パークハウス徳丸

ホームページが更新されていました。
やはり２戸、販売中。
モデルルームは閉鎖となっていました。
昨年12月から状況はあまり変わらなかったようです。

残っている住戸は５５００〜６０００万で、各駅停車・東武練馬では高いからでしょう。
三菱のパークハウス松ノ木も高い価格が残っているようです。

購入者ですが、今日、休みだったので現地に行ってきました。
マンションの外観が全体的に白いですね。
パンフレットと比べるとかなり違うような感じです。
雨など降ると、泥水などで汚れた感じがでてくるのかな。

そうですよね。模型に近い色合いですね。白くて明るい印象ですけどね♪
入居にあたり家具やカーテンを近くで買いたいのですがどこかいいお店をご存知でしたら教えて下さい（＾−＾）

＞53
最終２戸ではないみたいです。
昨年、検討していましたが、キャンセルか買い替えかわかりませんが、表面にだしていない部屋が数戸ある
事を聞きました。

駐車場の抽選に外れてしまいました。
外れた契約者は１０名近くいるらしく、近隣も駐車場が少ないため、どうしようか迷っています。
外れた方、どこを借りますか

徳丸3丁目で月極18000円、というのがひっかかりましたよ。4月にも空いているといいですね。今から確保しといた方がいいのかなあ。

南向き中心の住戸ですが、前建となる病院との距離は圧迫感極まりなく、少しビックリしました。
病院の裏ということで、病院は救急指定で夜中救急車の音で起されるのは（たぶん子供が泣くと思うので）ちょっと嫌で・・・。
一番近いと思われる公園はまきば幼稚園の近くにありますが砂場などで遊んでいると、異臭がします。

病院は５階建てで、今は４階ぐらいです。
病院の各階のは高さはマンションの１階の高さより高いとモデルルームで聞いています。
６階以上は病院の建物を抜けるのですね。

、、、暇な方がいますね。

ホームページが更新されていますが、まだ、２戸、販売中ですね。

通勤途上にあるので毎日みているけど、ありゃ白すぎるよね。
隣に病院が立ったら、別館に見えちゃうんじゃない？

購入者ですが、パンフレットよりかなり白いと思います。
あと以外だったのは、南側からバルコニーを見たときバルコニーの雨水を外に出す丸い穴があいています。
普通、バルコニーの雨水は排水路のパイプ管を通ると思っていました。
もし、雨水が丸い穴から外に出すようだったら、外壁が白いので、黒く汚れしまうのでは？

あの白さでは、穴でなくても、そのうち雨水で汚れが目立ってしまうと思う。
てっきり、色はこれから塗るかと思っていたが、もう幕はなくなっているので、
あの色で確定なのでしょうか。。。

購入者ですが、外壁は既に完成しており、タイル張りではない部分は現在のままで、吹き付けはしないそうです。（現場の工事の方と地所販売に確認）
以前使用していたモデルルームのフリーダイアルは今でも繋がるから自分で確認してみたら良いと思います。
あと、
私は駐車場の抽選で落選して敷地外の駐車場を探しています。
三菱地所販売からもらった「周辺駐車場について」というリストはいいかげんです。
リストにある場所③④⑤を管理している会社●●工務店に電話したら、個人のお宅に繋がり、同じ電話がかかってくるらしく、とても迷惑そうでした。
また、リスト⑩⑪⑫の駐車料金も番号が違っていて、いいかげんでした。

建物の外に枠組みが取れているのでこれから吹付けは１００％ない。
パンフレットはもっとグレー色ですが、いくらイメージフォトでも現物を見ると白すぎて、１年も経たないうちに汚れがちそう。。。。
私はバルコニーの外側はタイルだと思っていました。

今日は雨なので、現地へ行って確認してきます。

仕上表を見ると、外壁の白い部分は「吹付け」のようですよ。
ただ、ここまで「吹付け」が多いとは、最近の建物としては珍しいかもしれません。

でも考え方を変えると、吹付けはきちんとしたメンテナンスが必要であり、ここをきちんと維持することが「このマンションの管理レベルの高さを証明する」ことにつながるものとも思えます。

