シティテラス目白 Part2

８２３さん
どうやら勘違いなさっているみたい。
２億４０００万円と２億２５００万円は違う部屋みたいですよ。
値下げどころか、予定広告では少し値上げするみたいですね。

＞828
別にあなたが、買ってくれるわけでもなさそうですから無関係なのでは？

＞エンドを甘く見ると、また、罰が当たりますよ。
株式公開企業ですから、株主に責任を負っているだけでしょう。

売り方が他のデベと違うのは、良いことなのではないかと思います。
契約者としても、売れ行きが悪いから竣工までに何百万円も値引き
されるより、安心だと思いますけど。

マンションは極論を言えば片手間、貸しビル業がメインの会社ですから、発想が違うのかもしれません。

スミフ関係者のいつもの言い草ですね。
「株主重視です（購入者は重視しません）」「売り方が違うんです（実はただの売れ残り多発デベにすぎないのに）」「値引きしないから安心のはず（かつては値引きしてました。ここにきて上昇トレンドだから値引きをやめただけ）」「貸しビルがメインでマンションは片手間（片手間だから仕事も雑というわけですか）」
あきもせず、あっちでもこっちでも同じことを書きまくってご苦労さまですね。
ついでですが、「私は関係者じゃありません。ただの主婦（検討者・購入者・近所の者）です」なんてのもお得意のせりふです。
チーン

何だかんだ、ここ売れてません。

住宅情報誌、販売戸数がずっと１０２だったのにこの前は９９に減ってた。
３ヶ月近く掛けてようやく３戸売ったってことだろうか・・・。

都心9区だけで、HPに載っている一等地の貸しビルが2〜300棟もあります
その家賃収入を考えたら、莫大でしょう。
今期の利益も50％近くアップ、年間計画の40％を第一四半期で販売して
しまったそうです。

社員だって大卒総合職は1000人に遙かに満たないのですから、
それが、商業ビルとマンションと住宅の分野で別々に仕事をしている
やはり大手はすごい。

これじゃマンションは片手間と思われても、しょうがないでしょう。

上の方のボタンをクリックすると、物件概要が見られるようになりました
駐車場23000〜28000円は、激安ですよ、このあたり屋根付きなら4万円前後。

いくら駐車場が激安でも、肝心の部屋が激高じゃあね。

どなたがか以前、的確な指摘をしてたけど、
①お世辞にも高級感やブランド感があるとは言い難い、下町的な周辺環境を無視した値付け
②80㎡台の3LDKがなく、70㎡台の狭い部屋が主流（この価格帯を購入できるファミリーが、わざわざ、しかもこの場所で70㎡そこそこの3LDKを選ぶとは思えない。）
広い部屋もあるとはいっても、さすがに1億を超えると、購入可能層は一気に減りますからね。

が、大きなネックになってるんじゃないでしょうか。
JRの駅からは多少離れるにしても、地下鉄新線も含め、交通・生活利便性もいいし、駐車場設置率も高い。決して悪い物件ではないだけに、スミフの「欲の出し過ぎ」がなんとも残念ですね。

＞②80㎡台の3LDKがなく、70㎡台の狭い部屋が主流（この価格帯を購入できるファミリーが、わざわざ、しかもこの場所で70㎡そこそこの3LDKを選ぶとは思えない。）広い部屋もあるとはいっても、さすがに1億を超えると、購入可能層は一気に減りますからね。

何だか、とっても矛盾してませんか？
自分基準の貧乏な発想なのか、金持ちを理解できないのか・・・

9000万円が買える人は、12000万円もそう変わらないでしょう。
5000万円と8000万円では大きく違うけどね。
一馬力の普通のサラリーマンでは、最初から検討外でしょう
中小零細企業なら論外の価格です。

シティハウス護国寺の価格で、こちらも割高感が薄まるでしょう。

住友のサイトでも、メジャーセブンのサイトでも
シティテラス目白、シティハウス護国寺はハイグレードの分類です
周辺環境はともかく、建物と仕様はハイグレードだと思いますよ。
前に分譲された、目白ガーデンヒルズの並と中間よりは確実に
ランクアップの内装であることは、MRに足を運んだ人ならわかるでしょう。
MRに行ったことのない人は、実感できないでしょうけど・・・・

あなたの言うとおりなら何で完売しないの？

近くにもっと高いマンション売り出して、割安感作って売るってすげー販売戦略だな。
護国寺も売れ残って、近くにさらに高いマンションを売り出すんだろうか？

887は住不っぽいですね、目白の事まで知ってて。

9000と12000は違います。

建物と仕様と価格がハイグレードなのは認めているようですが、
このハイグレードを購入する人が周辺環境だけ我慢するわけないでしょ？

こういう感覚だから、ここは残るんだと思います。

どちらかというと逆で、お金を出せる人は周辺環境の良いところに
自分のお金でいいもの建物を作るのです。

お金で買えないものは周辺環境で、買えるものは建物です。

分かるかな〜？。

>>837

内装だけは、見た目豪華になったかもしれないけど、基本構造は
ガーデンヒルズのほうが、はるかに金をかけていたと思う。
スラブ厚だって、ここはわずかに200mmですよ、200mm。
たしかガーデンヒルズは300mmはあったような。

内装の仕様だけで、まんまとごまかされちゃう人もいるんだね。

素人ですね、ボイドスラブじゃあるまいし、スラブ厚230㎜以上は無駄
300㎜の中空のボイドスラブ以外で、18階建てのマンションが
建設できるのかな？

構造は確かに、免震構造などガーデンヒルズの方がお金を掛けているのは
事実でしょう、ロケーションも住所もガーデンヒルズの方が上でしょう。

内装だけは、こちらが上質ですね。
ガーデンヒルズの、マーベラス（プレミアム）以外は都心としては
価格に見合わない安っぽい並の内装でしたからその教訓が生かされて
いるのかも。

