23区内の新築マンション価格動向（その27）

原油が下がってきたなー。

商品相場が崩壊すると、鉄を含めた資材も全【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】ちていくことになるぞ。
そうするとバブル崩壊後のマンション販売モデル(安い土地を仕入れて更に
土地が値下がりする前にマンションを速攻で作って安値で販売)が成立し得る
ようになるかもな。

市場に安いマンションが供給されれば、今までの在庫の価格も落ちていくからな。

マンション価格はどんどん落ちるぞ。官舎の土地が市場に供給される時期が
一つの目安になるのかな。立地がいい場所もいくらかはあるしね。

その時期二子玉はいくらになっているんだか。＠300は切っていると予想

国民の生活がどんどん苦しくなっているのに、誰がMSを買うと言うの？最近は羽振りのよい金持ちも減ってきているでしょう。

と言うか金持ちは用心深いから、とっくに引きに入ってるよ。いま頃、MSを検討してるのは貧○乏くじをひく素人連中だよ。

＞250さん！

中身がないでおわらず、どうかあなたの中身のあるご高説もおきかせください。

＞242さん

セーフティーネットなき小泉改革により、負の遺産がでましたね！

おやじさんの念願だった郵政改革を仕上げて今はキングメーカー気取りで

気楽に政局、政界解説。痛みを伴う聖域なき改革を支持して、余りの痛みに

びっくらこいてももう遅い。２代目世襲金持ち政治家にとっては何の痛みもない！

まずはじめに省庁の無駄をあらいざらいチエックしないといけないが

やったのは省庁をくっつけただけで構造改革？！！！　　　郵政一路内閣から

次の敵前逃亡内閣、現在の他人事内閣。

あちこち見ても世襲議員ばかりでそろそろ弊害がでてきてる気がする。

小泉氏の派遣規制緩和が会社経営者にとって朗報で働く物にとっては悲劇のはじまり！

あれで正社員の道をとざされた人がおおくなり、ネットカフェ難民も増えた。

儲かったのは、銀行はじめ大会社で営業利益は真っ黒けのけ！！

>>197
アエラ見ました
不動産記事は、まあ正直当たり前のことが書いてあるだけ
笑ったのはANAのキャリア女性記事、気持ち悪いほどの提灯記事
朝日新聞ってANAの大株主だよね？いいの系列雑誌がこんなの書いて？

御用組合と会社大好き女だけが良い目を見る会社だと
知り合いのCAは皆言うぞ

>>254
「2年で50％価格アップの武蔵野タワーズ＠400もほぼ玉砕が決定的です」

2年前のクレッセント三鷹ザ・タワーは＠300。50％価格アップはないな。

つい一年前までは水曜日になると書き込みが増えた。業者が休みの日に家から書込んでいたのだろう。
最近は水曜日になると書き込みが減る。業者が勤務中に書込むようになったのだろう。

＞２５７

ヒント：就職活動

更新されました。

http://towerlife.jp/

まだ、強気でいる人間がいるなんて面白いね。

東京は衰退期のローマ帝国のローマに似てるね。

あるいは少し古いSFだけどアシモフの銀河帝国の崩壊＾＾

>>259
少し下がってますね。やっぱり。

>>255
ANAの内情はどうでもいいんで（…あなた田中Ｙ夫さんですか（笑）、
肝心の不動産記事の概要を大雑把にお願いします。

>>259

しかし、湾岸の中古売り出し物件がここまで多いとは。
同じ建物内で坪単価にバラつきがあるけど、これは安い方に収斂されていくから、
やはり大規模・タワーマンションのデメリットが表面化してきましたね。
しかも湾岸物件は雨後の筍のように、近所に同じようなタワーマンションが
建ってるからマンション間の競合関係も出てくる。

これでは中古の買い手を捜すのも一苦労になるだろう。
この調整局面が終わるまで、暫くは厳しい状況が続くだろうね。

その非現実的な価格帯が、どうやら現実になりそうな雰囲気ですよ・・・
まあ、どうしても三鷹でなくちゃ困るという一定の層は確実にいるでしょうけど、
これだけ戸数が多いと、しこる可能性が高いのでは？どうなるのか見物です。

三鷹＞二子玉川ですか、それとも二子玉川＞三鷹ですか？
どちらも400万前後の坪単価が想定されてますが、強いて言えばどっちだったら許せます？
どっちも許せないと言われそうだけど、ここは敢えて。