4月からご一緒する皆様、管理はきちんとしていきましょう。

タイルが多いと修繕費がかからないと聞いていたので、三菱のパークハウスはタイルが多いと思っていたが、本当に吹付けが多いですね。
修繕一時金も他の物件と比べて多いがわかりました。
管理費も戸数が６０戸を超えていて、管理人のいる時間も短い。
考えたら、管理費高すぎない。。。
もう一度、修繕計画見てみましょう。

マンションは立地です。
でも、驚くほど、外壁白いです。
今日の雨の影響ではないけれど、もう、汚れているところもありました。

必要なところに必要なだけお金をかける。
日常管理や修繕のプランを管理会社に任せっきりにしない。
必要とあらば計画を見直して管理会社と契約し直す。
管理会社が要求に応じなければ、他社に変更することも辞さない。

全てを決めるのは全て購入者＝管理組合員です。
引渡しを受けた後は区分所有者の共有財産なのですから。
これくらいの意識を以って運営していけばきっといいコミュニティになると思います。

病院の外観も白なのかな？
それにあわせたのでは。
違和感なくなるから

No.75 さんや、No.78さんに賛成です！みんなで協力してキレイなマンションを維持していきましょう♪
駐車場ですが、練馬北町方面か徳丸でもマナーズフォート方面まで行くと安いのがありそうですよ。早いうちにキープしとかないといけませんかね？

吹きつけとタイルでは、30年間は吹き付けのほうが初期費用と維持費で勝っているとどこかに書かれていました。私は購入者ですが、初期費用がかかっていれば都区内のパークハウスを入手することはできなかったと思っており、加えて、今後、地震その他でタイル張りであっても思わぬ修繕費が必要となる場合もありえる考えればそれなりにいい選択だったと思っています。それに、誰かが書いていまが、不動産は立地であるとつくづくと思い、自分の選択は間違っていなかったと思っていますが、皆さんはいかがでしょうか。

それにしてもこんなに白に近いクリーム系の色のマンションは見たことないですう。
>>84 タイルと吹付けを比べた場合、同じ条件（雨水などの影響など）では早くメンテナンスが必要です。
大規模修繕の際、吹付けの部分はひびが入っている場合、パテで埋めた後、吹付け部分全体に吹付けが必要ですが、タイルはびびの入った、タイルとタイルの隙間を埋めるだけです。
いくら建築費が上がっているとはゆえ、バルコニーの外壁は全部、タイルにして欲しかった。

No.87さんのおっしゃるとおり、タイルも完全メンテフリーというわけではないようです。吹付けの様に劣化が明らかに見えないだけで、10年くらいで全タイルの剥がれのチェックなんかも必要のようでした。
都心の古い建造物などでは、タイル剥離防止のため金網をはっているものもありますから、
タイル張りも吹付けも一長一短なのではないでしょうか。

やはり「住む人のマンションに対する思い」これがマンションの価値形成に大切なんでしょうね。
このスレや住まいサーフィンのスレを見て、皆さん意識が高いので安心しています。

そろそろ引渡しに向けての手続きが始まりますね。今から引越しが楽しみです。

タイルは見栄えもありますが、コンクリートの中性化を防ぐ役割を持っています。
こちらの物件は吹き付け部分が多いようですが、当初から想定した仕様であるのなら
それなりの修繕計画をたてていると思われるので、コンクリートの耐久性は
タイル張りと遜色ないのではないでしょうか。もちろん双方ともメンテ次第ですが。

三菱地所の会員向け住宅情報誌が届きましたが、まあ、価格はほとんどの物件が６０００万円以上、
ただ、マンションの物件イメージ写真を見る限り、外観はタイル張りがほとんどでした。
この物件は土地の仕入れ、建設費が高くなっていたから、中の仕様は落とさず、外観の吹付けの部分が多くなったのでしよう。
マンションは外観を見て過ごすのでは無く、基礎、耐震性がしっかりしたことが、一番。

