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買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
↑なんだか、本筋から逸脱して失礼だが、南極の氷が溶ければ、水面は上昇するが、
http://www.hakodate-jma.go.jp/ocean/kentyojo/knowledge/knowledge3.html
温暖化すると、南極の氷は、増えるのだそうだよ。
お互いに、小ネタ、ウンチクは止めよう。
日本沈没の基本的な解釈は温暖化の水位上昇だけじゃないです。
地軸移動による、海面水位の移動。
かつてアトランティスやムーが水没したように、今回は日本、オランダ、ツバル、ニュージーランド、モルディブ。ベネチアが水没の危機に瀕しています。
オランダなど、ニュースで見たら庶民が川に浮く住宅に住んでましたよ。
そして、それに変わって、水没していた場所が陸地になるはずです。
日本は基本的に隆起場ですが?
そろそろマンションの話題にもどしませんか?
飽きてきました。
品川の件が片付くまでは特殊な買い控え要因が働いて、
業界全体が一種の硬直状態となっている印象。
この1件の片が付く9月には夢破れた消沈組が、
そして中間決算に向けての目処も徐々に明るくなり出す頃、鳴りを潜めていた待機組が、
またぞろ繰り出して来るのだろうか。。
いえいえ、世界的な不動産バブル崩壊で、日本のプチバブル崩壊後、不動産不況は戻りませんって。きっと中小デベの投売りが始まってから、少しずつ買い需要が戻ってくるでしょう。
皆が同じ方向(品川)を向いている時っていうのは、ふと足元見ればお宝が落ちているなんてことがあるんですけどね。
ただ最近こんなスレッド見つけて読んだら随分と購入意欲が萎えてしまいました。
2chから「どうしてマンションなんか買ってしまったんだろう…」
→http://unkar.jp/read/money6.【2ちゃんねるのURLです:不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/estate/1217429186
しかしここのスレが伸びないのは寂しいですね。
数少ない中身のあるスレだと思っているんで。
皆さん夏休みでしょうかね。
銀行の審査が厳しいから
せっかく買いたいと思っても
融資ができなくて買えない人も増えるはずだから
結果的にマンション不況はなかなか抜け出せない。
資産がある人は、
良い物件のなかで投げ売りを見極める動向じゃないかな。
それも需要としては多くはないから、
マンション業界はかなり厳しい時期に突入すると思う。
賃金が上がらない状況で
公明党は低所得者向けに減税をしたいと希望しているようだけど、
アメリカの減税効果を見てもわかるように
瞬間風速的でほとんど経済への効果はないと思う。
結局、賃金という分母が縮小傾向なのに
多少減税されても、それは消費じゃなく、生活防衛に向かうだけ。
抜本的な対策が必要なんだけど、
いまの政治を見ていても、それは不可能だろうなあ……。
ついにクルマも売れなくなっているのに
マンションを買う人が増えるはずもない。
2002年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。
立地的には2002年ほどの好立地はもうないし、
原材料の高等で設備はグレードダウンするから
値段が2002年レベルになっても、
実質的には、それに準じたレベル。
単純にその値段レベルにならないと、需要が出てこない気がする。
坪400万オーバー物件ですか……。
現状の在庫や建設中のものをさばくので
当分はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか。
その前に沖ノ鳥島だねー
潜在需要はあるものの、団塊Jrの次は就職氷河期世代。
この世代の何%が所帯を持って、さらにその何%が実際に持ち家取得可能な世帯所得に達するのか?
各デベの研究機関は、就職氷河期世代の実態分析が必要だろう。
長谷工アーベストはこのほど、首都圏マンション需要に関する調査結果を発表した。
それによると、首都圏のマンション需要について、今後5年で約64万世帯、1年あたりでは約13万
世帯と推計した。また、将来の居住形態については、「持家意向」がある人は70.5%と高い結果
になった。同調査は、住宅購入層と想定される25歳以上の首都圏居住者を対象に、Webアンケート
を実施した。分析対象は1,452件。[住宅新報 2008年8月8日]
潜在需要はあるが、坪単価の上昇とともに販売戸数が激減、成約率も落ち、完成在庫が増えている。
埼玉市などは約3.5年分の在庫が積みあがって、マンション開発が行われる状況にない。
都心部についても、坪単価400万円超のマンションが続々と登場予定で、これも長期在庫化は
避けられず、23区の在庫もこれから積みあがって行くと予想される。
様子見ムードが終わった後も、好調な販売を達成できる地域は限られ、新築マンションの販売
戸数はまだまだ減って行くだろう。
新築と中古の価格差拡大は、新築を購入できない層を中古に向かわせている(定期借地物件にも
一部向かっている)。
2008年4月〜6月の中古マンション成約数は対前年同期比、首都圏で7.0%増、
23区15.0%増、市部2.6%減、埼玉県5.9%減、千葉県7.0%増、神奈川県7.0%増、
内陸部にあたる市部および埼玉県は不調だが、その他はいずれも増えている。
新築マンション販売が盛んだった時期の物件が続々竣工し、買い替えにより中古物件が増える
状況であったが、ここに来て内陸部を除く首都圏全体で中古在庫が減って行く兆しが見え始めた。
新築マンションの販売戸数は長期にわたり低水準で推移し、その間に中古物件の在庫が減って行き、
中古の価格がしだいに上昇。新築と中古の価格差が今後縮まって行くだろう。
>5082002年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。
それはあなたの希望。そこまで下がらないと買えないということでしょ。
自分がマンション買えないことを社会や政治のせいにしてどうするの。
みんな都心のいいマンションを買おうとしすぎ。
金が無いんだから、身分相応のマンションに住みましょうね。
1.5時間通勤するつもりなら、坪100万円台から探せますよ。
>人気地域ではあっという間に完売。
ん?
