シティタワー品川 Part11

あと一週間、ながいなぁ
せめて最終倍率ぐらい先に公表してくれないかな　スミフさん

442さん、これはどう？

プラウド西大島
所在地：
東京都江東区大島4-189-3他
交通：
(1)都営新宿線「西大島」駅より徒歩2分
(2)JR総武線「亀戸」駅より徒歩12分
価格：
未定
間取：
3LDK-4LDK
面積：
68.25平米-83.14平米

価格はどの位なのかな？

＞プラウド西大島

80m2で2000万円台だったら、検討の価値ありですね。それでもCTSの異様な
安さとは比べモノにならないような気がしますけど。CTSは本当に安いよ。
建物チープだし、問題もいろいろあるけど、立地の良さがすべての欠点を
カバーする。

456さん

プラウド西大島は、駅近だし隣りがダイエーで生活便利です。
安く売るのは期待薄ですよ。

>いや、5年後に売りだすときに、売り出し価格より安くなっているとはとうてい思えない。

転売したい方、この物件を築５年の中古で自分が幾らなら買うか？という視点が抜けてないか。

自分が4000万でも買いたいと思うなら、売れるかもしれないが、自分が4000万じゃ買わないけど
売出価格（ex.2500万)位なら買っても良いと思ってるなら、高値では売れないよ。

周辺が4000万で売れてるから、ここも4000万で売れるはずという単純な人が多くて、見てると
危なっかしいな。

ところで、この建物の設計図を見た人はいますか？
見れるんでしょうか？

埼玉県まで行けば結構安いのもあるけど、埼京線からバス15分をどう考えるか。

物件: サクラディア

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2-15-1他

交通：JR埼京線「武蔵浦和」駅よりシャトルバス約15分「サクラディア」バス発着場(敷地内)(シャトルバスの運営主体は国際興業バスとみずほ観光に委託。サクラディア専用)

価格：2600万円台-4200万円台予定
間取：3LDK・4LDK
面積：66.18平米-95.51平米

>駅近だし隣りがダイエーで生活便利です。

ダイエーが隣って、結構危険。

人通りが多くてうるさい。ダイエーが撤退したら、一気に不便になる。
ダイエーは今、あちこちで撤退していますけど、それはご存じ？
200mくらい離れていたほうがかえっていい。

駅2分か・・・商業地区じゃないかな？　日照権ゼロですよ、商業地区は。

よくよく検討しないと、ほんと住宅購入はあぶない。CTSの欠点はほとんど
出尽くしたと思われ、まあまあだと思う。

462

ここで別物件のネガキャンされてもなぁ。

あはは
なんでもありかよ

中古でよければ、思い切って1000万以上の値引き交渉してみるべき。ダメモトで半額でもいいかも。
最近の首都圏の物件、売れ残って１年以上も買い手つかないのが多いです。水面下では投売りが
始まっているはずですよ。売る立場はなるべく早く現金化したいでしょうから。
ここダメでもがっかりすることないですよ。

＞物件: サクラディア

借地権物件じゃないじゃないの・・・。所有権物件。
まぎらわしいもの書かないでくださいよ。

しかも、倒産したゼファーが施工したマンション。
都内の値段がさがっているのに、わざわざ埼玉で、しかもバス物件。

いくら値段下げたって、こんなもの買う人いませんよ。まあ、買う人が
いないから、倒産してしまったんだろうとも思いますけど。

全然比べ物にならない別物件なんか出さないで。
しかも価格が決まってないときたもんだ。

爆笑問題がＴＶＣＭやってたサクラディア、
大変だね。売るのが。

ここは定借物件だから、他と比べる時は賃料と解体積立金を考慮しないと。

賃料+解体積立金が約2万x12ヶ月x70年 = 1,680万。

物件2500万なら総支払額4100万、物件3500万なら総支払額5000万、定借評価
のディスカウント考慮はなしね。

これぐらいなら他に幾らでも物件あるでしょ。

別物件をみるにつけますますシティタワー品川がほしくなる・・・
あたらないかなぁ

>>469

品川駅もしくは山手線徒歩圏内にはないんじゃないですか

でもこうして見ると価格的にも立地的にも庶民に手頃なマンションって、ホント少なそうですね。
やっぱりここが当たるよう強運を祈るしかなさそう。

今日の折込チラシにスミフの物件広告ばかり入っていた。＠都心
どこも億か億ちかくでとってもじゃないけど手がでない。

WCT 100㎡超　7890万ってのがありました。北東角部屋！ただし２F
坪250万切ってます。それでもCTSの倍ですが駐車場があるのがよいね。

【今後の日程】

住戸抽選：9月5日（金）午後1時〜『シティタワー品川』販売センターにて抽選会。（自由参加）

当選結果の通知：当選者に電話連絡。

9月12日（金）までに購入意思を確認出来なければ無効となる。
※当選者で下記日時迄に電話連絡や抽選結果通知票が届いていない場合
　→日時：9月12日（金）正午〜午後5時の間に必ず連絡。
　（連絡先は上記と同じ番号）こちらも以後の申し出は無効となる。

