赤坂タワーレジデンスTop　of　the　Hill

六本木ヒルズを見て暮らす・・ということは、かなりのストレスですよ。あの夜景は重い。重いんだよ。
元麻布界隈でも、「窓を開けると、六本木ヒルズ・・」というのは、「あれは、ウザイ」というひとがいる。
六本木ヒルズは、毎日眺めて気持ちのよくなるものでは無いから、北の迎賓館の緑や、プルデンシャルタワーのほうが、ビューのセンスがあると思う。
高速道路の排ガスも北側のほうが、少しは軽減されるだろう。エアが結構、悪そう・・

>>251
なるほど。昔、代ゼミのトイレの窓から新宿西口の高層ビル群を見て、力がわいた記憶ありますが、
新一の橋の賃貸にいたところ、ヒルズ見てたときはうざかった。
造形自体も美しくないビルですけどね。あの太った感じが、また・・。

北側狙いの自分としては、北側にネガティブな人が多いのは助かる次第ですw

>>253
見守り組みになりそうですが、応援です。

近頃、ここで様子見てるような人に北をアウト視する感じが目立つだけでは？
最初から北狙いの人はけっこう固まった動かないもの、持ってんじゃないでしょうか。
北安いし、ニーズというか十分条件にあってて、住むならベストバイかも。
21階で視界抜けてるし、TBSだって多少期待ビュー（全てとも言う）
賃料もちっちゃい部屋ならそこそこはいけるでしょう、初期は少なくとも。
南でも安くしかつかないような低層階数だと、北の眺望メリットなしの上に、
南より削って値付けする分、影響大かなと懸念。
広いと高くとらざるを得ず、でも高い金額出す人には選ばれない（北じゃなくても、他の高級賃貸が）
不動産収益性としても、overallの投資収益性としても他にもっと高いことがあるわけですが、
住んでもいいなら買いでしょう。
家だって消耗品だし、下がるリスクは無視も可。
権利者として登記すること自体がある意味もっともリスキー。

北西角Ｃ、北中Ｓ狙いでした。北中Ｃの1LDK＋DENもいっぱいあってどれかは買えそうですけどね。
北きめうち組みはいるんじゃない？ここに出てこないような人（法人も）で。

訂正です。「住んでもいい」じゃなくて、「住み続けてもいい」かな。
いざって時の換金性は、他の向きの不動産よりさらに悪いでしょうから、
ずっと貸す・しばらく貸してからずっと住む・最初からずっと住む。
保険としては、より不適でしょうしね（当たり前だといわれそうですが）。
失礼致しました。

>>254さん
権利者として登記することがなぜリスキーなのでしょうか。
よろしかったら教えてください。

会員先行販売価格表が届きました。
ざっと見た感じ、高くても条件の良い部屋（高層階又は角部屋）と価格の安い部屋（北向き29階以下）に人気が集中しているようです。

やっぱり変な抜け方ですね。北の中住戸やけの面で残ってます。いくら北狙いが多いとしても、こんなにかため残ししたら売りにくいでしょう。
ありえないですが、一般の会員の希望を優先してくれたとして、北のsuperiorを希望した人がいないとは考えにくいですよね。現にこの掲示板内にもいらっしゃる。（多分会員ですよね）

10feetはやはり法人じゃないのか？そのように見せかけてかわすためか？引っ張るえさなのか？
結構売り出されてますね。次回以降というのが、秘密の受注済みとも読めてしまう気がする。
DM販売資料のルームプランは、1105、1112です。28Fの方は高いから載せなかったのか、法人様行き？

30階以上南西角部屋は、最初から全て出してきましたね。
130㎡モデルルームタイプは、どのくらいの倍率になるか興味があります。

一般人向けモデルルームにして、ちゃんと住むなら二億という基準の部屋ですね。
ここの人気を占う倍率かぁ。どのくらいでしょうね？
一般人といっても、庶民（自分）は入ってないから、小金もちの注目度が計れるわけだ。
30Fに50倍前後、あとはなしか少々？
番号が良いので集中して3303が20倍とか？　自分なら金があればここへ出してみる。

美容室で偶然にここのマンションの話題になったのですが、ＭＲ行ってないけど速達で価格表が届いたと聞きました。その方は登録があと一ヶ月早かったらよかったのにといってました。別の物件をセカンドで買っちゃったそうです。セカンドと言ってたのですが、やはりみなさんもセカンドなんですかね？

もし当たれば家族とともに住むつもりです。
我が家にとってここ以上に便利な所はなかなか見つけられないですから。

セカンドやサード以上の方は多いでしょうね、そういう感じにしか使いにくい間取りのお部屋が多いのは事実ですから。ホームに使えるようなお部屋をセカンドとして買われる方は、Sじゃなくて、Ｐの方がほとんどかなとも思います。
私はホームなんですが、家内の実家の事情とかもろもろで、当たればかえって、しばらく一人暮らしみたいになりそうな感じでもあり、複雑です。

