シティテラス目白 Part2

>>968

すまん、>>968です。そう、細かいことに突っ込まんでくれ。
目白プレイスとガーデンと間違えました。

いずれにせよ、学習院近辺、要するに明治通り渡って学習院近辺の森隣接地帯やら御留山公園近辺の邸宅周辺ってことで。

なんか根本的にずれてると思うのは、この価格帯、坪単価だと普通に買い替えのとき値下がりしてると困るような客層ではないということ。
ちょっと前なら南麻布とかの価格帯だからね。
すくなくとも一部上場高給取りリーマンでも手が出ないくらいの価格なんだから。
まあ、この地区にこの価格帯がどうかという議論はあると思うが、購入した人種は割高とか値下がりリスクとかは関係ない人達。

ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。
もともと高級住宅街といえるようなところではなかった。
目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。
ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
目白駅への最寄は、千登勢橋をわたって学習院の前を通るコース。
マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。
シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではないというのは現地を見れば容易にわかる筈。
ただし、価格は新価格でＧＨに比べ駅から遠いのにも関らず、高い印象は否めない。
設備は高級マンションとして十分なものを備え、豪華な造りはＧＨを基に継承、進化させたもの。
住友のチャレンジ価格はどこでも叩かれているが、長期的にこの値が適当なのかどうかは、神のみぞ知る。

確かに高い値段設定だが１０月の新新価格の登場で評価が変わるかも。

>>974
あなた、周辺住民ではないですね？

＞ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。

そこから数分歩けば、3路線使える便利な高田馬場駅です？
イメージ先行で単一路線で、スーパーも商店街もまばらな、目白駅とは大違いです。

＞目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。

直前は製薬会社の研究所とテニスコート、それ以前は製薬工場と化学工場
戦前は日本軍の研究施設も併設していた、まさに準工業地の工場地帯です。
長期間土壌汚染改良工事をやっていましたが、神田川沿いですから、
当然のロケーションなのです。

＞ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
GHは目白駅徒歩5分、目白プレイスは徒歩13分ですよ。

＞更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
ここは、目白駅から学習院の反対回りで北側のエントランスは徒歩10分です。

＞シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではない

立地は、シティテラスに失礼だと思いますよ。
GH＞シティテラス＞目白プレイス　の順番なのは業者であれば常識

販売時期が違うから、分譲価格が違うのも当然です
この周辺、バブルの頃は坪500〜700万円でしたよ。現在はちょうど
12〜13年位前の価格に戻っただけです、だいたいバブルの直前の相場です。

>974

>マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。

そう、でもバッシングされまくったのは価格が明らかになってからね。
価格発表前まではいろいろとまともな意見で盛り上がってたよ。
今見ると明らかに買えない人の僻みでしたね。

ここもそうなんじゃない？

ここは、売れているんだろうか、住友にしては順調なような気がするけどね。

ガーデンヒルズで、このエリアで高額物件を買うべき層のかなりの割合が
買ってしまったという感じなのかも。
かなり格差があるけど、次のクラスは目白プレイスを買ったのかも。

近衛町の東急のマンションも苦戦しているようだし、目白プレイスの
タワー低層階も北西で居住中とはいえ、坪単価335万円でずっと売り出し中のまま。
一方人気のガーデンヒルズの高層階だと、500万円近い単価でもすぐに売れる。
学習院の馬場の臭いは相変わらず、夏場は厳しいけど。

ちなみに、日本は偏西風帯にあることもあって、東風ってほとんど吹かないんですね。
日本ではほとんどふくのは西風で、冬は北風が多くなり、また低気圧が近づくと南風が吹く程度。

で、馬の匂いがどこに行くかというと、当然東側です。
プレイスやシティテラスのある方角ですｗ

>979さん
外気の空気が直接入ってこないようにフィルター付き換気扇だったと思うけど。
詳細気になるようなら、問い合わせしたら？

そもそも排気ガスを気にしていたら都心に住めないのでは？よほどの緑でもあればＣＯ2を吸収してくれるんでしょうけど。

>>980
都心に住むべきではない、というのはおっしゃるとおりです。
ですので、空気清浄機を24時間運転するのは都内なら必須だと思っています。（換気にフィルターがついていようがいまいが。）
それでもNOxとかSOxとかを除去はできていないでしょうね。。。
だからアトピーとか喘息の子が最近増えている、という話もあるわけで。