抽選結果は抽選日以降準備が整い次第、ホームページならびに抽選結果通知票で報告。
ホームページでの発表は9月6日（土）18時頃を予定。
※抽選結果の電話による問い合わせは不可

>>469
70年間、金利3%固定、元利金等ローンで支払総額1680万円となるのは、借入額約700万円のとき。
金利4%固定なら約560万円。
定借分は700万くらいで評価しとけばよいと思う。

>>460
>ところで、この建物の設計図を見た人はいますか？

現地見学会があった時は、質問コーナー別室で閲覧できましたよ。厚さが十数センチあって読むのに疲れました。
今は販売センターに行けば見られるのでは？確認してみてください。

ＷＣＴ住民です。義両親居住のため家族総出で抽選申し込みました(応募条件は当然クリアしています)。

さて５年後にマンション暴落するという意見が多いですが、私は暴落はしないと思います。
少なくともＣＴＳの販売価格以下にはならないと思います。

何故なら、5年後に供給戸数が増大して、少し値下げをすれば需要は増えるからです。
例えば周辺の大井町や川崎等の物件との比較で、品川の本物件がそれ以下になることはまずありえません。
定期借地物件のＣＴＳは販売価格に土地代金が含まれておらず、地代は固定資産税とほぼ同額ですので、破格の物件であることに間違いはありません。

品川に住みたい方にはまたとない物件です。

ただ、マンションを買えるということと維持できるというのは別です。

家族構成、頭金、ローン金額等、諸条件にもよりますが、都心の高層マンションに住む方には
それなりの世帯年収(最低600万円以上か？)がなくては、バランスのとれた経済生活ができないと思います。

ネガレスではないですが、このマンションで懸念するのは、住民層の多様性です。
ハッキリ言えば、収入、民度、モラルの低い方が多く入居することです。

その点を十分理解して購入すれば本物件は、超お買い得物件と言えるでしょう。

今の湾岸、供給戸数が増大して値下げしてる中古物件は多いですが、
需要が増えてるとは思えませんけど。

>>479

それは価格が高いから。たとえば芝浦アイランドで坪２００万で売り出せば瞬間蒸発
します。

>479
＞今の湾岸、供給戸数が増大して値下げしてる中古物件は多いですが、
需要が増えてるとは思えませんけど。

まだ高値だからです。
値下げといってもまだ大した値下げではないですよ。
今の希望売却価格の2割引き程度になれば、必ず需要は増えます。
2割引きって言っても、元の購入価格だから暴落とはいえませんよね。

>>479
まあ、湾岸もモノによるけどね。十把ひとからげに論じるのはちょいと荒っぽすぎるな。

いきなり、８００戸もの物件を、どん、と売り出して、申し込みが最大２５０倍の部屋まであるのだから、それなりに需要はあるのだろう。

同じ定借７０年といえばブリリアタワー大崎が思い出されますが、あれって８０㎡で７千万は
してなかったでしょうか？　仕様や立地差があるにしてもこことは随分価格が違うものですね。

ここが中古になっても
どん、と値下げして売り出せば、需要が増えるわけですね。

>>484
当時CTSの上限価格を知っていたので、ブリリアタワー大崎も期待して
モデルルームに行ったのですが、価格が全然安くない！
完全な無駄足でした。

定期借地権は担保価値ないから、中古だとはローンつく人は少ないし、想定以上に値下げせざるを得ないね。
うまくすれば富裕層が即金で買ってくれるかもだが。たたかれるのは明白だね。

欲かかなきゃ大丈夫でしょ

とにかく当たってほしい（ё_ё）

この地域は開発によってまだまだ伸びると思っている人が多いからみんな安く売らないんだよ。
駅距離は違えど大崎が坪400超の時代なのになんで坪200で売んのよ。
そんなやついないでしょ。
数年後、売らなきゃいけなくなった時に大崎と比べた時にどっちが有利かわかるよね。

