シティテラス目白 Part2

＞私は約20年前に大手マンション業者にこの辺は絶対に大丈夫ですと音羽通りに面したファミリーマンション某大手を公庫で買った者で

＞950さん
絶対に大丈夫ですよと言う、あかの他人のしかも業者の話を鵜呑みにして購入をお決めになる愚者ではないでしょう。
泣きを見たのはその時の経済情勢の不運と置かれた状況が重なっただけでであって。。。

過去の経験から色々とご慎重になられる気持ちは察します。

しかしながら〜たら。〜れば。と考えていてもこの先買ったマンションの仮想は出来たとしても、果たしてそれが実現するのかどうかは誰も分かりませんよね。
ある種博打みたいなものですね。

＞950さん
２０年前にマンション購入ってことは４０代半ば以上？
更に不動産動向を１０年見てたら還暦前ジャン。

郊外に戸建てのほうがいいと思う。
リバースモーゲージってのもあって悪いシステムじゃないよ。

偉そうに言っている俺。　そう　酔っ払いだからあんまり信用しないほうがいいね。

バブルかそうでないか、それは簡単にわかりますよ。
地価の上昇率の（バブルの期間よりもずっと長い）長期トレンドの平均と物価の上昇率は、基本的に（理論上は）同じです。株価についても同じ。
もちろん、個々の土地やマンション、株については、いろいろありますけどね。

で、地価のグラフと物価グラフをなるべく平均が一緒になるようにならべて、地価の方がずっと上ならばバブルです。

今は物価は上昇基調とはいえ、まだデフレを脱していません。
にもかかわらず地価は２０％〜３０％もあがっています。
まだバブルとはいえないですが、デフレが続く限り、そのうち調整局面は来る可能性は否定できませんね。

資産価値というか、死ぬまで住む予定でも、もし今後下がったら問題あるのですか？。

バブルの時代より、ローン金利もぜんぜん低いですよね。まあ、マンション価格が暴落するっていっても2002年ぐらいまでは下がってくれないでしょうし、今後、マンションの価格が落ちても、もし金利が上がっていったらローンの支払いは同じになるかもしれないし。

何が問題あるかというと、転売しようと思っている人だけじゃないですかね？。あとは、自分が死んだときとかでしょ？、そのために保険に入ってんだし、、、。それにこの辺の価格帯を買う人って景気が悪くなっても正直そんなに給料減んないでしょ？。

まあ、もちろん私は筋金入りの素人なんですけどね。

住み続ける場合だけでなく、買い換える場合も、まぁそんなに問題はないかと。
安くなったら、たいてい買い換える先の物件も安くなっていますからね。

ただやはり、954さんの言うように転売目的な人とか、身分不相応なローンを組んだ人とか、賃貸など投資用に買う人は、将来苦労する可能性はありますね。
（まぁそのリスクの分ぼろもうけする可能性もあるので、まぁやる人はやるんでしょうけど、要するに博打以外の何者でもないかと。）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59

　※2007年は1〜6月の集計。

このデータはあんまり意味ないね。

　１）この時期に新築マンションが売り出されなかった駅がデータに入らない。
　２）代官山、青山一丁目、表参道、原宿とか入ってないのおかしいもんね。
　３）一部の駅にタワーとかの無茶な値段がついたマンションが立つとそこが上がっちゃいますからね（多分、根津がそう）。提示された価格と実際売れたかどうかを考慮してないからね。

　４）時間経過として以前との比較、または他の場所との比較と言う意味では少しは有意義かもしれません。

　９５６さんは、どのような意図でこれをここに提示したかわかりませんが、この物件のせいで、目白のマンションの価格が無意味に上がって迷惑だという意味ですかね？。

ここの間取りのひどさを抜きに資産価値やバブルを語っている
みなさんっていったいいままでどの程度のお住いに住んでこられた
ことやら

＞957さん

このエリアで探しているので、私も違和感を感じたデーターでした。
感覚的には、デターの方が高めです。
目白駅徒歩圏で、2007年6月までの半期に販売していた物件は
・目白ガーデンヒルズの最後のプレミアム坪/500万円
・イトーピア目白カレン　坪/370万円前後
・ドレッセ目白近衛町　坪/390万円〜
・シティテラス目白　坪/370〜600万円