結構この２物件は客の奪い合いがあると思うので、皆さんの評価に興味があります。

自分のところより高値がついているところが許せない人が、
各スレであばれているけど、こっちにまで持ち込まないでほしい。
価値のないところは安くてあたりまえだっつうの。

＞湾岸の中古売り出し物件がここまで多いとは。

要するに、住むために買ったのではなく、投資用に買ったが
値上がりがとても期待できないので、売りに出しているとい
うことですよね。

住むためだったら、こんなに築浅では売らないでしょう。

賃貸経営って、ある程度の規模がないと、全然ペイしない
はずなんですが・・・。しかも、分譲用を貸したら、借りる
ほうは喜んでも、貸し主は赤字。

まあ、投資用マンションを買えるくらいなんだから、余裕は
あるってことで、多少損しても人生には影響ないのかもしれない。

>>268

個人的には余裕のない人に限って売りに出しているような気がするのですが…。
中古物件を売る環境としては、今ってかなり悪い環境ですよね。
買う側全てが絶対下がると思い込んでいる。売る側も半信半疑。
だから買い叩かれる。

これって投資というより投機的に買った人が多いのではないかな？
投資という考えであれば、比較的長いスパンで考えて、賃貸によりインカムゲインを稼ぎつつ
市況が好転したタイミングで売りキャピタルゲインも狙える。
特に2002年〜2004年くらいで購入した湾岸マンションは下がっても多少のキャピタルは望める。
何もこの市況＆これだけの競合物件がある中で売る必要もない気がするが…。

やはり一般人が購入し、怖くなって手放すというパターンなんだろうな。
景気のいかなる局面においても、損を被るのは一般人だけ。
金持ちはズルいよなぁ。

＞三鷹＞二子玉川ですか、それとも二子玉川＞三鷹ですか？

なんだかなあ。目くそ、鼻くそを笑うという感じ。

二子玉川にしても、三鷹にしても郊外物件じゃないですか。
しいていえば、二子玉川のほうが上だとは思うが、どっち
にしても、実体のない高価格。イメージもたいしたことな
い。港区や千代田区の物件と比べたら、ほとんど価値なし。
都心からかなり離れていて、便利でもないし。

住むにはいいところだと思うが、投資には全く不適。
暴落している住宅のひとつ。中古で坪400万円なんて
出す人がいるわけがない。

ファミリーが買う70m2の広さで8000万円。冗談でしょ。
せいぜい4000万円がいいとこ。

＞怖くなって手放すというパターンなんだろうな。

それは株も同じ。

高値で買って、安値で売るのが素人の典型的パターン。

もっと安くなったらどうしようかと、我慢ができない。

でも、この先、確かに値上がりは期待できそうもない
ので、損切りすることも必要なことかもしれない。

アメリカ経済が全然駄目なので、しばらくはどうしようも
ないでしょう。あと2年くらいで好転するかなとは思います。

>>266
私は三鷹に一票ですかね。駅に限りなく近いこと。武蔵野台地上の良好な地盤と、
後背の良好な住宅街。玉川上水から井の頭に至る周辺環境の良さ。総武線と東西線
始発という代え難い利便性。一方、白木屋の看板だけはなんとかして欲しい。
あれが全てを帳消しにするインパクトを持っている。あとは城南地域の街に遠いので、
週末は新宿か吉祥寺になりがち。やっぱりセンスの良い店は城南より少ないと思う。

二子玉川は駅から遠い。川沿いで地ぐらいの低いアドレス、軟弱地盤。
高台の邸宅街とはあまりの別世界。逆に川沿いということで河川敷公園には近いが。
二子玉川駅前の高島屋は地域のランドマークだけど・・・
これだけ地ぐらいの低い場所をオシャレイメージで売り出すことに限界がある。
ただ、自分は東急沿線に土地勘があるので、東急沿線だとどこに行くにも楽しいです。

いずれにせよ、噂される価格帯は狂気の沙汰ですね。私はどちらも買えません。

イメージなら二子玉川、実を取るなら三鷹と言う感じですかね？
三鷹は東京都下では別格とは思いますが、やっぱり23区内の方がいいのかな。

>>263
少し前のWBSでは、これだけ売り出されてる中では
できるだけ競合物件より値を下げてさっさと売り逃げしたほうが良い
とまで言われたからね（映像にはYAHOO不動産のTTTの画像）