１３０南西のモデルルームタイプはとても人気がありそうですね。倍率を知るのがとても怖いですが、必ず当たると信じているので２７日がとても楽しみです。

>>264
いいですね、登録いってらしたんですか？この金額が出せるんなら、これは買っちゃうべきですよね。

なかなかこの規模でこのクラス・便利とおしゃれと文化と娯楽と歴史をそなえた駅の駅近に・かつ分譲
（かつ地権者住戸なし）は登場してこないでしょう。
ほかにいろいろできてきても、部分的に負けることがあっても、全体的にそうは超えさせない物件で間違いないでしょう。
どこの部屋でも、セカンドであっても、自家使用ならここの良さを享受できるのだから、損か得かは考える必要ないですし。
しかも、この部屋、高層南西角ならつっこみどころなし（リビングのハイサッシ下の15cm×20cm位の枠部分も占有面積に計算されることと、ここの使い道ぐらい）。
値段なんか下がろうが上がろうが、それは相場ですけど、絶対的な価値は高いに決まってる諸条件の部屋ですからね。
欲しがる人ならいっぱいいるでしょうし、誰が買えるの？というほどの部屋でもないから人気はあるでしょうし、持続するでしょう。
マンションが小型化（用地取得や建築コストなどが上がると、ある程度買いやすい価格に収めるために占有面積の小さいやつが増える）してくれば、広めタイプの中で希少性も流動性も上がるレンジでは？
土地もマンションも二極化していけば（いい方の組に残れるし）少数の、より大型で本格的に高級仕様のやつも出てくるでしょう。そうなればちょうどこのレンジがこの30年間の75㎡みたいに価格維持率の
いいレンジにスライドするんじゃないかと思います。

ここは賃貸部分以外にも相当数の二次賃貸（法人の社宅もリースも個人も少し）が決まってんじゃないの？という価格表の感じですね。別口に法人営業部動きまくりかもしれないです。一種のリスクファクターでもありますが、
本当に長く住まわれる方々の質で、長きに高級マンションとなるのだと思いますから。
買えてもいないのにあれですが、それほどは心配し過ぎなくてもいいかな。

ここが生活に一番ぴったりで、かつ買えるとはうらやましい。当たるといいですね。
私はちょっとライバルにはなりそうにもありませんが。どっかほしいな。

価格表が届きません。。。
北はかなり残してあるとの事なので、希望の部屋が出ているか心配です。

パーキングのこと。

P抽選２という条件の部屋だと、パーキングが当たる可能性は、低いと言われました。

それなので、車が置けないものとして、ライフスタイルを考えてみましたが、
ここって、フロントに、車を待たせるって、できるのですか？

朝、会社から車で迎えに来てもらって、車で敷地の中で待っていてもらうって、できるのですかね？車を10分位、待たせる場所って、そういうスペースって、あるのですか？（迎車の待機ができる場所はありますか？可能ですか？）

しかも、ここって、車寄せはあるけれど、
タクシーで帰ってきたら、タクシーは車寄せは使えるのですか?
そもそも
タクシーは、中まで入れるのですかね？？？
どなたか、ご存知のかた、いらっしゃいますか？

敷地の中で、タクシーは向きが変えられるのですか？タクシーは、バックしなくてはならないのか？

そのようなわけで、
パーキングが、当たらないっていうことは、随分と損になる気がしています。

悩みどころですよね。仕事は徒歩でいけるけど車できても置けないとなると困る、
ゲスト用もあるけど戸数おおいし、需要の質考えると、けっこういつもいっぱいなきがします。
タクシーもいつも迎社じゃなくて、降りたらすぐ拾いたいときもある
（大通り沿いになっちゃいますけど）

>>267
P抽2ならほぼ100％無理です。
タクシーはもちろんは入れますし、部屋からコンシェルジュに呼んでもらう。
自分で直接呼んだ車について入場、待車させるのは、あらかじめフロントにつたえれば、
ガードマンボックスは？ですが、ドアマンに伝えられ誘導してくれるらしいです。
車は当然、まわしでしょう、図面見た感じでは。確認してませんけど。

物理的には待ってるスペースくらいありそうですが、実際には住民になってから、
そのような車が多くて困るとか言うことになると
管理組合でのなんらかの話し合いできめて、運用していかざるを得ないのかもしれません。

ここは車でも不便じゃないけど、車なしで不便じゃないと言えるほどのところじゃないですもんね。
坂の上だし。
車重視でしょう、チュンナップ用や洗車用のスペースもありますから。
いい車もってる人にも、比較的安心便利というのが、ポイントなのでしょう。

＜＜２６５さん
のお言葉で、登録後に少し不安になっていた気持ちが楽になりました。土地を購入して一戸建てを立てたほうが資産性の面からしてよいのではないか？と迷っていたのですが、赤坂周辺にばかり住んでいますのでその周辺となると、土地だけで３〜4億以上・・・整形地、日当たり、接道状況からして価格的に妥協せずには購入できないので、やはり快適性をすべて考慮すると、やはりこのマンションしかないのではないかと考えるようになりました。今でも少し迷いがありますが、このマンションは大幅な値下がりはしないようなきがしますので、27日の運に任せようと思っています。あと、少し気がかりなのは最近発表された、港区の公務員宿舎の売却です。一等地にあるということからかなりの規模で売却され、大手ディベロッパーが買い占め、超高層高級マンションが建設されることが予想されるのではないか？ということです。そうすると価値が下がってしまうのではないか・・・などなど大きい買い物になると不安は募るばかりです。