488
新築でもローン組める銀行少ないですよ。
2行に断られました。
ちなみに私の属性は良いほうです。（1部上場企業勤続15年　年収1000万）

当たっても提携銀行以外にはローン組めなさそうです。
中古で売るのは至難でしょうね。

大崎と港南では比べちゃだめでしょ。
湾岸倉庫街と、ビジネス街だと雲泥の差。

人の流れが違う。

富裕層が中古でここを買うメリットがあるかですね。
富裕層は財産放棄はできないから、子孫が必ず相続しなくてはいけない。
将来、賃貸にもならなくなった時に子孫は無駄に賃料と経費を払い続けて嬉しいのか。

中古の定借マンションに融資が下りないなんていうのは嘘。
価値は逓減していくけど、融資がつかなくなるのは残り20年とかになった場合だけ。
70年の借地の価値は最初の数十年は所有権とほとんど変わらない。

>>493
田舎者の方ですか？
大崎も港南も昔はビジネス街ではないですが、今はどちらも世界有数の企業が集うビジネス街ですよ。

>>493
なんもしらないんだな…。
大崎のマンションスレでも読んどけ

正直、品川よりも大崎の方が便利だし、
環境も歴史も資産価値も遥かに上ですよ。

493は港南4丁目のことを言ってるんではないですかね。

ダブル住宅ローンを組もうとしている方っておられますか？

当選しても買うかどうか迷っていたけど、当たったら絶対買うことした。
仮にこのマンションが10年後に総額3,000万円くらいで中古で売りに出た場合、
飛びついて買うと思うから。

いままでの過去のログを見てもCタイプ登録しました！
ていうのがあまりに少ないんですが、となりのB・Dと
ここまで違うのはなんでだろ・・

＞ＷＣＴ住民です。義両親居住のため家族総出で抽選申し込みました＞

関係ないけど、義両親の方が、あなたのうちに遊びにいったら、怒るんじゃ
ないですか？　差がありすぎ。WCTに買えるくらいの余裕があるなら、
お金だしてあげて、義両親もWCTのほうがいいと思いますけど。あるいは、
今のままのところに住んでもらうか？　人間は差とか比較に対して敏感ですよ。

暴落しないだろうというのは同意。

478です。

>>501
＞当選しても買うかどうか迷っていたけど、当たったら絶対買うことした。
＞仮にこのマンションが10年後に総額3,000万円くらいで中古で売りに出た場合、
＞飛びついて買うと思うから。

まだ迷っていたんですか？
間違いなく買いだって！

前の投稿でケープタワー当選したけど見送ったって人がいたけど、決断力ない人っているんですね。
リスクを十分検討すれば、判断はできるんですけどね。

私は実需で申し込むけど、転売目的、賃貸目的で申込む人にはご遠慮願いたいですね。

>>498
まあ街の大きさ、将来性、歴史、どれをとっても品川の方が上だろう、普通。
全国的な知名度でも全然違うし。大崎は品川の衛星都市としての位置付けって感じかな。

＞ちなみに私の属性は良いほうです。（1部上場企業勤続15年　年収1000万）


まさか、ここのローンが断られたという意味じゃないよね。手数料等まで含めてローンで
も、この条件なら断られないはず。ただし、ダブルローンとか、他に借金があるなら
別。

＞＞498
ソースよろしく。
現時点で坪単価が倍近いのに資産価値もくそもないな…。
高値掴みしないよう気をつけてね。。。

大崎は昔工場地帯。
港南は倉庫と多少工場もあった。

元の土地柄はどっちもどっちだけど、利便性は品川圧勝。

ダブルローン、いいと思う。

もちろん、住まないで５年後に売却。

１００％とは言わないが、まず９９％以上の確率で、かなりのもうけ。そしたら、
前のローンを返せる。

駅は品川だけど、場所が寂しいね。
現地を見ると迷う。

>>484
定借マンションって結構あるんですね。
それにしてもそのブリリア大崎というの、本当に80平米７千万もしたのですか。
なんとここの倍以上！！　それが相場とすればやはり当たって欲しい、どうしても。

507
ＣＴ品川の相談で門前払いでした。
定期借地は扱わない規則だとかで。
他に探せたとしても金利有利なところが見つかるかどうか。
最悪は提携銀行なんでしょうけど。。

4021　Ｎ　
25日20時で33番

512
ＣＴ品川　駅徒歩12分
ブリリア大崎　駅徒歩4分

この差は大きいですよ。

品川も徒歩4分だったらＣＴＳのような価格にはなりませんからね。

４２１１のＪ’で倍率１０倍台前半。まあ及第点か。

駅としては品川＞大崎。
駅からの距離としてはブリリア＞ここ。
それでいて、価格は大崎＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞ここ。（これだけは大きいほうがダメ）
どう考えても大崎は価格の大差で負けるのでは？

