イニシア上池袋（大塚駅8分）

癌研後地のすぐ近く、巣鴨高校に昇る坂のところのようですね。
癌研跡地に、公園とショッピングセンターが出来るという話しですから
利便性も申し分ないのではないでしょうか。
完成予想図を見ると、広いルーフバルコニーのある部屋がいくつかあり広さも1R〜100㎡超まであるようです。

どの駅からも中途半端な遠さなんだよね…

コスモも発表のタイミングを考えたのでしょう、早く発表するとすぐ近くの三角形の間取りの
コスモレジア大塚の販売に影響するから。でもその分価格も安かったですけど。
ここは、あちらよりかなり高額になるのは間違いなさそうですね、
間取りも大きいのがありそうですから。

コスモレジア大塚よりは500万高いと予想

＞05さん
500万円って専有面積を書かないと、おおざっぱすぎて意味不明です。
60㎡なら坪単価28万円アップ、70㎡なら23万円アップということ。
コスモレジア大塚が260万円位でしたから、60㎡なら坪300万円弱ということですか？
実質的には、立地は北大塚ですからそこまでは行かないのではないでしょうか。
でもルーフバルコニーなんかの付加価値のある部屋はそのくらいまで行くかも知れませんね。

新価格を織り込んでも
4階の中住戸で坪260万程度じゃないのかな
それでもかなり頑張って高額にした水準に思う

周辺では少し前の大京の高級物件グランフォートも、コスモレジア大塚も坪260万円程度
マンション新価格の時代でも、イニシア上池袋を同レベルで売るとしたら
高く売れるものを安く売るのですから、良心的というよりもお人好しということでしょう。
エリアの購買層の問題もあるので何とも言えませんが、最近はご近所さんの期待を
裏切る高価格の例が多いみたいです。
豊島区内でエリアも規模も違いますが、ここと利便性はそれほど変わらない、
住友のシティテラス目白は、何と坪400万円〜660万円だそうです、掲示板でもご近所は愕然・・。
コスモも当初より販売を少し早めたようですから、平均298万円なんて価格になるのかもしれません、
ここまで来ると、もう坪300万円でも驚かない時代になりました。

資料請求をしたら資料が届きました。
大塚のマンションとしては、思いの外ハイグレードになるのかもしれません。
3ＬＤＫの80㎡台がいくつもあります、このエリアで90㎡弱まであるのは珍しい。
「コスモレジア大塚」「アーデル大塚」とは、間取りのゆとりも違いますから
マンションとしては、ワンランク上のグレードのように思えます。
残念なのは、半面バルコニーと外廊下ということか、コストダウンはありますね。

ＨＰに間取りが掲載されました、高級物件なのかと少し期待したら
ごく普通の外廊下でガッカリ、いつもの大塚スタイル。
エレベターも1フロアー1基で最大7部屋で使うから混みそう。
コスモイニシアは、グレードの高いマンションは作らないのかな
分譲するかどうかわからないけど、大きな100㎡超の部屋もありました。

コスモレジア大塚は典型的な投資マンションだったけど、
ここはいっとき住みつき用のステップアップマンションのようですね。
転勤で賃貸に出すような使い方のもののようです。
アーデル大塚はそこに住み続ける覚悟の人が買っているマンションでしょう。
最寄りが都営地下鉄と都電ですから。
グレードは
コスモレジア大塚<ここ<アーデル大塚
お値段は
コスモレジア大塚<アーデル大塚<ここ
山手線駅、周囲再開発、池袋徒歩圏、東側公園、幹線道路の騒音なし、変なおじさんなし
ということで・・総合評価は
コスモレジア大塚<アーデル大塚<ここ

かね
ただし4階以上限定の評価です。

ここ、冷静に見れば分かると思うけど・・・窮屈な敷地だよ

＞グレードはコスモレジア大塚<ここ<アーデル大塚

多分違うと思います。
ここ＞アーデル大塚＞コスモレジア大塚
アーデルはとりあえず、カタカナデベですが都心仕様で二重床二重天井、
コスモレジアは、間取りも変形、階高を抑えてコストダウンで珍しい直床物件です。
資産価値も、大旨この順番だと思います。

木内建設ってあまり聞いた事ないですけどどうなんでしょう？

大手デベではあまり聞かないけど、カタカナデベや中小デベのマンションではよく見ます
埼玉方面に強いのかも、イニシアも郊外と下町、埼玉方面に強いからその関係では？

>>14さま
なるほど。ありがとうございます。
ここは小規模ですし、施工主はそこまで気にしなくていいですかね。

>>15
施工といっても、実際に作る人は下請け孫請けです、監督をするというだけですから。
むしろ設計事務所の方が大切だと思います。
建設関係の友人に聞くと、現場監督の能力が出るそうです、
目安としては、現場が整理整頓されているのはいい現場だそうです、
確かに、大手はその傾向があります。
建築費が高くもらえるからいい下請けさんが集まるということ？

