イニシア上池袋（大塚駅8分）

癌研後地のすぐ近く、巣鴨高校に昇る坂のところのようですね。
癌研跡地に、公園とショッピングセンターが出来るという話しですから
利便性も申し分ないのではないでしょうか。
完成予想図を見ると、広いルーフバルコニーのある部屋がいくつかあり広さも1R〜100㎡超まであるようです。

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どの駅からも中途半端な遠さなんだよね…

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コスモも発表のタイミングを考えたのでしょう、早く発表するとすぐ近くの三角形の間取りの
コスモレジア大塚の販売に影響するから。でもその分価格も安かったですけど。
ここは、あちらよりかなり高額になるのは間違いなさそうですね、
間取りも大きいのがありそうですから。

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コスモレジア大塚よりは500万高いと予想

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＞05さん
500万円って専有面積を書かないと、おおざっぱすぎて意味不明です。
60㎡なら坪単価28万円アップ、70㎡なら23万円アップということ。
コスモレジア大塚が260万円位でしたから、60㎡なら坪300万円弱ということですか？
実質的には、立地は北大塚ですからそこまでは行かないのではないでしょうか。
でもルーフバルコニーなんかの付加価値のある部屋はそのくらいまで行くかも知れませんね。

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新価格を織り込んでも
4階の中住戸で坪260万程度じゃないのかな
それでもかなり頑張って高額にした水準に思う

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周辺では少し前の大京の高級物件グランフォートも、コスモレジア大塚も坪260万円程度
マンション新価格の時代でも、イニシア上池袋を同レベルで売るとしたら
高く売れるものを安く売るのですから、良心的というよりもお人好しということでしょう。
エリアの購買層の問題もあるので何とも言えませんが、最近はご近所さんの期待を
裏切る高価格の例が多いみたいです。
豊島区内でエリアも規模も違いますが、ここと利便性はそれほど変わらない、
住友のシティテラス目白は、何と坪400万円〜660万円だそうです、掲示板でもご近所は愕然・・。
コスモも当初より販売を少し早めたようですから、平均298万円なんて価格になるのかもしれません、
ここまで来ると、もう坪300万円でも驚かない時代になりました。

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資料請求をしたら資料が届きました。
大塚のマンションとしては、思いの外ハイグレードになるのかもしれません。
3ＬＤＫの80㎡台がいくつもあります、このエリアで90㎡弱まであるのは珍しい。
「コスモレジア大塚」「アーデル大塚」とは、間取りのゆとりも違いますから
マンションとしては、ワンランク上のグレードのように思えます。
残念なのは、半面バルコニーと外廊下ということか、コストダウンはありますね。

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ＨＰに間取りが掲載されました、高級物件なのかと少し期待したら
ごく普通の外廊下でガッカリ、いつもの大塚スタイル。
エレベターも1フロアー1基で最大7部屋で使うから混みそう。
コスモイニシアは、グレードの高いマンションは作らないのかな
分譲するかどうかわからないけど、大きな100㎡超の部屋もありました。

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コスモレジア大塚は典型的な投資マンションだったけど、
ここはいっとき住みつき用のステップアップマンションのようですね。
転勤で賃貸に出すような使い方のもののようです。
アーデル大塚はそこに住み続ける覚悟の人が買っているマンションでしょう。
最寄りが都営地下鉄と都電ですから。
グレードは
コスモレジア大塚<ここ<アーデル大塚
お値段は
コスモレジア大塚<アーデル大塚<ここ
山手線駅、周囲再開発、池袋徒歩圏、東側公園、幹線道路の騒音なし、変なおじさんなし
ということで・・総合評価は
コスモレジア大塚<アーデル大塚<ここ

かね
ただし4階以上限定の評価です。

ここ、冷静に見れば分かると思うけど・・・窮屈な敷地だよ

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＞グレードはコスモレジア大塚<ここ<アーデル大塚

多分違うと思います。
ここ＞アーデル大塚＞コスモレジア大塚
アーデルはとりあえず、カタカナデベですが都心仕様で二重床二重天井、
コスモレジアは、間取りも変形、階高を抑えてコストダウンで珍しい直床物件です。
資産価値も、大旨この順番だと思います。

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木内建設ってあまり聞いた事ないですけどどうなんでしょう？

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大手デベではあまり聞かないけど、カタカナデベや中小デベのマンションではよく見ます
埼玉方面に強いのかも、イニシアも郊外と下町、埼玉方面に強いからその関係では？

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>>14さま
なるほど。ありがとうございます。
ここは小規模ですし、施工主はそこまで気にしなくていいですかね。

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>>15
施工といっても、実際に作る人は下請け孫請けです、監督をするというだけですから。
むしろ設計事務所の方が大切だと思います。
建設関係の友人に聞くと、現場監督の能力が出るそうです、
目安としては、現場が整理整頓されているのはいい現場だそうです、
確かに、大手はその傾向があります。
建築費が高くもらえるからいい下請けさんが集まるということ？

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珍しく高級なのかと思ったら、コスモらしい安めの値付けですな。
大塚駅から離れて、同じような値付けなら値上げと同じかも
このエリアにしては、間取りが広めと言うことが唯一の特徴ですか。
半面バルコニー、外廊下、少なめのエレベターとコスト重視です。

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↑
2行目は、コスモレジア大塚のことです、言葉足らずで失礼しました。

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＞＞１８
もう値段出てるのですか？

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＞20さん

あくまでも「予定」の価格ですが、一応出てますよ。
あ、わたし18番さんではないのですが…。

約75、76平米のお部屋で、階数・位置により結構差があります。
約75の1Fで4900万円、
約76の5Fで6400万円（ここは大きなルーフバルコニー付）
といった感じです。

あくまでも予定価格なので、下３ケタは変わるかも〜、位に見ておいた方がよいのでしょうかね？
とりあえずご参考まで。

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