シティテラス目白 Part2

購入した者です。
先日、オプションの確認書（？）が届いて返信したところです。
金利がじわりじわりと上がり始めているので、徐々に払えるかどうか心配になってきたりしています・・・。

“今後、値下げして売り出すことはあるんですか？”
と確認しましたが、
“絶対に値上げして売り出します。少しずつ売れればいいと思っているんで・・・。”
と言われました。その他、わざと広告をあまり出していないとか、結構強気な発言が多かったですね。

デベはあの住友不動産ですから、良くて値上げしないくらいが関の山ですよ。
売れなくても急がず時間かけて売れればいいと考えているでしょうよ。
販売の調子が良ければ値上げすることだって十分考えられます。
煽ってるわけじゃないですけど、この物件に関しては待ってもあまりいいことは
ないように思います。

希望の部屋が先に取られてしまうかもしれないし、
プランやカラー等のセレクトなどが出来なくなってしまうし、
挙句の果てには値上げされてしまうかもしれないし。

ご意見ありがとうございました。
この業界に関しては、何が常識で、且つ、営業の方のお話をどこまで信じていいものなのか、疑心暗鬼になっています。
こちらの物件に関しても、坂、騒音、粉塵、色々不安材料があるのも事実ですが、タイミング、通学、通勤、副都心線、など、我が家的には、利点も多く、前向きに考えてみたり、もう少し待ってみた方が良いのか、
日々悩んでおります。

多少狭い？、多少高値？（スーぺリアですので）、西？東？神田川？？悩ましい事は事実ですが、庶民的なエリア、店舗が入らないことは気に入っています。

でも、購入するなら、待ってもあまり意味の無い事なのですね。
週末、結論をだそうと思っています。
実際に購入された方もいらっしゃると言うことで安心致しました。
書き込みは初めてなので皆様に失礼があったらお許しくださいませ。

>>576さん

神田川の増水なら心配は要らないですよ。
２〜３年前の集中豪雨で神田川が氾濫したのは
河川の改修が進んでいなかった中野区や杉並区の方です。
高田の辺りが氾濫したのはかれこれもう20年以上前が一番最後でした。
この間、高田近辺は河川の改修が大幅に進み今は既に完了しています。
その20年以上前の一番最後の氾濫の時でも、
シティテラスの場所まで水は来ていませんでしたよ。

>>576さん

追加ですが。
というより、シティテラスのｔ場所まで神田川の水がきたことは
向こう30年くらいのスパンではまずありませんでしたよ。

神田川は警戒水位の白線を超えるとサイレンが鳴るそうですが、ここ10年くらい鳴ったことはない
これは護岸工事によるものでしょう。
神田川沿いの遊歩道を歩くとわかりますが、高田馬場駅あたりより上流は
比較的に川幅が狭いのを感じます。

ここ、日当たりはともかく眺望に関しては少しでも高層階でないと期待できません。
南方面は、新目白通り添いのマンション銀座？に高層マンションが多数。
北向きは目白通りへ向かう上り坂で期待できない、東と西の方が眺望では有利でしょう。

だいたいの眺望を確認するには、目白通りの坂のからよく見渡せます。
近くのマンションの管理人さんに事情を話せば、見せてくれるかも？
デベの眺望写真もだいたいこうやって撮影するみたいです。

このマンションどの程度売れているのでしょうか？
間取りの公開情報などが更新されていませんが、そんなものなんでしょうか？
なんだか心配になります。
一応購入検討しているのですが、あまり売れていない物件というのはやはり慎重になります。
どなたか情報をお持ちですか？

以前にもここのスレに書き込みありましたが、１次で３０弱らしいですよ、契約済みは・・・
いいマンションだと思います。只値段が余りにもそぐわないので・・

>>580
マンション情報誌に「先着順」で２号連続して募集してた覚えがある。
よって１次完売になってないことは確か。
どの程度売れ残ってるのかまでは分からない。

＞あまり売れていない物件というのはやはり慎重になります。

売れない理由はいろいろありますけど、ここに関しては現在相場では高価格なのかと思います。
（住友不動産の首都圏のマンション全体にこの傾向はあるかも）
住友不動産のＨＰを見ると、完成済み物件がたくさんあるのがわかります。
竣工までに完売を目指さない、独特の売り方なのかもしれません。
かといって、過去最高益を更新している会社ですから不思議ですよね。

