買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その26：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-07-12 05:17:00
決算情報等をもとに個別企業の経営状況を推測することは風説の流布にはあたらないと思います。
根拠の無い憶測で倒産しそうなどと想像をめぐらすことは風説の流布にあたる可能性があります。
不動産デベロッパーのビジネスモデルは、銀行からお金を借りて、土地を仕入れて、上物を建てて、販売することで成り立っています。サブプライムローン問題以降、買い手の一つであるファンドが慎重姿勢になっているという話はありますので、一般論として需要が減退していて在庫がだぶついている，建築費が値上がりしている，建築費の値上がり分を物件価格に転嫁しづらい といった事情はあると思います。
個々の不動産デベロッパーがどのような経営状況なのかは、冒頭にもお話したように決算資料から有利子負債と利益余剰金，売上高営業利益率等から判断するしかありません。政府が支援してくれると期待する向きが一部にはあるようですが、金融機関に対する支援以外に政府は何もしないと思います。
>インサイダー情報にはあたらないんでしょうかね。
その情報を元に、投資しなければ問題はないのでは?
内部の人と話をしてはいけない、という法律はない。
とにかく、住宅産業が多すぎるというのが最大の業界の
問題。ずっと右肩あがりで人口が増えてきたので、仕方
のない面もある。しかし、時代は変わってしまったと
いうこと。
倒産ではなく、会社整理という方法もある。他に迷惑
をかけない形で撤収してもらいたい。
end consumerが値安感を感じるのは、２〜３年後の物件になるのではないだろうか？
土地価格次第だろう。投機勢力撤退で、商業地域の地価が下落しており、ＭＳを建てるこのできる区域へ波及している。以前に誰かが言っていたが、「山高ければ、谷深し」が現実化している。
地価はどんどん落ちるだろうから、この時期に土地を取得して、ＭＳを供給すれば、建築費高騰を差し引いても、利潤がとれると思う。が、在庫（売れなかった商品）を多数抱えているので、デベは経営体力が勝負になってくるだろう。
日本の金融機関の財務体力は弱いことは、自明の理。銀行業界というのは、基本的に利子で儲ける産業である。日本の銀行は、現在、政策金利は異常な低水準におかれており、米欧の金利差を利用してのレバリッジも行使できない。
金融不況ながら、日本の自動車業界は堅調だ。1970年代からの欧州での環境問題の高まりに対処して、世界でダントツの環境技術を開発してきた。
漁業船や輸送船にも、プラグイン・ハイブリッドの技術を応用できないだろうか？ 自動車から船舶にも技術移転可能なはずだ。同じ日本企業なののだから技術提携を進めてほしい。
今、叩き売りが始まった段階ですが、この一年でまず条件の良い物件は無くなるかなと思います。
問題はその後で、残り物である条件の悪い部屋はエンドユーザーにとってはまだ高く感じるでしょうし、かといってそれ以上の値下げは用地取得費等の関係でデベによってはできない場合もある。
2〜3年後の物件は建材費の高騰からグレードを下げざるをえないのでは。
なんにしても見極めが非常に難しい局面ですよね。
＞問題はその後
その後はペイできるような価格でしか土地を仕入れなくなるんじゃないですか？
したがって、地価下落が急速に進むと思う。インフレと反比例して。
だってクオリティ下げたら、ますます売れなくなるもの。
＞それ以上の値下げは用地取得費等の関係でデベによってはできない場合もある。
それができないデベから倒産していくのでは？
住環境が良くなって実需で上がって行ったところは下がらないが、
中身が変わっていないのにマネーゲームで上がっていったところはこれから下がる。
後者に該当するのは坪４００万円以上のところ、
インフレ、金利上昇で買いにくい時代になる。
また、所得格差が広がり、買える人は５千万円以上出せるが、
買えない人はいくら安くても買えなくなる（そもそもローンを組めなくなる）。
買えない人は一生賃貸で、
低収入の中から家賃を取られて行くので、貯金もぜんぜん増えない。
マンションが供給される地域は、通勤に便利な都心部に限られ、
その他の地域は細々とした供給になる。
不動産業者は淘汰される。
また、リフォーム、賃貸業に変わる業者が増える。
しかし、去年の年末くらいまで、メチャクチャな値上り理論を長文＆会話形式で
一日中展開する変なオッサンが張り付いていたけど、今頃どうしてるんかいな？
一部上場の不動産会社、○○住宅の株２年前に購入２３００円で３０００株＝６９０万円。現在６４０円＝１９２万円。倒産するかもしれない！！未来はなさそう（涙）
>買えない人は一生賃貸で、
いや、中古とという手がある。
でも、中古の需要があがれば、値段もあがるだろうね。
今だって、格安とはとても思えない。
>決算情報等をもとに個別企業の経営状況を推測することは風説の流布にはあたらないと思います。
具体的な名前をあげればアウトだと思いますけど。
大丈夫だと思うなら、”○○会社、つぶれるって本当ですか?”