公務員住宅の最良のものは、南青山５丁目のやつですよね。でも、これだけだったら希望者殺到でしょう。このレジデンスの隣にも一件小さいのがありますね。ほかにはどんなのがあるのかな。

三番町農水省宿舎も有名一等地。
売却案の対象地は都心三区で21箇所。その他の山手線内で25箇所。線外23区で172箇所。
行政財産となっているものです。
危機管理に必要なものを除いて、
統廃合後や移転新築に必要な用地をのぞいて、
都心三区で、今後上積み予定の暫定5000億超（国庫に残るのは同たったの3740億）07年から売り出し。
それ以外の東京都内の25＋172箇所をあわせて一兆円時価を10年間で売却か、あるいは以下。ここが味噌です。
行政財産として、行政に資する形で、堅固な建物を建てる民間事業者に借地にだす可能性
行政財産から、用廃して一般財産として、普通に民間事業者に借地にだす可能性
が否定されていません。
「売却以上に国に収入があがる方法があればこれを否定するものではありません」
と、牧野政府参考人も答弁した。
谷垣大臣は、焼け石に水を承知で、できることはやる（売る）という感じの発言。政府自体が大家業
を営むのは、商業として難しい以前に、上げ下げのある土地を勘定しながら予算しての国の舵取りは
危険。また地価を近接的に誘導する結果に陥る危険性もあり、自由主義経済・資本主義的でないと、
考えているように見受けられます。

宿舎は決定しても、順次引越し二年。デベが着工〜竣工まで二年。実は公務員の人が引越しする先の
宿舎を新築するのです。
23区内に15の公務員マンションが建設されるペースにあわせて、順次進むらしい。
すると最短でも4年では難しいでしょうね。
これは消費税と次次にくるかも知れないマシンガン増税を国民に納得させる演出の一部でもあるわけです。（それしかないと言うひともいますが）
実際には国有地で売り物（道路や堤防など売ってはいけない財産を除いた土地）簿価で700兆円。
（しかし、赤字1000兆か？国債500兆なので、焼け石でも売りたいくらいなのは本当のところもあるでしょう。これが布石で、売りまくったけどダメなんだから、増税がんがん行かしてもらうぜという段取りのためです。固定資産税のように所有のみで課税されるものをあげていけば、大家業をやらずに売っても税として賃料のように遠隔回収できます。これだけでは足りませんから売買、流動のいろいろな段階で取れるように新税もパックしていけばよいのです。）

その他に東京都や港区の公有地放出があります。これも4年くらいかかるでしょうし。
港区は区の土地利用を住民や地域のために使う案しか出しておらず、
売るどころか、都や民間から土地を買っているくらいです。
近年、人口推移や高齢者率で赤坂地区（青山もはいる）は麻布地区（六本木が入る）にだいぶ劣って
いるので、若い人の人口を増やせるように活力を促したい、みたいなことが
区のポータルから見られる報告書に書いてあります。
赤坂にマンションがこれからさらに増える印象ですが、生活環境として区もよりよくしてくれる雰囲気ですし、世帯数増えれば今の商店も、新規の小売業出店も期待できると思います。

赤坂ツインタワーの建て直し、高さ２００〜２６０メートルって
このマンションより高くなるんですね。。。

↑本当ですか？
もっと詳しく教えていただけるとうれしいです。

先行きに、漠然とした不安があり、購入意欲もあったり無かったり、考えれば考えるほど、

登録もしなければ当たらないし、これには困ってしまう。


赤坂タワーレジデンスは、基本的に30階以上でないと、話にならないじゃないですか？

30階以上の購入の方々って、ほんとに、基本的なご質問で申し訳ないのですが、キャッシュで、お求めになられる個人のかたって、いらっしゃるのですよね？
Ｓの部分ですが、居住用のかたって、キャッシュですよね？

ほんとに、自信がないです。用意できないわけでは無いが、気分的に負担に思う。
だからと言って、30階以下だと、気軽ではあるが、タワーの低層階は、寂しい感じもする。

購入するか、しないか、
登録しても、当たるか当たらないかそれも分からないですが、
決めるにしても、困ってしまいました。

個人的に資金に自信が無いってことだけでは無くて、何となく漠然とした、この物件の不安が、どこからともなく感じています。

住み心地が、よさそうでは無いし、いまひとつ、決めかねています。
みなさんの知識が参考になっています。

30階以上では、パーキングは、１台は有る
のですよね？

＜＜＜２７４さん、
私もまさしく同感の気持ちで悩んでいます。
一応３０階以上でキャッシュで考えていますが、
今後のマンション急増に対するマンションの価値、土地の資産性、
などなど・・・未だにこれだと踏み切れない気持ちでいっぱいです。
現在は賃貸で気楽な生活を送っていて、気に入らなくなれば
お引越しという感覚で、預金を投資に当てたり
固定資産税や管理組合なども気にならず
なんとも快適です。
本当に価値があるものなのか？あるのであれば購入したいのですが、
先日不動産鑑定士の方に鑑定してもらったところ
ここのマンションの坪単価は高すぎると言っていました。
また地盤が軟弱だとも言われ、少々どまどっています。
もうすぐ抽選ですので、それまでには決めようと思っていますが、
なんとも悩ましい限りです。

