23区内の新築マンション価格動向（その27）

＞378

え?　面白い意見だと思いましたが・・・。

定年すぎて、建て替えの話がでてきた人達はどうしてるんでしょうか?
広々とした団地に建てられていた時期のマンションは別として、ぎり
ぎりに建てられているマンションの更新時期が続々と到来していますよ。

老人によって経済状況が違うので、いつ建て替えるかの意見統一
は難しい。貧乏な老人は、なるべく建て替えを遅くしてもらいたい。
建て替えは相当困難。広い土地に余裕をもって建てられた
マンションでないと、一部を売って、資金にすることもできない。

建て替えのストレスにさらされるくらいならと、新築買い直す
人がレアーだとはとても思えない。

あからさますぎてウケる。
もっとがんばりましょう。

＞買いのチャンスを虎視眈々と狙っている筈です。

http://d.hatena.ne.jp/digicon/20080630/1214788084

オリックスが今を底とみて、不動産投資を増強しはじめた
ようですね。ただし、ブログを読んでみてなるほどと
思いましたが、投資できる案件は、東京、名古屋、大阪の
大型物件のみ。相当のまだら模様だと思います。

不動産全般の上昇は当分先だと思うし、そんな時期はそも
そも、もう来ないかもしれません。

不動産も格差時代の到来ですね。間違ってプアのほうに
手を出さないよう注意する必要がありますね。

>381
いや、私もレアーケースであり、自慢のように読めましたよ。
そういう買換えをする人はいるとは思いますが、築35年を売って、駅近を
買い換えられたというのはまれなケースですよ。
普通は売りたいと思ってもかなり上乗せしないと買い換えられませんね。
実際あきらめる場合も多い。

築35年のマンションが高値で売れるなんぞ、かなりレアケースだろう。
普通は修繕積立金や管理費が数倍になり、売りたくても買い手がいない
場合がほとんどでは。

ゲンダイネット

【ビジネス＆企業News】
2008年6月5日 掲載
「Ｇ・サックス」報じられなかった原油高リポートの真実

２０１０年に１５０ドル、１１年に７５ドルに急落と予測

　まさか！
　原油高の呼び水的な役割を果たしたものに、米ゴールドマン・サックスの有名なリポート（５月５日発表）がある。ご存じの「１バレル＝２００ドル」の将来を予測したものだ。実は、同リポートが２００ドルの後どうなるか触れていたことを知る人は少ない。
「２００ドルは０９年ですが、１０年に１５０ドル、１１年には７５ドルまで下落すると予測しているのです」
　証券アナリストが同リポートを片手にこう明かした。えっ、日本はもとより世界でこれだけ大騒ぎしている原油高が、３年もすれば０７年秋の水準に戻るというのか。下がる理由は何？
　前出の証券アナリストが言う。
「リポートでは原油下落の原因について、突っ込んだ説明をしていません。原油が高くなればなるほどエネルギーの効率化を考えて省エネが進むことや、代替エネルギーが登場してくるといったことなどをサラッと記述しているだけです」
　原油下落の要因が不十分であっても、Ｇ・サックスの予想にケチがつくことはない。「１バレル＝１００ドル」時代の到来をピタリと当てた実績に加えて、上昇局面にある現在の原油高がＧ・サックスの“神話”を支えているからだ。
　すでに、商社の間では「高値圏で原油を手当てしたところは、下げ予測を知って、担当者が真っ青になっているとの話が流れている」というから反響の大きさは計り知れない。
　それにしても首をかしげたくなるのは、リポート発表当初からなぜ急落情報も伝わらなかったのか。金融ジャーナリストが語る。
「原油の乱高下で商売しようとするＧ・サックスの戦略とのうがった見方もあるが、このリポートは主に世界のファンドマネジャーに向けて作られている。Ｇ・サックスのネームバリューに便乗して、一儲けたくらむ証券をはじめ金融機関があえて知らせなかった面は否定できないでしょう」
　もっとも原油急落の予想が当たる保証はない。だが、投資家はもちろん、物価高騰というツケを回されている庶民はたまったもんじゃない。

