東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その27)」についてご紹介しています。
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ヒマリーマン [更新日時] 2008-08-27 21:53:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

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その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00

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23区内の新築マンション価格動向(その27)

  1. 521 匿名さん

    確かに。
    TTTの周りは下町情緒溢れすぎで、とてもあの地域環境に人気が集まるとは考えにくい。
    アクセスも大江戸線のみだし。ただ安さに加え、共用部の豪華さに人気があったのも事実。

  2. 522 匿名さん

    >519サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

    サラリーマンの目線なら、都心にマンション買おうと思ったらどこでも高いと思うでしょ。
    平均年収あたりのかたがたは神奈川、埼玉、千葉で相応のマンションを検討するべき。
    もしくは、宝くじ気分でシティタワー品川に申し込むしかない。

    TTTは激安だったので中下層階にはそれなりの人しか住んでない。富裕層は、そんなマンションの最上階が安くてもあまり興味が無いでしょ。

    >アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ

    でも坪400万以上で売れてることには間違いないでしょう。

    都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな?

  3. 523 住まいに詳しい人

    >あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは?
    >人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。

    ぼくは「勝どきが人気エリアだ」なんて書いていないし
    こーいうレスをつける意図がよくわからないが・・・・・・
     
      
    さて、The Tokyo Towersが好調だったのは正しく安いからだったわけですが
    その安さでも今は億ションだと売れない現実
    高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

  4. 524 匿名さん

    >高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

    その通り。でもお金持ちのマインドは極めてシクリカルかつ動きも早い。
    一般人がまだ高いまだ高いと言っているうちに、水面下では安値を叩いて仕込みに入ってたりする。
    調整期間の終了は、過去の事例を見ても「今から思えばあの頃が・・・」的に到来する。

  5. 525 匿名さん

    そのTTTで、安さの人気に載せられ、よく調べず(CGでは内廊下に見えたそう)
    買ってから外廊下に気づき、子供達に危険との事でキャンセル。
    と聞いたが、確かに、超高層タワーで真ん中に穴があいているなんて
    考えられないって事。

  6. 526 匿名さん

    TTTネタは何年経っても盛り上がるね。

  7. 527 匿名さん

    マンション41階から転落か、男女死亡

    8日未明、東京・港区の48階建ての高層マンションの2階のひさしで、男女2人が死亡しているのが見つかりました。2人は41階の住人で、ベランダから転落したとみられています。

     午前4時すぎ、港区の芝浦アイランドにある48階建ての高層マンションで、「大きな音がした。2階のひさしに男性と女性が倒れている」との通報がありました。

     警察と消防が駆け付けたところ、2人はすでに死亡していました。2人はマンションの41階に住む40代の会社役員の男性と同居中の20代の女性で、ベランダから転落したとみられています。

     調べによりますと2人はTシャツに短パン姿、裸足で倒れていて、近くにはサンダルが1組落ちていたということです。

     ベランダには争ったような形跡がないことなどから、警視庁は2人が自殺を図った可能性もあるとみて、転落の経緯を慎重に調べています。(08日17:02)


    THE TOKYO TOWERSに続き芝浦ランドケープタワーでも飛び降リ自殺のようです。

  8. 528 匿名さん

    TTTもWCTも今頃になって再販をしているが、
    WCTが値が高いのは納得だが、
    TTTの方は、再販前の当初の値付けを知っている者にとって、
    あほらしくて・・・大した度胸だと感心している。

  9. 529 匿名さん

    >>525

    でも真ん中穴あきタワーは多いよ。
    私の知ってる物件だとうちの近所だと芝浦グローヴタワー、
    キャピタルマークタワー、ベイクレストタワー、品川Vタワー
    いずれも40F以上の高層タワーだけどまんなか穴あきです(結構怖い)

  10. 530 匿名さん

    >>528
    普通の人は時代の急激な変化についていけませんからね。
    昔語りに耽る人はままあります。

  11. 531 匿名さん

    都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな?>
    五反田、大崎、三田あたりでわんさか出てくるから、
    これからですよ。楽しみに待つことです。
    中目黒も、分譲が少なかったから、実際のところは大部分を占める賃貸が
    どんな賃料で埋まるか?ここが注目ポイントですよ。
    とにかくどこもかしこも希少性が無くなって、イメージより実力勝負の時代にナリソw