でも、都心に住むことが条件の場合は、それでも少しでもきれいなところに住みたいわけですよ。

で、幹線道路沿いに住んだことがありますか？
1週間ベランダを掃除しないと真っ黒になりますよ〜
ましてや坂の近くだとかなりやばいです。

まぁそういう意味で、この物件買うなら高層か東側でしょうね。

（ちなみに私は979さんではないです。）

あと、馬については、馬場の前を通ってもにおうのは、数週間に1回程度ですね。最近処理機を入れてからは、ほとんどしなくなりました。
明治通りまで臭いが届くことはないでしょうね〜（笑）

環状五号線明治通りの内側だから、誰が見ても都心物件と
言えると思うよ。
高田のイメージが悪くなるのは、目白不動より東側の住宅密集地と
神田川沿いです。
最近は、建て替えラッシュのようで傾いた家も長屋も更地になりました。
それも昔の話しになりつつあります。

このトピックでどうどうめぐりしてますな

＊高田地域内での必死厨
　目白不動より東側の住宅密集地と神田川沿いと違うと思いたい件について

＊目白地域として無理矢理認めてもらえるかどうかの必死厨
　明治通りから向う側と目白通りの坂上を見なかったことにしたい件について
　学習院の馬場エリアと目白プレイスをどうにかしたい件について

＊路線価等や富裕所得層を持ち出す必死厨
　一般庶民にはこの値段では買えないだろうと数字で何とかしたい件について
　
同じ高田ですよ、仲良くしましょうね。

ここって，著明人入居予定はあるんですかね．
ガーデンヒルズは天○陛下，皇○陛下がいらっしゃったようですが．

おっと、ついにガサネタで客集め。

ガーデンヒルズも、大物芸能人、有名スポーツ選手、著名人等の噂が
ありましたが、知り得る立場は本人が話さない限りデベです。
それが入居前に伝わるようじゃ、企業体質を疑われてしまいます。

ガーデンヒルズなど、地元の年配の人はけっこう知っていますが
掲示板世代じゃないから、一般には知れ渡らないしマスコミには
喋らないですよ。

ここの販売広告のウチワ、汗ダラで駅前に立って配ってますね。
こんな事って有るのね〜、大変ですね〜。

このスレが堂々巡りを繰り返している間にも工事は順調に進んでいますね。
坂の下に下りてみると北側（坂上に側）に向かうにつれて階層が低くなっているので、それほど圧迫感は感じないのだけど、
のぞき坂の上から見ると、巨大な見物が地から這いでてる様に見えます。
新宿方面の視界が建物に遮られていて、壁のようにも見える。
存在感ありますね。

今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
ある意味、試金石になりそう。

>>989
今晩は台風の上陸が・・・

目白ガーデンヒルズのほうは、南側駐車場入り口に防潮堤？地下鉄入り口にある。
ここ二十年くらいは神田川の氾濫なくなったけど、玉川高島屋近くでは何十年ぶりくらいで住民に避難勧告。

ここもガーデンヒルズ並みの対策か聞いておいたほうが良いかも。

ガーデンヒルズより5ｍは高いから問題ないでしょう
ガーデンヒルズのエントランスは2階、1階は半地下ですから、あちらの3階と
シティテラスの1階が、同レベルの高さでしょう。

>>今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
　ある意味、試金石になりそう。
　↑このひと大丈夫？　www

>>911それは違うと思います。
地形からすると、ガーデンヒルズよりもシティテラスの方が低いですよ。
明治通りから学習院の馬場に向かって、やや登り坂になっていますから。
新目白通り側からヒルズに向かって歩くと良くわかりますよ。