376です。

高値というのは、思ったよりは高値だったという意味です。

もちろん、上乗せしてますよ。貯金をあてています。

マンションの説明会では、私くらいの年齢の人も結構みかけるので、こういうやり方が
まれだとは思ってもいませんでした。私の父も晩年、マンションを購入しています。
ただし、一戸建てはそのまま。マンションは暖かいし、段差がないし、便利で良いと
言っていました。私の場合、追加購入はとても無理だったので、古いほうは売ること
にしました。都内の大規模マンションですが、結構高値で売買されているようです。

自慢するつもりは全然ないです。そういうことだったんですね。勉強になりました。
妻に話したら、妻も、こんなことができる人は稀だと言っていました。私だけが
無知だったようです。すいません。

＞「２００ドルは０９年ですが、１０年に１５０ドル、１１年には７５ドルまで下落すると予測しているのです」

日本の経済ニュースは信用できないですよね。都合のいいこと
だけ報道する。都合のいいことというのは、センセーショ
ナルな記事を書いて売り上げを伸ばすこと。

一過性に石油の値段が上昇するが、その後再び安くなるので
あれば、全然センセーショナルな記事にならない。

英語力がもうちょっとあればなあ・・・。

来年には不況も解消でしょう。金利はどうなるのかなあ・・・。
あがる可能性もあるし、今のままの可能性もある。もし、
不況が解消されれば、いよいよ消費税値上げですね。

新築ニュースではないけど、中古マンションの売れ行きはいいようですね。
でも調べると都心部の駅近物件、これまた都心部の供給量が少ない閑静なエリアが根強いみたい。


中古マンションは上向きに／東日本レインズ第一四半期調査（ 2008年07月24日 ）

東日本不動産流通機構は23日、08年４月〜６月の首都圏不動産取引動向をまとめた。
中古マンションでは、成約件数が２期連続で前年同期を上回るなど市場に明るさが戻りつつある。
中古マンションの成約件数は７４４９件（前年同期比７・０％増）。２期連続で前年同期を上回り、
増加幅も前期（同２・２％増）から拡大した。東京都区部では３期連続で前年同期を上回った。

本来なら、影響が少ないはずの日本の株価がサブプライムの影響を受けて一番下落しているのもマスコミの悲観的な報道の影響が大きい。

>日本の株価がサブプライムの影響を受けて一番下落して
>いるのもマスコミの悲観的な報道の影響

私は、株の購入に踏み切りました。

もしかしたら、もう一段底があるかもしれないとは思いますが、
投信のナンピン買いなので、影響はほとんどありません。
長期のトレンドは9月には上昇に入ると考えています。

根拠は、来年には、アメリカ経済が復活しそうであること、
それ以外は勘です。来年になってからでは高くなっちゃって
買えないと思います。

>>387
貯金を上乗せして購入するのなら、
稀なケースではありませんよ。
高齢になったら便利なマンションに住みたいから。

古い方は高く売れて良かったですね。

>>390
少し古い話ですね
日本株は今はまだ踏ん張ってるほうですよ

376です。

売りに出したら、意外にあっさりと売れてしまいました。
こんなに古いのは駄目だろうと永住覚悟だったのです。
耐震基準も古いほうだし。

ただ、このマンションは古いだけで、それ以外に不満点が
ほとんどありません。駅から10分ほどなので、若い人には
問題は少ないでしょう。

新しいほうは、いくつか欠点があります。最近、建てられた
マンションは狭い敷地にめいっぱい建てるので、いろいろ
問題があるようです。売って新しいマンションに住んでみて
前のマンションはすごく良かったんだと思いました。業者は
良く見てますね。

>３７６さん

私は最近新築駅前マンションを購入したものです。
築１０年〜１５年で売却→新たなマンション購入（今のところ新築、中古どちらかは決めていません）
ができたらいいなと考えています。

３７６さんが以前のマンションがよかったと思われた点、
現在の新築マンションにご不満な点って具体的にはどのようなことだったのでしょうか？

>>372さん

368＝371です

ご自分では勉強や努力もせずに答えだけ求めていらっしゃるようでしたので
気に障る文言や、感情を逆なでにする文章になってしまった感がありましたこと
深くお詫びいたします。どうか気になさらぬように願います。

