東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その27)」についてご紹介しています。
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ヒマリーマン [更新日時] 2008-08-27 21:53:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00

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23区内の新築マンション価格動向(その27)

  1. 501 匿名さん

    ↑なんだか、本筋から逸脱して失礼だが、南極の氷が溶ければ、水面は上昇するが、

    http://www.hakodate-jma.go.jp/ocean/kentyojo/knowledge/knowledge3.html

    温暖化すると、南極の氷は、増えるのだそうだよ。

    お互いに、小ネタ、ウンチクは止めよう。

  2. 502 匿名さん

    日本沈没の基本的な解釈は温暖化の水位上昇だけじゃないです。
    地軸移動による、海面水位の移動。

    かつてアトランティスやムーが水没したように、今回は日本、オランダ、ツバル、ニュージーランド、モルディブ。ベネチアが水没の危機に瀕しています。
    オランダなど、ニュースで見たら庶民が川に浮く住宅に住んでましたよ。
    そして、それに変わって、水没していた場所が陸地になるはずです。

  3. 503 匿名さん

    日本は基本的に隆起場ですが?

  4. 504 匿名はん

    そろそろマンションの話題にもどしませんか?
    飽きてきました。

  5. 505 不動産購入勉強中さん

    品川の件が片付くまでは特殊な買い控え要因が働いて、
    業界全体が一種の硬直状態となっている印象。

    この1件の片が付く9月には夢破れた消沈組が、
    そして中間決算に向けての目処も徐々に明るくなり出す頃、鳴りを潜めていた待機組が、
    またぞろ繰り出して来るのだろうか。。

  6. 506 匿名さん

    いえいえ、世界的な不動産バブル崩壊で、日本のプチバブル崩壊後、不動産不況は戻りませんって。きっと中小デベの投売りが始まってから、少しずつ買い需要が戻ってくるでしょう。

  7. 507 不動産購入勉強中さん

    皆が同じ方向(品川)を向いている時っていうのは、ふと足元見ればお宝が落ちているなんてことがあるんですけどね。

    ただ最近こんなスレッド見つけて読んだら随分と購入意欲が萎えてしまいました。
    2chから「どうしてマンションなんか買ってしまったんだろう…」
    http://unkar.jp/read/money6.【2ちゃんねるのURLです:不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/estate/1217429186

    しかしここのスレが伸びないのは寂しいですね。
    数少ない中身のあるスレだと思っているんで。
    皆さん夏休みでしょうかね。

  8. 508 物件比較中さん

    銀行の審査が厳しいから
    せっかく買いたいと思っても
    融資ができなくて買えない人も増えるはずだから
    結果的にマンション不況はなかなか抜け出せない。

    資産がある人は、
    良い物件のなかで投げ売りを見極める動向じゃないかな。
    それも需要としては多くはないから、
    マンション業界はかなり厳しい時期に突入すると思う。

    賃金が上がらない状況で
    公明党は低所得者向けに減税をしたいと希望しているようだけど、
    アメリカの減税効果を見てもわかるように
    瞬間風速的でほとんど経済への効果はないと思う。
    結局、賃金という分母が縮小傾向なのに
    多少減税されても、それは消費じゃなく、生活防衛に向かうだけ。

    抜本的な対策が必要なんだけど、
    いまの政治を見ていても、それは不可能だろうなあ……。

    ついにクルマも売れなくなっているのに
    マンションを買う人が増えるはずもない。

    2002年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。
    立地的には2002年ほどの好立地はもうないし、
    原材料の高等で設備はグレードダウンするから
    値段が2002年レベルになっても、
    実質的には、それに準じたレベル。
    単純にその値段レベルにならないと、需要が出てこない気がする。

    坪400万オーバー物件ですか……。
    現状の在庫や建設中のものをさばくので
    当分はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか。

  9. 509 匿名さん

    その前に沖ノ鳥島だねー

  10. 510 大学教授さん

    潜在需要はあるものの、団塊Jrの次は就職氷河期世代。
    この世代の何%が所帯を持って、さらにその何%が実際に持ち家取得可能な世帯所得に達するのか?
    各デベの研究機関は、就職氷河期世代の実態分析が必要だろう。

    長谷工アーベストはこのほど、首都圏マンション需要に関する調査結果を発表した。
    それによると、首都圏のマンション需要について、今後5年で約64万世帯、1年あたりでは約13万
    世帯と推計した。また、将来の居住形態については、「持家意向」がある人は70.5%と高い結果
    になった。同調査は、住宅購入層と想定される25歳以上の首都圏居住者を対象に、Webアンケート
    を実施した。分析対象は1,452件。[住宅新報 2008年8月8日]

