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買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
その、転売業者が売りに出すタイミングっていつなのかな?
今のような下がり相場において、買う人もいないから売買が成立しないわけでしょ。
すると、転売業者には固定資産税管理費その他もろもろがかかりますよね。
そうすると、賃貸に出さざるを得なくなる。賃貸に出しちゃうと、
高値で買った物件は全く採算が合わないし、売る時もオーナチェンジで
収益還元法から割り出された金額でしか売れなくなる。
これは買値よりかなり低い値段でしょう?
つまり、転売業者はどっちにしてもドツボなんじゃないでしょうか。
何かの理由で手放す人は増えるでしょう
現在の米金融機関の状態と、バブル崩壊直後の日本の金融機関の状態との違いを説明する。
ものすごい額の保有資産が失われたことは同じだ。日本は公的資金という名の税金で補填され、融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。日本の金融状況など局地的問題にすぎなかったので、世界は日本政府の自助努力に任せた。
米金融機関は、巨大な負債を背負いこんだとき、自分で融資先(アラブの政府系ファンドなど)を見つけてきた(さすがだ)。政府は、半官系の金融機関なら尻拭いするが、その他は助けない方針でいる。助けると、投入額が天井しらずになる可能性があり、国債の国際的な信認が低下し、ドル暴落を招く危険性があるからだ。変動相場制が生じた理由は、ベトナム戦争時に、資本主義の安定を確信させる役目にあったアメリカの、世界経済に対する最終的な保証が、各国通貨と交換される米中央銀行にある金(gold)への信用不安が生じたためだ。今は、この保証が、金から米国債に変わっている。米政府は、国債の信用度はトリプルAに保ちたい。
米金融機関は、一時的な融資先を確保したが、その金利がベラボーな1割代である。早く借金を返すために、ヴォラティリティー(上げ下げの幅)が高かった先物市場に殺到した。債券、株、為替などの市場は低調だったからである。現在、米金融機関が利益を得る見通しは不透明だ。
あと、ネット社会はニートも参加するので、各発言への反応は適宜に。
ニート問題は、日本社会の総力を結集して、解決すべき問題だと思う。
しかし、そのニートが、社会的な行き場をなくして、ネット知識だけを蓄えて、掲示板の管理人だったりすることもあることも、おおいにありえる社会になっている。
>>303
>融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。
は、違うんじゃないの。金融機関は、本来、国民に還元すべき、利息などを
国民へは、渡さずに、その分、内部留保し、国への借金を返済した。
じゃない。
都心回帰&郊外駅近でマンションブーム。
中古の戸建はじぇんじぇん売れましぇん。
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、08年4月から6月の「首都圏不動産流通市場の動向」を発表した。
それによると、首都圏における08年4月から6月の中古マンション成約数は7,449件(前年同期比7.0%増加)で、2期連続前年同期を上回った。成約物件価格は、2,657万円(同10.2%上昇)で、20期連続上昇した。
戸建住宅成約件数は、3,483件(同0.5%減少)で、6期連続の減少となった。成約物件価格は3,457万円(同3.4%下落)。
>>305
価格帯的には3〜5千万円中古の成約割合が増えています。
都心回帰なんでしょうね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース(200804〜06).pdf
あはは。タイタニックだね。船尾に逃げるんだ。
今夜もテレ東WBS、値下げネタに出てきたココロコス久米川。
毎度お馴染み。ニュースとは言えないなぁ。
スポンサーの佃リバーシティの映像も意味なく流してたが、
新築物件などないのにスポンサーに悪いんじゃないかなぁ。
副都心線は完全にズッコケだったから、
次のブームは東京駅の再開発とスカイツリーですかね。
オリンピックはまだまだ先だしね。
やっぱり23区内は辞めて、埼玉あたりにしないとな。
スカイツリーは、南か南東か南西側に見えなきゃ意味ないでしょ。
つまりスカイツリーの北側方面のマンション。
しかも高さが高いから灯台下暗しで、近すぎてはダメ。
となると、エリア的にブームは難しいかも。
>>312
北側に見えても良いんじゃない?