自分も23件の売買経験（昭和47年志木に戸建が最初で投資用アパ含む）あり
48年の狂乱物価による暴騰や62年の金余りハイパーインフレ暴騰も体験しました。
ですから普通より経験は若干多いと思ってます。

調子にのって手痛い失敗もやらかしています。大きな勉強代でしたが
その後に役に立ちました。

このスレを見たのは昨年７月でしたが、何日間かかけて【その１】から全部読んで
流れを概略理解しました。

ですからあなたにも、サブプラ問題表面化した昨年７月からのこの板を見て欲しいのです。

１６年購入とはやりましたね！大事にしてください
査定がプラス１００万ということですから、僥倖で指値が入らなくとも仲手抜くと
表面はトントンですね。

場所は何キロ圏か大体想像つきます。

これから下がっていきますが経年変化分ですのでたいしたことはありません。まだ安心！

新築都心部に買い換えたとしたら、経年分＋プレミア価格分の値下がりが大です！
それに投げ込みチラシの価格を見て毎日憂鬱になります。

不動産の性格は１４〜５年に１回の噴火です。
今回の上げは、H6に似ていた小噴火。

学校がらみで近場が必要なら、物件を賃貸にし、UR賃貸に移るのも可。
その前に中学合格が前提だが、子供さんの性格に合う学校を見つけてあげてください。

わたしの居住用不動産に対する評価は⇒人生のマイナス資産
買って税金、住んで税金、トントンや若干の値下がりで売っても税金＋仲介手数料
修繕費や修繕積立金と支払っても１円の収入もない。
　だからといって値下がりあっても値上がりなし！
あの世に持っていけるわけでなし。子供があてにしています。

１５〜１８パーに回る収益物あるのに自宅に固執してるとグリーン席には座れません。

パソコンで不動産をググって勉強しましょう。ご夫婦で仲良くね。

＞予想に絶対はありませんが、

いいんじゃないの・・・

あなたの言っているとおり、予想に絶対はないんだから・・・。
私も株が秋からあがってくる可能性は少なくはないと思って
います。

376です。

まず、土地にある程度余裕があったこと。近隣に絶対建物が
建たないこと。建て替えない限り、日影になることは絶対ない
というのはすごい安心感です。広いので、緑も多い。風水害
は絶対なし。

新しいマンションは、目の前に某会社の低層の事務所があり、
将来売られて、マンションがたつのではないかという噂が
あります。地盤が少々緩いという調査結果を後から知りました。

当初うまくいったと思ったのですが、難しいものです。

一般人が買えるもので、15%以上の収益率のものなんてないと
思う。

2年や3年ならわかるけど、10年、20年ではありえない。

情報公開したくないでしょうから、投資物が
何かを書かなくてもいいです。私は、そんなものに
手を出すつもりはありません。それはリスク満載ですよ。


リスク—神々への反逆 　ピーター バーンスタイン
は、投資家のための教科書のひとつですが、お読みに
なりましたか?

一回でも成功すると
自分の投資は普遍的なものだと錯覚するんじゃないか

失敗すると
自信を無くしてしまうのも同様

利回り15％なんて都内人気エリアでは出てこない。だいたい10％程度に近づくと買い付けが入ってしまう。
とんでもない田舎の糞物件なら利回りが高いが、それこそ素人が手を出してはいけない。

中古（優良中古物件限定？）が人気だそうですが、確かに足元のチラシ広告では、
ほんの少し前に比べて強気の価格で売りに出してきていると実感しています。
私は千代田区住まいですが、番町の築３−５年や、赤坂ＴＲ、虎ノ門ＰＣなどが
目立ちます。センター東京は最近見なくなりました。
これらのエリアで坪６００から７００万ぐらいの価格は本当に売れてるんでしょうかね？

397です　　リーマンできわめて一般人です。

この板を見てる方は不動産に興味のあるお仲間と思っているので
15パー以上の件、ご参考の一助にとお話するつもりでしたが
ご批判がおおいので、お話はいたしませんのでご安心を。