Sの申し込みを考えています。
残念ながら全額キャッシュとはいかず一部ローンを使います。
<<275さん
他の同レベルのマンションと比べて、部屋によっては
坪単価が高いこともあるでしょうね。（南西角、Pとか）
地盤が軟弱とは何か根拠があってのことでしょうか。（ボーリングの結果をみてなど）
もし軟弱地盤なら申し込みを考え直さなければなりません。

>273さん
高さ若干違ってました、すみません。
営業さんよりいただいた周辺立建替え計画の資料の中にありました。

「赤坂ツインタワー建替え計画」
・高さ約２００〜２５０メートル予定
・工事期間　２００９年初めに解体着手、期間５〜６年予定
・用途は事務所及び集合住宅
・建物全周に窓設置されるため、見合いになる
・隣接地も含めた開発
・上記内容は今後の検討により変更となる可能性がある

建替え計画ありとは聞いていましたが、こんなに高いものになるとは私はびっくりでした。
位置的には、マンションの東？でしょうか？

位置的には．．．って、現地行ったことないのか？
方向は確かに真東だ。

今現在の18階建てのビルは、丘の上まで来てしまうとほとんど
気にならないくらいの高さだが、250mになったら流石に目立つな。

すみません、現地見てありますが
その時は建て替え計画知らず、東＝議員会館、しか確認しておらず
断言して書けなかったので。。。

個人的な趣味ですが、西向きでは、ヒルズや東京ミッドタウンが見えるから、それを眺めても仕方が無いように思います。東京ミッドタウンは、２億もだせば購入できるわけでしょう？東京ミッドタウンを窓から眺めるくらいならば、東京ミッドタウンを買ったほうが良いかな、と思います。将来性もあり、あちらは、独自の値動きをするだろうと考えられます。ツインタワーの件もあり、なかなか決定できませんが、間取りとしては、竹中さんの開発した窓の形状がスーパーフレックスなんとか言う、角部屋のリビングの窓がとてつもなく、美しい。あれは稀少価値があると思います。
ただし、個人で買っても貸すに貸せないでしょう。苦労すると思います。

ミッドタウンは分譲しないのでは。

ヒルズは世界的なブランドも多々有り、華やかな印象ですが、
ミッドは三井不動産によると、日常使いの街を目指すそうです。
リッツカールトンは立派だけど、それ以外は案外地味でしょうね。
ちなみに分譲は無しで、3種類の賃貸になるということです。

どなたかが書いてたけど、個人的には南西角は高いとは思いませんね。
間取り、日当たり、眺望などからフェアバリューに思えます。
案外、土地が安い時期の取得だったのでは？
逆に他の向きで、内容から見ると割高に思える部屋が見受けられます。

ミッドタウンて（商業施設も含めて）全て賃貸だったとおもう

登録に行かれた方、情報がありましたらよろしくお願いします。売れていますか。

東側は不人気で応募が少ないみたいですよ。

そりゃ人気無いでしょう。
森前首相が「オレは赤坂のタワー宿舎に入るために一番に要望だしたんだ！」とか
インタビューでえらそうに言ってたし、
住民だって寝ても覚めても、税金の上でふんぞり返るようなタワーを目にしたくないですからね。
まだ、普通の民間分譲タワマンか商業ビルだったら許せたかも。

東側でも議員宿舎より高い３５階以上ならいいかなと思っていましたが、
赤坂ツインタワーの計画を知って、考え直しました。
ツインタワーの件を知らずに申し込んでしまった人もいるかもしれませんね。

どうせ登録しても法人客からの申し込みが入ってる部屋は当たらないよ。
法人客はたいてい抽選番号が１番とかだから抽選会場に行けばすぐわかる。

個人で抽選番号１番ですが・・・その後申し込みがかなりあったようで・・・
当選するかもしれませんよとは言われますが・・・運頼みです。
気分は、既に次回の一般販売に！！

公務員宿舎の売却など、国の保有地売却の件ですが、
調べてみたところ　かなりの大規模な土地の売却になるそうです。
しかも、どれもこれも一等地で大規模。
３分の２ということでかなりの数になると予想されます。

どれが売却されるかわかりませんが、
ほんの一部の公務員宿舎等、国の持つ一等地をご紹介します。

千代田区４番町　土地面積　６，０１５㎡　昭和４６年築
千代田区２番町　土地面積　１，８２１㎡　昭和４７年築
恵比寿南　　　　土地面積　４，６５９㎡　昭和４８年築
目黒　　　　　　　　　　　２，３４２㎡　昭和５０年築
六本木１丁目　　　　　　　２，２４５㎡　昭和５９年築
永田町２丁目　　　　　　　１，２６８㎡　昭和４０年築
神宮前５丁目　　　　　　　　　９１９㎡　昭和３８年築
広尾４丁目　　　　　　　　２，１４７㎡　平成１年築
新宿　　　　　　　　　　　６，６３１㎡　昭和５３年築
三田２丁目　　　　　　　　２，４８９㎡　平成４年
永田町２丁目　　　　　　　１，４０５㎡　昭和４８年築
高輪　　　　　　　　　　　　　７１８㎡　昭和５３年築
青山２丁目　　　　　　　　　　７４５㎡　昭和５６年築
南麻布１丁目　　　　　　　　　４６７㎡　昭和５６年築
広尾４丁目　　　　　　　　１，５０２㎡　昭和５６年築
九段南　　　　　　　　　　　　９１１㎡　昭和５７年築
南青山５丁目　　　　　　　４，７２０㎡　平成８年築　しかし無駄な３から６階建