  12. 532 住まいに詳しい人

    目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
    大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして80m2で3千万円物件が一番いい。
    購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
    あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
    どっちにしても、坪単価400万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。

    目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、3年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。

  13. 533 住まいに詳しい人

    例えば、品川の定借物件
    80m2のを3200万円で買って
    管理費(月額) 12,477円 〜 18,463円 
    修繕積立金(月額) 7,020円 〜 10,856円 
    借地権の地代 13,891円〜21,483円
    オール借金で30年ローン、金利3%だと
    月のローン支払い13万円、管理費等で5万円。合計で月18万円。

    と言うことは、このエリアの80m2マンションの賃貸マーケットは18万円/月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。

    定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。

  14. 534 住まいに詳しい人

    ついでに計算すると
    坪単価400万円だと80m2で9700万円。
    管理費(月額) 12,477円 〜 18,463円 
    修繕積立金(月額) 7,020円 〜 10,856円 
    オール借金で30年ローン、金利3%だと
    月のローン支払い40万円、管理費等で3万円。合計で月43万円。

    単純計算だけど定借に比べて月25万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。

  15. 535 マンション投資家さん

    CT品川は、久々の大人気物件になるね。
    投資家も殺到するだろう(住民票を5年間移す必要あるが)。

  16. 536 住まいに詳しい人

    >>535
    定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
    借地期間は70年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が20年なんてことになるとどうなるんだろう?延長オプション付きですか?

  17. 537 マンション投資家さん

    高層階80m2を、6年後から30年賃貸に出すとして、月30万円×12ヶ月×30年=1憶800万です。
    35年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。

  18. 538 住まいに詳しい人

    >>537
    最初は月30万としても、定借マンションが目黒川沿いにボコボコできたら原価に近い月20万になりそうですよ。どっちにしても儲かりますけどね。
    それにしても、同じスミフだし、大崎のを急に定借に変更なんてことは有り得ないのかな?このままだと売れ残り必至でしょ。
    とにかくマンションがボコボコできるところで超高値の坪単価が土台無理なお話。
    麻布十番を含めてあたり一帯が価格破壊になりそう。

  19. 539 サラリーマンさん

    >537
    月30万円も家賃を払うくらいなら、今の仕事を辞めて、田舎でのんびりと暮らそう。

  20. 540 匿名さん

    まったくだね。

  21. 541 匿名さん

    シティタワー品川って、何回も出てくるので、調べてみたら、倉庫街、ゴミ処理場の
    ある側じゃないですか。

    品川駅が近いというのはメリットかもしれませんが、品川の高級住宅街は、山手線の内側の
    方ですよ。まあ、そこまでわかってて書いているのかもしれませんけど、ここに投資家が
    殺到するというのは相当考えにくい。自分で歩いてみたことあるの? ビジネスビルばかり
    だし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。

    旧団地の建て替えだし、旧住民が移り住むんですよね。賃貸でDinksには人気が出る可能性
    はないとは言えませんが、家族が長く住める住居ではないでしょう。10年過ぎたら荒廃パ
    ターンのマンションだと思う。

  22. 542 匿名さん

    >>541
    定借は古くなって行くとスラム化します。

    適当な坪単価で将来性があるところの分譲マンション購入が正道ですよね。

  23. 543 匿名さん

    品川定借の将来賃貸にした場合の家賃、
    18万と言ったり
    30万と言われたり
    20万と言ったり
    結局、色々。

  24. 544 匿名さん

    >>541
    ビジネスビルばかりだし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。>
    目黒川沿いの一帯はどこもこんな感じですね。
    違いはビジネスビルか工場かで、どっちにしろ殺風景なとこ。
    家族が長く住めるような環境じゃないですね。

  25. 545 匿名さん

    そのシティタワー品川の近くに住む者。
    連日、内覧会が大賑わい、調べるとことのほか美味しい話に、
    数年前購入のタワマンを「売るか貸すかして、買う?」と
    連れ合いに相談したところ一蹴された。
    なんせ
    申し込み期間が短すぎる、長ければ説得するのだが。

  26. 546 匿名さん

    >>543
    最初は30万円、30年くらいかけて年々下がって行って15万円。
    残りの建て替えまでは15〜10万円。
    これでシミュレーションすればいくら儲かるか分かりますよ。

    オール借金、30年ローンで、
    最初の30年間で1600万円の儲け。
    残り20年間で1800万円の儲け。
    30年くらい自分で住んで、残りはローンもないし賃貸に出して田舎に戻る。

  27. 547 匿名さん

    >>541
    まあ、結果を見てからのお楽しみでしょうね。
    541氏のような見方が検討者の大勢なら、即日完売はむりっぽいでしょうし、
    反対に同氏の説が少数意見とすれば、相応の倍率MSとなるでしょう。

    皆さんはどう予想しますか?