って書いてみたら・・・
逮捕されても知らないよ。
だいぶ前に、どこかの銀行で取り付け騒ぎがありましたよね。
発信した主婦はだいぶ絞られたようですが。まあ、会社員が
そんなことやったら首でしょう。
具体的な名前挙げたら即通報するので遠慮なく^^
151さん、まじうざかったですよね、だれもよまない長文得意げにかきつらね、迷惑せんばん、まさにKY。
そんざいじたい消滅してくれて かまいません。
>>154
風説の流布なんて、上場企業の経営者クラスか、素人でもテレビや有力雑誌などの
メディアでの発言でないと、捕まらんだろ。匿名掲示板の書き込みなんて信じるほうがバ・カ。
東スポの記事より信用できんわい。みんなそれを分かって参加してるんだからさ。
というわけで↓の人、実名でお願いします。
「風説の流布」とか変な情報に関する法律を廃止するべきです。
ダメな会社は倒産過程では、絶対に噂になります。内部情報を知りえる者は積極的に情報発信するべきです。結局、そのようなゾンビ会社によってより多くの被害者が増えるので早く息の根を止めてあげた方が混乱を未然に防ぐ事が可能になります。
今後新築の値段も中古の値段も上がるってことは、今買っとけってこと？
噂話もできなければ、口コミ掲示板なんて意味が無くなるよ。○○は倒産しそうだって表現を使わないで、決算・財務状況がこうなんで○○は現状は苦しいと書けば事実なんで問題ないんでしょ？会社四季報にだってそれくらいのことは書いてあるでしょ。
158さん。朝から携帯カキコでアツイな。
価格嫁。
無責任発言者は謝罪すべきが当然です
くだらない会話調カキコの暇人はその筆頭
匿名掲示板での発言に謝罪を求めるのも失笑もの
昨夏のころ、サブプライムは秋には収束するとほざいてた
多くのアナリスト諸氏は謝罪したかね？
責任などないポジションであーだこーだ言い合うのがこの手の掲示板だろうに
166は、総てにわたって余裕が無いんじゃ中廊下
そんなことはナイチンゲール
そうです、こんな無責任掲示板で 有益な情報意見交換なんて所詮無理。
そんなとこに広告出すデベは おつむつよくないですな、あはは。
166は”謝罪”とか言ってるからきっと日本人じゃないんでしょ。
そのうち”賠償しる！”とか言い出すんじゃねーの？wwww
みんな、熱中症が頭にきたか。今日も暑かったからねえ。
結局
つわものどもが夢のあと
祇園精舎の鐘の声 諸行無常の響きあり
そして だれもいなくなった
新築分譲の中身の伴わない呆れた価格にうんざりし、中古の物件を最近見て回っています。
築浅のものなら設備仕様は今よりいいもの（というかマシな物）が多いのにビックリです。
───がっ！！今の市況を分かっていないのか、知ってても尚、なのか、
売主が強気過ぎる人ばかり。
ちょっとマンション探し食傷気味です。
しばらく探さないのが正解です
じき倒産デベの大量在庫投げ売りがはじまりますから
新築マンションが売れないのは、利益を上乗せし過ぎで価格が高いからですよ。
今の価格から2割以上値引きすれば、サラリーマンが実需で購入できる価格になって、すぐに裁けると思います。
2割以上も値引きすれば、ゼネコンもデベも赤字じゃん。
178>今までさんざん儲けすぎたんだから少しは赤字で吐き出せ！
１７４ですが、都心の狭小物件を検討しています。
この春から相当数の新築見て来ましたけど、「２割引」なんてとんでもない！
こちらも買い手市場で追い風受けてると思って臨んだわけですが、
オプション費用負担云々程度の１％引きがせいぜいですよ。
世間はマンション大不況なんて謳ってますけど、現実はとんでもない、というのが正直な感想。
高騰キチはみずからの愚かさや不明を恥じて謝罪しる！
＞１７４
不振物件でも「値引き」に応じるのはデベによって違いますからねえ・・・
マスコミの喧伝で、２割３割当たり前！なんて風潮になっているなんて言われてますが、
現実は全然違いますよね。駅から遠い郊外物件だって、デベに資金的に余裕があれば塩漬けする
傾向が強まっているような感もあります。もう開きなおっちゃってる感じ。
まして都心物件は・・・。
>>181
ご自分の目には世界の全てが映っていると勘違いしていませんか？