>>840は業者さんでしょうか、度素人さんでしょうか？
どうせ買わない人でしょうね。

売れ残りが多いとこんな悲惨なスレになるといういい見本ですね・・・

なんだか、どうしてもここを買いたかったのに、経済的な事情で買えなかった人が悲惨なスレにしているのでしょうね。
８３７さんは現実的な方ですよ。
９０００万と１２０００万などあまり差を感じない人は幾らでもいますよ。
だからこそ、ここもプレミアムはかなり売れているのでしょう。

９０００万と１２０００万などあまり差を感じない人がこんな場末を買うかね。そんな大層な物件ではないよ、ここは。ただ価格が高いので高級と勘違いしている人が多いだけ。典型的な高額物件。

ここはだんだん　住不の　言い訳　発表会になってきましたね。

そろそろやめないと自分ではまっていってるってわかんないのかね。

護国寺のスレも寂しくなってるんですよね〜。

＞なんだか、どうしてもここを買いたかったのに、
＞経済的な事情で買えなかった人が
＞悲惨なスレにしているのでしょうね。

まったく、あっちでもこっちでもスミフの方は
同じこと言って、いい加減むなしくなりませんか？

ただ値付けがへたくそで、
欲かいて高くしたために、売れ行きが悪い
マンションってだけですよ。

>848
それは高い高いと同じ事を言う人がいれば
同じ反論も出てくるのではないですか？？

私は目白ガーデンヒルズの販売終わりにかけてからマンションを探し始めた
のであちらのスレッドにも一通り目を通しましたが、その現象ははっきりと
見られましたよ。
価格発表前は物件についてあれこれ語っていた方も
価格が発表された後は「高すぎる」「絶対売れ残る」などと大ブーイング
の嵐でした。それこそ物件にケチをつけるだけのような。

はぁ・・・ガーデンヒルズの販売当初にマンションを探し始めていたら
この物件を検討する事も無かったのですが・・・。

売れ行きとかはどうでもいいですけど、ただ貶すだけの人は
どうなんでしょうね。

私は目白ガーデンヒルズを買わなくて良かったと心底思っている。当時は同じくらいの価格でガーデンヒルズより数段勝る場所にはるかに高品質のマンションが買えたよ。私も運よく買えた。

>>851
しかし、いいところを買ったという人がなんでまだこんな掲示板に書き込んでいるのでしょうかね？　不思議な人ですね。
で、ちなみにどこ買ったんですか？
で、そこのどこがどのようによかったんですか？
ぜひ後学のためにお教えください。

悔しさと、妄想があふれるレスが増えてきました。
ガーデンヒルズも、最初はスミフ流のゆっくりとした高い値付けで
売れてなかった。
それが、皇室報道でMR閉鎖するほど売れて、再値上げ。
結果的に、最初の期が最も安かったということ。


>>851さんが買えたのは、目白プレイスですか？
それとも麹町？

＞＞８５２
趣味で掲示板見ているが、これがそんなに不思議？
どこ買ってどのようによかったか知ることが後学のためになるとは思えないが、私が買ったのは山手線のほぼ真ん中の高台住宅地で、９０ｍ２、坪単価は当時３００万円強だったよ。ここが超都心かと思うくらい静かな環境でグレードも５０件以上見た中ではダントツだった。今は本当に満ち足りた生活を送っている。

スミフさんは、即日完売なんて売り方しませんよね。じっくり、１年でも２年でもかけて、決して値引きせず最後は売り切ってしまう。

今朝の新聞にも出てたけど、業績も大変好調のようで、既に本年度計画の半分近くを売ってしまってるらしいので、残りの物件を売り急ぐ必要がない、むしろ年度後半や来年度の業績に貢献するよう、意図的に一部物件をじっくり売る姿勢ではないかと思われます。

ところで、目白駅前の田中屋さん、旧店舗跡地１階を工事中ですが、ここには何が出来るかご存知の方いらっしゃったら教えてください。

> 趣味で掲示板見ているが、これがそんなに不思議？

不思議というより、不気味です。

そうですね。深夜に掲示板に見ていること自体がすごく不気味。

＞＞８５５
お仕事ご苦労さん。

多分、ここにスミフ関係者は1人もいないと思う
スミフのマンションに住んで、大満足のスミフファンは多いね
自分もその1人。
価格高いだけで、住民層も良いしアフターの対応も迅速、エントランスも
趣味がよく豪華で、来客に必ず褒められる。
検討中は予算の多寡で対応が違うことは確か、心地よい優越感を持てる人
それ以外の人は、淡泊な対応で恨み節かもしれません。

>>854さんのマンションは話題で売れ行きも良かった
資産価値はともかく、生活の便で見送りました。

>>855

田中屋さんの１F、私も気になっています。

”成城石井”ができるっていう噂を聞いた事がありますよ。
だとしたらすっごく嬉しいんですけど。

またガサネタを、、、。

1Fは、ローソンらしいよ。

861です。

”成城石井”はガセだったんですか、、、ガッカリしました。
ローソンって、、、あの辺コンビニ多いから全然嬉しくないですね。

シティテラス目白のそばにも、コンビニできて欲しいな。
坂上まで上るのはちっと辛い。
スーパーが遅くまで営業してくれているので、物凄い不便ではないだろうけど。

>>865
コンビニですか？
徒歩5分前後であれば、坂を登って目白通り沿いに2軒
坂下の新目白通り沿いに2軒、あとは高田の商店街に個人経営があります。
高田1丁目まで足を伸ばせば、24時間営業の2階建てスーパー（セイフー？）があります。
10年前までは、都電が唯一でどこの駅からもそこそこ遠く大きな
スーパーもない場所だったので、買い物は早稲田や高田馬場まで。
現在はといえば、山手線内としてはそれほど便利な場所ではないですが
地下鉄駅しかない、文京区の平均的な利便性と同等か？