アエラに載ってた外資をリストラされたニワカMS投資家の話も
まんざら眉唾ではないかもね

それでも今日入ってた我が家のMSの売り出し物件
こんな部屋あったのかというくらい条件悪い狭い部屋なのに
凄い強気な値段でワロタ

>>274

特にTTTは厳しいかもしれませんね。戸数も異様に多いし。
噂では室内の仕様もあまりよろしくないとか。
最近再び販売開始になって、未入居物件もあり訳が分かりませんね。

個人的には芝浦島や品川ＷＣＴ辺りもヤバい気がするのですがどうなんでしょう？
それでも港区は別格なんですかね？

湾岸埋立地はダメぽ

地震だ、青森らしい
結構長周期っぽい揺れだな
TTTあたりではかなり長いかもな

オビラジＲ中断かよｗ

いやぁ、地震が起きるたびに地盤が気になってくる。

タワー物件のサイトはいいですね。

例えばＴＴＴとかの現在の売り出し価格は分譲時と比較して高いのでしょうか？

TTTは分譲時は低層階なら@150からありました。現状、50%以上増しの値付け。

TTTは分譲価格が安すぎたっていうのもあるかと思うけど、現状それの5割〜下手すりゃ倍近い
価格で出てる訳で、売主にそこまで儲けさせるなんてバカバカしいという心境もマイナス要因
としてありそうだな。

えっ、そんな安かったんですか？
ふぅわ〜、、力抜けた。

>>281さん、情報どうも。

タワー物件サイト見ると江東エリア以外の湾岸タワー、案外まだ強気のようだね。
まあこれから下がるだろうけど。

間接的には関係ある

日本は貧富の差が小さすぎる。だから都心高額億ション購入には限界がある。
それを超えて作っても過剰在庫となるだけ。

みなさん、今こそ、大量在庫や中古がダブついている湾岸を買いましょう。
大変お求め安くなっています。
それがサラリーマンにとって正解。

下がるかわからない、都心駅前マンションを何時までも夢見てもだめですよ〜。

湾岸なんて田舎もんの＊＊に住みたかね〜よ。

TTTは、清掃工場近くの立地だったのも
分譲価格が安かった理由の一つであり、
別に購入者へのサービスで安かったわけではない。
今更中古を買ったら高値掴みだよ。

分譲時激安だった物件は転売するにはいいが
実際住むなら、それなりの住民層なのは我慢してね

>>289
現実問題は、「お求め安くなってます」とされている湾岸東部だって、ほとんどの物件が当初の分譲価格以下にはまだなっていない。
だからまだ待ちだと思いますよ。

現実問題、マンションブーム中でさえ湾岸で
分譲価格より安く売ってた物件はあったんだよ。
高い物件だけを見てなければね。

>293
そりゃ、今の時期に仕入値より安く売る業者なんていないよ。
損金処理なんてそうそう出来るものじゃないし。
でも、9月に半期決算を迎える業者はどうだろうね？
8月に入ると面白い値段でたくさん出てくると思うよ。
特に湾岸東部は投売りが始まるんじゃないかな。
東洋経済、ダイヤモンドの見出しが今から楽しみだよ。
『マンション崩壊』

>295

弱小転売業者の玉は、その前に信託銀行等に所有権が移るでしょうね。
問題は戸建地域の売れ残り、売主の財務状況が不安定な物件。
この辺は、総崩れになる可能性が大。

>295

中古市場の話？
8月は中古物件を売るべきシーズンではないよ。毎年ね。
そんなこと、業者なら当然知ってる。

>297
まぁ、見ててよ。
今年は面白いから。

弾も捌けず資金も廻らず
コストばかり嵩んで真綿で絞められる心地
その悲鳴がこの荒れようですか

＞２９３
わかってないなあ。

実際に、何かの理由で手放す人以外は、転売で利益を出そうと思っているわけだから、分譲価格以下で売るわけが無い。
御自分でしたら、分譲価格以下で売るくらいなら、住み続けるでしょ。

待ってても分譲価格以下にはなかなかならないよ。
まあ、あと５年待てば下がるとは思うがね。

その、転売業者が売りに出すタイミングっていつなのかな？
今のような下がり相場において、買う人もいないから売買が成立しないわけでしょ。
すると、転売業者には固定資産税管理費その他もろもろがかかりますよね。
そうすると、賃貸に出さざるを得なくなる。賃貸に出しちゃうと、
高値で買った物件は全く採算が合わないし、売る時もオーナチェンジで
収益還元法から割り出された金額でしか売れなくなる。
これは買値よりかなり低い値段でしょう？
つまり、転売業者はどっちにしてもドツボなんじゃないでしょうか。