ＣＴＳって何の略ですか？

>>515
とはいっても、その程度の差で倍の値段をつけるのはいくら何でもボリすぎではありませぬか。

ブリリア大崎は改札まで4分
シティタワーは改札まで16分（港南口まで12分）

比べるほうがおかしい。

>518
帰れ

クロスタワー住友！そんなのも知らないで書き込みするなよ。

519
都内の立地　駅（改札）まで4分と16分ではこの位の差はつきますよ。第一内装も雲泥の差ですし。
廊下もここみたく団地ではありません。共用施設も。
同じレベルのマンションではないのは分かりますよね？？ｗ

518
擦れたい詠め

CTSはもういいでしょ
つぎ！

>522
そうそう、そんな感じのレスを期待しています。

ブリリアタワー大崎は、
ＢＴＯでつか。

>>５２３
建設費の差でほぼ倍ということですかね？
土地の価格差はあってもさほどではないでしょう？
そこまで豪華なマンションってないですよね・・・・

定借の転売はローンが組めないので難しいとこのスレで散々議論されてきましたが、
７千万もする大崎の定借だと、ここどころではない大変さなのでしょうね。

もしやからかわれてるかも‼

ＷＣ Ｔ　は、考えてみれば
素晴らしい略称だと思う。

＞＞520
ブリリアが4分…。
それなのにこっちは12分なの？
そういってる時点で客観的に見てないのが明らかなんだけど。
寒すぎる。。。

532
どこが寒いの？？

どちらも公表値じゃないですか

３５２ではないですが、ここ１０分ですよー。
もちろん駅が大きい分、乗るまでに５分くらいかかるのは確かですが。
ただ、それを言うなら大崎も数分はかかるだろうし。
まーどっちにしても、大崎は高かった、でいいのでは？

定借は転売できないとかでてるけど、できるよ。
千葉の海浜幕張ってほとんど定借だけど、中古売買してるし、ローンもついてるよ。
要は残存期間じゃないか

要はネガキャンってことですよ。
当たってから心配しましょう。

失礼しました。
ここの公表値10分でしたね。（改札までは14〜15分）

どちらにしてもＢ大崎はここより高くても仕方ないということです。
単純比較できませんからね。。

けど今回当選見越して提携以外で融資の打診したけど全部断られたよ
定期借地は取り扱っていませんだって・・・

新築でもそうなんだから中古はもっとむずかしいんじゃないかな
三井住友でも五年後は難しい気がする

みんな定借のローンのことを、あまく見過ぎているので、
ちょっと書くよ。

１．提携銀行以外は、ローン審査がおりない。
２．頭金と、諸費用について、ローンは実行されない。
３．担保価値は、物件価格が上限。

１．について
何人か相談にいって玉砕しているから、わかるだろうけど、
定借物件で、提携以外の銀行が貸してくれるのは、極めて、まれ。
一部上場の良い会社だから、とか、関係なく、
定借物件ということだけで、銀行内の規定に引っかかってしまう。

この物件が評価されるべきなのは、
財形融資＋フラット35の組合せを、提携銀行に認めさせたこと。
こんな条件は、個人的には初めてみた。

２．について、
頭金と諸費用の金額（平均600万円）を9月中に用意できないひとは、
契約できない。パンフレットにも、そう書いてある。
頭金も含めて、ローンで借りられる、というのは、
定借物件において、通用しない。

３．について
融資条件が厳しくなるのは、これがあるから。
自分に都合のいいようにしか解釈しないひとがいるみたいだけど、
たとえば
「そうはいったって、宝くじ物件。みんなこの価値を
　しっているから、融資できるに決まってる」
とか
「諸費用ローンだってあるんだ、大丈夫」
とか。

どちらも、借りての希望しか含まれていない。
貸し手の論理も考えないと。

・この物件は、5年間は、物件価格の90％の価値しかないこと。
また、
・5年後の不動産価格なんて、読み切れないこと。
そんな物件に、
「将来、倍の金額で売れると思う」という銀行がいるだろうか？

買い手の論理と、貸し手の論理は、違うんだ。

まぁ、貸してくれないときは、全額キャッシュで払えばいいんだけど。

安い安い、と言って、勢いで申し込んでしまった人の中で、
泣く泣くキャンセルをしないといけなくなる人は少なくないようですね。

>>523
まあ、大崎＞＞＞＞＞ＣＴＳの大きな価格差が気になるからこそ、貴兄もこの板に何度も
カキコするという事なのでしょう。
何れにせよ人気度・注目度の違いを見れば自ずから世論の評価は決している気はしますが。