珍しく高級なのかと思ったら、コスモらしい安めの値付けですな。
大塚駅から離れて、同じような値付けなら値上げと同じかも
このエリアにしては、間取りが広めと言うことが唯一の特徴ですか。
半面バルコニー、外廊下、少なめのエレベターとコスト重視です。

↑
2行目は、コスモレジア大塚のことです、言葉足らずで失礼しました。

＞＞１８
もう値段出てるのですか？

＞20さん

あくまでも「予定」の価格ですが、一応出てますよ。
あ、わたし18番さんではないのですが…。

約75、76平米のお部屋で、階数・位置により結構差があります。
約75の1Fで4900万円、
約76の5Fで6400万円（ここは大きなルーフバルコニー付）
といった感じです。

あくまでも予定価格なので、下３ケタは変わるかも〜、位に見ておいた方がよいのでしょうかね？
とりあえずご参考まで。

高層階の南西角部屋85㎡で7000万円台とのことですから
全体的に平均しても坪/250〜270万円位という感じでしょうか
この立地とこの時期にしては、印象では安いのかもしれませんが
実質的に住所は北大塚ですからこの位で、妥当なのかもしれませんね。

コスモなので、高級感は期待できないかもしれませんが
二重床＆二重天井、タンクレストイレなんて内廊下以外は都心物件の
水準にあるようですから、とりあえず安心ですね。

ここ23区物件ではとっても割安だと気付きました、中野駅10分の
ＭＲを見に行ったら
南向き75㎡9300万円〜8300万円でした。（坪/409〜365万円）
東向き低層階で同じく75㎡8000万円（351万円）、
西向き2階でやっと7900万円（347万円）。

郊外的な中野と比較したら、絶対にこっちでしょう
マンション新価格、恐るべき。
都内のメイン路線山手線沿線の大塚はでは、平均で坪当たり300万円を
超えるマンションは、まだ見ないから。

>郊外的な中野と比較したら、絶対にこっちでしょう

こちらは買いやすい価格ですよね。
検討していますが、大塚駅からの商店街はどうでしょうか。
風俗と混じっていて、夜遅くなどはいかがでしょうか。
わかる方いらっしゃいますか？

>>24
風俗街は山手線沿線では、どこでもあると言っても過言ではないでしょう(笑)
空蝉橋からコスモレジア大塚へ下る通りを境に、上池袋側は風俗店はなくなります。
この前、夜に現場のそばを通りかかりましたが夜は、閑静というより寂しいくらいでした
ちょうど、公園の前に交番がありますからＭＹ交番のようで安心だと思いますよ。

詳細が知りたければ、すぐ裏に昨年竣工の大京のグランフォートがのスレがありますから
読むと参考になりますよ。

【グランフォート青淵閣ってどうですか？】
https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_2562.html

その他、丸紅のマンション（グランスイート大塚）もその前にあったと思います。

画面最上段右上の、スレッド検索で大塚で検索するといくつか出てきます。

掲示板が寂しいけど、売れているんでしょうか？

分譲価格は、この新価格の時代にリーズナブル過ぎると思います
何か理由があるのかと、疑ってしまうくらいです。

確かに割安感ありますよね。
もう販売してるのでしょうか？

「癌研跡地に、ショッピングセンター」っていう話、本当でしょうか？

「本区は、公団との間で「防災公園街区整備事業協定」を締結しており、平成１９年度末に公園引渡しの予定である。
特別養護老人ホーム建設地の敷地面積は約2,650 ㎡、施設内容は特別養護老人ホーム（定員９０〜１２０人）と老人デイサービスセンター（定員２０〜３０人）。建築面積は約1,100〜1,500 ㎡、延床面積は5,400〜
5,600 ㎡。」http://www.city.toshima.tokyo.jp/kaigiroku/seisakukeiei16-03.pdf

商業施設といっても、スポーツ施設みたいですが。

「ファミリー向け賃貸住宅の供給のほか、地元豊島区が求めている「健康増進施設」や「高齢者向け優良賃貸住宅」の導入なども加わる」建通新聞東京2006年１月16日付３面
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html

「豊島区は、温泉施設などを備えた高付加価値型スポーツ施設を民設民営方式で導入するよう要請」？年建通新聞東京９月15日付２面
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01725.html

静かすぎるのは実はみんな狙ってるからか？

販売方法がよくわかんない。
ほとんどの部屋に要望書が出てるんですか？
出てる部屋は今さら買いたいと思っても買えないみたいですよね・・。

ＨＰを見ると４０００万円台のお部屋はなくなってしまったようですね。

ここはお買い得物件な気がします。
何か訳ありなんでしょうか？
何の跡地？

ここは、通称が癌研という癌専門の病院の跡地だと思います。
癌研が有明に移転したため、売りに出たのでしょうか。
癌という病気にかかった方や、　そういう関係の方がかかっていた
病院の跡地なので．．．。いろいろと考えてしまいます。