何かの理由で手放す人は増えるでしょう

>>303
>融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。
は、違うんじゃないの。金融機関は、本来、国民に還元すべき、利息などを
国民へは、渡さずに、その分、内部留保し、国への借金を返済した。
じゃない。

都心回帰＆郊外駅近でマンションブーム。
中古の戸建はじぇんじぇん売れましぇん。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、08年４月から６月の「首都圏不動産流通市場の動向」を発表した。
　それによると、首都圏における08年４月から６月の中古マンション成約数は7,449件（前年同期比7.0％増加）で、２期連続前年同期を上回った。成約物件価格は、2,657万円（同10.2％上昇）で、20期連続上昇した。
　戸建住宅成約件数は、3,483件（同0.5％減少）で、６期連続の減少となった。成約物件価格は3,457万円（同3.4％下落）。

>>305
価格帯的には３〜５千万円中古の成約割合が増えています。
都心回帰なんでしょうね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200804〜06）.pdf

あはは。タイタニックだね。船尾に逃げるんだ。

今夜もテレ東WBS、値下げネタに出てきたココロコス久米川。
毎度お馴染み。ニュースとは言えないなぁ。

スポンサーの佃リバーシティの映像も意味なく流してたが、
新築物件などないのにスポンサーに悪いんじゃないかなぁ。

副都心線は完全にズッコケだったから、
次のブームは東京駅の再開発とスカイツリーですかね。
オリンピックはまだまだ先だしね。

>>309
がんばってる割には報われない城東地区。

やっぱり２３区内は辞めて、埼玉あたりにしないとな。

スカイツリーは、南か南東か南西側に見えなきゃ意味ないでしょ。
つまりスカイツリーの北側方面のマンション。
しかも高さが高いから灯台下暗しで、近すぎてはダメ。
となると、エリア的にブームは難しいかも。

>>312
北側に見えても良いんじゃない？
麻布十番のタワーなんか北側のほうが値段が高いらしいよ。
それから、タワーの南側は良く区画整理されているから、南北の道路からタワーが
良く見えると思う。今の東京タワーとはかなり見え方が違ってきて、結構いろいろな
とこから見える、身近な存在になるよ。
出来上がり始めたらブーム化は間違いなさそう。

錦糸と言いたいのか？

タワーは北側リビングもあるからね。
道路からタワーが見えたって、自分の部屋から見えないのではわざわざマンションを買う価値はあるのかなぁ。

赤い東京タワーよりも地味な色のようだし、見えれば満足とのブームになるかも疑問。

スカイツリーはブームになるかねえ。。。
見るんだったら312さん同様、南方向にタワーが見えないと意味はないと思う。
北側から見るのはキツイっしょ。

スカイツリーが建った後、古い東京タワーはどうなる。放送局には去られ、耐震の心配もある。
受益者の港区が維持費を払うのかね？他区には関係ないから。
鉄は高く売れるから、もしや取り壊す可能性は？

↑
城東の時代か？

ジャスダック上場の建設業、三平建設（東京都台東区）は２４日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立てたと発表した。負債総額は１６７億円。

８５年の創業で首都圏を基盤にマンション建築を多く手がけてきた。しかし、建築資材の値上がりによるマンション価格の上昇や建築確認手続きを厳格化した改正建築基準法の施行の影響でマンション市場が冷え込んだため、経営が悪化。今年６月以降、取引先の倒産で多額の債権が回収不能となり、資金繰りが行き詰まった。

>>316
ブームと言うか、
スカイツリー自体がどこを歩いていても目に入る景色の一部になって地域全体のオシャレ度が上がって行くんじゃないか？
建設に合わせて色々道路なんかも整備されるし、第一まだ坪単価が他の都心部に比べてめちゃくちゃ安いから、将来上がる可能性が高い安全資産と見て良いんじゃないか？

お勧めは、町並みがぐじゃぐじゃしていない旧本所区と旧深川区だな。
四つ目通り、大門通り、三つ目通りは真っ直ぐ南北に走った道路で、スカイツリーも奇麗に
見えるようになるよ。