  28. 548 匿名さん

    この安さなら完売間違いないですよ。
    資金が不足しているが、便利なところに住みたい人は多いからね。
    まさに、助けの神。救世主。

  29. 549 匿名さん

    便利なだけだったら、寿命はせいぜい新築から10年くらい。

    その後どうするのかな? 売ろうたって売れませんよ。都心とはとても
    いえないし、値段は下がっていくに決まっていますから。

    投資なんてとんでもないでしょう。

  30. 550 匿名さん

    シティタワー品川って安いんですか?

    検討もしなかったけど。当然だよね。不動産にお買い得なしって格言を知らないのか・・・

    今後の値下がりもすごいだろうな・・

    こんなのを持ちあげるなんてどうにかしてる。

  31. 551 匿名さん

    >連れ合いに相談したところ一蹴された。

    一蹴されてよかったね。今時、買い換えなんて、とんでもない。

    よほど良い物件でないと・・・・・。ということは、今住んでいるところ
    は、シティタワー品川よりレベルが低いところということ?

    一応都内だけどねえ。埼玉とか千葉を買うよりはマシかもしれんが・・・

    それにしても、”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた。あれは
    にぎわうもんなのか? まともなマンションは、分けてやるのでにぎあわない。

    マンションギャラリーがにぎあうのはよくあるが、たいていは見にいくだけ。
    珍しいとか、話題になれば、見に行くのは人の常。 買うに値しないものは
    買わない。

  32. 552 匿名さん

    >今後の値下がりもすごいだろうな・・

    って言っても、所詮は2千万台なのでダウンサイドのリスク絶対額は知れてるんだが。
    まあ、江東区湾岸あたりで7〜8千万も出すというのは、確かに言えそうかも。

  33. 553 匿名さん

    >>552
    ここと似たような環境、エリアの五反田、大崎、麻布十番の下げはきつくなるぞ。
    山高ければ谷深しってやつ。

    中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
    まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、
    巡航速度のまま推移するよ。
    見ててあまり面白くないけど、一般購入者向けだな。

  34. 554 匿名さん

    >>552
    確かに。
    半値まで値下がりしたとしても、CTSなら1千万の損で済みますね。
    無論庶民にとっては大きな金額ですが、人生のなかでまだ何とかリカバーできそう。
    だけど6千万の半値だと3千万もの損、残るローン支払を考えるとリカバーは?
    うーん考え込みますよね。だから是非ともCTSがあたりますようにと祈ってます。

  35. 555 マンション投資家さん

    CT品川は、価格が安いので、確かに下落リスクが少ないねえ。
    むしろ5年後は、上昇している可能性が高いだろう。
    売却しなくても、賃貸で回せば、品川徒歩圏マンションで、
    高層階なら、20−30万円/月は堅いだろうね。
    抽選に当たれば、最高な物件ですよ。
    宝くじの倍率よりは、低いから、当たるのを祈って待つしかないか。

  36. 556 匿名さん

    坪400万円が坪300万円になれば80m2マンションだと
    2400万円の損になる。
    これって簡単に起こりそうで怖い。

    一般人は坪単価の高い物件には近づかないことだよ。
    相続税対策でどうしても高額物件が必要な人向け、損してもあまり気にならない人向けだよ。

  37. 557 匿名さん

    >”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた・・・

    CT品川の独自スレが立っているので、そちらへどうぞ。
    従来の販売方法との違いがわかります。

  38. 558 匿名さん

    定借物件ですか・・・

    定借物件は評価が難しいので、考慮してませんでした。
    とりあえず、相当安いので、少々の問題があっても隠れてしまうかも・・・。
    あまり詳しく検討してませんが、昔ここに住んでいた人が優先なんですかね。

    倍率20倍以上というところが最大の問題のような気がしますね。今後、
    東京都はこういうマンションを作るつもりなんですかね。昔、住宅
    公団の賃貸に入居しようとして、何回も葉書だしたが、全然当たらなかった
    のを思い出しました。