麻布十番のタワーなんか北側のほうが値段が高いらしいよ。
それから、タワーの南側は良く区画整理されているから、南北の道路からタワーが
良く見えると思う。今の東京タワーとはかなり見え方が違ってきて、結構いろいろな
とこから見える、身近な存在になるよ。
出来上がり始めたらブーム化は間違いなさそう。
錦糸と言いたいのか?
タワーは北側リビングもあるからね。
道路からタワーが見えたって、自分の部屋から見えないのではわざわざマンションを買う価値はあるのかなぁ。
赤い東京タワーよりも地味な色のようだし、見えれば満足とのブームになるかも疑問。
スカイツリーはブームになるかねえ。。。
見るんだったら312さん同様、南方向にタワーが見えないと意味はないと思う。
北側から見るのはキツイっしょ。
スカイツリーが建った後、古い東京タワーはどうなる。放送局には去られ、耐震の心配もある。
受益者の港区が維持費を払うのかね?他区には関係ないから。
鉄は高く売れるから、もしや取り壊す可能性は?
↑
城東の時代か?
>>316
ブームと言うか、
スカイツリー自体がどこを歩いていても目に入る景色の一部になって地域全体のオシャレ度が上がって行くんじゃないか?
建設に合わせて色々道路なんかも整備されるし、第一まだ坪単価が他の都心部に比べてめちゃくちゃ安いから、将来上がる可能性が高い安全資産と見て良いんじゃないか?
お勧めは、町並みがぐじゃぐじゃしていない旧本所区と旧深川区だな。
四つ目通り、大門通り、三つ目通りは真っ直ぐ南北に走った道路で、スカイツリーも奇麗に
見えるようになるよ。
>>320
城東って人口増加の2割が外国人なんだよね。しかもそのほとんどが中国や韓国の人たちで。
だからオシャレ度があがることはまずないよ。
外国人が住みやすい場所は日本人が住みやすいか?という問題を抱えている地域だとは付け加えておく。
スカイツリーうちから見えるといいな〜
どの辺までならスカイツリーが見えるかな?
スカイツリーのデザインが、
見上げて眺めていたくなるようなデザインなのか?
って問題。
よく、「景色は飽きる」って言うから。
東京タワーは物語の舞台になってるので、景色以上の魅力があるけど。
スカイツリーはブームになるでしょう。
すごい眺望だと思うよ。
今から楽しみ。
マンションじゃなく、電波塔が好きなら
そっち方向の掲示板で思い存分書き込みしたら?
野村アーバンネットの地価&中古マンション情報が更新されたけど
※PDFファイルです
「住宅地地価」価格動向(平成20年7月1日)
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_tokyo_23.pdf
「中古マンション」価格動向(平成20年7月1日)
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807mansion_tokyo_23.pdf
年率-50%なんてとこまであるよ
地獄へ進む一本道って感じだよ
331さんデータアップありがとう
地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるのですね。
これから最低でもマンションは10〜20%程度更に
下がっていくということですね。
地価が下がればもっと下がるということでしょうが。
やっぱり大阪でも、通天閣が見える部屋はプレミアついたりするもの?
アーバンネットの「中古マンション」の解説読んだら、
>全般的に下げ幅が縮小し、値下がり地点割合も減少しています。
と、書いてあるね。地獄へ進む一本道とは、単なる煽りだね。
例えば今土地を取得してプロジェクト立ち上げるとしたら、
竣工は平均してどの位先になるものなんですか?