>>320
心配しなくても低地はオシャレになりようがないよ。

>>320
城東って人口増加の2割が外国人なんだよね。しかもそのほとんどが中国や韓国の人たちで。
だからオシャレ度があがることはまずないよ。

外国人が住みやすい場所は日本人が住みやすいか？という問題を抱えている地域だとは付け加えておく。

>>322
日本がフランスみたいになって欲しくないので、こういう発言はちょっと不安。
城東だけでなく外国人も日本人も住みやすい国にしていきましょうよ。

スカイツリーうちから見えるといいな〜

どの辺までならスカイツリーが見えるかな？

墨田区　江戸川区　葛飾区　足立区　（城東エリア）は特に地震による液状化危険度が高いので注意が必要！！

東京都心の高層ビルの中に見える東京タワーだから夜景も綺麗！
寂しくそびえ建ったタワーをみても寂しくなるだけ。

スカイツリーのデザインが、
見上げて眺めていたくなるようなデザインなのか？
って問題。

よく、「景色は飽きる」って言うから。
東京タワーは物語の舞台になってるので、景色以上の魅力があるけど。

＞３２７
そう！東京タワーは、どの場所、角度から見ても緑やほかの高層建築と相まってとても美しい！
下町にそびえるスカイツリーはさしずめ大阪の通天閣かな。

スカイツリーはブームになるでしょう。
すごい眺望だと思うよ。
今から楽しみ。

331さんデータアップありがとう

地価に比べてマンション価格の値下がりは遅れるのですね。
これから最低でもマンションは10〜20%程度更に
下がっていくということですね。
地価が下がればもっと下がるということでしょうが。

やっぱり大阪でも、通天閣が見える部屋はプレミアついたりするもの？

アーバンネットの「中古マンション」の解説読んだら、

>全般的に下げ幅が縮小し、値下がり地点割合も減少しています。

と、書いてあるね。地獄へ進む一本道とは、単なる煽りだね。

例えば今土地を取得してプロジェクト立ち上げるとしたら、
竣工は平均してどの位先になるものなんですか？
販売時期は各々の思惑があるでしょうからこれはまた別として、、

今回、結局のところ下げ幅が少なく済んでるのは城南と城東だね。
この２つは今後も安定していくだろうね。
城南は高くて手がだせないサラリーマンはやはり城東なのかも。

アーバンネットのコラムで読むべきは、
http://www.nomu.com/column/vol197.html
でしょう。

地価は上昇が急だった分、下落も急。中古マンションは上昇が比較的緩やかだった分、下落も急ではない。

新築分譲マンションでは、（土地仕入れ時の）地価の上昇と建築費の高騰が転嫁された分譲価格に購入者がついて来られないのが現在のマンション不振の理由。

一方、中古は建築費の高騰の影響もなく、新築と比べるとお得感が出てきた。よって「既存マンションの優位性が評価されつつあると考えられます。」と書かれているわけです。

今売り出し中のマンションの多くが当初の計画より価格を調整して販売している？
今後安くなるという意見が多いけど、現状を乗り切る体力の無い中小デベが今後淘汰されそう？
土地の仕入れが安くなれば、現在の価格を維持すれば大手デベは安泰？
利益を度外視してまで、マンションなんて作りませんから…
仕入れが安い時に仕入れたときにデベの利益になるのだからね
今は価格維持に必至でしょ
仕入れが安いから安く売るなんてのはありえないと思うから、今が正念場なんじゃないの？

城東は元々需要が高くないので価格は安値安定してきた。
その分、近年のマンションブームに踊らされず堅実な価格を維持してきたのが奏功している。
ただ、一部の城東地域ではブームに踊らされ、散々たる結果となっているところもある。
その地域は、今後十年単位で値引き・塩漬け・老朽化に振り回されることになる。

>>339
一部の城東地域ってどこ？

東京スカイツリーが既存の人気施設　(例えば現東京タワー、六本木ヒルズ、東京ディズニーランドなど)　と少々違う可能性を秘めているとすれば、そこに来場するだけで完結する施設ではないということでしょう。

近くの浅草をはじめとする多くの観光地と、水路、陸路、鉄道、徒歩、人力車^^;とで複雑に絡み合い発展していくと思われます。

そこでこんな考えはどうでしょう？

年間二千万人以上とも言われている観光客相手に、この付近にただ居住して見ているだけでは「モッタイナイ」(矢沢永吉　風で)とも言えるわけで、能力のある方なら何かご商売を始めるか、小さなところでは趣味のものを売ったり、リサイクル系だけでもローンの返済に一役買うかも知れませんね。
外国からの来場者も多数なのですから、どんなモノがウケるか未知数というところも面白そうです！