>>537
価格3倍ぐらいするけどしょうがないんだったら大崎買えばいいんじゃないですか？
単純比較できないのなんてあたりまえですね。

>>535
あちらは定期じゃなくて、ただの借地権なので、所有権とあまり変わらないもの。
更地費用も不要。（地代も千葉なので当然ここより安い。）だから中古でも普通に
販売されているんじゃないですかね？
よく考えると下手に所有権よりすぐれている面もある？
詳しくないのでわからないんですが。この千葉のやり方は独特なんですかね？

今書き込みは、抽選番号と部屋の情報のみにしましょう

私はダブルローン希望だったので、ここは諦めることにしました。
辞めるのにも決断できなかったので諦めつきました。
（調子にのって投資用２件目と考えていましたが、ここは見えないリスクが多すぎて迷ってました。）

それに、さすがにここはグレード低すぎなので自分で住む気になりません。
エレベータ数足りないことや廊下が狭いのですれ違いなどでストレスたまりそうだし。
貸すからいいやというのではなくて、自分でも住みたいと思えないところを賃貸に出すのにはちょっと不向きだと感じましたので。

なので周辺中古が下がるの待ちます。4〜5年後を見据えて、頭金貯めることにしました。
（まだ独身で必要に迫られてないですし）

>539
詳しそうなので質問させていただきます。
提携銀行はなぜ提携したのでしょうか？

銀行がデベと提携するメリットは一定数の客を取り込めることだと思っているのですが、
数を取ることで定借のリスクを減らすことができるのでしょうか？

543
勝手に決めるなよ。
そんなの知りたいやつそんなにいないって。
自分勝手ですね。

＞５００　二重ローンの問題について
例えば、５年後に定借マンションという条件でここを売った場合、どうなるだろうか？
試しに（定借ではない一般のマンションではあるが）住宅情報ナビで中古マンションで以下の条件
で検索してみた。
　・港区　・築１０年以内　・専有面積６０ｍ２以上　・駅徒歩１５分以内

そうすると、一番安いマンションで
「クレストフォルム田町ベイサイドコート／3LDK 70.4m2 99年12月築 田町駅徒歩12分」
が４０００万円というのが引っかかった。管理費9900円＋修繕積立金2150円＝12050円/月
である。ちなみにＣＴＳは安くても管理費等＋地代で40000円/月くらいかかる。

立地や最寄り駅など、諸々の条件は違うが、将来ここを売るとして、どのくらい投資メリット
があるのか、ちょっと不安になってきた・・・。ＣＴＳの通常の90m2以下の間取りの部屋だと、
５年後、１０年後売った場合、定借等の条件を考慮すれば、３０００万で買った物件なら、せい
ぜい３５００万円くらいでしか売れないのではないか（不動産屋の売値ではなく、あくまで不動
産屋に売る値段）。それに、ここのランニングコストは、将来的に右肩上がりに高くなる。購入
２５年後には月６万円程度払わなければならない（これはパンフレットp31-32に書かれている金額
を足し算すればすぐ分かる）。このマンションを買った多くの人が年金生活に突入するときに、
果たしてこれだけの金額を毎月払っていけるだろうか？

ましてや、サブプライムローンの影響がじわじわと広がってきて、世界恐慌の足音が近づいて
いるような今のような時代に、二重ローンを組むのは、かなりリスキーであり、博打であると
感じます。５年後にマンション相場がますます落ち込む可能性もあります。初めてマンションを
買う人（本当に住みたい人）、あるいはキャッシュでポンと買える人以外は、手を出さないのが
無難だと思いますが。

541さんに座布団１枚！　ってことでこの話題終了。大崎には興味も全然ないしね。
今日は日曜なので、さすがにハガキ到着のネタが少ないですね。来週がいよいよ本番か。

>>544
居住用・投資用どっちなんだよ。。。
誰に何を伝えたいのか不明…。
なんか支離滅裂でおもしろいからいいけど。

>>547
3500万でいいんじゃないすか

>>549

544は投資用に考えているけど、自分でも住みたいと思えない物件は投資対象としては厳しいと言っているのではないでしょうかね。私にはそう読めましたよ。

それにここは5年間は自分で住まなくてはいけないし。

＞３０００万で買った物件なら、せいぜい３５００万円くらいでしか売れないのではないか

よくわからん。どういう理屈か説明してくれませんか？

ここの買戻し特約って、金融機関から見たら
５年間スミフの元本保証つき、というのと同じですよね？
買戻しされたときは、その代金債権に当然かかっていけるでしょ？

>>542
（地代も千葉なので当然ここより安い。）

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

73平米で時代12.471円ですが？