  11. 511 大学教授さん

    潜在需要はあるが、坪単価の上昇とともに販売戸数が激減、成約率も落ち、完成在庫が増えている。
    埼玉市などは約3.5年分の在庫が積みあがって、マンション開発が行われる状況にない。
    都心部についても、坪単価400万円超のマンションが続々と登場予定で、これも長期在庫化は
    避けられず、23区の在庫もこれから積みあがって行くと予想される。
    様子見ムードが終わった後も、好調な販売を達成できる地域は限られ、新築マンションの販売
    戸数はまだまだ減って行くだろう。

    新築と中古の価格差拡大は、新築を購入できない層を中古に向かわせている(定期借地物件にも
    一部向かっている)。
    2008年4月〜6月の中古マンション成約数は対前年同期比、首都圏で7.0%増、
    23区15.0%増、市部2.6%減、埼玉県5.9%減、千葉県7.0%増、神奈川県7.0%増、
    内陸部にあたる市部および埼玉県は不調だが、その他はいずれも増えている。
    新築マンション販売が盛んだった時期の物件が続々竣工し、買い替えにより中古物件が増える
    状況であったが、ここに来て内陸部を除く首都圏全体で中古在庫が減って行く兆しが見え始めた。

    新築マンションの販売戸数は長期にわたり低水準で推移し、その間に中古物件の在庫が減って行き、
    中古の価格がしだいに上昇。新築と中古の価格差が今後縮まって行くだろう。

  12. 512 匿名さん

    豊洲辺りでは大量の在庫がだぶつき、人気地域ではあっという間に完売。
    ますます2極化が進みそうですね。

  13. 513 匿名さん

    >5082002年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。

    それはあなたの希望。そこまで下がらないと買えないということでしょ。
    自分がマンション買えないことを社会や政治のせいにしてどうするの。

    みんな都心のいいマンションを買おうとしすぎ。
    金が無いんだから、身分相応のマンションに住みましょうね。
    1.5時間通勤するつもりなら、坪100万円台から探せますよ。

  14. 514 住まいに詳しい人

    >人気地域ではあっという間に完売。

    ん?
    人気地域なんて、だいたい@400超だよ
    完売する地域なんてあるの?

    具体的な地名を上げてよ

    人気エリアほど今は割高感があるわけで
    あなたの予測とは反対に
    人気エリアからクラッシュして行くんじゃないかな?

  15. 515 匿名さん

    品川があるから、
    今月はどちらにしても動かないでしょう。
    来月は、以前から雑誌等が煽った9月。
    当たるかどうか、結果が分かりますね。

  16. 516 匿名さん

    >人気エリアほど今は割高感

    まるで、不人気エリアは割安感があるように聞こえますなぁ。
    豊洲も人気エリアだったのでは?@400万以下だけど。

  17. 517 匿名さん

    >514
    中目黒。

    ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ?
    具体的な地名あげてみ?

  18. 518 匿名さん

    二子玉川・・・

  19. 519 住まいに詳しい人

    >>516
    「割高感」つうのは、あくまで相対的なものだからねぇ
    不人気エリアは調整が早いというだけの話

    シティタワーズ豊洲スレじゃ「適正は@200以下」なんて話も冗談半分で出ていますよ
    ともかく今の@290はかなり割高でしょ
     
     
    >>517
    >中目黒。

    アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ
    タワーマンションが上と下から売れて真ん中が残るのは常識
    アンコが無いタワーマンションの売れ行きつうのはイレギュラーなものですよ
     
    ちなみに引き渡し前にペントハウスの億ションのキャンセルが出るのも
    良くある傾向

    人気物件だったThe Tokyo Towersでさえキャンセルが出ている
    47階南向き角部屋で@330なんて今の相場なら割安なハズだけど
    億ションを買えるお金持ちは飛びつかないんですねぇ
    つまり金持ちやプロは割高だと判断しているつうことですね
     
     
    >ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ?
    >具体的な地名あげてみ?
     
    五反田、大崎は再開発プレミアが乗った価格なんだろーけど
    サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

  20. 520 匿名さん

    >人気物件だったThe Tokyo Towersでさえ
    あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは?
    人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。

  21. 521 匿名さん

    確かに。
    TTTの周りは下町情緒溢れすぎで、とてもあの地域環境に人気が集まるとは考えにくい。
    アクセスも大江戸線のみだし。ただ安さに加え、共用部の豪華さに人気があったのも事実。

  22. 522 匿名さん

    >519サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

    サラリーマンの目線なら、都心にマンション買おうと思ったらどこでも高いと思うでしょ。
    平均年収あたりのかたがたは神奈川、埼玉、千葉で相応のマンションを検討するべき。
    もしくは、宝くじ気分でシティタワー品川に申し込むしかない。

    TTTは激安だったので中下層階にはそれなりの人しか住んでない。富裕層は、そんなマンションの最上階が安くてもあまり興味が無いでしょ。

    >アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ

    でも坪400万以上で売れてることには間違いないでしょう。

    都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな?