私も情報誌みました〜。
ついつい外観チェック。
しかし、いいなと思っても手の届かないマンションばかりでした。
徳丸のあの場所で地所の物件を買えて満足かな。

まぁ高級MSで吹きつけなんて聞いたことないし、
ここはそれなりでいいのでは。
にしてもタイルくらいと思いますがね。

一定以上のデベの物件でも最近は結構吹き付け塗装が多いですからね。
積水ハウス売主のグランドメゾン杉並シーズンなんかもそうですし。

今日、現地に行って見てきました。外装の9割以上が出来上がっていました。数週間前に覆いが取れた時に感じた白っぽいだけの印象から、「シャープでモダンな」印象に感じられるようになっていました。玄関周りの漆黒色タイルが貼られると引き締った感じがでるのかなと思います。我々購入者にもヤマトメールで徳丸のご案内が届けられましたが、最終2邸、じっくりでいいですのであせらずに販売してください。

毎週末、マンションの東側の道路で三菱地所住宅販売の方が待機していますね。
あと、残り２戸らしいですが、価格が高いところが残っている感じです。
場所は駅から近いのですが、南側の病院は建て替えられていますが、以前かかなり救急車や来院の方が多かったと記憶しています。
病院が５階建てなので、日当たりが気になりますが、売れているということは、価格がお求め安かったのでしょうか？

我が家にとっては、都区内でパークハウスに入居できるラストチャンスととらえて購入決定しました。確かに南側に5階建ての病院が出来つつあり、現在、5階部分の工事を覆いの中で行っていますが、この覆いがある状態で圧迫感・日当り状況を確認していますが、徳丸通り側の1、2階であってもさほど問題はなさそうです。吹きつけタイルについては、維持管理次第であり、屋上も含めた修繕計画案も示されているので、我々入居者でしっかり管理して行けばいいと思っています。日々の通勤・買い物や深夜の帰宅時の安心感・娯楽(映画)などに比べれば、病院の問題は気にするかどうかの問題で、私にとっては老後や万が一のときの安心の拠り所だと思います。

>我が家にとっては、都区内でパークハウスに入居できるラストチャンスととらえて購入決定しました。

これって、立地よりもデベとブランド選択を優先したということですかね？そこまでしてブランドにこだわられているのでしたら、ちょっと驚きです。余計なお世話かもしれませんが、三菱地所のパークハウスは同じエリアのマンションよりも割高ですから、ここを買える予算があれば何も板橋区でなくても同じ位の広さでまずまずのグレードのマンションを買えたでしょう。周辺に比して割高なのに、吹付塗装でコストカットしてみたり、防犯センサーが全戸完備でなかったり、病院が目の前というという立地等々を考えるとブランドを優先して立地を妥協するほどのものではないと私なら考えますね。この地域に地縁があってというのなら分かりますが、そうでなければ立地を優先して、そこそこ仕様が良くもう少し割安感のある他のデベのマンションを買うか、どうしても三菱地所・パークハウスにこだわるなら中古を狙いましたね。

>>96さんへ
ご購入おめでとうございます。
残り2戸でしたが、何階の何ＬＤＫを購入されたのでしょうか？
諸費用を入れると５５００万しますが、価格問題で他階です。

98さんへ
96ですが、残り2戸になる前に購入決定しました。
97さんへ
時計やバックだって、ブランド品は違うと思います。ましてや、一生に一度か二度の不動産の購入であれば、なおさらブランドにこだわるべきではありませんか。ブランド品は皆が持ちたいと思うだけあって品物がしっかりとしてしており、いつまでも厭きが来ませんがどうでしょうか。ただ、人それぞれ考え方に違いがあるから世の中面白いのかも知れませんね。

もう残りニ戸なので、三菱地所は完成までに売り切りたいと思いますよ。特に最悪でも竣工前に完売したいですよ。。
棟内モデルルームの養生や要員を考えたりするなら、デベは多少のメリットを与えるのが一般的です。
たぶん今販売の住戸は同じ部屋タイプでも価格の高い住戸ですから、買うと言えば、何らかのメリット（価格、諸費用、エアコンのサービスetc)を要求するのも良いかも。
火曜日に物件のページが更新されますから、完売となっていたら嬉しいです。。

ＰＨ徳丸とBrillia 成増のどちらかの購入を検討しています。
入居時期、環境、駅の利便性、仕様など、どちらも●×付けがたいです。
ＰＨ徳丸のいい点・・入居時期が早い、近くに商業施設がある。
マイナス点・・・駅が各駅停車で池袋まで時間がかかり、２路線の成増が上。（成増は地下鉄が使え、２０年度には渋谷まで乗り入れ）
病院でマンションに近い、救急車の音、東側１階に亡くなった方の●●室があり、その横を通ること。
南住戸は南東向き、管理費が戸数があるのに以外に高い。
駐車場が戸数の半分以下で、抽選も終り、敷地内駐車場が無く、近隣にもない。
自転車置き場が住戸１戸当り１台（置き場所が絶対少ない）
仕様がブリリアの方が上。