頭の良い人、社会的地位の高い人が陥りやすい落とし穴です
ココでも長文の人や会話文の人がやはりハマっていましたね
貴方には見えない背中の方で、今恐ろしい雪崩が起きているのですよ
アエラに ９月以降 大型倒産 って記事出てるネ
とこが逝くか なまあたたかく、みんなで楽しみにしながら見守ってあげましょう
>売主が強気過ぎる人ばかり。
なにいってんだか・・・。新築買えないので中古が
売れていて、それで強気になってるんですよ。
いくら強気でも、新築よりはかなり安いからねえ。
いいマンションは下がりませんね。実際売れるから
だと思ってますけど。
売れるのは築浅、高級物件(中の上以上)、環境・管理
良好、大規模、交通便利といったところみたいです。
上記の要素のうち4つ以上該当すると強気で売れる。
ま、都心はさすがに超強気でいけると思います。物件
によっては新築より高く売れる可能性もある。都心の
高級物件は数少ないですから・・・。
アエラか・・・
ろくでもない記事が多いが、立ち読みしてみよう。
住宅関連業が厳しいことはすでに、ダイアモンドとか東洋経済が1，2年くらい前に
特集組んでいる。今頃、そんな記事書いて、読むに値するような内容なんだろう
か・・・
アエラは日本の週刊誌の中ではマシなほうだと思っているが、中身はたいしたこと
ないことが多い。たまには、独自の取材で面白いこともあるが・・・。
目からうろこが落ちるような記事が読みたい。
>売主が強気過ぎる人ばかり。
欲の皮つっぱって物価が読めない輩が多いからねえ。
最近、取引が成立しないって、三井のリハウスの人がこぼしてたよ。
上げ相場から下げ相場への潮目には、必ず起こる現象らしいけどね。
それから超都心はまだ行けるって、時代遅れな人だねえ。
オフィスの空室率は急上昇。みんな賃料下げ始めてる。
都心物件の主な購買層はファンドだったんだけど、
ファンドが総崩れの上、サブプライム問題が予想通り
長期化、深刻化するに及んで、もはや都心物件が値崩れするのも
時間の問題というのが、専門家筋の一致した意見だが。
まだ甘い人がいるね。都心だけ下がらないわけないでしょ。値上がりした所ほど反動は大きいよ。
何年先か分からないけど、もう一度プチＭＳブームが来るかも知れないがその時は利便性が今まで以上に最優先されると思う。なんせその時は東京も老人で溢れかえってるから駅・スーパー・病院に近い物件は有利だろうね。老人は１０分も歩けないんだよ（笑）
でも日本経済は長期的には衰退するだろうから、今までのような値上がりは期待しない方がいいかも。
じゃあ結局のところ短期的（ここ２、３年）にはどうなるんですかね？
自分はそれだけが知りたい。１０年後の話はもう関係ないんで…
値上がり基調の時は天井知らずの値上がりを予想する輩が増殖する。
値下がり基調の時は底なし沼の価格下落を予想する輩が幅を利かせる。
それだけのこと。
要は各々の物件の妥当な価格というものを、個人個人が判断できる力が必要ってこと。
自分の判断でそのゾーンに入ったものを買えばいい。
2004年くらいはまだまだ底なし沼が幅を利かせてた時代。
マスコミも今と同じように煽りまくっていた。
だが、そこで自らの価値観で一歩を踏み出せた者だけがいい思いができた。
マスコミや世の中の大多数の意見だけ鵜呑みにしていては駄目。
自らの判断基準を養わなきゃ。
暫くは社会全体のネガティブキャンペーンが続くだろう。
さて、次の買い時はいつだろうか？
ネタ枯れってやつですか、このスレ。
少なくともデベの倒産がしばらく続くだろうし、そのうち（もう始まってるが）地価の下落が奥様方でも話題になるようになる。それからもう数年したら、世間から不動産の話題があまりでなくなる。その時が取りあえず底を打つ局面じゃないかな。
株もそうだけど今のような下降局面で仕込んじゃリスクが多すぎるわね。不動産が話題にならなくなるまで待てる人はそのあたりが買い時だと個人的には思うけど。随分先になると思うよ。ただ資材が更に高騰してる可能性はあるから、土地は下がってもＭＳの値段は思ったほど下がらないなんてありそうだし不透明な部分も多いね。
＞都心だけ下がらないわけないでしょ。