などなど、ほんの一部です。見ているだけで疲れてすべて見きれないほど
たくさんあり、私も途中でやめてしまったほどです。
都内には国の土地資産が無駄にたくさんあるわけなのです。

上記の情報はにはもうすでに売却されてしまっているものも
あるかもしれませんし、私も正確には全くわかりません。
ですが、都内を車で走っていても古い団地のような無駄にスペースを
使って立っているものが山ほど見かけられます。
いつも無駄だなと感じていましたので、土地の処分が遅いくらいですよね・・・。
しかも周りは　港区などの高級住宅街や一流のブティックなどが並ぶ
ショッピング街の裏など　どれもこれも超一等地です。
私が見た団地のような土地だけでもかなりの規模なので
赤坂タワーレジデンスのような超高層マンションがどんどん
出来る可能性があるでしょう。しかももっと条件のよい場所で・・・。

私はこのマンションを購入予定でしたが、ニュースで国の公務員宿舎の売却を
聞いた時点でやめました。
不動産の精通者に聞くと、土地の値上がりはもうすでに高くなってしまっている
ので、これ以上の値上がりはそんなに期待しないほうがいいでしょうと
言われましたし、国の売却地にマンションが建つころには
もっと最先端で高度な技術の超高層高級マンションができているのでは
ないかと思ったからです。
赤坂タワーレジデンスの仕様はもう既に古い仕様になってしまっている型
を使っているものが多いですしね・・・。
キッチンのひとつひとつにしても、例えば換気扇、コンロ、レンジ、
流し、エアコン、洗濯乾燥機、トイレ、バスルーム・・・などなど
もっと最新型のものがもうとっくに発売されていますし
それをすべて換えることを考えて聞いてみたところ
かなりの金額になりそうで、標準のものの金額を引くことは
あの口調だと無理そうですね。

ちなみに私は４０階台の南西を希望でした。
もっといいマンションが建設されるまで待つつもりです。

>赤坂タワーレジデンスのような超高層マンションがどんどん
>出来る可能性があるでしょう。しかももっと条件のよい場所で・・・。
私もそのとおりだと思います。低層でいいものもきっと出るでしょう。
ただ、ここの敷地の広さ7,564.61㎡（私道含む）を超えるものはないようですね。

私にとっては赤坂駅と溜池山王駅（やや遠い）が徒歩圏で
さらにサントリーホールが目の前にあるという立地は他には代えがたいです。
また居住するとなれば値上がりや値下がりはあまり気になりません。
設備は新しければそれに越した事はありませんが、現状でもそれほど不満でもありません。
あとは運頼みです。

国公有地放出はポーズでもあり、でもポーズだけではなくやってくると思います。大量の一等地ではあります。しかし、全て分譲マンション開発につながるかというと、政府内に異論もあり、国内の大手不動産事業者が応札しきるか否か（かといって国有地を外資やその息ががりに任せることはしないだろうと予想、まあ中国みたいに自国企業よりではないでしょうが）も一機の放出では困難予想されます。
既存の不動産担保価値を急に低下させないように、かつ異常な高騰（これらの土地は多くは本当の一等地ですから、高くてもバブルではないわけですが）も招かないように、インフレに誘導しつつ売るしかなく、271で記した住み替えのステップもあり、すぐにどんどん市民の目の前に売り物で出てくるかというと？けっこう時間かかるかもしれません。都や区が買っちゃって公共性のある利用に供される可能性もあるそうです。

仮にすべて分譲マンション用として出てきたとして、どの程度大量なのかと言われると？
都心に転居を希望する潜在的な需要との関係で考えないと、相場は分からないと思います。

機会があれば都心に居を求めたいと願っている人などいくらでもいるともいえます。ただ、消費税増税分は少なくともupで、金利もupで、住宅ローン控除分も実質upで、払い下げ一等地の開発とはいえ購入できる所得層の人口はいくらでもいるわけではないと思われています。でも開けてみないと分かりませんよね。十分に殺到し、買い切るだけの市場ニーズがる様な気がします。そうでなければ、デベロッパーにも垂涎の状況ではないはずです。世帯の構成は、単身（単身セカンド需要含む）DINKSも多いはずで、これらの需要は旺盛でしょう、すると専有面積は小さいかわりに坪単価は上昇させることもあるのでは？それが基本線になって、付加価値のつく大型住戸は、より高額になる。一等地なんだから、本当にいいものを最高水準の価格で売りたいのがデベロッパーでしょう。
各デベロッパーとも今までの最上級ラインを改めて、この記念碑的な発売にむけて、パークなんとかじゃなくて、たとえばグランメゾンとか別格ブランドを展開するんじゃないかなとも思います。
それらが、都心の連れ高を生むか？相対的に価値が見下げられて、また需給率的に都心平均の相場を下げるかはわかりません。
都心相場の天井が見えているのは、今の不動産事業環境をみて予想される（分かる）範囲での評価ですよね。
超長期に人口減少したり、都心環境悪化すれば、地価は下がるでしょうが、（当然ですが）一時的に中等量の国有地が放出されても、土地にはいずれ限りがあるのですし、一等地はさらに有限です。