Briliaは、確か工事を中断してまで出来上がり過程を見せてくれるという非常に良心的なすばらしい物件だと思いますので、101さんの判断はすばらしいのではありませんか。私は徳丸購入者ですが、東武練馬は各駅停車しか止まらないゆえに池袋までの行き帰りが座れるというメリットを感じています。

>>90
三菱地所発行「生活散歩」からパークハウス徳丸の紹介ページがありませんでした。
完売した？

「ブランド」は「ブランド」かもしれませんけど、ここにはそうまでしてこだわるだけの内実があるのかどうかということです。まあ、それこそが「ブランド」というものなんでしょうけどね。「ブランド」というだけで価格に見合った立地・仕様でなくても買ってくれる人がいるんだから、三菱地所もさぞかし笑いが止まらないでしょうね。

三菱地所が変なものを作れば、○印、不○家と同じ運命をたどることになるわけで、購入者は一流のとこほど(ブランド品ほど)、世間の評価を守ろうとするチェックが働いていると考えて購入しているのではないとでしょうか。建設会社も三菱地所との長い付き合いを考えれは、手抜きはできないはずで、それが買い安心感につながっているのでは。少なくとも私は、そう考えて決めました。ただ、104さんはどこを比較対象に価格に見合った立地・仕様云々とおっしゃっているのか分かりませんが、より良い物件が他にあるなら徳丸のことを気になさらず、そちらの物件を購入されたらいいのではないでしょうか。

この物件はパークハウスという名前が付いていますが、売主は三菱地所と新日石不動産のコラボ物件です。
土地は三菱地所名義になっていますが、３０％は新日石不動産が持分となっているようです。
事業規模が大きい（戸数が多い）マンションの場合で売主が複数社ある場合は売れ残りが出たときのリスク回避のために事業化するときに他社に出資を求める場合もあります。
この物件は戸数が６４戸で、規模も中規模。やはり南側の建物（病院）で日照が悪くなることなど何らかのリスクがあると判断したから、コラボになった可能性あり。
たいしたことではありませんが、よく考えると物件のパンフレットがあまりにも薄く、三菱らしくありません。コストをかけていないので、やはり、通常のパークハウス思い入れが建物にも入っていないかもしれません。

>やはり、通常のパークハウス思い入れが建物にも入っていないかもしれません。

そりゃそうだと思いますよ。ここは本来なら三菱地所がパークハウスを建てるような立地ではないと思いますからね。106さんが板橋にはパークハウスはないと書いていますが、最近のマンション価格の上昇を受けて、今まで手を出さなかった場所に会社の事情で手を出したのだと思います。少なくとも、この物件はパークハウスブランドとしては正統派とは言えないことは確かでしょう。だから、同じパークハウスと言えども、仕様もそれなりなのだと思います。108さんが書かれている64戸ほどの規模なのに他社とのJV、パンフレットが薄いという指摘もなるほどな、と思えてきます。中身はどうあれ、三菱地所・パークハウスブランドという「おまじない」で人を引き付けられるのはすごいですよね。きっと、他のデベもこういう商売が出来たら…と思っていることでしょう。

誰もBrilliaがいいなんて言ってないでしょう。

＞109さん
あなたがおっしゃっているような「ブランドだけでマンションを買う」おバカさんは、あなたが考えているほど世の中にはいないと思いますよ。
私が家を買うのは２軒目ですが、私なりの住まいの条件に数多く適合したのマンションが、東武練馬中央病院のとなりに病院とほぼ同時期に建築中で、それがたんに三菱地所の物件だっただけですよ。
ただ一言付け加えますと、これまで私が足を運んだり問い合わせをした物件を扱う業者さんの中で、対応していただいた方の質が一番高いのは、やはり地所さんでしたね。