都心だったら、容易に下がるとは思えない。虎ノ門や三田、新橋、
白金、春日、四谷あたりで、駅5分以内といった物件はほとんど
さがらないような気がする。だいたい、ここらあたりは、会社で
費用もってもらわないと、賃貸すら難しい。高いからあきらめる
という物件ではない。会社持ちだったら、多少高くても関係なし。
株も都心物件も買いですね。
高くなってから買ってどうする。安いうちに買うのが
常識。
もう一段、底があるような気もするが、それはしょうがない。
完全な予測は難しい。
＞＞200
そんなことはナイチンゲー
もしかしたらあなたは【羞恥心】のグループのおひとりですか？
下がらないような気がするということを書かれてましたが、願望で相場は決まらない。
山高ければ谷深し。広尾、赤坂、青山等何年か時間をかけて大きく下がります。
顕著なのはガーヒル、パークタワーなのでその行く末を4〜5年見てください。
201さんも【羞恥心】グループ入り
決定どぇ〜〜すぅ〜。
不動産の動きは株とは違います！
押し目買いをしてどーする。
ナンピンしてどないする；
下げの料理は玄関でせず、じっくりと奥座敷で料理するのが常識。
今はまだ下げの様子を見せた幕開けで、前座も出ておりませんよ！！
政治が安定しないのに、経済が安定する訳ないじゃん。
官僚を押さえ込まないと、このままだと消費税大幅増税とかで不動産業界も大打撃だよ。
皆さんは、実態を知らないのかな？
今この低金利時代に銀行には唸るほどお金が集まってくる。個人金融資産約1500兆円だよ‥銀行が貸し出しに困っているんだな‥分かるかな？
大きさ問わず、財務面良い企業には貸出しますね。
内容の無い地上げ屋に貸した分が…焦げ付くだけであり、賃貸ビル建設にはドンドン融資していますよ！
優勝劣敗！が加速しただけであり、これからが優良企業が街を成熟させることになる
今は、前回のバブルと違う点をあげると、受け皿があること。
現状は、カタカナのデベが潰れても財閥系を中心とする銀行系デベが、その不動産の受け皿になって、更に巨大化していく過渡期に過ぎないこと。
元々のスタートが不動産業である住商は、住友不動産とまではいかないが…一等地を買い漁っている。
資源高で潤う、商社の不動産部は、スタッフを増員させて、カタカナのデベがコケるのを待っているのである。
資金力がモノを言う！本物の時代だよ。
２０５さんの意見は一理ある。
>208
受け皿があるとしたら海外からのイスラムやロシアを初めとするオイルや資源マネーだよ。それと勿論中国やインドね。ビルを買いあさっているってね。
ただアメリカがサブプライムでさらに下降局面にあるから、それでもやはり調整局面が来るよ。暴落とまではいかないとおもうけど。
＞２０５
消費税の存在は実に不気味だね。
せっかく相場が落ち着いてもその分税金が上昇すれば相殺されてしまうだろう。財務省がゾンビのように狙っている「消費税引き上げ」だけど、どれほど経済が混乱するかを把握したくないんだろうね。まさに弥縫策。
アメリカ帝国は完全に傾きつつあるようだが・・。
確かにオイルマネーは世界を席巻しつつある。
今は大地殻変動の時期だな。
消費税なんて2%上がっても5000万の物件で100万円。
マンション価格は2割は下落するだろうから下落幅1000万円。
どっちが大きいかは分かるよね？
>都心は２割は下がりませんよ。未だに上がっている場所もあるし。
具体的に上がっているトコってどこ？
全くどうなってんだよ。
日経平均上がってんじゃないか…
不景気なんて、甘ったれ地方だけだよ。
都心三区なんて、日本橋、八重洲、丸の内、日比谷、新橋、虎ノ門、赤坂、青山の再開発エリアは益々注目され値上がり余地あり、大化けするよ。
なんか不動産屋が死ぬ前の悪あがきがひどいな。
学習能力の無い人たちだね。早く倒産してください。
２２２さん
潰れるような不動産屋なら今頃資金繰りでノンバンク駆けずり回っているよ。
別にイイでしょそんなの輩いつの時代も居るもんだよ。
ところでここは、普段から、下がる上がるの合唱提示版なんだから・・・・。
オイラは不動産屋だが、仕込んどいたのが高く売れたから、５年は、寝て暮らせるよ。