ここは坂の中腹ですから、高田地区でも神田川沿いのように
超庶民的な街でもない。
高田も目白通りのあたりは、大きな家も多く坂下とは全く雰囲気は違う。
高田の商店街も、長屋がいくつも取り壊されて新築ラッシュのような
感じですが、何か理由があるのでしょうか。

>>866ここは坂の中腹ですから、高田地区でも神田川沿いのように
超庶民的な街でもない。

どこをどう贔屓目に見て、この立地が中腹と言えるのでしょうか。
一番大底でしょう。
周辺は川沿いの古い木造モルタル戸建てとそう変わらぬ昔ながらのマンションと小さい町工場、最も庶民的なスーパーと自動車会社。新築とはいっても安物のどこかわからない業者のマンションや狭小鉛筆ハウスばかり。

このマンションの値段に会うような高級住宅街ではないですよ、周辺は。

>>867
5年前にタイムスリップしたんですね(笑)
最近、高田を歩いたことありませんね？

なぜ、北側が5階で南側が18階なんて変形な建物になったのか、
なぜ、北側のエントランスに下と上と両方に入り口があるのか、
理由はそこが急坂の中腹だから。

超、庶民街への入り口であることは間違いない。
でも高田も目白通り沿いの坂上には、文京区目白台のような
屋敷街が、わずかにあるのをご存じないのでしょうね。

MRに一度足を運ばれると、いろいろわかりますよ
最近は空いているようですから、最初はごく普通の風体の人なら
対応してくれるし、気になるアンケートは。。。。

このスレ、必ずこの地区をとんでもないスラム街のように書きたくる輩が度々登場して皆さんを閉口させます。
８６７さんもそんな輩の一人でしょうか？
それとも、本当にマンション投資家なら実際の周辺環境くらいは見ておいたほうが宜しいかと思います。

近隣に木造住宅はあります。小さな家もあります。
けど、綺麗なマンションや豪華な住宅のほうがはるかに多いですよ。
確かに超高級住宅街ではありませんが、住環境は決して悪くありません。

>>868
超、庶民街への入り口であることは間違いない。
でも高田も目白通り沿いの坂上には、文京区目白台のような
屋敷街が、わずかにある

ええ、わずかにありますね、坂上には。

このマンション敷地のほぼ全部が中腹にあるならそれは中腹にあると言い切れますが、本当の中腹は例の新建材の安っぽい二軒が建っています。

坂上に屋敷街がわずかにあるのと、坂の中腹に建物の一部が乗るということで、その屋敷街のわずか以外の大部分である高田地域は実際どうですか。

私は>>867で、ここのマンションを陥れるために書いたのではありません。
確かに土地の収用をした時点では、他の「リアル」目白等に比べてここは高田ですから安く仕入れることができたわけで、↑で誰かが書いておられうようにその分内装に力を入れているでしょうから、建物そのものとしてはかなりいいレベルだと思いますよ。

ただ、私の考えからいえば、いくら建物がここのように素晴らしいものであっても、毎日買い物や通勤をしたり実際生活をする意味で、周辺環境も込みでのマンションの価値だと思っていますので、ここは正直？？です。

>>868 ５年前はもっとひどかったですよ。
確かに最近は木造モルタルの家を壊して若い人が三階建ての狭小建売住宅を買っているケースが多いです。

毎日犬の散歩で椿山荘から和敬の坂を下り、昭和の匂いがする川沿い地域からその近辺を歩いていますので、特にこの季節、目白台付近だと風の流れを感じていても、高田二丁目付近になると途端に空気が止まった上に、幹線通りである明治通りの交通量や煩い踏み切りの音が気になります。

家族構成が変わるのでできれば住み慣れた地域で住み替えようかといろいろ新築情報を集めている現在ですが、上記の理由で？？です。

＞住環境は決して悪くありません。

というか、このマンションが環境を創っていくと思います。
建物が完成し外構が仕上がった時、
豊島区高田のイメージが変わると思います。
それだけのインパクトを持つ物件だと思います。

ここにいる皆さんはほとんどご存じないと思いますが、
10数年前、現在のガーデンヒルズが建っているあたりはヒドイものでした。
線路沿いの公団もなく、貨物ヤードに寂れたビアガーデン。
ガーデンヒルズの場所には巨大倉庫のような船舶研究所。
目白の暗黒地帯とも呼ばれていました。
それが今はご覧のとおり。

シティテラスが完成したら周辺一帯がどうなるのか、
今から楽しみです。


〜とても手が出せない目白古住民より〜

８７１さんの意見すばらしいですね。
契約しちゃった人間からみれば、すごく前向きで、建設的です。

私もマンションの住人としてだけでなく、ここ高田地区の一人の人間として既存の住民の皆様とこの地域をより良いものに出来るようにしたいなと思っています。

有難うございます。

＞けど、綺麗なマンションや豪華な住宅のほうがはるかに多いですよ。
＞確かに超高級住宅街ではありませんが、住環境は決して悪くありません。

スラムなんてことはありませんが、それは言い過ぎだと思いますよ。
綺麗なマンションは、坂下では思い浮かばないです、しいて言えば
目白ガーデニアでしょうか？　
同じ高田でも坂上には立派な、人気マンションがいくつもありますけど。