予算があれば、プレミアム住戸を買うのが快適な暮らしのコツでしょう
金持ち優遇（プレミアム住戸のメリット）は、いろいろあるようです。
スーペリアルなら、これといった特色もないのでは。

580の方と同じ、売れゆきが気にはなりますが、
我が家は以前そのあたりを気にして、迷っている間に時が過ぎ、失敗しました。
今回は、だいぶ気持ちが整理できています。
こちらのマンションは高価格ですが、どのようなご家族が多いと思われますか？
もし、目白GHの雰囲気などご存知でしたら教えて下さい。

>>585
目白ＧＨ、目白Ｐの話題は、控えた方が賢明のようです。

知人が何人かいるので雰囲気は知っているのですが、いろいろ書き込むと
監視していて、ご立腹なのか削除されてしまいます。
高層階を褒めると、低層階の方からなのか反発が大変ですので控えます。

ＭＲの担当者の中で、目白ＧＨの販売をしていた方がいますから
色々お話しを聞けましたよ。
目白Ｐの方は、リビオレゾン目白通り　の販売会社と同じです。

立地が周辺のマンションの谷間になりますから、予算が許せば高層階の
眺望の抜けた部屋が、後で後悔しないと思います。
プレミアムが予算内なら、絶対にそちらがいいと思います住友の場合、
そちらの方がメリットがたくさんありますから。

ありがとうございます。
プレミアムではなくても眺望のある所で考えています。
577で神田川のことも教えてくださったので、安心しています。
たぶん、こちらも落ち着いた感じの入居者になりそう、と想像しています。
メトロの出入り口も近くにできれば、街なみも変わるかしらと考えたのですが。(大学も多いので）

>>587
どういたしまして。
地元としては新しい住民の皆さんが増えることは大歓迎です。
住民層は、ガーデンヒルズと同等かワンランク上の都心並みでは？
多分ここ10年では、地域一番の高価格マンションだと思いますよ。
ただそうなると、目の前の小学校の生徒が増えないのが心配ですね。

街並みは、出来れば変わらないことを希望します。
このあたりの最大のメリットは人口密度が低いこと、静かなことです(笑)
新しい大きなマンションが2つも出来て、学習院下から目白駅に
かけて、本当に人が増えて昨年から騒がしくなりました。

なるほど。地元の方のご意見はとても納得します。

地域一番の高価格なのかもしれません。
前のことが分からないので、今の情報で判断しています。
他のマンションも見ましたが、価格はだんだん納得してきました。
(以前買いきれず失敗しましたので）

ガーデンヒルズと同等か・・・の。ご意見、実際にご存知の方なので参考になります。

私も、今の街並みが好きですが、おしゃれなお店ができるのも楽しみなんです。

価格に関して、参考になるかもしれません。

目白P　タワー最上階の部屋が売りに出ていました。
96.83平米　21階/21階　南西向き　15,800万円（163.1万円/平米）
のようです。

この物件プレミアの
D-Iタイプ　100.32平米　15,800万円（157.5万円/平米）
C-Fsタイプ 134.51平米　24,000万円（178.4万円/平米）
とほぼ同じレベル。

ということは、これが現在の水準を表しているのかもしれませんね。
つい、2−3年まえからは考えられないような、高価格ですが。

都心の地価上昇は一段落・・先日の日経産業新聞に掲載されていましたね。
港区のあの異常な高騰はミニバブルと騒がれましたがここに来て懸念していたミニバブル崩壊が始まりつつある
とも記事がでていました。
土地神話だの地価上昇の煽りで潮流云々で強気一辺倒だったＸＸ不動産さんも、そのあたりはよく理解していると思いますよ。
ここにきて強気価格はないでしょう。

消費者は馬鹿ではないのでそろそろ気づき始めていますよ。
営業トークに踊らされていただけだと言うことを・・・。

591さん、そうかもしれないですが・・・
家族の住まいを今どうするかと考えると、
後何年でこんないいマンションがいくらで・・とはっきり分からないので、今探している私達はしっかり考えなければと思っています。

ここのメトロができる将来性とグレード感は評価しています。
それと家族が必要とする場所なので。それが大事かな？

株価のバブルはすこしずつ価格が上昇したあと、一気に下落します。
一方不動産のバブルは、一気に上昇した後、ゆっくり下落します。
（バブル後の土地の下落曲線とその前の上昇曲線を比べてみましょう）