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

＞年間二千万人以上とも言われている観光客相手に、この付近にただ居住して見ているだけでは「モッタイナイ」(矢沢永吉　風で)とも言えるわけで、能力のある方なら何かご商売を始めるか、小さなところでは趣味のものを売ったり、リサイクル系だけでもローンの返済に一役買うかも知れませんね。
外国からの来場者も多数なのですから、どんなモノがウケるか未知数というところも面白そうです！

年間二千万人の観光客相手に趣味の雑貨やリサイクルの商売ですか・・・。
あまり能力のない方のようですね。

地価高騰の煽りが、
最初はガイジン買いで
次は材料高騰で
次は新東京タワーかい。

その次は東京五輪かね？

>>340
北千住、南千住あたりじゃない？

不動産・建設向け融資、3年ぶり前年割れへ　6月末、全国の銀行　　--NIKKEI NETより--

　銀行の不動産・建設業向け融資に急ブレーキがかかり始めた。全国銀行ベースの3月末残高は前年同月末比0.2％増の72兆8000億円で、6月末はほぼ3年ぶりにマイナスに転じたもよう。同業界の経営環境の悪化をにらんで銀行が融資姿勢を厳しくし始めたことが背景にある。法改正に伴う住宅着工の減少や市況の低迷にあえぐ不動産・建設業界への資金のパイプが細り始めたことで、同業界の経営破綻も急速に増えている。

　昨年3月末時点で5.2％だった不動産・建設業向け融資残高の伸びはその後、徐々に縮小。今年6月末は大手各行ともマイナスとなり、銀行全体でも四半期ベースで2005年9月末以来の減少に転じたもようだ。 (08:56)

昨日駅で買った日刊ゲンダイには、中小の不動産デベの９月大量倒産説が載っていました。
まだまだ下がるそうです。

デベの倒産に伴い仕事の減る中堅ゼネコン以下も相当苦しいみたいです。
公共事業もどんどん減っていますから。二重苦みたいです。
確かに最近特に建設業の倒産情報が多いです。

ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月16日 掲載
全国５０万社のうち２０万社が消える

第４回　建設業界（２）

　建設不況の深刻度は深まるばかりだ。利幅の大きかった公共事業の受注が減少し、頼みの綱のマンション建設ブームも去った。建設業の倒産件数は今年上半期に２１１０件と業種別で最多。７月５日に突然倒れた真柄建設（東証１部）に続く倒産劇も時間の問題になってきた。

●業者数は過剰なまま横ばい
　２０××年。建設業者は現在の５０万社から３０万社になる——。恐怖のシナリオが業界内を駆け巡っている。
「国内の業者数は多過ぎます。真柄の倒産は、倒産ラッシュの序章に過ぎない」（業界関係者）
　建設業者数は、鹿島などのスーパーゼネコンから地方の下請け、孫請けなどを含め現在全国に５０万社といわれる。
　５０万社でも仕事があれば存続は可能だ。しかし現実は厳しい。
「０７年の公共事業と民間事業を合計した建設投資は約４９兆円でした。ピークの９３年には約８４兆円だったから、この１５年間で４０％以上も落ち込んだ計算になります」（東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏）
　ところが建設業者の数はほぼ横ばい。ピーク時の９３年に５３万社あり、その後多少の増減を繰り返しながら、０６年は５２万社、０７年に５０万社となった。仕事量が４０％も減少しているのに会社の数が同じでは競争が激化するだけ。体力勝負に敗れる企業が続出して当然だ。
「現在の市場規模からすれば適正なのは３０万社」（前出の関係者）が一致した見方だ。つまり２０万の建設会社が消えることになる。

●３２都道府県でマイナスを記録
　都道府県別の受注高（別表参照）を見れば、いかに建設業者が苦しいか分かる。特に地方は総崩れだ。昨年、公共・民間を合わせた受注高で前年比マイナスを記録した都道府県は２３にのぼる。直近の統計（０８年５月分）によると、実に３２都道府県が前年同月比マイナスで、建設投資の減少は一目瞭然だ。
「地方に住む建築関連の設計士が嘆いていました。『仕事を引き受けないのが最大の防衛策。仕事をもらった会社が倒産するリスクが高い』というのです。それほど悲惨です。脱談合で激しい受注獲得合戦にさらされ利幅は減少、さらに建築資材の高騰で建設コストは増加する。準大手や中堅ゼネコンの経営危機を心配する声もアチコチで耳にしています」（ジャーナリストの相場英雄氏）