    実物見てないので、なんとも言えませんが、普通のマンション並の設備なら、
    確かに、投資物件としてかなり良さそうです。

    私も投資用として申し込むことにします。情報ありがとうございました。

  39. 559 通りすがり

    あまりに価格が安いと住む人間も安いのが多くなるのよな。
    そうすると、いずれは住民板の書き込みが荒れるんだよ・・・
    マンション内の数々の低次元な問題でさ。。

    あぁヤダヤダ

  40. 560 匿名さん

    >中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
    >まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、

    中央区側はもう少し上がって、
    ピークを過ぎた江東区はすでに下がり始めてるので、このまま下がっていくかな。

  41. 561 匿名さん

    CT品川を貶めようとしてる人は売り主側の人なんだろうね。

    ・ほとんどのタイプを実際に見て買える
    ・全戸の価格が一般に公開
    ・広告費は一切かけない
    ・徹頭徹尾フェアな姿勢

    消費者にしてみたら商売の模範です。人気にもなるわけです。
    ま、住友も他の物件では隙あらば1円でも儲けたいでしょうが今回はあっぱれでした。

  42. 562 匿名さん

    住友は今回、都の定借プロジェクトのモデルケースなんだから、余計な欲はかかないだろう。
    実績積んで、他にも受注するほうが利幅でかいし。

  43. 563 匿名さん

    確かにアンチCTSの書き込みは妨害の意図がミエミエで笑えるのが多いな。

  44. 564 匿名さん

    定期借地権の評価がよくわからないが、70年の借地だったら、所有と変わらないかも。
    借地権が終了したとき、少なくとも、自分は生きていない。そんなところまで責任とら
    なくてもいいだろう。子供だって生きていないかもしれない。

    品川駅の近くの43階の90m2の部屋が3500万円なんて考えられない。夢みたいだ。
    他のマンションがぼったくりなのか、それとも土地代だけが異様に高くて、
    その分が安いから当然の値段なのか・・・。

    そういえば、定期借地権という仕組みを政府が作ったのに、うまく活用されてい
    ないので問題になっていたような・・。

    これがモデルケースになって、今後、どんどん安いマンションが出てくるの
    かも。旧郵政省が持っている土地は多い。

    他のマンション契約してても、契約金払った段階なら、キャンセルしても元が
    取れるような気がする。8000万円のマンションに800万円の手付け金なら、
    残金は7200万円。この残金で2部屋買えてしまう。もちろん、一部屋しか
    買えないが。

  45. 565 匿名さん

    買い戻し契約があって、最初から賃貸は無理そう。2年くらい住んでから賃貸に
    回すのが良さそうですね。でも、住んでいることの根拠は住民票だけだから、
    一時的に移せば問題ないのかもしれない。
    まさしく、価格破壊。東京都住友不動産頑張れ。

    こういうマンションがぞくぞくでてくれば、デベも反省せざるをえない
    だろう。

  46. 566 匿名さん

    住まなきゃいけないのは5年だよ。

  47. 567 匿名さん

    住民票だけといっても不正がバレる要素はいくらでもある。
    隣人がチクるかもしれない。
    24時間いる管理人(コンシェルジュ)に見つからないように引越することできる?
    いつかバレるのではとドキドキしながら5年間過ごすのはどうかと。

  48. 568 匿名さん

    >中央区側はもう少し上がって

    無理。
    売れないチャレンジ価格で頑張ってきた中央区中古物件も、
    ついに現実的価格物件が出始めた。
    しょせんは湾岸。

    CT品川の住友は、落札で権利を得た以上、好き勝手にやれなかっただけじゃないの?
    住友をそんなに持ち上げる?

  49. 569 匿名さん

    CT品川のこと書いている↑の人達。あまりにも内容をしらなすぎる。
    スレ読んでから、意見してね。
    初期の値段が安くても、5年後以降売れない限り、70年間の債務付マンションですから。
    あなたが死んでも、子孫は70年後まで地代、管理費、修繕費、取り壊し代金、払わないといけないんだよ。
    詳細を計算している人がいたが、5,6千万円の物件買うのと総費用は変わらない。
    それで、物件仕様は3千万円の賃貸マンションレベル。

    ちなみに5年間、賃貸、転売できません。

  50. 570 匿名さん

    本当の投資家は買わない物件。
    ここのスレ住民のレベルも落ちたもんだ。

    初期費用安くないと買えない人向けだと(詳細調べて吟味した結果)思いました。

  51. by 管理担当

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