長くお住まいなので、見慣れてしまったというのが本当のところでしょう。
このあたりを歩いて感じたのは、比較すれば豊島区の中でもけっして
きれいな街並みとは言えないでしょう。
利便性やゴミゴミした住宅密集、道路の狭さ、緑の少なさ・・・
住環境は、区内では悪い方だと思います。
川沿いで、低地であることが歴史的な理由なんだと思います。

確かに高田は、3丁目から1丁目に進むに従って長屋が増える傾向にあります
昔は神田川で染め物をしていたらしいですから、そういう人々が
多かったのでしょう。
町工場も、区内では群を抜いて多い、板橋区のような雰囲気の街です。

シティテラスに関しては、目白とは言えませんが利便性をとれば
住みやすいのではないかと思います、街の雰囲気で住むわけでもなく
治安が悪いわけでもなく、山手線の内側の街であることは間違いない。

>>868さんは、よく歩いているのでおわかりのようですね。

確かに高田は、3丁目から1丁目に進むに従って長屋が増える傾向にあります
昔は神田川で染め物をしていたらしいですから、そういう人々が
多かったのでしょう。

っていつの時代の話でしょうか？

渋谷は昔、山の谷間だから猟師が多くいたので、わらぶき屋根が多くあります。

日本昔ばなしなのでしょうか。

http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/79/ckt-79-4/c9a/ckt-79-4_c9a_24....
http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/74/ckt-74-15/c25/ckt-74-15_c25_3...

国交省の昔の写真でも見て和みましょう
街は順にきれいになれば良いのでは
個人的にはプレイスの裏の戸建て郡が気になる

まあ以前の値段を知ってると高いのは確かだよね

>>875さん
貴重な航空写真ありがとうございました。
30年前で、大正セントラルテニスも、ジョナサン、デニーズもない。
新目白通りの、早稲田部分が開通する前の時代ですね。
スーパーよしやの敷地は、自動車整備工場。目白プレイスの敷地は
製薬工場と化学工場。ガーデンヒルズの敷地は船舶の研究所と実験場
だったことがよくわかります。
シティテラスの敷地は、本当に住宅密集街なんですね〜！

改めてこうしてみると、目白駅前の広大な土地を学習院が占拠しているのが
よくわかりますね、だから高田にまで目白という名前のマンションが
いくつも出来るのでしょう？

高田の神田川沿いの街並みは、現在とあまり変わらないのですね・・・・
新宿区や豊島区目白と違って、区画整理が遅れて道が狭く
ゴミゴミしています。
神田川沿いの長屋は、屋根が繋がっているので大きく見えますね(笑)

＞まあ以前の値段を知ってると高いのは確かだよね

少し前の坪単価230万円と比較すれば当然ですよね。
知人がバブルの最中にすぐ近くの大規模マンションを
検討したそうです。
当時55㎡で9000万円強（坪単価550万円）くらい
だったと言ってました。

正直、何故ここに高級マンション？って思うね。
目白では無いし。目白駅までは徒歩２０分位掛かるよ。

場所も良く無い。高田馬場から見て坂の下。目白から見ても坂の下。
谷間って事です。
私の住まいは目白通りの坂の上ですが、登って帰る事を考えると恐ろしく
よっぽど用事が無い限り坂下に降りることはありません。
だってあの坂でしょ・・・。
住んでみれば、直ぐわかりますよ。

期待の椿山荘もちょっと遠いいですね。
しかも坂の上なので、ご縁が無いっか。

後は神田川、結構匂いますよ。
ここは近いです。
白十字の工場もちか〜い。
ここは是非一度覗いて見て下さい。
病院のレンタルリネン等、ここで洗ってますよ。
綿ぼこりと匂いで・・・息を止めて歩きましょう。

あまり悪い事ばかり言っては申し訳ないので、良い所を。
まず都電、板橋区、北区や荒川区まで乗り換え無しです。便利ですね。
それと学習院、徒歩で行かれます。坂上ですが。御御足がとても強く成りますよ。でも、御家柄が良く無いと入れて貰えないので、ご縁が無かったでしょうか。

しかし、ガーデンヒルズとの格差はどう頑張っても埋められませんよね。
あそこは特別だもんね。
プレイスとなら・・・でも通りの向こうとこっちだと厳しいか、ごめんごめん。
でも地下鉄が出来れば良いかも。
駅名が「雑司ヶ谷」だけど、それって近くに有った処刑場の名残り？
それとも墓地に来る人が降りるため？

場所も良く無い。高田馬場から見て坂の下。目白から見ても坂の下。
谷間って事です。
私の住まいは目白通りの坂の上ですが、登って帰る事を考えると恐ろしく
よっぽど用事が無い限り坂下に降りることはありません。
だってあの坂でしょ・・・。
住んでみれば、直ぐわかりますよ。

期待の椿山荘もちょっと遠いいですね。
しかも坂の上なので、ご縁が無いっか。

後は神田川、結構匂いますよ。
ここは近いです。
白十字の工場もちか〜い。
ここは是非一度覗いて見て下さい。
病院のレンタルリネン等、ここで洗ってますよ。
綿ぼこりと匂いで・・・息を止めて歩きましょう。

あまり悪い事ばかり言っては申し訳ないので、良い所を。
まず都電、板橋区、北区や荒川区まで乗り換え無しです。便利ですね。
それと学習院、徒歩で行かれます。坂上ですが。御御足がとても強く成りますよ。でも、御家柄が良く無いと入れて貰えないので、ご縁が無かったでしょうか。