我が家は今月こちらのマンションの契約になります。
一般販売はまだのようですが、こちらのマンションは5月下旬頃からHPが出来ており、その時点で会員を募集していました。
6月〜見学や説明会などがひらかれ、我が家をはじめ会員登録して来られた方々の反応がとても良く、行く度に部屋が次々とうまっていました。（その時点ではまだ希望ということで）
何度行っても、他の方々と顔を合わせることがなかったので、「これは購入させる作戦か？」と思ったのですが、先日の契約説明会で沢山の方々が来ていて驚きました。

こちらのマンション、以前は戸建てが何軒かあった場所です。
そのため、HP間取り図に「非分譲」が数カ所あります。
近くの癌研跡地には、UR賃貸マンションとスポーツ施設、スーパーが出来る”予定”という話を聞いています。

メインは材木屋さんの跡地じゃないのかな？

コスモのマンションはなぜ、半面バルコニーにするのでしょう、
コストダウンの為なのか？
分譲価格を抑えるために、天井高を含めてけっこうコスト削減の
苦労が見える印象でした。

見に行った人いますか？

＞アーデルもコスモレジアもにぎやかなのに、

両方とも、欠点や特色が多いから投稿しがいがあるのでしょう。
ここは、小規模だし欠点の少ない優等生的なマンションだから。
特色がないので、粛々と売れているとも言えるでしょう。

しかし、コスモのマンションは安いよね、作り方が上手なの？

価格が上昇しているのに、この値段てのはどこかで手抜きしてるからでしょ？

手抜きかどうかわからないけど、建物の構造以外にもコスト削減の努力は感じられた。
モデルルームはビルのワンフロアだし、販売員3人と受付1人しか見かけず、人件費削減は明らか。構造・設備・仕様のパンフもイニシアシリーズで統一されていて共通のものが使われてた。仕様・セキュリティーは及第点だが高級物件のそれとは程遠い、管理でも管理人は週4日ごみの日だけ、ごみも24時間出しではないそうだ。
それにつけても値ごろ感があるのは、今年から始まったイニシアブランドを浸透させることを優先させたから？認知度が低いことへの過剰な危機感から？

入り口と駐車場が半地下のようですが、大雨で冠水とかの心配ないのか？ご近所の方、教えてください。

たった37戸の小規模物件ですから、普通のMRと比較してもしょうがない
MRに掛けられるコストも広告宣伝費もぜんぜん違うでしょう。
それに分譲価格が安いとなれば、どこかにしわ寄せが来なければ慈善事業に
なっちゃいますよ。

管理人さんがゴミ出しと掃除専用で週に4日というのは厳しいですね
マンションで24時間ゴミ出し出来ないというのも、魅力が半減します。
来客があっても、ほとんど無人の管理人室しか見られないわけです
コンシェルジュのいる時代に、逆行しているかも。

同時期竣工でここより戸数も規模も大きめな、住友のシティハウス
南大塚なんて、夏から販売延期してMRも作らず完成販売ですから
建物に資金を回すのか、利幅を追求するのかといった、こちらとは
好対照です。

すぐ近くにコスモレジア大塚が竣工しますが、外観のデザインは素敵ですが
高級感は全くなし、エントランスホールはソファーもなく
エレベターホールと共有みたい、駐車場も駐輪場もエントランスの
並びで丸見えです、コスモは高級感のあるマンションは苦手ですね。
さいたま方面ではメジャーなのがよくわかります。

空間や金属とコンクリートを買うなら
どれもどっこいなのかも知れないが
マンションは管理を買えと言われるゆえんが
なんとなくわかるイニシアであった
　
近所の反対マンションもだ

イニシアは、大衆的なマンションを作って売る会社ですから
快適性や高級感は二の次のような気がします。
高級感を求める立地でもありませんけど、板橋区よりましだから残念です。

いろいろあるようですが今の相場だと割安だと思うよ、ここ。
今売り出し中の城北エリアだったらここにしますね。
人気無いのかな？

割安には必ず理由があると思いますけど、ゆとりある生活とか
高級物件のような管理と設備を望んでも、それは無理ですね。

少しでも安く、山手線沿線の立地というには良いマンションではないかな、
立地も都内有数の東大進学校が近いくらいだから、静かですよ。

木内建設さんの最近の評判ってどうなんでしょうかね。
三菱地所さんからの依頼も引き受けてる様ですが。

管理と設備も重要だげと、池袋サンシャインシティまで自転車で５分位だから池袋に職場がある私としては自転車で通勤出来るからね。立地としては文句なし。

昨日夕方、散歩がてら現地見てきました。
>>34
亀レスですが、癌研の跡地ではなく、そのすぐ近所ですね。
（あ、>>2 にも書いてありましたね。）

このエリア自体とても静かで好感がもてました。

癌研のほうは、オリックス主導で開発のようです。
敷地は、やはり狭く感じますね。

ここは、平米あたりの値段は旧価格並みですよね。でも、大塚の山手線外側で５５００万円だすべきかは悩ましいところですね。