今でも分譲マンションの当月当期完売率は都心平均42％くらいが続いています。大手は中堅以下が信用低下している状況で、さらに優位に販売しており、コストの上がっている分をせこく済ませて、高く売っているものも（高級ということ）ではじめています。またM菱がやっても、いまいちな物(コストカット設計や仕様ではなくとも）は「いつまで販売してるの？悪くないのに、逆に、結構買ったらはずかしいじゃないか」というような物もではじめていると思います。
一番犯したくないのは、今の最上級ラインのブランドネームのついてる奴を買って、特級ブランドが出たときにやられちゃうパターン。

このマンションはシリーズじゃないから、待っていられない人、ずっと住む人には悪くないと思います。確かに、眺望駄目なところとか多いし、設備品が2008.7時点ではかなり古いと言うご指摘は、複数でてますけど、個人的にはいい物で安いように感じます。ここの共用施設が欲しいか同かも、好き好きでしょうね。
ここのリスクは、オーナーになる人たちが、法人か富裕層が多く（良いことなのかもしれませんが）
もっといいものが出来れば、比較的簡単に住み替えてしまう可能性が高いことじゃないでしょうか？
つまり命金いっぱいで買ってはいないし、損にも耐えられる人が多いだろうと思いますので、状況によっては撤退・退去が少なくも無いのかなというところです。
資金がきつめだったり、fixさせてはいけない人は待ってみるのもいいんじゃないかと思います。ただ国有地転化分譲は値段もあれですが、世間の注目度もまったく違いますから、ここの競争率では買えないでしょう。待っても、お金もあっても買えない可能性は小さくないように思います。

私も仕込みは三年前から二年前に終わったと、戒めているのですが。欲しいけど、欲しいだけで必要ない買い物なのが分かってますし、損に耐えられる金額で買える部屋には？がきえないので、悩んでいます。

すごいレスだね。
思い込みの激しい人は、
自分の考えだけに没頭しちゃんだろうね。
周りが見えてればいいけどね。

２８８のかたのお話で、詳しく理解できなかったのですが、すみません、
抽選についてですが、法人が申し込んでいると、その法人に決まってしまうのですか。今回の抽選とは、フェアーな公開抽選では無いのですか。裏で決まってしまっている可能性がありそうなのですか？

この販売方法は、コネで法人、個人が買うことが充分考えられます。

今回の会員販売は、通常公庫の抽選の枠外のようです。（最近の販売では、公庫の規定が緩く
なったので会員優先等はこれが多いです。この場合積み立て君の倍率優遇は使用できません。）
その為、法人が申し込めるのは、今回のみだそうです。
今回の会員販売に限れば、資金力のある法人・個人が多数申し込んでいるようですので・・・

公開販売に法人も個人も　優先などは関係ないと思いますが・・・。
さくらなど使ってしまったら　かなり信用問題になりますし、
そんなリスクはとらないのでは？

どちらにしても公開抽選ですので、最終的には運まかせですね。
同倍率、同時抽選の為何かするのは無理だと思われます。

優良な申し込み客（法人など）を特定の抽選番号（普通は１番など）に集めておいて、
その番号の当選を増やすことなど他のデベではよくやることだと聞いています。
あと「さくら」を大量動員して誰も当たらないようにして、外れ１位（外れ１位の指名権は
デベにある）で優良客に回すとかいろいろテクニックはあるようです。
まあ、ここではそんなことをやらないと願っていますがね。

監視するためにも抽選会場に行かれることをおすすめします。特にこの物件は初期の段階で
法人客から大量の申し込みがあったとこのスレなどで言われているわけですから。

公開抽選とは、どのような方法で抽選をするのですか？
くじ引きとか？　よく商店街でやるような回して玉を出すやつとか？

優良（現金での購入？）な個人・法人さんがかなりの数いるようなので、お客を選ぶ
とかの問題ではないみたいです。
現金購入予定ですが「当たるかもしれないので、希望は持っていてください。」です
もの。

>>298様
法人が申し込めるのは今回が最後なのですか？
公庫枠外の抽選ということは公庫対象物件の抽選の規定みたいに
公開抽選じゃなくても良いのでしょうか？

↑303です。初日に申し込みした時は、希望部屋の倍率はそんなに高くならないだろうと言われ
　喜んでいましたが、その日の夕方に聞くと、予想以上に申し込みが入って当たる確率は低く
　なったと言う事でした。
　担当の方もビックリしたようですが・・・ショックです。

詳しくは、分かりませんが・・・最近の公庫の規定では全部を公開販売する必要が
ないようになったと思います。
ただ、この物件は、三井さんがかなり厳しく監視していて、最終日に倍率が付いた部屋は、
全て公開抽選の予定のようです。
法人は、今回のみ可能だそうです。
ただし、次回の申し込みから公庫の「つみたてくん」の１０倍・２０倍が入ってきます。