株の場合は大抵買う方が優位に立つわけですが（買う必要があるわけではない）、不動産の場合は逆（買う必要がある＆買い手は個人で価格交渉力がない＆売主の価格交渉力が強い）なので、こういうことになっているわけです。

そういうわけで、たとえ下落する場合でも、数年前の価格に戻るにはおそらく１０年はかかるのではないでしょうか。
このあたりも留意する必要があります。

私どもも、家族が必要であることが決め手となり、購入することにいたしました。

人それぞれ、住まいを必要とする時期、場所は様々ですので、その時の不動産の相場と言うものは、運というか、ご縁かと・・・

売れ行きも気になるところではございますが、多少お高くても、必要とされる方は購入なさることでしょう。

決断に至るまで、こちらに投稿されていた皆様方のご意見、大変参考になりました。デメリットも十分に熟考することが出来ました。この場をお借りしてお礼申し上げます。

入居までの一年間、穏やかな心持ちで静観し、地域の皆様、入居される皆様とご一緒に、のんびりと安心して生活できますことを楽しみにしております。

>>590
目白Pの最上階は、確か目白GHに対抗してプレミアムにして
坪440万円（㎡/133万円）だった部屋ですか？
駐車場の優先権もついていましたが、竣工後でも継続なのでしょうか。

中古相場というよ、シティテラスの分譲価格を調べて合わせた
というのが本当かもしれません。
でも、新築の住友物件と対抗するのは無理があるな。
最上階プレミアムというのは、希少価値ですけどメトロ新駅から
徒歩7分、目白駅13分を考えるとその値付けは無理があるような
気がしますけど、買う人がいるんでしょうか。

それと、製薬工場跡地で土壌汚染で全面土壌改良工事をしたのですから
中古でも、その説明義務もありますよね。土壌改良工事の説明会が
中学であったくらいですから、近所はみんな知っています
後でわかったら大変ですから、しないわけにもいかないでしょう。
このあたりは、相場に影響しないのでしょうか？

>>591
目白Pの最上階の物件については、
下のHPで見ることができます。

https://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvb7oudv

新築物件で販売されているようです。
駐車場も利用可になっています。
当初の売り出し価格については、情報をもっていません。

いずれにしても詳しいことは、
三井のリハウスにお尋ねください。

第１期の先着順と共に第２期の予告が出ていますね。
価格は第１期と変わらないのでしょうか？
一期１０３、二期９０、残りは秋以降なのでしょうか？

今モデルルームに行くと、両期の価格表をみせていただけるのでしょうか？

本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。

売れ行きなんて関係ないんじゃないんですか？
買えれば買う、高すぎて買えないなら諦める。
この物件が売れ残って、大安売りするなんて誰も思ってないと思いますよ
住友さんは、竣工後1年以上は値引きなんてしませんし、この状況なら値上げでしょう。
目白ＧＨの時は、状況も違いますが最初が一番安くて、最後は20％位値上げしたようですよ。

＞本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。
焦らずに、高く売って利益を増やすこと、上場企業ですからこれしかないでしょう。
原価はもう決まっているのですから、少しでも高く売ることを考えているだけです。

ＨＰを見るとわかりますが、発表になっている物件の中で
都心物件はシティハウス文京護国寺だけです、こんな事情もあるのかも。

地価高騰がひと段落し、下げを見せ始めたとたんに、高値で売り抜けようと今度は焦っている住友を目の当たりにすると、適正価格って何だろうって思ってしまう。

>599
なんで三井の他物件に書いてあったコメントをそのまま書くの？？
三井→住友に代えてさ。

>559

マルチはやめようね。みっともないよ。あと、住不に限れば焦ってなさそうだね。

601です。

＞599
の間違いでした。559の方、申し訳ありません。

学習院下の駅を通りかかったら、低層階の外壁がシートの間から
見えていました。
宣伝のために、わざとシートをかけていないのかと思いました。

印象は本家ガーデンヒルズより、タイルの色が明るめで凹凸が多くて
高級感がありました、やはり人気マンションの改良版（？）なのか
素敵な外観になりそうです。日本人は改良するのは上手ですから。

しかし、クレーンが空に突き抜けているようで面白い風景ですね(笑)