>あなたがおっしゃっているような「ブランドだけでマンションを買う」おバカさんは、あなたが考えているほど世の中にはいないと思いますよ。

96はまさにそれに該当すると思うけど。

>これまで私が足を運んだり問い合わせをした物件を扱う業者さんの中で、対応していただいた方の質が一番高いのは、やはり地所さんでしたね。

もちろん人によるけど、別にそうは思わない。ブランドだけで売れるから営業の質なんて良くなくても、という感じもするよ。

>114
地所にとってみればマンションなんて遊びというか、メイン事業じゃないですけどね。
しかし、114さんはよい営業さんでよかったですね。
いろいろ見ましたが、営業さんってどの会社でも良い人・そうでもない人がいます。
その割合がどうかという問題がありますが、地所は比較的良い人材の比率が高いようです。

あと、追加でマンションのブランドってしられてないですよ。
パークハウス？なんだそれ。が普通です。
世間一般には。
この掲示板にいるレベルの人がマイノリティーだとおもっていいと思います。

>119
ですから、掲示板にいる人には知られているといってるけど。
でも、掲示板にいる人って、世間一般で見ればそんな大勢じゃないよ。
だいたい大手ならいいかと思ってる人は多いけど、ブランド名まで覚えているかは微妙。
また、そのブランド名と会社名が一致する人はもっと少ないと思うな。
プラウドはＴＶＣＭしまくりで有名になってるみたいだけど。

私はマンション購入はブランドではなく、1番は立地だと思いますよ。
マンションでいかにして自分のライフスタイルをエンジョイするか。
このマンションは一応、パークハウスですが、場所に合わせて若干仕様は変えますが、三菱地所の構造と仕様は守られています。
ただ、私として気付いた点は
①二重床ですが、床とコンクリートの間に吸音材が入っていない。（Ｄ社の物件でも標準です）
②ファミリーマンションですが、バルコニーのスロップシンクがなく、蛇口のみ。
③キッチンの浄水器が独立型ではない。
④敷地内駐車場が狭いが、ターンテーブルがないので、出し入れが大変。
⑤戸数があるが、管理人の常駐する時間が短いし、防犯センサーが全住戸ではなく、１階、最上階、ルーフバルコニーの住戸しかついていない。
⑥自転車置き場が狭く、各住戸１台なので、置けない自転車（子供の自転車など）が溢れる。
⑦三菱地所の仕様は価格は高いのは理解しているが、外壁の吹きつけが多すぎる。
以上、気付いた点ですが、１００％のマンションはないので、良いマンションだと思いますよ。
成増のブリリアについてですが、私はわかりませんが、東京建物の物件を数件見ましたが、建物の作り、構造に関しては三菱よ優れていると思います。東京建物は地震災害が起きたときの飲み水、食べ物をマンションに備蓄したり、断水したとき、シャワーが出来たりして、防災に対して配慮しており、良いと思いました。
ただ、最近販売している物件は建物が完成しているのに販売時期を遅らせ、価格高騰を待って販売しているのではないかと思っており、企業として疑問を感じています。（企業は利益を求めるのは解かりますが）

物件のホームページが更新されています。
残り２戸は変わりありませんが、3ＬＤＫの価格と間取りが変更されています。
２戸以上残っていたのでしょうか？

二重床の吸音材の有無と遮音性能の高さとは、必ずしも一致しないと言われています。しかもパークハウスの床スラブは275mmもあるので問題ないはずです。（ちなみにブリリアは250mmしかないのにスゴク自慢してたなあ）私はスロップシンクがある方が邪魔だし、掃除が楽なのでなくてなくてけっこうです。機械式の駐車場はただでさえ維持費が高いのです。ターンテーブルなんてもったいない。なくて構いません。、、、他にも言いたいことはありますが、購入者のみなさんはいろんな点を気に入ったからこそ、このマンションを買ったのです。分かりますか？
地所叩きは他の掲示板でお願いいたします。

３ＬＤＫの価格がでていませんが何故でしょうか？

パークハウス徳丸購入検討者の方へ
この物件の情報です。
住戸平均価格４８００万円
㎡＠２０９万円（＠１７７．５〜２４６．３万）
１階＠１９４万、２階＠１９５万、３階＠２０４万、４階＠２１２万、５階＠２１７万、６階＠２２８万、
７階＠２３７万
各階の平均は東、西、南向き全ての住戸平均です。
また、病院の建物で日照の影響を受ける５階以下の住戸はかなり安い設定です。