H12年からはじめ，様子がつかめたのでH16にも少額購入、昨年９月市谷自宅マン売却して　　　　　
その資金で
12月に購入と、まだ8年半しか経ってませんが順調です。H12ねんのは昨年元金回収済み。

証券や不動産動向にまだまだ強気の方が何割か見られますが、この方たちが弱気に変わり
100パー弱気になったとしてもまだ底ではありません！

本当の底は、全員100パー弱気なのに、もっと安くなり、どこまで下がるかと恐ろしくなり
不動産の話題はしたくなく、不動産の顔も見たくない、マスにも登場皆無の時です。
書店に行って株や不動産の雑誌、書籍が1冊も無いときがしばらくありましたよねぇ〜。
東京駅の丸善さんでもきれいになかったです。

今回の潮目に気づいたのは、昨6月下旬のプラウド富士見の販売戦略に不審さを感じたのが発端で
あの野村不動が期をわけず、450戸近くをいっぺんに販売したので、なにをあわてて
るのかと疑問でした。

7月にサブプラが新聞等で表面化。ガーヒル、ガーフォレの異常な坪単価！
広尾ガーヒルの安い棟では坪300万円台だったのが大暴騰。
1年半も上げれば終了とみてまちがいないでしょう。オランダチュウリップ事件と同じです。

予想としては、７〜8年後にプチ戻り上げがあっても、本格的に上げるのは
14〜5年後でしょう！（２極かで都心以外は殆ど上がらず、もっと下げるところもでてきます。）
戦後の不動産そうばの流れがそういってます。

見えざる神の手によって歴史はくりかえす。ただし正確に言うと
S５８までは上がったところ近辺で止まっていたが、S５９以降は上げた位置で止まらず
下げるようになった。

また前回までは石を投げてさざなみが広がるように、上げ率は変わっても順番に
外へ向かって上げて行ったが、（都心〜郊外〜外周県⇒地方〜地方郊外）
今回からは超都心は暴騰、都心プチ上げ、郊外少し上げ、外周県やや上げ、外周県外どちらつかず
地方郊外下げ気味。特に北海道の地方は下げてます。

証券も不動産も出来高が一番大事。価格は嘘をついても出来高はうそをつきません。

405さん

参考になるお話ありがとうございます

今回のプチバブルもこれから下げるというご意見は
私も同意いたします。
ただし、相場には山高ければ谷深しという格言があり、
あまりにも上がりすぎた場合は相当落ちるだろうと予想されますが、
今回は大して上がってもおらず、谷は思ったより浅いのではないかと
思いますがいかがでしょうか。ただし、これから3年以上は下がるという
のは当然だと思いますので、まだまだ強気の人がいる不動産は手を
出してはいけないというのはわかります。

15％以上の物件私も興味があります。

どなたかの本にはREITは12％以上にならないと手を出してはいけないと
いう文章もありました。

リスクというよりも恐怖に打ち克つ心が必要ということでしょう。

＞403

もっと詳しくおしえてください。良い投資なら興味ありますがなにが対象ですか？
何億とする超人気エリアにこだわる理由はどうしてですか。
金持ちは買えるでしょうが、一般人はどうしたら買うことができますか？
　
　また田舎のふんとはどのようなものでしょうか。そして手を出していけない理由とは？
お詳しい方とお見受けしましたので、ぜひご教授お願い致します。
何にどう投資するのか詳細、明細知りたく、ご見解を切望します。

＞＞400さん

リスクーー神々への反逆は呼んでません。読書して勉強することは大変良いことだと思いますが

読んだ結果が「一般人の買える物で１５パー以上の収益率の物は無いと思う」という
誤った結論を導き出すようでは、読む価値がございません。

読書家は往々にして読書におぼれたり、動かない為のかくれみのに使いがちです。
あくまで基本ではあっても絶対ではない。人生３００００日がもったいない！
３００００円から今月２７円も減りました。書を持って街へ出よう。


＞＞406さん

昭和５９初頭の相場目指して戻るということで、H１４安値の５パー安の位置です。
少子高齢化、人口減、働き手の減少、不動産余り現象，非正社員の増加、ニートアルバイトの
高年齢化、実需で見れば上げる要因なし。（団塊ジュニアも買う人は買ったようだ。）