すみません、専門的な知識をお持ちの方がありましたら教えて頂きたいのですが。

土壌汚染は、地域にどのような影響があるのでしょうか。汚染物質がどのようなものかによるでしょうが、地下水に入って水汚染ということになるのでしょうか。水は上水道しかも浄水器で飲む場合にどういう影響があるのでしょうか。

汚染された土地の上の建物を利用する場合とその近辺に住んでいる場合では、影響の度合いは異なるのでしょうか。（どちらも直接汚染物質に触れることはないと思うのですが。）

この地域は準工業地域ということで、以前に工事された場所以外にも現状において土壌汚染とかがある可能性もあるのでしょうか。

汚染された物質が取れ除かれたところがあるということで、知らないで汚染された物質のあるところに住んでいるよりも「安全になったところ」に住むという気はするのですが、どうなんでしょうか。

>>604
土壌汚染があり全体の10％未満は、50〜100㎝の土壌を入れ替えているはずです昨年夏頃、工事現場のフェンスに表示がありました。
詳細は前スレの440あたりに投稿がありますよ。

前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

汚染物質は鉛か何かでたいしたことなかったと思います。
詳細はデベに聞けば教えてくれると思いますよ。

検討しようと思って昨日日曜日に見に行ったのですが、
①入り口の脇の民家はあのまま残るのでしょうか？
②踏み切りの音はやはり響くのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。

①民家は残ります。
②音に関しては、以前やりとりがあったかと思いますが、結局気になる人は気になるし、気にならない人は気にならないんじゃないでしょうかね・・・汗。

それよりも、計画道路かなんかに指定されていて、今後約１０年以内に敷地の一部（都電側）が買い取られる予定だそうです。
ということは、都電て無くなっちゃうんですかね？
それとも、道路の真ん中に移設？（これだと、道路拡張の意味がない・・・）
はたまた地下へ？（あり得ない・・・（笑））

どうなるんでしょう？

えっ？１０年以内？？

計画道路の予定は聞きましたが、都電がなくなるのは、ありえない話かと
あまり気にしていませんでしたが・・・

大塚駅そばの春日通りの都電向原駅あたりから、都電の線路脇の買収は始まっています。
何でも都電線路にに平行して道路を造る予定だそうです。
いつのことになるやらとは思います。

①民家は、敷地中心にいたご家庭が交換して新築で建てたものです。
以前は、敷地内に何本か私道が走っていたのです。

607です。

はい、計画道路の中でも優先度の高い方で、だいたい１０年以内には・・・、と言う話でした。
都電とマンションの土地は接してますよね？
マンションの都電側の土地を一部買い取るとすると、都電が無くならない限り、道路が拡張できないように思ったんですが・・・。

周辺は汚らしいワンルームや崩れかかった木造の家ばかりで、近隣の文京区目白台、関口或いは学習院等と比べると最下層。土地にしても神田川沿いで一番低く地盤も弱い。しかも暴力団事務所も近くにあるし、アジア系住民率も高い地域でもある。

だいたい豊島区高田のどこが「目白」なんでしょう。住所表示は「豊島区高田」ですよ。高級住宅街として知られている関口でも目白台でも下落合でもありませんよ。

マンション業者のおかしな高値に釣られて買ってはいけません。

確かに、６１１さんの書き込み通りですが今ご家族が必要として買われた方がいらっしゃるんですから。。その方が見たらどう思われるか・・・

６１１さんは、住友にかなりの恨みがあるのでしょうね。
ここまで、辛辣に書かれると購買意欲を削ぐ効果よりも、６１１さんの人間性に不信を感じる印象の方が強く残ります。
家族と共にこのマンションに新しい生活の夢を抱いている人間がいることを忘れてはいけませんよね。

６１１さんに賛同です。ここを目白と名付けるデベは厚顔無恥というほかないでしょう。

住友だけを悪者にするのは、いかがなものでしょう。

交通不便な場所だったから、最寄り駅が目白駅ということで
20年以上前から同じ高田のブロックに目白○○○というマンションは
たくさんあります。
たとえば目白ガーデニア、目白プレイス、パサニアガーデン目白、
シャンボール目白・・・