>>992
自分で貼ったハザードマップ見てみろよ
地図の読み方ぐらいわからないのかな？

正確に調べたければ、豊島区役所の土木課に電話してみなよ。

>>994
普通の人間が歩いたら、どちらが高いかわかると思うよ
いい加減なこと、投稿するなよすぐにばれるよ。

>>995

根拠のない感情的な書き込みは、
物件検討の阻害要因になります。慎みましょう。

＞996
日本語が理解できないのかな、995さんは
根拠を書いてありますよ。
ご自分こそ根拠を示して反論しないと、笑いものですね。

まあそんな「谷底」の方々がドングリの背比べをして熱くならなくてもいいでしょう。
地形が低いと、気持ちまで低くなるのかしら？

995 = 997　バレバレだよ。こいつ相当頭悪いな。www

part3はいらないよね？

ニートが寄ってくるから？

ここは、販売状況と同じで末期的ですね。

「文京区関口二丁目に御住まいの皆様へ」

”さて、突然で誠に恐縮ではございますが、この度は私ども住友不動産が計画しました大規模レジデンス「シティテラス目白」についてご案内させていただきます。
「シティテラス目白」が誕生するのは「椿山荘」のあるお屋敷街、「甘泉園公園」など目白の品格を今に伝えるスポット、伝統と新たな創造を育む文教施設等に囲まれた「文教地区」です。〜以下”

住友不動産の社員の人も、この掲示板をチェックされているとは思いますので敢えて書かせていただきます。
本日（9/18）にビニールに入った、上記チラシがポストに入っていました。
豊島区高田2丁目の「シティテラス目白」を販売するにあたり、このような内容の文章を「椿山荘」の地元である文京区関口2丁目の人々に配布するのはマーケティングとして根本的に間違っていませんか？

**ちなみにいくらなのか薄いほうのチラシには表示されていませんでしたが、D-Egタイプ75.82ｍとC-Fsタイプ134.51ｍが今回のスポット販売？の対象のようです。

高田って正直に書けばいいのに。
４畳半フォークの世界を前面に押し出せば、全共闘世代に訴求力あるのにね。

チラシを作成する時、上席や周辺の地理に詳しい担当者のチェックを受けないのでしょうか？

文京区関口2丁目在住の人々にわざわざ「椿山荘」の地理的なことや雰囲気をお知らせする広告とは.....笑！一体住友の人はどういうつもりで書いたのでしょうか。

オートメーションで「文京区関口XX丁目の皆様」や、周辺地域の住所一覧を挿入して自動印刷しているのでしょうけれどせめて関口地域配布なら「甘泉園」だけ書くとするとか、逆に「椿山荘」なら早稲田や高田以降の地域等に絞ってみるとか、配布エリアを考えたらどうなんでしょう。

ほ〜らね、住友不動産も住友不動産販売も、み〜んな同じ、DM入れてはいけないというマンションの常識も知らないでマンション売ってんです。

やっぱり間違いなく、このマンションも管理規約でDM可になってるんでしょうね。スミフのマンションってもしかしたらポストが大きめに出来てるのかな？。スミフ仕様なんて書いてあったりして。

売るためにはモラルなんてどうでもいいのです。住友はそういうところ。社長から平社員まで下衆の集団。こういう奴らが蔓延っているから世の中が良くならないのです。

なんか、スミフも必死ですね。もう、やぶれかぶれなキャッチ文。

地元にバラなスポットチラシをまくなら、もっとましな地理コピーを書かないと嘲笑されますよ。安っぽいキャッチ文のせいで自ら墓穴を掘ってると同じで、実際はその真逆なシチュエーションなんだねと思われるのがオチでしょう。
この場合だと、「椿山荘」があるお屋敷街や「甘泉園公園」などの目白の品格が無いこのスポット、文教地区でもないと思われてマイナスなのではありませんか。

何よりも、この物件を既に購入された方が、かわいそうです。

　いつまでも売れ残ってる物件って寂しいですよ〜。

まあ、「大規模」マンションですから、現在の残り物件数戸の中にはローン審査落ちの人が何人かいたとしても不思議ではありませんし、途中で気が変わった方がいたかもしれません。

>この度は私ども住友不動産が計画しました大規模レジデンス「シティテラス目白」
「大規模レジデンス」の「大規模」ですが、まるで郊外のファミリー向けのフトンマンションのような印象を受けます。規模はどのくらいなのかは広告の写真を見れば一目でわかりますし、興味があれば物件詳細を読めば数字で具体的にわかります。「大規模」と余計な修飾語等をつけずにそのまま「住友不動産が計画しましたレジデンス」これで良かったのではないか。