販売時期は各々の思惑があるでしょうからこれはまた別として、、
今回、結局のところ下げ幅が少なく済んでるのは城南と城東だね。
この2つは今後も安定していくだろうね。
城南は高くて手がだせないサラリーマンはやはり城東なのかも。
アーバンネットのコラムで読むべきは、
http://www.nomu.com/column/vol197.html
でしょう。
地価は上昇が急だった分、下落も急。中古マンションは上昇が比較的緩やかだった分、下落も急ではない。
新築分譲マンションでは、(土地仕入れ時の)地価の上昇と建築費の高騰が転嫁された分譲価格に購入者がついて来られないのが現在のマンション不振の理由。
一方、中古は建築費の高騰の影響もなく、新築と比べるとお得感が出てきた。よって「既存マンションの優位性が評価されつつあると考えられます。」と書かれているわけです。
今売り出し中のマンションの多くが当初の計画より価格を調整して販売している?
今後安くなるという意見が多いけど、現状を乗り切る体力の無い中小デベが今後淘汰されそう?
土地の仕入れが安くなれば、現在の価格を維持すれば大手デベは安泰?
利益を度外視してまで、マンションなんて作りませんから…
仕入れが安い時に仕入れたときにデベの利益になるのだからね
今は価格維持に必至でしょ
仕入れが安いから安く売るなんてのはありえないと思うから、今が正念場なんじゃないの?
城東は元々需要が高くないので価格は安値安定してきた。
その分、近年のマンションブームに踊らされず堅実な価格を維持してきたのが奏功している。
ただ、一部の城東地域ではブームに踊らされ、散々たる結果となっているところもある。
その地域は、今後十年単位で値引き・塩漬け・老朽化に振り回されることになる。
東京スカイツリーが既存の人気施設 (例えば現東京タワー、六本木ヒルズ、東京ディズニーランドなど) と少々違う可能性を秘めているとすれば、そこに来場するだけで完結する施設ではないということでしょう。
近くの浅草をはじめとする多くの観光地と、水路、陸路、鉄道、徒歩、人力車^^;とで複雑に絡み合い発展していくと思われます。
そこでこんな考えはどうでしょう?
年間二千万人以上とも言われている観光客相手に、この付近にただ居住して見ているだけでは「モッタイナイ」(矢沢永吉 風で)とも言えるわけで、能力のある方なら何かご商売を始めるか、小さなところでは趣味のものを売ったり、リサイクル系だけでもローンの返済に一役買うかも知れませんね。
外国からの来場者も多数なのですから、どんなモノがウケるか未知数というところも面白そうです!
☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡
>年間二千万人以上とも言われている観光客相手に、この付近にただ居住して見ているだけでは「モッタイナイ」(矢沢永吉 風で)とも言えるわけで、能力のある方なら何かご商売を始めるか、小さなところでは趣味のものを売ったり、リサイクル系だけでもローンの返済に一役買うかも知れませんね。
外国からの来場者も多数なのですから、どんなモノがウケるか未知数というところも面白そうです!
年間二千万人の観光客相手に趣味の雑貨やリサイクルの商売ですか・・・。
あまり能力のない方のようですね。
地価高騰の煽りが、
最初はガイジン買いで
次は材料高騰で
次は新東京タワーかい。
その次は東京五輪かね?