しかし、ガーデンヒルズとの格差はどう頑張っても埋められませんよね。
あそこは特別だもんね。
プレイスとなら・・・でも通りの向こうとこっちだと厳しいか、ごめんごめん。
でも地下鉄が出来れば良いかも。
駅名が「雑司ヶ谷」だけど・・・駅名だけでも怖いよ。

＞期待の椿山荘もちょっと遠いいですね。
目白駅からも遠くて、最寄り駅は江戸川橋なんだから散歩コース
というよりも、ウォーキングコース往復5㎞でしょう、坂を延から
心肺機能も強化される。

＞プレイスとなら・・・でも通りの向こうとこっちだと厳しいか、ごめんごめん。
いくら何でも製薬工場跡地のプレイスと比較するのは、失礼でしょう。
まんべんなくどこからも遠くて、外壁が微妙な白なので
汚れと水垢でもう、古びた感じになっています。
今となっては、分譲価格も1.5〜2倍のマンションですから住民層が違います。
5000〜7000万円のファミリーマンションだから、自動車も庶民的ですよ。

８７９と８８０は夏休みの中学生でしょう。
文書も語彙も内容もあまりにも稚拙です。
このようなところで大人と意見を交わすことは貴重な経験になるでしょうが、そのためにはもう少し勉強をしないといけないよ。

営業の方が微妙でした。
いかにも「買って下さい」オーラを出されてましたね。
お客さんも全然付いていない様なのですが、物件検討はあくまで
建物を比較対象にした方が良いのでしょうか？

まあ、現実的にこの辺は厳しいですよね。

文京区、豊島区辺りの環境の良いのは今後も物件多すぎるでしょ。この値段とこの立地でここ選ぶ理由があまりに無さすぎると思います。

住友の目白、南大塚、護国寺、ブリリアの駒込４、６丁目、護国寺、パークハウスの本郷、巣鴨、護国寺、ブランズの小石川、西方、オリックスのタワーでしょ、伊藤忠の本郷、野村の本郷、アトラス白山、駒込ウイリスとかも残ってる、ド素人でも知ってる情報がこんなにあるんですよ。

みんないわゆる新々価格狙って出てくるんでしょうけど、どうみてもこの辺でこの値段で、既に出てるのも残ってるのにもう無理でしょ売り切るの。港区ならこの値段でもバシバシさばけるんでしょうけど、文京区、豊島区の環境の良いとこでマンション買う様な人は硬い商売の人が多いので、そんなに景気も良く無いので、そんなに多くは居ないと思うのですよね。まあ、来年の春の人事異動の頃までって長く考えてるんですかね。この辺から都心マンションの高騰の頭打ちが始まってしまう気がします。マンション業界の自業自得な気がしますね。

No.884さんの意見は同意できますね。
文京区、豊島区という超高級住宅街ではない地域までが、ファミリー向けでは１億では足りないというのは、少し異常のような気がします。
その違和感がこのスレでも問題視されているようですね。

>>885 その違和感がこのスレでも問題視されているようですね。

その通りです。
成約済みの人が何とかして納得したいが為に、この物件に少しでも否定的な感想や、周囲の環境・地形、周辺環境に対するこの物件の価格の設定等を具体的に指摘されると、ものすごく必死で、時には感情むき出しに否定されています。

それらの違和感があるので、他のスレと違ってここはいわゆるバトル的な雰囲気に陥りやすいのですよ。

それもこれもマンション業界の自作自演のような気もするのですが、それに釣られて/踊らされて買ってしまう消費者がいるのもいけませんな。
「踊らされて」等と書くとまた必死で否定してくる人が出てくるのも、それはそれで「おもしろい」マンション消費者動向のサンプルになるので、生温かく見守ってあげましょう。

まあ、885さんや886さんのことはわかるし、ここは高すぎる気がするけど、購入した人は何とかして納得したいとは思ってないんじゃないかなあ。
ココが地縁の人とかもいるだろうし、知っている地域や好きな地域をけなされたらそりゃ嫌な感じがするんだと思いますよ。
だから、納得したい為の否定的意見に対する反論ではなく、好きな地域だからこそ反論したいということではないでしょうか？

ずっと1人か2人で書いているような文体だと思うけど

私は884ですが、ちなみにここでは最近100レスのなかでも私のは一つです。

ここは比較的丁寧な書き込みが多いのでそのように感じたのでは？。

人を装う場合はそれこそ、文体を変えるのではないでしょうか？、と思います。

近くに住んでます。

高すぎるというか、このくらいの値段だったら
もっといいところがありそうな気がしますね。

この物件、
良いところは、外観ですね。
値段が値段なだけ、ちゃんとしてますね。

良くないところは、急坂と都電の音。
急坂では、クルマがスピードを落とさないんです。タクシーでも。
建築前は視界が保たれていましたが、建物の影もでき、
子供の横断が心配です。大人が相当注意してあげないと。
都電に関しては、踏み切りの音ではなく、走行音。
バタンバタンという音は、明治通りのクルマより響きます。

でも、都電は便利です。
地下鉄ができても、間違いなく都電とバスは活躍します。

目白からも馬場からも谷という話がありましたが、
それは、まさにそうですね。ただ、その地形も
学習院から椿山荘にかけてのグリーンベルトのおかげで
このあたりの空気がキレイなようです。
かつて、調査でそんな結果がでたとか。