S３９年東京オリンピックで景気良かったので次の東オリあればいい売り時になると思います。

＞407
不動産投資も人それぞれやり方があるので自己の信念に基づいて行うべきである。

田舎の不動産マーケットほど不況になれば極端に悪くなる。仮に今、高利回りでも暫くするとマーケットに反応しなくなるほど収益が悪化する可能性が高い。賃料を大幅に引き下げても借り手が見つからない場合を想定していただきたい。

このため、たとえ収益が低くとも完全なマーケットが機能する都内人気エリアに収益物件を求める投資家が増えている。日本全国にある投資用不動産を端的に「収益価格」で判断してはならない理由がそこにある。換言すれば、このような都内人気エリアで高利回り物件を取得出来た投資家がある意味成功したと言える。

ついでに、投資のタイミングについてだが銀行の融資姿勢如何によるものと考えている。
現在、銀行は不動産業者に対して融資の引き締めを行っている。そのため、業者は在庫調整のため決算期などに損切りしてまで投売りする場合も散見される。業者は、早く資金化したいので売りやすい優良物件から処分するのでこの手の物件とタイミングはある意味チャンスである。書店で不動産関連の書籍がなくなるのを待っていては勝機を逃すのではないか。

では、これから投資を考えている人はどうすればよいのか。
十分な資金も無い人は、銀行から資金を借りるしかない。しかし、銀行の融資が厳しい。手間がかかるが、田舎の銀行を利用する事を進める。田舎ほど不況の余波が厳しい。換言すれば、田舎の銀行ほど優良な借り手先を探しているとも言える。安定した収益を見込める投資案件で資産価値の大幅な下落がない都内人気エリアなどは理想的な案件だと思うのだが、あとは銀行との付き合い方如何による。田舎の人ほど「義理、人情」に熱いので人柄も大切である。

>証券も不動産も出来高が一番大事。価格は嘘をついても出来高はうそをつきません。

これには同意できるんだが
これからは世界的な動向で流れが急激に変わるので
昭和時代の動きとは比較できないんじゃないかな
中国の不動産バブルが弾けるのは目前なので
そこからどう動くのかなぁ

＞中国の不動産バブルが弾けるのは目前なので

勉強不足。とっくにはじけていますが・・・

でも、不動産の状況というのは、国別なので(安くなって
も日本にもってくるわけにはいかない)、日本は日本の
国内状況で動いていくものと考えています。

>>411
うん弾けてるのはわかるんだよ
それが絶望的にまで拡がり
世界経済にまで累を及ぼすまでということ

不動産自体はドメスティックだけど
流れ込む金はちがうよね？

410さん

見えざる神の手という言葉をきいたことございませんか？
また歴史は繰り返すという言葉は？
昭和の時代にも世界的な動向で流れが急激に変わったことありましたよ。
　（ニクソンショックや、油断のオイルショック、）
時代に合わせての一部変化をとげながらも、基本は変わらない。不動産の固有の性格は変わらない
株のように上げ下げあげさげをくりかえすわけではなく、あるとき突然起き上がり
１年〜１年半続いたらまた１４〜５年おねんね。7〜8年に１回プチ起き上がりがある時がある。

形は今回のかたちでほんの一部の限られたところが動き、他はそうでもない。
逆にさげるところも増える。⇒通勤不便で買い手ほとんどいないところ

首都圏でも遠方不人気地区一戸だては、　セキュリティーとごきんじょ付き合いのわずらわしさで
中古がとくに厳しくなると思います。

通勤の便が良くても工場跡地は相変わらず人気が今ひとつですね。
再開発という名の元にバブルが発生しましたが、これらの地域もこれから厳しそうです。

工場跡地は再開発ってことより、
上手いＣＭがセールスに効果的役割を果たしたんじゃないかと思うけど。
都心と思わせたり、銀座が近いと思わせたり。

＞409

すべておっしゃるとおりだとおもいます。

ただ都内人気エリア地区は２億３億当たり前で収益ものがたくさん出ていますが
坪３００万にしても６０坪で１８０００万、プラス建物ですから一般人では
到底買えません。

お金持ちは融資も受けずキャッシュで買うことができますが、普通の人に２〜３億は
天文学的数字です。ほんとうにお金持ちは金が金を産み羨ましいです。

お聞きしたいのは一般人でも手に入れる方法なのです。
頭金を頑張って３０００万円用意して田舎の銀行から１億７０００万〜２億７０００万を
融資してもらう方法なのです。