不動産・建設向け融資、3年ぶり前年割れへ 6月末、全国の銀行 --NIKKEI NETより--
銀行の不動産・建設業向け融資に急ブレーキがかかり始めた。全国銀行ベースの3月末残高は前年同月末比0.2%増の72兆8000億円で、6月末はほぼ3年ぶりにマイナスに転じたもよう。同業界の経営環境の悪化をにらんで銀行が融資姿勢を厳しくし始めたことが背景にある。法改正に伴う住宅着工の減少や市況の低迷にあえぐ不動産・建設業界への資金のパイプが細り始めたことで、同業界の経営破綻も急速に増えている。
昨年3月末時点で5.2%だった不動産・建設業向け融資残高の伸びはその後、徐々に縮小。今年6月末は大手各行ともマイナスとなり、銀行全体でも四半期ベースで2005年9月末以来の減少に転じたもようだ。 (08:56)
昨日駅で買った日刊ゲンダイには、中小の不動産デベの9月大量倒産説が載っていました。
まだまだ下がるそうです。
デベの倒産に伴い仕事の減る中堅ゼネコン以下も相当苦しいみたいです。
公共事業もどんどん減っていますから。二重苦みたいです。
確かに最近特に建設業の倒産情報が多いです。
ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月16日 掲載
全国50万社のうち20万社が消える
第4回 建設業界(2)
建設不況の深刻度は深まるばかりだ。利幅の大きかった公共事業の受注が減少し、頼みの綱のマンション建設ブームも去った。建設業の倒産件数は今年上半期に2110件と業種別で最多。7月5日に突然倒れた真柄建設(東証1部)に続く倒産劇も時間の問題になってきた。
●業者数は過剰なまま横ばい
20××年。建設業者は現在の50万社から30万社になる——。恐怖のシナリオが業界内を駆け巡っている。
「国内の業者数は多過ぎます。真柄の倒産は、倒産ラッシュの序章に過ぎない」(業界関係者)
建設業者数は、鹿島などのスーパーゼネコンから地方の下請け、孫請けなどを含め現在全国に50万社といわれる。
50万社でも仕事があれば存続は可能だ。しかし現実は厳しい。
「07年の公共事業と民間事業を合計した建設投資は約49兆円でした。ピークの93年には約84兆円だったから、この15年間で40%以上も落ち込んだ計算になります」(東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏)
ところが建設業者の数はほぼ横ばい。ピーク時の93年に53万社あり、その後多少の増減を繰り返しながら、06年は52万社、07年に50万社となった。仕事量が40%も減少しているのに会社の数が同じでは競争が激化するだけ。体力勝負に敗れる企業が続出して当然だ。
「現在の市場規模からすれば適正なのは30万社」(前出の関係者)が一致した見方だ。つまり20万の建設会社が消えることになる。
●32都道府県でマイナスを記録
都道府県別の受注高(別表参照)を見れば、いかに建設業者が苦しいか分かる。特に地方は総崩れだ。昨年、公共・民間を合わせた受注高で前年比マイナスを記録した都道府県は23にのぼる。直近の統計(08年5月分)によると、実に32都道府県が前年同月比マイナスで、建設投資の減少は一目瞭然だ。
「地方に住む建築関連の設計士が嘆いていました。『仕事を引き受けないのが最大の防衛策。仕事をもらった会社が倒産するリスクが高い』というのです。それほど悲惨です。脱談合で激しい受注獲得合戦にさらされ利幅は減少、さらに建築資材の高騰で建設コストは増加する。準大手や中堅ゼネコンの経営危機を心配する声もアチコチで耳にしています」(ジャーナリストの相場英雄氏)
●準大手・中堅の4社が赤字
準大手のゼネコンは、バブル崩壊後に債務免除など金融支援を受けた企業が多い。飛島建設やハザマ、熊谷組、三井住友建設、東急建設、フジタ……10社以上にのぼる。
「この中から、もう一度倒れる企業が出る」という憶測が消えない。
準大手・中堅の迫りくる危機は業績を見ても明らか。08年3月期に前田建設工業、奥村組、浅沼組、飛島建設が経常赤字に転落。準大手・中堅14社のうち4社が赤字で7社が減益という惨状だ。前田建設と奥村組は早期退職者を募った。