どう平均すると、山手線北側の目白が平均411万円、74㎡になるのかな？

広尾と四谷の平均92㎡、白金台と二子多摩川の105㎡も・・・
笑えるのは、お隣の高田馬場が368万円で平均がたった31㎡？

東京カンテイのデータは，ワンルームも含んでいるんでしょう。
ワンルームなって昔から一律坪単価３３０万で売っていた。
その理由は、販売員が「平米１００万」なら覚えやすくていい
という理由だったらしい。

ここは厳しいよ。
営業担当の若い男性は理屈ばかりでこちらの話も聞こうとしない。
どれだけマンションは良くても購買意欲は落ちますよ。

自分ひとりの感想で物件全体の売れ行きが推し量れるものなのでしょうかね。担当者は他にもいるでしょう。

購入しそうもない人、明らかに資金ショートで購入できない人には
応対する時間も無駄だと思うこともあるでしょう。

このデベは、金持ち優遇、格差販売が得意だからマンションの住民層がそこそこなのは大きなメリット。
その代わり、そうでない人には恨みを買って掲示板で叩かれることも多いんです。

ガーデヒルズの時は、個人の財布に合わせて図面を小出しにして
販売価格も、そっと囁くような販売だったけど、今回のフルオープンへの
変貌ぶりはどうしちゃったんでしょう？
80㎡未満のタイプが圧倒的に多いから、楽勝だと思っているのかもしれない。
80㎡弱で、ルーフバルコニーの有無で差額が800万円というのも大胆だな。

チャレンジ価格で、長期戦というのが最初から見えている、MRの土地も寝かせる予定の、JR社宅跡地で自前だから家賃もゼロ。

確かに、このエリアでネームバリューがあって大規模物件というと
当面新築ではここしかないから、強気なのは理解できる。

956さんはこの物件の最寄り駅である都電の学習院下が入ってなかったのがおかしいと
　言いたかったのでしょ？

　実際、都内の電車の駅である事は間違いないからね。

だから最初から大規模物件ファミリーマンションとして売り出せばこんなに叩かれることもなかったのに。

下町なのに>>964さんのおっしゃる格差販売だとか、事情を知らない田舎の人が目白だと勘違いするような妙〜なおハイソ的な広告とか。

こんな物件の80平米手前を買って、購入した時は絶対引越ししないって思ってても、子供が大きくなって個室が必要だとか、親を引き取るとかでどうしても売却して引越ししなくてはいけないとき、それがいつなのかにもよるけれど、今が天井？のこの金額でこんな物件を買ってどうするって感じです。平均80平米で何人家族がゆったり暮らせるの、永遠に二人世帯か子供が大きくならなければ永住も可能だけど。
売却系のトピックを書き込む人にはすぐに転売目的だとか、検討違いも甚だしい。

目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

馬鹿馬鹿しい。

>950　目白プレイスは立地や建物の内容というプレミアムもありますが、何より高貴なお方が住んでおられるということでの付加価値もありますから、こことは比較をすることは始めから無意味です。

その文脈からするとガーデンヒルズのことですよね？？


>968　目白プレイスやら学習院近辺等の、もともとの高級住宅地と比較しようがないのに、何度も不毛にも路線価だとかカンテイのデータを貼り付けようとするチャレンジャーが後を絶たないのも>>967さんがおっしゃる通り。現に貼り付けられたカンテイ？の数字は単なる路線価で、住宅地というより、ここのうさんくさい高級コンセプトとかけ離れた飲み屋街＝繁華街の価も羅列されている。

目白プレイスのどこが高級住宅地？？

目白プレイスとは、明治通りから学習院の下の道に入ったところにある
比較的ゆったりとしたオフィスビルのようなホワイト系のタワーと、
ゆとりのない公団のような10階程度のレジデンスからなるマンションのことですよ。
高級住宅地どころか、戦前から戦後に掛けて化学工場と製薬工場の跡地ですからイメージはかなり違います。中外製薬が外資系に買収されて泣く泣く手放した土地ですよ。

このスレ営業の人で盛り上がってる感じしかしない。

>>968

すまん、>>968です。そう、細かいことに突っ込まんでくれ。
目白プレイスとガーデンと間違えました。

いずれにせよ、学習院近辺、要するに明治通り渡って学習院近辺の森隣接地帯やら御留山公園近辺の邸宅周辺ってことで。

なんか根本的にずれてると思うのは、この価格帯、坪単価だと普通に買い替えのとき値下がりしてると困るような客層ではないということ。
ちょっと前なら南麻布とかの価格帯だからね。
すくなくとも一部上場高給取りリーマンでも手が出ないくらいの価格なんだから。
まあ、この地区にこの価格帯がどうかという議論はあると思うが、購入した人種は割高とか値下がりリスクとかは関係ない人達。

ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。
もともと高級住宅街といえるようなところではなかった。
目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。
ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
目白駅への最寄は、千登勢橋をわたって学習院の前を通るコース。
マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。
シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではないというのは現地を見れば容易にわかる筈。
ただし、価格は新価格でＧＨに比べ駅から遠いのにも関らず、高い印象は否めない。
設備は高級マンションとして十分なものを備え、豪華な造りはＧＨを基に継承、進化させたもの。
住友のチャレンジ価格はどこでも叩かれているが、長期的にこの値が適当なのかどうかは、神のみぞ知る。

確かに高い値段設定だが１０月の新新価格の登場で評価が変わるかも。

>>974
あなた、周辺住民ではないですね？

＞ガーデンヒルズも７メーター道路の先は高田。

そこから数分歩けば、3路線使える便利な高田馬場駅です？
イメージ先行で単一路線で、スーパーも商店街もまばらな、目白駅とは大違いです。

＞目白プレイスは更に川沿いで、バラックをどかして作ったようなところ。

直前は製薬会社の研究所とテニスコート、それ以前は製薬工場と化学工場
戦前は日本軍の研究施設も併設していた、まさに準工業地の工場地帯です。
長期間土壌汚染改良工事をやっていましたが、神田川沿いですから、
当然のロケーションなのです。

＞ＧＨの南を歩くと徒歩２分ほどでプレイスに着く。
GHは目白駅徒歩5分、目白プレイスは徒歩13分ですよ。

＞更に、３分で明治通りでそこがシティテラス。
ここは、目白駅から学習院の反対回りで北側のエントランスは徒歩10分です。

＞シティテラスがプレイスやＧＨと較べて極端に悪い立地ではない

立地は、シティテラスに失礼だと思いますよ。
GH＞シティテラス＞目白プレイス　の順番なのは業者であれば常識

販売時期が違うから、分譲価格が違うのも当然です
この周辺、バブルの頃は坪500〜700万円でしたよ。現在はちょうど
12〜13年位前の価格に戻っただけです、だいたいバブルの直前の相場です。

>974

>マンコミでもＧＨは当初は馬の匂いと、目白の際とか崖下と酷評された。

そう、でもバッシングされまくったのは価格が明らかになってからね。
価格発表前まではいろいろとまともな意見で盛り上がってたよ。
今見ると明らかに買えない人の僻みでしたね。

ここもそうなんじゃない？

ここは、売れているんだろうか、住友にしては順調なような気がするけどね。

ガーデンヒルズで、このエリアで高額物件を買うべき層のかなりの割合が
買ってしまったという感じなのかも。
かなり格差があるけど、次のクラスは目白プレイスを買ったのかも。

近衛町の東急のマンションも苦戦しているようだし、目白プレイスの
タワー低層階も北西で居住中とはいえ、坪単価335万円でずっと売り出し中のまま。
一方人気のガーデンヒルズの高層階だと、500万円近い単価でもすぐに売れる。
学習院の馬場の臭いは相変わらず、夏場は厳しいけど。

ちなみに、日本は偏西風帯にあることもあって、東風ってほとんど吹かないんですね。
日本ではほとんどふくのは西風で、冬は北風が多くなり、また低気圧が近づくと南風が吹く程度。

で、馬の匂いがどこに行くかというと、当然東側です。
プレイスやシティテラスのある方角ですｗ

>979さん
外気の空気が直接入ってこないようにフィルター付き換気扇だったと思うけど。
詳細気になるようなら、問い合わせしたら？

そもそも排気ガスを気にしていたら都心に住めないのでは？よほどの緑でもあればＣＯ2を吸収してくれるんでしょうけど。

>>980
都心に住むべきではない、というのはおっしゃるとおりです。
ですので、空気清浄機を24時間運転するのは都内なら必須だと思っています。（換気にフィルターがついていようがいまいが。）
それでもNOxとかSOxとかを除去はできていないでしょうね。。。
だからアトピーとか喘息の子が最近増えている、という話もあるわけで。