それ買った奴は、今頃泡喰ってんだろうな・・・・
仕込んだのが、１０倍になったからな・・・・
これだから、不動産はやめらんないよ。
大体不動産屋に文句つけるのはまちがっている。
そもそも、銀行が融資するんだし、貸した側にも責任がある。
そうは言うものの、先読みが出来ないんだから、死に体になっても仕方ない連中だがね。
自己弁護乙。零細はマンコミュで昼夜問わず営業活動に必死なのも仕方ないと？
そう！不動産屋が悪い、デベロッパーが悪いとは人のせいにしすぎ！！
価格が高ければ賃貸にはいってやすくなるまで待てばいいだけの話。
商売なのでボランテアでやってるわけではない。すぐデベロッパーや不動産やのせいにせず
いい大人なんだからじぶんでも勉強したらと思う。
じぶんは置いといて、すぐ人のせいにする（羞恥心）が少なからずいるようだ。
いい成績でいい学校を出た人に多い、基本に強いが応用に弱い。
変化球が来るとパニックで対応できないと自分は悪くない。周りが悪いと
責任転嫁。皆が買うからといって一緒に買わなくともいいのに付和雷同。
価格が高ければ安くなるまで（不人気になるまで）待てませんか？
そうだ。
２２６さん
その通り、利回り５〜７％で回っていれば買いで、それ以下は、買わない事
スタンスは大切。
自宅買う人のスレじゃないの？
僕も自宅マンションも利回りで買ってるけどなぁ
ひどい自演を見た
誰かさんと同じで中古好きなんだろう。
株も上がってきたし、もう底入れしたね。
不動産も安いものが良いものではないので、早めに購入検討した方が良いかもよ。
秋まで待っても倒産マンションは郊外だと思うよ。
株は底入れしたとしても不動産はこれからが現実を見据えていく時間帯となるわけですね。
恐らく相当な業界大再編が起こるのではと見ております。
株が上がったのは中国が不安定になっているからだよ。それだけ・・・
中国が不安定なら日本買いということですか？アジアの拠点をどこに置くかですな。
株も上がってきたって、この間下がってまた上がってまたまた下がってそれが
戻っただけ・・・２万といっていた日は遠い昔のまま・・・
..................................................................................................................
えっ？中国が崩壊するんですか？
0
中国不安定⇒日本株上昇 ですか？？？
逆では。
ゼファー民事再生、カタカナ不動産会社の資金調達は非常に困難になってます。
一棟買いしてきた不動産ファインドやリートも銀行が金かさないから買えなくなってるし
サブプライムで外資も金出せない。
銀行から金かりて建ててる会社の所有プロジェクト叩き売りは十分あるのでは。
地所や三井不は地価が崩れたところを口をあけてまってるんじゃないですかね
三井、三菱あたりの都心物件にまで波及するには、まだまだかかりそうですね。 波及する前に下落相場終わったりして。
来年、再来年は供給戸数相当少なくなるよ
232さん
株も底入れした？ おこちゃまねぇ〜ミルクのむ？
12000がらみどころか、11000割れ、10000円割れもありますよ。（来年以降から〜）
なにしろ2002,4月からの戦後最長好景気が終了なんですから！
だから不動産も2002年がらみの位置にもどるのです。
自信がおありなら人にすすめるだけでなくご自分でもイケイケドンドン
やっちゃってください。長い茨の道がきっとご自身を成長させてくれると思いますョ。
２３９さん
当たりだよ‥(笑)下落相場なんか年内〜来年５月の決算発表で終わりでしょう。
あれだけ高かった地価もこれだけ激しく値下がりすると利回りも採算とれるレンジになる、もう底入れは近い。
マクロ経済じゃなくて庶民の視点からみたら今後５年は・・・・
給料上がらない
物価は更にあがる
ガソリン・光熱費もあがる
税金も上がる
住宅減税がなくなる
金利も？
すべてが当てはまるとは限らないけど、これじゃ日々の生活で手一杯で当分マンションなんて買えませんよ。
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