「スーパーゼネコンを頂点にし、下請け、孫請けと続くピラミッド型のビジネスモデルは通用しなくなる。塗装、内装、壁紙など職人チーム(会社)がプロジェクトごとに参加する欧米型に変わっていくと思う」(前出の相場氏)
少ないパイを仲良く分けあう時代は終わった。50万社のうち20万社が消える再編淘汰はすでに始まっている。
ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月15日 掲載
ゼネコン襲う「4つの悲劇」
第3回 建設業界(1)
●大手5社トータルで32%の減益
倒産ラッシュに襲われている業界がある。今年上半期の全国倒産件数は7544件(前年比6.9%増)。その4分の1以上の2110件が建設業界なのである。未曽有の建設不況は、ピラミッドの頂点に立つスーパーゼネコンですら例外ではない。ゼネコン危機再燃は誰の目にも明らかだ。
●マンション建設ブームに終止符
東急線「武蔵小杉駅」を通過すると超高層マンション群が嫌でも目に飛び込んでくる。
1棟、2棟、3棟、4棟……いつの間にこんなに増えたのか。入居が始まれば窓明かりがともる。
ところが不動産関係者の話を聞いて驚いた。入居をスタートさせた高層マンションにも暗い部屋が目立つというのだ。
「分譲中はもちろんのこと、完売したといわれるマンションにも暗い部屋があります。賃貸物件はもっと悲惨。1DKで20万円くらいのところの空きが目立ちます」
マンション不況は建設業界を直撃する。
「買い手がつかないのは値段が高いから。住宅購入意欲は減退している。それは着工件数にも表れている。昨年秋の分譲住宅着工件数は前年比で5割減以上だった。今年も回復は鈍く2ケタ減が続いている」(第一生命経済研究所の新家義貴主任エコノミスト)
一昨年比にすると、着工件数が7割減ぐらいになってもおかしくない。公共事業が減る中、ゼネコン各社はこのところマンション建設に活路を見いだしてきた。その頼みの綱がブチッと切れた格好だ。
●脱談合や改正建築基準法が痛手
スーパーゼネコンと呼ばれる大手5社の決算を見て欲しい。06年度と07年度を比較すると5社合計の売上高は約1.5%減なのに、本業の儲けを示す営業利益は約32%の激減だ。ゼネコンは利益が出せない構造不況のど真ん中に立たされてしまった。
なぜ儲からなくなったか。悲劇は4つある。最初の悲劇は06年1月に施行された改正独占禁止法で「脱談合」を強いられたことだ。
「儲けを上乗せできた談合が不可能になり、競争激化にさらされた。受注を獲得するには利益を削るしか方法がなくなったわけです」(東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏)
07年6月には姉歯問題に端を発し改正建築基準法が施行され、マンション着工が大幅に減速。「改正建築法倒産」といわれる現象を生んだ。
この改正建築法という2つ目の悲劇に続き、今度はマンション販売そのものが不振に陥る3つ目の悲劇が起きる。
「売れなければマンション建設もストップです。そこに4つ目の悲劇、建築資材の急騰が重なった。たとえばマンションは受注から完成まで少なくとも1年はかかります。この間に建築資材の価格がどんどん上昇する。上昇分はゼネコンが負担するしかない。スーパーゼネコンですら建築コスト上昇に耐えるのは大変です」(業界関係者)
●外資上陸の恐怖
ゼネコンは4重の苦しみにもがいている。だが、ゼネコンを取り巻く環境は悪化するばかりだ。
「日本の建設業界は特殊で、下請け孫請けというピラミッド構造になっている。だからこれまで外資は簡単に上陸できなかった。しかし今後は金融、流通と同じように外資が入ってくれば無風ではいられなくなる。再編は必ず起きます」(前出の友田氏)
再編の中心は準大手や中堅。前田建設工業、ハザマ、奥村組、熊谷組、飛島建設……。まだ前哨戦が始まったばかりだ。
ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月14日 掲載