思いつく限り目白以外のネーミングの分譲マンションは、
よしやの前の現在売り出し中のダイナシティー高田馬場ぐらいかな？

雑司ヶ谷とか高田のネーミングの分譲マンションは、思い浮かばない。

地域の雰囲気や高級感というものはそのシティテラスの住民だけが作っているわけではなく、地域全体がどうかということになるわけで、ジャージの上下に怪しいヘアスタイルの「見るからにそれとわかるような人々」が多いとか、日本語がわからないヒト達が安っぽいワンルームからぞろぞろ出てくる等のそんな地域です。あとは家族経営の印刷工場や鉄工所がひしめいているのが現状です。

買う前に、普通は近隣のチェックって普通するでしょう。こんな高田でも、あの値段で買ったのでしょうから、別に暴力団の事務所が多かろうが坂下だろうが気にしないのではないかと思いますが。

私は近隣に・・・とは言っても文京区にすんでいるのですが、坂下の細い路地を歩いてびっくりしました。小さいアパートから若いフィリピンの女の子がぞろぞろ出てきたり、変質者が出没するとかでパトカーが止まっていたり。。
とにかくびっくりする事が多々ありました。　
只必要として高額払って買い求めた方も、近隣チェックした方がいいと思います。その辺は歩かないとか・・・

マンション自体はこの辺では、一番豪華仕様で素敵と思いますがね。

都電の件はしりませんでした。
しかしながら、親（南北線関係の仕事してました）に聞いたところ、こういう計画って優先順位がどうこうあってもいつになるのやらみたいな感じらしいです。
南北線もはるか昔、何十年も前から計画があって、工事も始めたけど全然進まなかったりいろいろあったそうで・・・。
都心地区の道路とかの計画の進行状況は神のみぞ知る感じらしいです。

複雑な地権やネコの額のような小さい土地の所有者が多いためによっぽど次にまとまった土地が出ない限り、大型マンションが新規に参入することは難しいのが現状で、その結果、昔からの地域柄、所得も決して高くない世帯が買うとすればセボンやユニハウス系の狭小住宅で、年寄りが死んで息子娘夫婦が徐々にそんな家を現実徐々に建ち始めています。

結局そうなるとこの高田って住友のこの建物だけがなんとなく高級そうなまま残って相変わらず近所は「下駄履き」状態が残るような気がしますね。地域全体が高級住宅街ということにはなりそうもない感じです。

あの値段出すんだったら始めから近所の雰囲気がそこそこ良さそうなところを他に当たったほうが売却する時にもいいのではないかと思いますがどうでしょうか。

先ずは売却を想定して、実際に購入する方は稀だと思います。
この地区で生活することが、家族や自分の為に必要でその時期がマンション購入のタイミングだと確信しております。
そして、マンションの住民としてまた、地域住民としてこの地域をより良い地域にできればいいなって思います。

住友って周辺環境がイマイチのところに
変に豪華っぽいマンション建てるのが得意ですね。
土地の取得がヘタなんでしょう。
三菱あたりなら決して手を出さないような土地ばかりです。

確かに高田は3丁目→2丁目→1丁目と山手線の駅と線路から
離れる（内側へ進む）ほど、庶民度は増す地域だと思います。
神田川沿いで豊島区では、最も低地だからでしょうか。

しかし不思議なのは、高田でも目白通り沿いの高台だと
閑静な雰囲気で、大きな家もあるのです。
地域性とは、土地の高低の格差なのかもしれません。

シティテラスの出来るところは、ちょうど庶民街の入り口
高低で言うと、ちょうど中間といったロケーションです。
戸建てなら避けたいですが、大規模マンションならいい環境だと
思いますけど。

確かに立地に難あり、高級住宅地ではないのもわかりますが、
「買ってはいけません」と断言されると、つらいです。

現在坂上に住んでいますが、不便です。
坂下の方がスーパーもあり、バス便も多く、便利なように感じて
います。

目白台に住んでいたときは、もっと不便でした。

暴力団事務所ってどこにあるのですか？
そんなに多数あるのですか？
警察にお聞きすれば、事務所がどこか教えていただけるのでしょうか。

今もちょくちょく坂を下ってよしやまで買い物にいっています。
坂下がそんなに物騒なところには感じませんが、私が鈍感なのかしら？
最近は坂上にも色々な国の方がお住まいですし、目白台の方が使う江戸川橋のイイダと高田のよしやのお客さんの層が特別違うとも思えません。
間違いなく高級住宅地ではありませんが、普通ではないのでしょうか？
池袋や歌舞伎町みたいに危ないの？