  23. 523 住まいに詳しい人

    >あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは?
    >人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。

    ぼくは「勝どきが人気エリアだ」なんて書いていないし
    こーいうレスをつける意図がよくわからないが・・・・・・
     
      
    さて、The Tokyo Towersが好調だったのは正しく安いからだったわけですが
    その安さでも今は億ションだと売れない現実
    高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

  24. 524 匿名さん

    >高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

    その通り。でもお金持ちのマインドは極めてシクリカルかつ動きも早い。
    一般人がまだ高いまだ高いと言っているうちに、水面下では安値を叩いて仕込みに入ってたりする。
    調整期間の終了は、過去の事例を見ても「今から思えばあの頃が・・・」的に到来する。

  25. 525 匿名さん

    そのTTTで、安さの人気に載せられ、よく調べず(CGでは内廊下に見えたそう)
    買ってから外廊下に気づき、子供達に危険との事でキャンセル。
    と聞いたが、確かに、超高層タワーで真ん中に穴があいているなんて
    考えられないって事。

  26. 526 匿名さん

    TTTネタは何年経っても盛り上がるね。

  27. 527 匿名さん

    マンション41階から転落か、男女死亡

    8日未明、東京・港区の48階建ての高層マンションの2階のひさしで、男女2人が死亡しているのが見つかりました。2人は41階の住人で、ベランダから転落したとみられています。

     午前4時すぎ、港区の芝浦アイランドにある48階建ての高層マンションで、「大きな音がした。2階のひさしに男性と女性が倒れている」との通報がありました。

     警察と消防が駆け付けたところ、2人はすでに死亡していました。2人はマンションの41階に住む40代の会社役員の男性と同居中の20代の女性で、ベランダから転落したとみられています。

     調べによりますと2人はTシャツに短パン姿、裸足で倒れていて、近くにはサンダルが1組落ちていたということです。

     ベランダには争ったような形跡がないことなどから、警視庁は2人が自殺を図った可能性もあるとみて、転落の経緯を慎重に調べています。(08日17:02)


    THE TOKYO TOWERSに続き芝浦ランドケープタワーでも飛び降リ自殺のようです。

  28. 528 匿名さん

    TTTもWCTも今頃になって再販をしているが、
    WCTが値が高いのは納得だが、
    TTTの方は、再販前の当初の値付けを知っている者にとって、
    あほらしくて・・・大した度胸だと感心している。

  29. 529 匿名さん

    >>525

    でも真ん中穴あきタワーは多いよ。
    私の知ってる物件だとうちの近所だと芝浦グローヴタワー、
    キャピタルマークタワー、ベイクレストタワー、品川Vタワー
    いずれも40F以上の高層タワーだけどまんなか穴あきです(結構怖い)

  30. 530 匿名さん

    >>528
    普通の人は時代の急激な変化についていけませんからね。
    昔語りに耽る人はままあります。

  31. 531 匿名さん

    都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな?>
    五反田、大崎、三田あたりでわんさか出てくるから、
    これからですよ。楽しみに待つことです。
    中目黒も、分譲が少なかったから、実際のところは大部分を占める賃貸が
    どんな賃料で埋まるか?ここが注目ポイントですよ。
    とにかくどこもかしこも希少性が無くなって、イメージより実力勝負の時代にナリソw

  32. 532 住まいに詳しい人

    目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
    大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして80m2で3千万円物件が一番いい。
    購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
    あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
    どっちにしても、坪単価400万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。

    目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、3年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。

  33. 533 住まいに詳しい人

    例えば、品川の定借物件
    80m2のを3200万円で買って
    管理費(月額) 12,477円 〜 18,463円 
    修繕積立金(月額) 7,020円 〜 10,856円 
    借地権の地代 13,891円〜21,483円
    オール借金で30年ローン、金利3%だと
    月のローン支払い13万円、管理費等で5万円。合計で月18万円。

    と言うことは、このエリアの80m2マンションの賃貸マーケットは18万円/月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。

    定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。

  34. 534 住まいに詳しい人

    ついでに計算すると
    坪単価400万円だと80m2で9700万円。
    管理費(月額) 12,477円 〜 18,463円 
    修繕積立金(月額) 7,020円 〜 10,856円 
    オール借金で30年ローン、金利3%だと
    月のローン支払い40万円、管理費等で3万円。合計で月43万円。

    単純計算だけど定借に比べて月25万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。

  35. 535 マンション投資家さん

    CT品川は、久々の大人気物件になるね。
    投資家も殺到するだろう(住民票を5年間移す必要あるが)。

  36. 536 住まいに詳しい人

    >>535
    定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
    借地期間は70年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が20年なんてことになるとどうなるんだろう?延長オプション付きですか?