人気地域なんて、だいたい@400超だよ
完売する地域なんてあるの?
具体的な地名を上げてよ
人気エリアほど今は割高感があるわけで
あなたの予測とは反対に
人気エリアからクラッシュして行くんじゃないかな?
品川があるから、
今月はどちらにしても動かないでしょう。
来月は、以前から雑誌等が煽った9月。
当たるかどうか、結果が分かりますね。
二子玉川・・・
>>516
「割高感」つうのは、あくまで相対的なものだからねぇ
不人気エリアは調整が早いというだけの話
シティタワーズ豊洲スレじゃ「適正は@200以下」なんて話も冗談半分で出ていますよ
ともかく今の@290はかなり割高でしょ
>>517
>中目黒。
アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ
タワーマンションが上と下から売れて真ん中が残るのは常識
アンコが無いタワーマンションの売れ行きつうのはイレギュラーなものですよ
ちなみに引き渡し前にペントハウスの億ションのキャンセルが出るのも
良くある傾向
人気物件だったThe Tokyo Towersでさえキャンセルが出ている
47階南向き角部屋で@330なんて今の相場なら割安なハズだけど
億ションを買えるお金持ちは飛びつかないんですねぇ
つまり金持ちやプロは割高だと判断しているつうことですね
>ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ?
>具体的な地名あげてみ?
五反田、大崎は再開発プレミアが乗った価格なんだろーけど
サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね
>人気物件だったThe Tokyo Towersでさえ
あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは?
人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。
>あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは?
>人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。
ぼくは「勝どきが人気エリアだ」なんて書いていないし
こーいうレスをつける意図がよくわからないが・・・・・・
さて、The Tokyo Towersが好調だったのは正しく安いからだったわけですが
その安さでも今は億ションだと売れない現実
高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね
>高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね
その通り。でもお金持ちのマインドは極めてシクリカルかつ動きも早い。
一般人がまだ高いまだ高いと言っているうちに、水面下では安値を叩いて仕込みに入ってたりする。
調整期間の終了は、過去の事例を見ても「今から思えばあの頃が・・・」的に到来する。
そのTTTで、安さの人気に載せられ、よく調べず(CGでは内廊下に見えたそう)
買ってから外廊下に気づき、子供達に危険との事でキャンセル。
と聞いたが、確かに、超高層タワーで真ん中に穴があいているなんて
考えられないって事。
マンション41階から転落か、男女死亡
8日未明、東京・港区の48階建ての高層マンションの2階のひさしで、男女2人が死亡しているのが見つかりました。2人は41階の住人で、ベランダから転落したとみられています。
午前4時すぎ、港区の芝浦アイランドにある48階建ての高層マンションで、「大きな音がした。2階のひさしに男性と女性が倒れている」との通報がありました。
警察と消防が駆け付けたところ、2人はすでに死亡していました。2人はマンションの41階に住む40代の会社役員の男性と同居中の20代の女性で、ベランダから転落したとみられています。
調べによりますと2人はTシャツに短パン姿、裸足で倒れていて、近くにはサンダルが1組落ちていたということです。
ベランダには争ったような形跡がないことなどから、警視庁は2人が自殺を図った可能性もあるとみて、転落の経緯を慎重に調べています。(08日17:02)
THE TOKYO TOWERSに続き芝浦ランドケープタワーでも飛び降リ自殺のようです。
TTTもWCTも今頃になって再販をしているが、
WCTが値が高いのは納得だが、
TTTの方は、再販前の当初の値付けを知っている者にとって、
あほらしくて・・・大した度胸だと感心している。
>>525
でも真ん中穴あきタワーは多いよ。
私の知ってる物件だとうちの近所だと芝浦グローヴタワー、
キャピタルマークタワー、ベイクレストタワー、品川Vタワー
いずれも40F以上の高層タワーだけどまんなか穴あきです(結構怖い)
都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな?>
五反田、大崎、三田あたりでわんさか出てくるから、
これからですよ。楽しみに待つことです。
中目黒も、分譲が少なかったから、実際のところは大部分を占める賃貸が
どんな賃料で埋まるか?ここが注目ポイントですよ。
とにかくどこもかしこも希少性が無くなって、イメージより実力勝負の時代にナリソw