ただ、この夏の猛暑で、神田川は臭ってます（涙）

あと2年くらいしたら、マンション価格も
緩やかに下がってくると思いますが、
この土地に納得がいけば、立派な物件ですね。

お盆休みで、早起きして高田を散歩してみると掲示板とは違う印象。
目白通り沿いの高台は、文京区目白台にも隣接していて良い雰囲気。

高田2丁目も明治通り沿いは、言われるほど雰囲気は悪くない整然とした
街並みですね。長屋が多いのは江戸川橋よりの川沿いでした。

たしかに、学習院の馬術部の馬場と神田川は
ムカムカするような悪臭を放っています、夏の3ヶ月だけですけど。

成城石井では無くローソンでがっかりされておりました購入者及び購入検討中の方々へ。
目白駅前のコマ−ス跡地には紀ノ国屋が出来ますよ。
成城石井より良いのでは。

ただこちらのマンションからだと目白は隣街です。
生活圏外の目白駅前では意味無いですね。
新しく出来る地下鉄で伊勢丹に行った方が早いですか。
まあ、よしやが有るし。

ちなみに都バスは廃止されます。

またガセなんじゃないですか、新宿より北に紀伊国屋が出店して
何の意味があるというのでしょう、常識で考えたってわかるでしょう。

http://www.e-kinokuniya.com/index.html

えっつ、紀伊国屋ができるのですか？
うひょ〜〜〜、やったね！
ガセじゃない事をお祈りしています。。。

＞＞８９３

紀ノ国屋ができる根拠を、もう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

コマース関係者、若しくはコマース跡地再開発関係者さんですか？

コマースの紀伊国屋説は、
出たり消えたりしてます。
もう、ずいぶん前に消えた噂な気が。
真相は定かではありませんが、本当かな。

バスの廃止も、断言できるものですか。
大江戸線開通の際は、沿線でバスの本数が減り
お年寄りが、ずいぶん困ったと聞きます。
でも、それはともに都営だから。

副都心線は東京メトロなので、都バスは競合。
現に、バスの本数が増えたりしてるので、
利便性をアピールしていると思われますが。

８９３さんから、明確な根拠が提示されない限り、あまり単純に信じ込まない方が良さそうですね。

目白に紀伊国屋なんて思っているのは、地元育ちの人だけでしょう
某掲示板にも書いてありましたが、親会社が焼き肉牛角になった
成城石井ならともかく、個人経営の紀伊国屋が山手線の北エリアに
出店するとは思えないけど。

山手線有数の乗降客の少ない目白駅の駅前で、新ビルで家賃も
割高なところに、出店してもペイしないでしょう、目白の高級エリアは
もっと下落合寄りなんですから。
以前コマースにあったコンビニ（現在はガーデンヒルズの前）も
それほど、繁盛していなかったですよ。

ピーコック目白店だって、唯一の大型スーパーとしてほぼ独占的に
営業してきたけど、近くに新宿マルショウが出店したら寂れてしまった。
何でも高かった、コマースの地下商店もお世辞にも賑わっていなかった。
目白駅前は池袋に近すぎて、大型スーパーのニーズがないんだと思います。

今度の日曜日、シティテラスのＭＲでヴィオリンの演奏会をやるそうです。
こんなので、「よし、ここのマンション買っちゃおう！」てっ思う人いるのかな？

売る気があるのか、売れない値付けなのか、
MRオープンが早すぎたというのが実情でしょう。

しかし、立地も住所も違う目白ガーデンヒルズと同等に扱うのは
無理があるよね、いくら内装をそれ以上に良くしても
マンションの価値の基本は、立地と眺望ということを忘れているのでは。

住友も、近隣物件がたくさんの情報は持ってるだろうから、先行して売り出して先に売っちゃおうと思ったのだろうけど、お客さんの目はそんなに甘くないのでした、、、という感じですね。

みんな、こういうとこで情報交換しちゃうからね。

ここより立地のよい物件は周辺でこれから秋にかけてどんどん出てきますからね。

>>902さん

現状では、都電以外どこの駅からも遠くて13号線だって
都心にはメリットがなくて、パッとしないことはわかっています。
ここより立地がいいところは沢山あるでしょうが
周辺で、秋から出てくる未発表の物件とはどちらですか？
このエリアでは、思いつかないのですが・・・

903さんと意味合いが違うかもしれませんが、近隣の情報交換も良いと思いますね。

このエリアとはどこまでを902さんは意味しているのですかね？。
この周辺とか、このエリアという表現って人によって意味が多分違いますよね。

豊島区限定にします？。

目白駅まで歩いて１５分以内にします？。

もう少し広げて文京区豊島区にします？。

これによってみなさん持っている情報が違うと思います。

目白駅から徒歩１５分以内で新築、ファミリー向けを私も希望しています。
ドレッセ目白のような窪地で、一昔前のマンションは嫌です。
ここ以外に比較検討に値する物件ってありますか？

目白駅から15分も歩いたら、池袋、高田馬場、下落合駅に到着します。

現在目白駅限定だと、新築物件はここ以外にありません
「リビオン目白通り」というのがありますが、ファミリーでは70㎡位の
小さな部屋しかありません。
高田3丁目に大規模マンションが複数出来るそうですが、いつになるか。
そう考えると、シティテラスは大変な希少価値がありますね、
住友が売り急がないのもわかるような気がしてきました。

目白駅をはじめとしたエリアは、そんなに良い場所ではないと思います。
駅としての発展は山手線の中では最低クラスだし、乗り継ぐ地下鉄もない。

皇室と、高級住宅地のイメージだけで、実際の高級住宅地は
新宿区とか山手線外商店街は寂れる一方で、徒歩圏にちゃんとした
規模のスーパーもない。
それでいて、駒込同様にマンション価格は20％くらいは割高で文京区
価格といっても過言ではありません。
豊島区内で比較すれば池袋、大塚、巣鴨駅あたりなら
目白エリアの70㎡の予算で100㎡前後が買えますから。
何年か住んでみましたが、都心としては生活もインフラもとても不便です。