●準大手・中堅の４社が赤字
　準大手のゼネコンは、バブル崩壊後に債務免除など金融支援を受けた企業が多い。飛島建設やハザマ、熊谷組、三井住友建設、東急建設、フジタ……１０社以上にのぼる。
「この中から、もう一度倒れる企業が出る」という憶測が消えない。
　準大手・中堅の迫りくる危機は業績を見ても明らか。０８年３月期に前田建設工業、奥村組、浅沼組、飛島建設が経常赤字に転落。準大手・中堅１４社のうち４社が赤字で７社が減益という惨状だ。前田建設と奥村組は早期退職者を募った。
「スーパーゼネコンを頂点にし、下請け、孫請けと続くピラミッド型のビジネスモデルは通用しなくなる。塗装、内装、壁紙など職人チーム（会社）がプロジェクトごとに参加する欧米型に変わっていくと思う」（前出の相場氏）
　少ないパイを仲良く分けあう時代は終わった。５０万社のうち２０万社が消える再編淘汰はすでに始まっている。

ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月15日 掲載
ゼネコン襲う「４つの悲劇」

第３回　建設業界（１）

●大手５社トータルで３２％の減益
　倒産ラッシュに襲われている業界がある。今年上半期の全国倒産件数は７５４４件（前年比６．９％増）。その４分の１以上の２１１０件が建設業界なのである。未曽有の建設不況は、ピラミッドの頂点に立つスーパーゼネコンですら例外ではない。ゼネコン危機再燃は誰の目にも明らかだ。

●マンション建設ブームに終止符
　東急線「武蔵小杉駅」を通過すると超高層マンション群が嫌でも目に飛び込んでくる。
　１棟、２棟、３棟、４棟……いつの間にこんなに増えたのか。入居が始まれば窓明かりがともる。
　ところが不動産関係者の話を聞いて驚いた。入居をスタートさせた高層マンションにも暗い部屋が目立つというのだ。
「分譲中はもちろんのこと、完売したといわれるマンションにも暗い部屋があります。賃貸物件はもっと悲惨。１ＤＫで２０万円くらいのところの空きが目立ちます」
　マンション不況は建設業界を直撃する。
「買い手がつかないのは値段が高いから。住宅購入意欲は減退している。それは着工件数にも表れている。昨年秋の分譲住宅着工件数は前年比で５割減以上だった。今年も回復は鈍く２ケタ減が続いている」（第一生命経済研究所の新家義貴主任エコノミスト）
　一昨年比にすると、着工件数が７割減ぐらいになってもおかしくない。公共事業が減る中、ゼネコン各社はこのところマンション建設に活路を見いだしてきた。その頼みの綱がブチッと切れた格好だ。

●脱談合や改正建築基準法が痛手
　スーパーゼネコンと呼ばれる大手５社の決算を見て欲しい。０６年度と０７年度を比較すると５社合計の売上高は約１．５％減なのに、本業の儲けを示す営業利益は約３２％の激減だ。ゼネコンは利益が出せない構造不況のど真ん中に立たされてしまった。
　なぜ儲からなくなったか。悲劇は４つある。最初の悲劇は０６年１月に施行された改正独占禁止法で「脱談合」を強いられたことだ。
「儲けを上乗せできた談合が不可能になり、競争激化にさらされた。受注を獲得するには利益を削るしか方法がなくなったわけです」（東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏）
　０７年６月には姉歯問題に端を発し改正建築基準法が施行され、マンション着工が大幅に減速。「改正建築法倒産」といわれる現象を生んだ。
　この改正建築法という２つ目の悲劇に続き、今度はマンション販売そのものが不振に陥る３つ目の悲劇が起きる。
「売れなければマンション建設もストップです。そこに４つ目の悲劇、建築資材の急騰が重なった。たとえばマンションは受注から完成まで少なくとも１年はかかります。この間に建築資材の価格がどんどん上昇する。上昇分はゼネコンが負担するしかない。スーパーゼネコンですら建築コスト上昇に耐えるのは大変です」（業界関係者）

●外資上陸の恐怖
　ゼネコンは４重の苦しみにもがいている。だが、ゼネコンを取り巻く環境は悪化するばかりだ。
「日本の建設業界は特殊で、下請け孫請けというピラミッド構造になっている。だからこれまで外資は簡単に上陸できなかった。しかし今後は金融、流通と同じように外資が入ってくれば無風ではいられなくなる。再編は必ず起きます」（前出の友田氏）
　再編の中心は準大手や中堅。前田建設工業、ハザマ、奥村組、熊谷組、飛島建設……。まだ前哨戦が始まったばかりだ。

ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月14日 掲載
「地価３割暴落」を待つ大手不動産

第２回　不動産業界

「ミニバブル」時代を彩った役者たちが完全にヘタった。新興の不動産会社や不動産ファンドのことである。首都圏や地方の一等地を買いあさり、マンションやオフィスビル、大規模商業施設を手がけて世間のスポットライトを浴び続けた。しかし市況の暴落や資金難などで業績が悪化し、表舞台から引きずり下ろされようとしている。背後で何が起きているのか。

●カタカナ組の凋落
「ミニバブルの終わりは、カタカナ不動産の終焉（しゅうえん）を意味する」
　相次ぐ倒産劇を見て、こう受け止める不動産関係者が多い。カタカナ不動産と呼ぶのは、一世を風靡（ふうび）した不動産会社にカタカナの社名が目立つためだ。世間の話題をさらったアーバンコーポレーションやジョイント・コーポレーションをはじめ、倒産したスルガコーポレーション、レイコフなどもそうだ。
　傷ついた彼らは一層追い込まれている。最近まで活況を呈していたオフィス市場が縮小。６月末の東京都心の千代田区や中央区など５区の空室率が前月末比０．２ポイント高い３．４９％と５カ月連続で上昇した。中でも臨海地区が不振で稼働率５０％を切るビルもある。一等地が下がれば、カタカナ不動産はもっと厳しい状況に陥る。

●不動産ファンドの不振
　カタカナ不動産に潤沢な資金を提供してきたのが不動産ファンド。だが、大方の不動産ファンドの資金は細る一方だ。昨年来の米サブプライム問題で、金主である欧米金融機関などの投資家が資金を出さなくなったことがネックになっている。これではカタカナ不動産がぐったりするのは当然だ。
　国内系不動産ファンド幹部が窮状を明かす。
「投資家が資金提供する場合であっても、条件が厳しくなりました。以前なら、われわれファンド側が用意する資金は案件の資産価値の５％程度で済んでいたが、今は３０％も必要になる。負担が重すぎてこれでは不動産投資などできません」
　信託銀行など国内金融機関も不動産投資に極めて憶病だ。この３月に京都にオープンしたばかりの関西最大級のショッピングモールが、開発企業の倒産で売りに出されたものの買い手がつかない。不動産ファンドが崖っぷちに立たされている現状を如実に表している。
　このため不動産ファンドは決断を迫られている。「保有する不動産株を持ち続けるか、手放すか」（前出の不動産ファンド幹部）。結局、保有株を株式ファンドへ売却する動きが始まっている。当然、損を承知で売るわけだ。

●最後に笑う大手のシタタカ戦略
　不動産ファンドが不動産株を持ち込む先にもうひとつ、大手不動産会社がある。中でも三井不動産、三菱地所、オリックスの３社が“ご三家”と呼ばれている。もっとも、大手不動産会社の興味は別のところにある。
　大手不動産幹部の説明は簡明だ。
「われわれが欲しいのは土地。下落した都心の土地を安く大量に買うことに尽きる。だから地価が下がるのをひたすら待っています。ミニバブルの頃より３割から４割下がれば買いに入っていい。そのタイミングはこの秋くらいと見ています」
　一等地を安値で買い占める作戦だ。不動産株の取得はその後というわけだ。
　前出の不動産ファンド幹部は、大手不動産を“海賊”に見立ててこう言う。
「海賊と化した大手不動産が求めるものは、船（会社）でも乗組員（社員）でもない。船に積まれている財宝、あくまでカタカナ不動産が保有する土地や建物です。財宝の中でも年１０％の利回りを稼ぐ優良物件です」
　巨大な資本力をバックにして一等地をごっそりかっさらう。カタカナ不動産や不動産ファンドは、露払いでしかなかった。まもなく大手不動産の天下がやって来る。

【主な大手不動産会社】
社名／売上高／時価総額
●三井不動産／１兆３６００億円／２兆１７２７億円
●オリックス／１兆１５４０億円／１兆３７４７億円
●三菱地所／７８７６億円／３兆３６６４億円
●住友不動産／６９１９億円／１兆４２６億円
●東急不動産／６３３４億円／３０９３億円
●野村不動産ＨＤ／４１１４億円／３１８０億円
●大京／３９４１億円／５６９億円
＊０８年３月期決算から作成