でも、都心に住むことが条件の場合は、それでも少しでもきれいなところに住みたいわけですよ。

で、幹線道路沿いに住んだことがありますか？
1週間ベランダを掃除しないと真っ黒になりますよ〜
ましてや坂の近くだとかなりやばいです。

まぁそういう意味で、この物件買うなら高層か東側でしょうね。

（ちなみに私は979さんではないです。）

あと、馬については、馬場の前を通ってもにおうのは、数週間に1回程度ですね。最近処理機を入れてからは、ほとんどしなくなりました。
明治通りまで臭いが届くことはないでしょうね〜（笑）

環状五号線明治通りの内側だから、誰が見ても都心物件と
言えると思うよ。
高田のイメージが悪くなるのは、目白不動より東側の住宅密集地と
神田川沿いです。
最近は、建て替えラッシュのようで傾いた家も長屋も更地になりました。
それも昔の話しになりつつあります。

このトピックでどうどうめぐりしてますな

＊高田地域内での必死厨
　目白不動より東側の住宅密集地と神田川沿いと違うと思いたい件について

＊目白地域として無理矢理認めてもらえるかどうかの必死厨
　明治通りから向う側と目白通りの坂上を見なかったことにしたい件について
　学習院の馬場エリアと目白プレイスをどうにかしたい件について

＊路線価等や富裕所得層を持ち出す必死厨
　一般庶民にはこの値段では買えないだろうと数字で何とかしたい件について
　
同じ高田ですよ、仲良くしましょうね。

ここって，著明人入居予定はあるんですかね．
ガーデンヒルズは天○陛下，皇○陛下がいらっしゃったようですが．

おっと、ついにガサネタで客集め。

ガーデンヒルズも、大物芸能人、有名スポーツ選手、著名人等の噂が
ありましたが、知り得る立場は本人が話さない限りデベです。
それが入居前に伝わるようじゃ、企業体質を疑われてしまいます。

ガーデンヒルズなど、地元の年配の人はけっこう知っていますが
掲示板世代じゃないから、一般には知れ渡らないしマスコミには
喋らないですよ。

ここの販売広告のウチワ、汗ダラで駅前に立って配ってますね。
こんな事って有るのね〜、大変ですね〜。

このスレが堂々巡りを繰り返している間にも工事は順調に進んでいますね。
坂の下に下りてみると北側（坂上に側）に向かうにつれて階層が低くなっているので、それほど圧迫感は感じないのだけど、
のぞき坂の上から見ると、巨大な見物が地から這いでてる様に見えます。
新宿方面の視界が建物に遮られていて、壁のようにも見える。
存在感ありますね。

今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
ある意味、試金石になりそう。

>>989
今晩は台風の上陸が・・・

目白ガーデンヒルズのほうは、南側駐車場入り口に防潮堤？地下鉄入り口にある。
ここ二十年くらいは神田川の氾濫なくなったけど、玉川高島屋近くでは何十年ぶりくらいで住民に避難勧告。

ここもガーデンヒルズ並みの対策か聞いておいたほうが良いかも。

ガーデンヒルズより5ｍは高いから問題ないでしょう
ガーデンヒルズのエントランスは2階、1階は半地下ですから、あちらの3階と
シティテラスの1階が、同レベルの高さでしょう。

>>今晩は台風の上陸が危惧されますが、神田川の氾濫までは無いかな？
　ある意味、試金石になりそう。
　↑このひと大丈夫？　www

>>911それは違うと思います。
地形からすると、ガーデンヒルズよりもシティテラスの方が低いですよ。
明治通りから学習院の馬場に向かって、やや登り坂になっていますから。
新目白通り側からヒルズに向かって歩くと良くわかりますよ。

>>992
自分で貼ったハザードマップ見てみろよ
地図の読み方ぐらいわからないのかな？

正確に調べたければ、豊島区役所の土木課に電話してみなよ。

>>994
普通の人間が歩いたら、どちらが高いかわかると思うよ
いい加減なこと、投稿するなよすぐにばれるよ。

>>995

根拠のない感情的な書き込みは、
物件検討の阻害要因になります。慎みましょう。

＞996
日本語が理解できないのかな、995さんは
根拠を書いてありますよ。
ご自分こそ根拠を示して反論しないと、笑いものですね。

まあそんな「谷底」の方々がドングリの背比べをして熱くならなくてもいいでしょう。
地形が低いと、気持ちまで低くなるのかしら？

995 = 997　バレバレだよ。こいつ相当頭悪いな。www

part3はいらないよね？