>>306
ありがとうございます。そうなんですか。
じゃあ、私の希望の部屋は法人さんとはダブっていないということなのかな。
つみたてくん？勉強してみます。

「つみたてくん」の影響があるのは１億円以下の部屋で、それ以上の公庫が使用出来ない
部屋には関係ありません。

了解です。私が希望してたあたりは、一億円以下になってるところもあります。
いずれにしろ、一期以降の一般販売のほうが数としてはライバルは増えるんですね。
今は売り出されていないので、何もしようがないですが・・。
だめもとで10Feetにだしてみようかな？ベッドルームなど床が上がってるところは、
買った後で間取りをリフォームしようとしてもフラットには出来ないんでしょうね。

今日のニュースでは、財政再建のための国の資産圧縮委員会？
二兆円売ることになってますね。国全体でということかな。
ATTも250m建て替えだというし、さすがに見送りが、吉ですか？

先輩がたの視野の広いご意見を参考にしつつ、はっきり言ってもう時間が無いのですが、方角とか、階数とか、どうしたらよいか、です。

東36階より上、気分も眺望もよし、議員宿舎を見下ろして、早起きして、くらす。
ATTは真東じゃなくて東南になります。
南西角の30以上、当たり難いとは思うけど、キャンセル出るかもしれない、はかないかな？
どうしても欲しいときは、確率少ないとこは逃げた方がよい。ここ全体の価値が好きな場合はね。
部屋に妥協したくなければ、当たってもくいが残るよりは、出してみる。
南西角で少し下げるとか、北西角で嫌じゃなければ、これもいいかもと思います。
多分資産としてお得で、損しても安全なのは、北西角の中高層の方。
21階でも視界は保たれるでしょう、特養の敷地方向だし。21F駐車場付き、11630万はまあまあ。
安くなっても角部屋だし売れなくは無いでしょうと期待。
余裕があれば30F以上、4㎡くらい増えて14400万、あまり割高になってないです。
28Fの13480万、10Feetは、当たれば意外と切り札かも。10Feetにしては倍率低目かもしれないし。
広さがちゃんと要なら南西角ですね、こっちの方が普通に暮らし安、絶対売れないことは無い。

３０階以上の南西角に、法人は抽選に入ってくると思いますか？
倍率は高いのでしょうか？

306さん投稿の情報によると法人は今回のみなわけです。
だから法人内定かも？のも含めて
南西角over30階 superiorはみんな販売に出されてきたとも思えますよね。
疑ってはきりがないですが・・。
具体的に法人客申し込みがあるか教えてくれるのかは？ですが、
申し込み状況。競争率は担当者に聞いてみるのが一番です。
階数ごとにちょっと違って有利不利あるんじゃやないでしょうか？
電話でも教えてくれると思われ。

ここ70平米の広さで、価格いくらぐらい？

＞311
方角：複数の本によると、一般には南→東→西→→北ですが、この物件の場合３０階以下なら南→西→東→→北くらいの感じでしょうか。S以上なら通常パターンと同じ。ただ、いずれにしても、二次流通する場合には一般の感覚のほうが勝ってしまう傾向にあります。
階数：階数よりも、この物件の場合角部屋・１０フィートかな。もうひとつは、逆説的だけれど低層階。年配者やファミリーには以外と低層も人気です。よくないのは特徴のない中層（１５〜３５あたり）。

今後１〜２年に都心で予定されている物件が豊富であることや、公務員住宅跡地の大量放出、本物件のスペックの古さ、その割に、274さんが指摘しているように坪単価高い（特に北や西の中住戸）ことを考えると、ちょと今買う理由がみつからなくなってきました。しいて検討できるとすれば、倍率が高い角のSや10フィートの部屋、下層階の部屋くらいかな。

西にある区保有のデイケア、中高生プラザは、将来的に建て替わったりして、高層化することはないのでしょうか？

中高生プラザって言うのも、いきなり目の前。

あそこって、ちょっと前までは東洋英和女学院の小学校で、その前も
区立中学校だか小学校だかだったよね。
何度か改装してるけど建物自体は結構古いから建て替わる可能性はあるでしょ。

つーか、「デイケア」「中高生プラザ」ってところがツブシの効く用途アリアリで．．．。
（いざ建て替えるとなったら何の困難も無く撤退・移転可能という意味で）

ここ数日で登録に行かれた方がいらっしゃたら状況（どの辺が人気か。）を教えてください。
また、抽選に参加される予定の方いらっしゃいますか？

登録にいってきました
抽選日の夜に電話をするとのことでした。
抽選はきちんと公平に行われるのか心配です。
実際に抽選会場に行かれる人はいるのでしょうか？
抽選に実際に立ち会わないと不安で仕方がありません。