９０６さん
早速の返答有難うございます。
私は家族の都合でどうしてもこの目白エリアで探していますが、中古も含めてここ、シティテラスと比較する物件がありません。
スミフの強気もそれに原因のひとつがあるのでしょう。

＞907さん
新築限定となると、確かにここは希少価値であることは誰もが認めるでしょう。
しかし中古も含めて検討できるんであれば、目白エリアは物件数も多いので
来年の春までなら、いくらでもあるのではないでしょうか。
シティテラスもその頃まで、ほぼ確実に部屋は残っていると思います（笑）

本家の目白ガーデンヒルズは、いくつも中古や新築未入居で出ていましたよ
住所は豊島区目白だし、目白駅にも高田馬場駅にも近くて良い物件では。
但し、北棟と南等では作りも条件もかなり違うので南棟がいいと思います。
中古ですから、分譲時ほどの価格差はないと思います。

目白プレイスは、ここより若干不便でグレードも低いですが
タワー棟なら資産価値も住み心地もある程度期待できるのでは、
レジデンスは特色もなく、日当たりも眺望も悪いのでお勧めしません。

両者のように築浅中古は割高で、中古マンションとしてのメリットが
ありませんが、大規模であることは間違いないので玉数は出やすいでしょう。

第２期じゃなく第1期3次先着順などというものが始まりましたね。もう分けが分かりません。
正直もう価格を下げて売りに出した方がいいんじゃないかと思うんですが。
既に購入者になった方に対しても値引きするということにすれば反発も出ないでしょうし。

>>909
残念ですが、竣工前に値引きするなんてことは99％ないでしょう(笑)
予算に合わないのであれば、他のマンションを検討した方が賢明だと。

以前にも書き込みがありましたが、久我山ガーデンヒルズは竣工1年以上
シティハウス成城は2年以上掛けて完売しましたよ。
目白ガーデンヒルズも、MRオープン当初高価格のバッシングで売れてないと
思われていましたが、実際には違っていたようで。
売り惜しみなのかMRを竣工前に閉鎖して販売一時中止
小出しに値上げして結局完売したのは、やはり1年半くらいだったと思います。
竣工後1年もしてから、最上階のプレミアムが大幅値上げで出てきた。(笑)

ましてや、今期も過去最高益を更新しそうですから売り急ぐ理由がない。
年末から値上げするのではないかと思います。

【良くないところ】
・目白駅はそれほど便利でない、高田馬場駅からもまんべんなく遠い。
・冷静に考えれば、目白エリアとはほど遠い立地条件
・地下鉄の新駅が出来るけど、発展は見込めない
・グレードが高いのは認めるが、立地の割にはとっても高い
・学区という点では、人気の千登世橋中学だけど目白小ではない
・高田でもっと駅寄りにマンション用地が残っているので将来的な資産価値
・明治通りに面した谷間であるため、騒音と排ガスが心配
・4人家族に手頃な80㎡台の部屋がない、70㎡台は窓なし行灯部屋が多い
・近隣に配慮したためか、建物の形が変形的であること。

【良いところ】
・エントランス、内装のグレードは高く設定されている。
・マンションの供給実績と歴史のある、住友物件で資産価値と安心感がある
・目白ガーデンヒルズほどプレミアムが多くなく、部屋による格差がない
・山手線内という希少価値の立地。
・ルーフバルコニー、専用庭などの設備が充実（プレミアム中心）
　このエリアで、ルーフバルコニーは希少価値がとても高い。
・南向きの部屋が少なく、よい位置の部屋はほとんどプレミアム住戸
・都心物件としては珍しく、4LDKの間取りが選べる
・都心としては、緑が多いエリアで高層階なら眺望も期待できる

【良いところばかり】
・山手線には遠く、地下鉄へも緩やかな坂を上る為、カロリー消費に貢献。
・窪地のなので、眺望はそれほど良くないので、庶民の目線で謙虚に生活。
・地元の戸建に挟またエントランス。これまた庶民と同じ目線での暮らし。
・東側の小学校、給食室からの臭いが、毎日の夕飯メニューの参考に最適。
・坂道を急降下するクルマを子供に見せることで、交通安全の教育に貢献。
・朝早くからの都電の走行音と踏切り音により、朝は目覚まし時計いらず。

↑
ご近所さんは以前からこんなに羨ましい環境で過ごされていたんですね。
自慢もしたくなるわけです。

大分工事も進んできました。（１０Ｆ位まで外壁出来たんではないでしょうか？）
明治通りから見ても、存在感ありますね。

オプションの選択も終わり、内覧会まで半年になりましたね。
近隣でおいしいお店とか、お勧めスポット教えてくれませんか？
甘泉園公園は、ブラット歩いてみましたが素晴らしいですね。

目白界隈にはもともと富裕層が多いらしいですが、ここ数年で高級億ションも増加中なので、もっと富裕層が増えるのでしょうね。
これなら、高級食品スーパーのひとつやふたつあっても全然不思議じゃないはずだけど、逆に、日本有数の巨大商業集積エリアへのアクセスが良すぎる点が、玉に瑕なのかな？

