多いけど売り手も多いんだよな。
これでもかと新築や中古物件が供給されてくる。
以前からね。

>>698
問題なのは売れ残り物件数が多すぎるってことですよ。
以前はそんなことなかったのに。

需要を都心部、武蔵小杉に取られているからかな？
こんな環境で二子玉の１千戸が出てきたらどうなるか・・
見ものですね。

>697
×）即入居比率　○）即入居件数　かな？

新築じゃなくて、仲介の築浅新古物件数みないと新古件数分からないんじゃない？
ソース同じくYahoo不動産から築２年内の仲介物件数を検索してみたら大量供給されて
いるのはどう見ても西側エリアじゃないねぇ。港区大丈夫か…。

練馬区22件
大田区38件
杉並区45件
千代田区47件
渋谷区53件
品川区56件
江東区77件
世田谷区94件
中央区110件
新宿区152件
港区416件