公開抽選とはどういう意味なのでしょうか？
一般の購入予定者が抽選に立ち会うということなのですか？

>>322さん

「公開抽選」とは、購入者が立ち会えるということです。
もちろん、自宅待機でも構いません。

通常は、同倍率を一括して、抽選します。
（戸ごとに抽選するわけではありません。）

例えば、2倍の住戸に関しては、1回の抽選のみを行い、
例えば、「2」が当選だと、すべての2倍の住戸が、
2番目に登録した人が当選になります。

戸ごとに抽選するのではありませんので、通常は、
不正をすることは難しいと思います。

番号の不正は出来ませんが、架空の登録者を増やして当てたい人に回しやすくする
というのは、よくやります。本当に何人申し込んでいるか等誰もわかりません。
例えば買ってもらいたい人が一番、その後に個人の申し込みが２組あったとしましょう。
このままなら倍率は３倍、そこで架空の登録者を３名入れ込めば、個人組みは６分の１の
当選確率、買わせたい人（法人客？）は６分の５になります。
架空を増やせば、この倍率は更に高くなります。数十倍などといっているのはこの手ですね。
万一、その確率を乗り越えて当選したなら、それは間違いなく幸運な方と言えましょう。
いわゆる、番号そのものを操作するとかそういう手は使えませんし、同倍率同時抽選なので
意味ありませんからね。

６名のケースの当選確率は６分の４つまり３分の２ですね。失礼しました。

321さんと同感です。抽選に立ち会いたいけど。。。。
どなたか立ち会われる方はいらっしゃらないですか？

326さんは
抽選には立ち会わないのですか？
私は行こうかどうか迷っています。
私も20時以降にお電話しますと言われました。
皆さんが行かれるのであれば　見に行きたいなとは思いますが、
誰もいないのであればどうかと・・・。
倍率も少し高いので　不安です。

326です。327さんと同じ状況です。

424<さん
よくやる手ですが、税金、登録料をダブルでしはらわなければなりませんし、贈与の問題（この場合は複雑）のため、また、他人だと引渡しまでの期間何かあれば大変なため、三井のリハウスに頼んで、中古で拾った方が得策だと思います。

↑たぶん間違って書き込んでしまったのだろうけど
これってどんな状況なのかな？

424でなくて324さんの間違えでした。失礼！

>>323-324

324はよくある手です。倍率が異様に高かったら要注意。
で、入居後に高倍率だっった住居が軒並み法人客などに買われて
いたら大問題です。知り合いはそれで文句をつけたら代わりの
住居を優先的にあてがわれたそうです。

あと、優良客を特定の番号（１番など）に集中させておいて、
１番の当たり玉を多くすることなどもあると聞きました。

私は抽選に立ち会わないつもりです。

たとえ抽選会に出席しても、登録者の水増しの有無はわかりません。
抽選直前に箱（？）を開けさせ、仕掛けがないか確かめれば
当たり玉の操作を防ぐことは出来るかもしれませんが、そこまで言えそうにありません。
また、結果的に法人客に多く買われたかは、登記を見るまで、あるいは管理組合結成まで
わからないのではないでしょうか。

私も抽選に立ち会おうかは迷っています。
無抽選の場合は、締め切り後すぐに連絡もらえるとの事だったのですが、
いきなり倍率が跳ね上がったりしていないかも心配です。

ここは抽選にインチキ無いと思います。当たり前でしょう。抽選機をガラガラとやる前に、最初はカラ。なにも入れていない。そこに玉をいれる。玉は見せるし、１を多く入れることは、不可能。７倍の部屋ならば、玉を７つ入れるが、その玉に、１，２，３，４，５，６，７と書いてある玉だということは見せます。お客さんが確認します。当たり前です。抽選は、ちゃんとやるはずでしょう。
登録の中に、ミウチのニンゲンを登録させておくなんて、いろいろ販売のやり方があるのかは、分からないです。他社物件のひとから、いろいろやりかたは有ると聞いたことがあるが、それは、いろいろ、と言ってどうやるのかは教えてくれなかった。私が以前に買った他社物件では、３倍でしたが、このとき登録している３組とも、抽選会場に来ていて、顔は知っていた。販売は、ここの販売と同じ会社。

東は議員宿舎ですがここの北と南の眺望は
どうなんでしょうか？

＞３３６
北、南とも将来のことははっきりしないでしょうが南は今回の
森ビルの建築計画など有りこの他の可能性も考えると、
少なくとも３０階以上でないと不安有りとのことです。

今日の抽選会どうだったのでしょうか。もし参加された方がいらっしゃったら教えてください。
全体的な売行き状況と特に人気のあったタイプを教えていただければと思います。

そろそろ抽選会が始まった時間ですね。

抽選は１９時からじゃありませんでしたっけ？
決まったと連絡来ないところみると、希望の部屋は抽選になったっぽいです。

すいません。勘違いしてました。
抽選は19時からでした。
私も連絡が無いので抽選になったのでしょう。

連絡あった方いらっしゃいますか？　カキコお願い致します。

＞さっき連絡ありました。
　残念ながら落選。
　これで４物件連続×。中々買えません。

さっき次点の連絡ありました。

こちらも次点との連絡あり、今日になって急に申し込み件数が増えたとのこと・・・　無念

登録番号は１番だったのに、ダメでした。
次点にも入れず。。。涙。

まだ連絡ありません。・・・無理だったようですネ。

未だに連絡来ません。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
次回に期待です。

私もまだ連絡ナシです。またダメだったか・・・。
343さんの気持ち、よ〜く分かります。自分はこれで８連敗・・・（泣）

まだ連絡ありません。。。
落選の場合、連絡がないこともあるのですか？