「地価3割暴落」を待つ大手不動産
第2回 不動産業界
「ミニバブル」時代を彩った役者たちが完全にヘタった。新興の不動産会社や不動産ファンドのことである。首都圏や地方の一等地を買いあさり、マンションやオフィスビル、大規模商業施設を手がけて世間のスポットライトを浴び続けた。しかし市況の暴落や資金難などで業績が悪化し、表舞台から引きずり下ろされようとしている。背後で何が起きているのか。
●カタカナ組の凋落
「ミニバブルの終わりは、カタカナ不動産の終焉(しゅうえん)を意味する」
相次ぐ倒産劇を見て、こう受け止める不動産関係者が多い。カタカナ不動産と呼ぶのは、一世を風靡(ふうび)した不動産会社にカタカナの社名が目立つためだ。世間の話題をさらったアーバンコーポレーションやジョイント・コーポレーションをはじめ、倒産したスルガコーポレーション、レイコフなどもそうだ。
傷ついた彼らは一層追い込まれている。最近まで活況を呈していたオフィス市場が縮小。6月末の東京都心の千代田区や中央区など5区の空室率が前月末比0.2ポイント高い3.49%と5カ月連続で上昇した。中でも臨海地区が不振で稼働率50%を切るビルもある。一等地が下がれば、カタカナ不動産はもっと厳しい状況に陥る。
●不動産ファンドの不振
カタカナ不動産に潤沢な資金を提供してきたのが不動産ファンド。だが、大方の不動産ファンドの資金は細る一方だ。昨年来の米サブプライム問題で、金主である欧米金融機関などの投資家が資金を出さなくなったことがネックになっている。これではカタカナ不動産がぐったりするのは当然だ。
国内系不動産ファンド幹部が窮状を明かす。
「投資家が資金提供する場合であっても、条件が厳しくなりました。以前なら、われわれファンド側が用意する資金は案件の資産価値の5%程度で済んでいたが、今は30%も必要になる。負担が重すぎてこれでは不動産投資などできません」
信託銀行など国内金融機関も不動産投資に極めて憶病だ。この3月に京都にオープンしたばかりの関西最大級のショッピングモールが、開発企業の倒産で売りに出されたものの買い手がつかない。不動産ファンドが崖っぷちに立たされている現状を如実に表している。
このため不動産ファンドは決断を迫られている。「保有する不動産株を持ち続けるか、手放すか」(前出の不動産ファンド幹部)。結局、保有株を株式ファンドへ売却する動きが始まっている。当然、損を承知で売るわけだ。
●最後に笑う大手のシタタカ戦略
不動産ファンドが不動産株を持ち込む先にもうひとつ、大手不動産会社がある。中でも三井不動産、三菱地所、オリックスの3社が“ご三家”と呼ばれている。もっとも、大手不動産会社の興味は別のところにある。
大手不動産幹部の説明は簡明だ。
「われわれが欲しいのは土地。下落した都心の土地を安く大量に買うことに尽きる。だから地価が下がるのをひたすら待っています。ミニバブルの頃より3割から4割下がれば買いに入っていい。そのタイミングはこの秋くらいと見ています」
一等地を安値で買い占める作戦だ。不動産株の取得はその後というわけだ。
前出の不動産ファンド幹部は、大手不動産を“海賊”に見立ててこう言う。
「海賊と化した大手不動産が求めるものは、船(会社)でも乗組員(社員)でもない。船に積まれている財宝、あくまでカタカナ不動産が保有する土地や建物です。財宝の中でも年10%の利回りを稼ぐ優良物件です」
巨大な資本力をバックにして一等地をごっそりかっさらう。カタカナ不動産や不動産ファンドは、露払いでしかなかった。まもなく大手不動産の天下がやって来る。
【主な大手不動産会社】
社名/売上高/時価総額
●三井不動産/1兆3600億円/2兆1727億円
●オリックス/1兆1540億円/1兆3747億円
●三菱地所/7876億円/3兆3664億円
●住友不動産/6919億円/1兆426億円
●東急不動産/6334億円/3093億円
●野村不動産HD/4114億円/3180億円
●大京/3941億円/569億円
*08年3月期決算から作成