  37. 537 マンション投資家さん

    高層階80m2を、6年後から30年賃貸に出すとして、月30万円×12ヶ月×30年=1憶800万です。
    35年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。

  38. 538 住まいに詳しい人

    >>537
    最初は月30万としても、定借マンションが目黒川沿いにボコボコできたら原価に近い月20万になりそうですよ。どっちにしても儲かりますけどね。
    それにしても、同じスミフだし、大崎のを急に定借に変更なんてことは有り得ないのかな?このままだと売れ残り必至でしょ。
    とにかくマンションがボコボコできるところで超高値の坪単価が土台無理なお話。
    麻布十番を含めてあたり一帯が価格破壊になりそう。

  39. 539 サラリーマンさん

    >537
    月30万円も家賃を払うくらいなら、今の仕事を辞めて、田舎でのんびりと暮らそう。

  40. 540 匿名さん

    まったくだね。

  41. 541 匿名さん

    シティタワー品川って、何回も出てくるので、調べてみたら、倉庫街、ゴミ処理場の
    ある側じゃないですか。

    品川駅が近いというのはメリットかもしれませんが、品川の高級住宅街は、山手線の内側の
    方ですよ。まあ、そこまでわかってて書いているのかもしれませんけど、ここに投資家が
    殺到するというのは相当考えにくい。自分で歩いてみたことあるの? ビジネスビルばかり
    だし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。

    旧団地の建て替えだし、旧住民が移り住むんですよね。賃貸でDinksには人気が出る可能性
    はないとは言えませんが、家族が長く住める住居ではないでしょう。10年過ぎたら荒廃パ
    ターンのマンションだと思う。

  42. 542 匿名さん

    >>541
    定借は古くなって行くとスラム化します。

    適当な坪単価で将来性があるところの分譲マンション購入が正道ですよね。

  43. 543 匿名さん

    品川定借の将来賃貸にした場合の家賃、
    18万と言ったり
    30万と言われたり
    20万と言ったり
    結局、色々。

  44. 544 匿名さん

    >>541
    ビジネスビルばかりだし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。>
    目黒川沿いの一帯はどこもこんな感じですね。
    違いはビジネスビルか工場かで、どっちにしろ殺風景なとこ。
    家族が長く住めるような環境じゃないですね。

  45. 545 匿名さん

    そのシティタワー品川の近くに住む者。
    連日、内覧会が大賑わい、調べるとことのほか美味しい話に、
    数年前購入のタワマンを「売るか貸すかして、買う?」と
    連れ合いに相談したところ一蹴された。
    なんせ
    申し込み期間が短すぎる、長ければ説得するのだが。

  46. 546 匿名さん

    >>543
    最初は30万円、30年くらいかけて年々下がって行って15万円。
    残りの建て替えまでは15〜10万円。
    これでシミュレーションすればいくら儲かるか分かりますよ。

    オール借金、30年ローンで、
    最初の30年間で1600万円の儲け。
    残り20年間で1800万円の儲け。
    30年くらい自分で住んで、残りはローンもないし賃貸に出して田舎に戻る。

  47. 547 匿名さん

    >>541
    まあ、結果を見てからのお楽しみでしょうね。
    541氏のような見方が検討者の大勢なら、即日完売はむりっぽいでしょうし、
    反対に同氏の説が少数意見とすれば、相応の倍率MSとなるでしょう。

    皆さんはどう予想しますか?

  48. 548 匿名さん

    この安さなら完売間違いないですよ。
    資金が不足しているが、便利なところに住みたい人は多いからね。
    まさに、助けの神。救世主。

  49. 549 匿名さん

    便利なだけだったら、寿命はせいぜい新築から10年くらい。

    その後どうするのかな? 売ろうたって売れませんよ。都心とはとても
    いえないし、値段は下がっていくに決まっていますから。

    投資なんてとんでもないでしょう。

  50. 550 匿名さん

    シティタワー品川って安いんですか?

    検討もしなかったけど。当然だよね。不動産にお買い得なしって格言を知らないのか・・・

    今後の値下がりもすごいだろうな・・

    こんなのを持ちあげるなんてどうにかしてる。

  51. by 管理担当

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総戸数 56戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

8980万円

4LDK

73.69m2

総戸数 70戸

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

5568万円~7648万円

3LDK

66.72m2~72.74m2

総戸数 62戸

[PR] 東京都の物件

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3900万円台~5900万円台(予定)

2LDK・3LDK

58.01m2~72.68m2

総戸数 39戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~130.24m2

総戸数 815戸

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4丁目

1LDK~3LDK

34.63㎡~65.51㎡

未定/総戸数 87戸