この立地・この仕様で三菱地所のパークハウスに住んでます、ってな顔されてもね…。

ふつう、「徳丸」ってネーミングはつけないよね。

126
価格情報ありがとうございます
坪単価ですか？高いですね　相場ですか？
ＨＰの３ＬＤＫの価格が表示されていませんが・・

東上線沿線池袋〜成増駅までで現在売りに出されている全てのマンションのモデルルームを見てきました。こちらに決めようか迷っていますが、どうせなら内覧してから決めようと思っています。完成間近ですね。とても楽しみであり、ドキドキもしています。

ま、地所物件とはいえ随所にコストダウンが見られるのであまり良い気はしませんね。
坪単価からしたら妥当かな。地域物件としては割高なんでしょう。

週末などマンションの建設地の東側の道路にこのマンション販売会社（たぶん三菱地所販売）の人が立っていますが、通行に邪魔です。
道路は公共の場所なので、警察へ届けが必要ですが、届け出を出しているのでしょうか？
狭い道路なので、歩行者に取って邪魔なので、注意して下さい。
販売活動は邪魔するつもりはありませんが、事故が起きてもまだ、マンションの南側の病院は完成していませんので、

一般論ですがマンション選びにおいて、

●　日当たりが悪い
●　すぐそばに嫌悪な施設（ゴミ処理場）よりがある
● 騒音がする、空気が悪い
の3点ははかなり覚悟して購入しないと、あとあと大きな後悔が待っています。

最初は新居のうれしさで、我慢もし、あまり気になりませんが、
日が経つ毎にボディーブローの様に効いて来ます。

ここに決めた方は、予め十分検討し、最後は納得（覚悟）して、
一度決めた後は、この件は人が何と言おうと無視した方がいいと思われます。

ところで、南の病院の空調（エアコン）のコンプレッサーは屋上にできると聞きましたが、５階か６階の眺望に影響しそうですね

ここのマンションは、
目の前に高さも設計もきちんと判明している建物が建ち、それ以外のものが建つことは
当面なさそうですね。日当たりも、どの部屋も必要な程度は日が入るようです。
（日影図見せてもらいました。）
また、一般的に嫌悪施設といわれるものも、見当たりません。
東側の道路も、サティ渋滞が発生するのも月に１回あるかどうかですし、
騒音、空気の悪さとは、あまり縁がなさそうです。
コンプレッサも建物から25メートル近く離れますので、影響は少ないでしょう。

後ろの茶色のライオンズマンションも中古の出物待ちが相当発生していたくらいの
環境ですから、このマンションの評価も同様なのではないでしょうか。

購入者はいい買い物をしたのではないでしょうか。

>>135
サティの渋滞は月１回ではなく、毎週日曜日ですよ。
あと、後ろのライオンズマンションは南側に以前はこのパークハウスができる前はある程度、前建てがなかったから、良かった。
今は、パークハウスができたので、眺めが良くなくなったので、ライオンズの住人は不満に思っています。

136さんはライオンズマンションの住人の方ですか。もしそうなら、いろいろご不満もおありでしょうが、お隣同士ですので仲良く、お互いの生活環境向上のために知恵を出し合いましょう。

今日、出来上がり具合を見に行きました。外回りは97〜8%完成し、植え込みも始まっていました。吹付けの極一部に気になる点もありましたが、完成時には手が加わっていることと確信しています。毎日曜日の車量の件について、サティの駐車場の誘導のおじさんに確認したところ、「晴れた日はたいしたことはないが、雨の日曜日には、車で映画や買い物のお客さんが増加して渋滞するときもある」とのことでした。我が家は、レンタカー派ですから、渋滞はまったく関係ありませんが・・・。

No.140さんに質問です。蛇口って伸びますよね？浄水器もビルトイン式で付いていますよね？？？

私も今日、日照と日曜日の交通量などを確認しましたが、まったく問題がないと思いました。あらためて購入決定してよかったと思っています。月末の内覧会が楽しみです。

私は南側の病院の東側に霊安室があるので、購入をやめました。
あと、この病院は高齢の方がかなり通院、入院していると聞きました。

独りで語りに入ってますな。