目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして80m2で3千万円物件が一番いい。
購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
どっちにしても、坪単価400万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。
目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、3年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。
例えば、品川の定借物件
80m2のを3200万円で買って
管理費(月額) 12,477円 〜 18,463円
修繕積立金(月額) 7,020円 〜 10,856円
借地権の地代 13,891円〜21,483円
オール借金で30年ローン、金利3%だと
月のローン支払い13万円、管理費等で5万円。合計で月18万円。
と言うことは、このエリアの80m2マンションの賃貸マーケットは18万円/月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。
定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。
ついでに計算すると
坪単価400万円だと80m2で9700万円。
管理費(月額) 12,477円 〜 18,463円
修繕積立金(月額) 7,020円 〜 10,856円
オール借金で30年ローン、金利3%だと
月のローン支払い40万円、管理費等で3万円。合計で月43万円。
単純計算だけど定借に比べて月25万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。
CT品川は、久々の大人気物件になるね。
投資家も殺到するだろう(住民票を5年間移す必要あるが)。
>>535
定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
借地期間は70年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が20年なんてことになるとどうなるんだろう?延長オプション付きですか?
高層階80m2を、6年後から30年賃貸に出すとして、月30万円×12ヶ月×30年=1憶800万です。
35年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。
まったくだね。
シティタワー品川って、何回も出てくるので、調べてみたら、倉庫街、ゴミ処理場の
ある側じゃないですか。
品川駅が近いというのはメリットかもしれませんが、品川の高級住宅街は、山手線の内側の
方ですよ。まあ、そこまでわかってて書いているのかもしれませんけど、ここに投資家が
殺到するというのは相当考えにくい。自分で歩いてみたことあるの? ビジネスビルばかり
だし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。
旧団地の建て替えだし、旧住民が移り住むんですよね。賃貸でDinksには人気が出る可能性
はないとは言えませんが、家族が長く住める住居ではないでしょう。10年過ぎたら荒廃パ
ターンのマンションだと思う。
品川定借の将来賃貸にした場合の家賃、
18万と言ったり
30万と言われたり
20万と言ったり
結局、色々。
>>541
ビジネスビルばかりだし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。>
目黒川沿いの一帯はどこもこんな感じですね。
違いはビジネスビルか工場かで、どっちにしろ殺風景なとこ。
家族が長く住めるような環境じゃないですね。
そのシティタワー品川の近くに住む者。
連日、内覧会が大賑わい、調べるとことのほか美味しい話に、
数年前購入のタワマンを「売るか貸すかして、買う?」と
連れ合いに相談したところ一蹴された。
なんせ
申し込み期間が短すぎる、長ければ説得するのだが。
>>543
最初は30万円、30年くらいかけて年々下がって行って15万円。
残りの建て替えまでは15〜10万円。
これでシミュレーションすればいくら儲かるか分かりますよ。
オール借金、30年ローンで、
最初の30年間で1600万円の儲け。
残り20年間で1800万円の儲け。
30年くらい自分で住んで、残りはローンもないし賃貸に出して田舎に戻る。
>>541
まあ、結果を見てからのお楽しみでしょうね。
541氏のような見方が検討者の大勢なら、即日完売はむりっぽいでしょうし、
反対に同氏の説が少数意見とすれば、相応の倍率MSとなるでしょう。
皆さんはどう予想しますか?
この安さなら完売間違いないですよ。
資金が不足しているが、便利なところに住みたい人は多いからね。
まさに、助けの神。救世主。
便利なだけだったら、寿命はせいぜい新築から10年くらい。
その後どうするのかな? 売ろうたって売れませんよ。都心とはとても
いえないし、値段は下がっていくに決まっていますから。
投資なんてとんでもないでしょう。
シティタワー品川って安いんですか?
検討もしなかったけど。当然だよね。不動産にお買い得なしって格言を知らないのか・・・
今後の値下がりもすごいだろうな・・
こんなのを持ちあげるなんてどうにかしてる。