なんだか、近隣にばら撒いているチラシ広告が発端となり、時間の経過と共に全てが安っぽい方向になってしまっているようです。物件本来の姿が現れてきたか、スミフの時間切れか、戦略の間違いか
どうでしょうか。

スミフの株主さん建ちの意見ですかな。
そうではない、買わない、買えない人達は、ほっときゃいいじゃない。
おせっかいだよね。

＞1010

残り100戸ぐらいのうちの数戸に、、、という意味ですね。

ローン控除が終わる来年末とか、消費税が上がって今のうちに、、、という人が出てくる4年後ぐらいをすみふは努力目標として狙っていると思います。

居住者が管理組合を開けないとか無視ムシって感じでしょ。

＞「大規模レジデンス」の「大規模」ですが、まるで郊外のファミリー向けのフトンマンションのような印象を受けます。
印象を受けるのは、あなただけで分譲価格を見たら、そうでないことがわかります。

「大規模」を宣伝するのは、一般的に人気があることと都心では
希少価値だからです。（個人的にはいいと思いませんけど）
購入可能、検討可能候補にPRしているだけで、買えそうもない周辺住民は
どうでもいいんだと思います。
マンション建設は、企業広告でも慈善事業ではなく利益追求の事業ですから。

ガーデンヒルズの過去スレを見ると、同じようなバッシングがありましたが
きれいさっぱり完売しましたからね。
今度は、あれ以上の資金力のある人しか買えないでしょう。
ガーデンヒルズのプレミアム住戸が、ここのノーマルの坪単価ですからね。

エリアはともかく、建物は豪華仕様であることは間違いないでしょう
買える人が買えばいいんだと思います、外野はどうでもいい。

>>1009
縁がないからマンションのこと、住友不動産のこと
何にも知らないんですね、可哀想に。

住友不動産のここ数年で分譲された都内のマンションで
竣工までに完売させた物件は、一つもありませんよ。

それなりのマンションを計画して、高い値付けで値引きなくお金持ち相手に
利益追求でゆっくり売るというのが、住友不動産の近年の方針なのです。
それ以前は、住友だって竣工完売を目指して値引き販売もしてましたよ。

普通のデベなら、竣工３ヶ月もすると値引きの話しが出ますが、
ウソのような話しですが、こちらは１年も2年も値引きどころか状況によっては、値上げして売り切ることで有名です。
もちろん値引きしないだけで、殿様商売というわけでもありませんから
宣伝活動や営業活動は積極的にやって来ます。

>宣伝活動や営業活動は積極的にやって来ます。
スミフもこんなバカな宣伝しなけりゃいいのに、しかも椿山荘の地元にチラシ撒きちらすなんて。
もっと頭使ってください。

☆いつもマンションコミュニティのご利用有難うございます。

このスレは規定の1000レスを超えています。
大変お手数ですが、新しいスレを立てていただきますようお願いいたします。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

No.1015大企業だからあなたよりよっぽど、頭使っているよ。
心配いりません。

第一期先着順　95戸
第二期　90戸
となってるけど、
いったいどのくらいの戸数が既契約なんでしょうね
ほとんど契約されてないということでしょうか？

うちもポストに投げ込まれました。ここのパンフ。
スミフは「チラシお断り」の文字も完全に無視！　恐ろしいですね。


私も近隣に住む者として申し上げます、
この辺りに土地勘の有る人はこの物件は絶対に購入しないと思います。
いくらパンフを投函しても無駄です。

ここはパンフに書かれた山の手とは全く無縁の下町で
まさにブラックホールの様な場所ですし、
地形的にも近辺では一番劣る、この物件に近隣の者が手を出す訳がないでしょう。
それ位も解らないのでしょうか？
この立地から目白駅をどう利用するのかも非常に疑問です。

いくら販売が目的のパンフでもあまりにも違和感のある広告で、
本当に山の手地区に住む方々に対しても失礼だと思います。

次スレを立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/