はじめて会った田舎の銀行さんに都内の人気エリア収益物ですといって、２億前後でも
融資していただくにはどんなつきあいをしたらいいのでしょうか？

お金持ちではなく、普通のひと、一般人、サラリーマンにも２〜３億収益ものを手に入れる
やりかたをぜひご教授おねがいします。

田舎の銀行さんに、今日はじめて会ったばかりです。
しつこくて困った…
って関係ない話ですけど。

結局あらゆる要素は織り込み済み

転がして儲けようなんて甘い・甘い
プロですらあらゆる付加価値をつけてプロジェクトを組み商品化している。それでも失敗する。

＞お聞きしたいのは一般人でも手に入れる方法なのです。
＞頭金を頑張って３０００万円用意して田舎の銀行から１億７０００万〜２億７０００万を
＞融資してもらう方法なのです。
一般人で、個人与信額を超えた融資を受けるには、
　・そんだけの価値がある資産担保を用意する
　・そんだけの信用がある保証人を用意する
　・店長か融資係の弱みを握る
ぐらいしかないでしょうね？

しかし融資を受けても返済で破状するのでは？？(笑

結局409の話は富裕層に向けた話で、一般向けじゃないんですね．
普遍的な話じゃなければ役に立ちません。田舎の銀行の話も逃げを用意した及び腰からして
実体験は無く、不動産投資の本から都合のいいところを写してるように感じられる。
一般人が買えない場所をいくらいいからと勧められても、絵に描いた餅です。
もうすこし実情にあった話をしませんか？！
それとも普通のひとが頭金３千万で２億か３億田舎の銀行から引っ張れる普遍的法則が
ありますでしょうか？付き合い方如何で大丈夫でしょうか？

2週間ぶりにヤフーの不動産見ましたが、下げてきてる物件が出てきてますね

上昇する東京の持家率−価格引下げによる住宅販売拡大の可能性−
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo080718.pdf

「今後、若年人口が減少し、団塊ジュニア層の加齢が進む中で、
これまでの開発や販売手法に固執する限り、今後の住宅販売戸数は、
一時的な持ち直しはあっても、長期的には縮小していかざるをえない。」

投資用物件は5件（6件でしたっけ？）を管理会社で管理すると税制上のメリット（減価償却やら）だけでなく、経費で落とせてウハウハなんですよね？
マンション投資&賃貸住まいのメリットは理解するものの、都心3区内の駅徒歩2分の新築物件を購入してしまいました。
個人的には満足してますけど。

確かに厚生年金等に頼る可能性が大きそうだなーと思いました。
少し、老後の資金計画を考えてみよ。

ヤフー不動産のどのエリアを見てるかですね。
私の見てるエリアの物件は、なかなか下がりません。

自分は投資用マンション２戸しか持ってないけど、家賃収入は合計月６７万あります。
住居は月３０万の戸建ての賃貸です。
賃貸はいつでも引っ越せるので気楽です。

収入があるので働かずに無職でいると、
民間賃貸の審査で落ちてしまうんですよね。
私は今の賃貸をなかなか住み替えできません。

424さん

投資のメリットを理解してるとのことですが本当ですか？
実は半信半疑の生兵法なのではないですか？
だってこの時期に値上がり激しかった都心３区を買って満足されて
いるんですもの。理解されてたら購入されなかったはず。
利回り計算してみましたか？理解されてたら物件の利回り計算はしてるはずです。

来年の秋からは、マンション内の中古物件価格をポストで見て、嫌な気持ちに
なる可能性が極めて大きいと思います。12〜3ねんは不動産チラシを見ないで
捨てることです。

やばっ！　数年前、リシェって検討したことある（汗