富裕層っていうとたぶん年収5000万ぐらいからですかね。

そんなにいませんよ、目白に。

2000万ぐらいじゃ富裕層って言わないだろうしね。

給与所得で5000万円貰う人って、富裕層というより、単なる税金素人。

本当の富裕層は、個人給与所得を5000万円とかでは貰いません。だって、税金が馬鹿馬鹿しいのよく分かってるからね。別の形で事実上の利得を得ているんですよ。代々富裕層の人たちは、相続税対策含め、その辺よく心得ているんだけど、ぽっと出の成金さんは、お金持ちになることが嬉しくてしょうがなくて舞い上がっちゃうもんだから、税金のこと考えずに、とりあえず個人所得増えると喜ぶ。馬鹿みたいｗ

↑おっしゃるとおり。
収入ベースで２０００万円と給与所得で２０００万円じゃ全然違うよね。
給与で２０００万円じゃ億を超えるマンションは少し大変かも知れませんが（親援助無し）、会社の経費や大きな手当てを捻出させれば、もっと給与所得低くしても大丈夫だよ。
普通の中小企業主は専従者給与でローンの支払い分くらいはまかなっちゃうのではないかな。

↑
間違えました。
給与で２０００万円ではなく、収入ベースで２０００万円では、に訂正。

シティテラス目白効果、ガーデンヒルズ効果とでもいうのでしょうか
周辺の中古物件価格が急騰しているような気がします。
新築物件との比較論で相場が決まるので、当然といえば当然なのでしょう。住友不動産のおかげで喜んでいる、周辺マンション住民も多いのかと思います。

本日の折り込みチラシでは、ガーデンヒルズの南棟7階が掲載されていました、
104㎡で1億5500万円ですが、バルコニーは2つで8㎡弱しかない。
坪・490万円になります。
築1.5年、目白小学校学区で住所も目白、マーベラス（プレミアム）仕様、
目白5分、メトロJRの高田馬場7分、免震構造となれば、比較論では割安にさえ思えます。
新築にこだわらなければ、この価格でも欲しい人もいるかもしれません。

シティテラス目白の魅力は、大規模新築、北向きがほとんどない日当たり、ルーフバルコニー、内装と共有部分の豪華さ、10階以上の眺望、新駅5分、買い物や病院の生活インフラの利便性でしょうか。
プレミアム住戸の方が、メリットが多いと思います。

目白をもっともっと知りたい方へ、

少し古いですが、以下ご参考まで。

http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/041113/index.html

↑のアドマチは目白駅周辺です。

ここは目白ではなく「高田」です。

どうしても学習院エリアの目白と、ここ「高田」を一緒にしたい方がいるようなので念のため。

収入ベースだろうが、給与所得だろうが、どうでもいいのですが、コンスタントに年収５０００万の人って具体的にはどのような職種の方でしょうか。

少なくとも東証一部上場勤務の堅実な企業勤務ではないでしょう。

地面を売った成金の方や、税務調査に入られたら困るような個人企業主でしょうか（笑）

No.912 by ご近所さん　2007/08/23(木) 09:18

【良いところばかり】
・山手線には遠く、地下鉄へも緩やかな坂を上る為、カロリー消費に貢献。
・窪地のなので、眺望はそれほど良くないので、庶民の目線で謙虚に生活。
・地元の戸建に挟またエントランス。これまた庶民と同じ目線での暮らし。
・東側の小学校、給食室からの臭いが、毎日の夕飯メニューの参考に最適。
・坂道を急降下するクルマを子供に見せることで、交通安全の教育に貢献。
・朝早くからの都電の走行音と踏切り音により、朝は目覚まし時計いらず。

912の方がこのようにこのマンションの良いところばかりを、どなたにでもわかるようにリストされています。富裕層だか年収5000万だか知りませんが、さぞかしその富裕層の皆さんがこのマンション購入に我こそはと購入に殺到したのではないかと。これはもう、即完売のキャンセル待ちの列でしょうね。

ご近所さんから見れば、ここは目白ではなく「高田」です。
そりゃそうだ。いくらマンション名に目白が付いても住所は高田だもんね。
けどね。購入者は近隣の人とは限らない。
例えば、埼玉の人が
「今度、娘の学校の都合で引っ越しますの。　豊島区の高田です。マンション名はデベの都合で目白ってついてますけど。　いえ　いえ高田馬場とは違うんですよ。高田２丁目です。　学習院すぐ見えますけど、目白じゃないんですよ。高田です。」
ってめんどくせー。
世田谷方面からタクシーの運転手に
「すいません。明治通りの高田お願いします。」
「？　高田馬場ですか？」
「いえ。　千歳橋のあたりです。といっても千歳船橋ではないんでよ。あ〜。目白の　学習院下のところです。」
「あ〜目白ですね。」
「いえ。ご近所の都合もありますので、目白とはちょっといえないんですよね。高田でお願いします。」
ふ・べ・ん。

終電を逃してタクシーで帰るときは「目白といっても、ここには着きません」
「目白の都電の学習院下まで・・」これで通じますよ。

他人に説明するときは「目白のマンション」でいいと思います。
理由は、近所のマンションはほとんど「目白〜」です、例外は
最近分譲している、スーパーよしやの前の「ダイナシティ高田馬場」だけ？
シティテラスの場合は、現状では最寄り駅はJRなら目白駅ですから業界でも問題なし、目白らしくないと思うことは勝手です。
少し歩くと、文京区目白台ですからわかりやすいでしょう。

下落合を目白というより、一般的にはよほど自然です、目白不動も高田2丁目
ですから、全く違和感はありません(笑)
高田の名前がついた駅名はないから、豊島区民でも知らない人がいるくらい無名です。

そんな細かい地名など、どうでもいい。
私個人はブリリアとかプラウドとかの
名前の方が恥ずかしい。