シティテラス目白 Part2

目白ガーデンヒルズは皇族が入ったことが価格上昇，ステータス上昇に拍車をかけたけど，
ここって，だれか住むんですか？そうでなければ何ら価値ある物件とは思いませんけど．
今の価格は高過ぎます．場所，広さ全て考えても．

>>554
高いと思うなら買わなきゃいいじゃん。
せいぜいご近所から眺めていて下さい。

人それぞれ価値観違うのですから、ここが便利と思えば購入すればいいし、価値ある物件と思わなければ購入しなければいいし・・・
買う人が判断すればいいんでは？高いか、それなりか・・・

さすがに特別に価値ある物件と思っている人は少数派でしょう、
現実を直視するから検討する。
個人的には、プレミアム住戸なら買い、スーペリアルの3LDKは間取りを無理して
住みにくそうなのであえてここを選ぶ必要はないんじゃないかな。
ガーデンヒルズの北向き低層階の同じような広さも、ノンプレミアムの割安感
そこそこ売れたからニーズはあるのかもしれない、こちらは日普通にあたるから。

うるさいけど日があたるところと、静かで緑に囲まれているけれども日があたらないところ。
ま、買う人の価値観の問題ですね。

とはいえ、まぁ完売したマンションと比較しても、何の意味もないので、まぁなんでもいいですが。
そういう意味では、ガーデンヒルズなんかじゃなくて、ガーデンフォレストとかライオンズの上野とかと較べるべきかと。

559は558に対する返答なんでしょうが、失礼ながらピントがずれているというか
何度読み返しても意味がわかりません。

価格や立地条件、規模、販売時期からしても、>>558さんが例に挙げたマンションは
なかなか良い比較対象だと言えると思いますが。

とりあえず山手線の内側ですし、まぁ比べていいのでは？
山手線の内側に住みたい、でも上野とか広尾は高すぎて無理、という人が泣く泣く比べるのではないかと（笑）

とはいえ、貧乏人の私には両方無理（爆）

560さんも本音では理解しているのでしょうが、マンション選びは価値観というよりも
1に予算、2に予算　3.4がなくて5に価値観なんですよ。

シティテラス目白の部屋を選ぶ場合でも、ファミリーで予算さえあれば
間違いなく90㎡超の南向き、プレミアム住戸を選ぶでしょう、高層階、ルーフバルコニー
あったら快適だと思いますよね。専用庭にこだわる人はいるでしょうが、低層階にこだわる人は
少数派でしょう、こだわる理由は予算ですよね。
違っていますか？

>>560さん
シティテラスのMR見学しましたか？
ライオンズ上野の森のMRを見学しましたか？
それとも、両方とも見学していないのですか？

ガーデンフォレストは別次元で、検討外なので行っておりませんが、その他は
両方見学した経験から言うと、全く別のコンセプトと販売ターゲットだと思いました。
ライオンズは、豪華さと文京区の住所を売りにしているのかMRも両方とも原型をとどめないほど
オプションばかりでした、大きな部屋はキッチン周囲はオレンジの大理石張り
圧巻は、間取りを変えて室内に大谷石の壁があったこと。玄関やトイレの大きさまで変えていました。

一方、シティテラスは大小の双方ともオプションは少なめで、実生活を意識して好感が持てました。
（小のスーペリアルの、窓のない洋室をリビングと一体化したのを除く）
スーペリアルでも、内装は1〜2ランクアップに感じました。

もし、まだご覧になっていないのなら、見学するとその違いがわかると思いますよ。

>>563
558さんは、まさにそういった情報が欲しかったのだと思いますよ。
よろしければ、もっと比較結果をお願いします。
自分で見に行くことができればいいのは当然ですが、なにぶんなかなか行く時間がとれませんので。

>>565
で？

悪い物件ではありませんよ〜営業の方も一生懸命薦めてくれました。
ガーデンよりもグレード高いと思いますし・・・只立地の割りに値段が高いので私共も検討外になりました。
立派なマンションになると思いますが、ここで何の不自由も感じない方がお買いになるのでしょう。
値段がもう少し低かったら悩んでますね・・・

掲示板が静かになりましたねマンション検討とは無関係に、ＭＲも見に行かないのに
投稿している人が多かったようですね、この状態の方が自然なのでしょう。

マンション新価格と頭で理解していても、少し前に分譲されたハイグレードマンションの
目白ガーデンヒルズのプレミアムグレードの坪単価が、こちらの普通の部屋の坪単価になれば
それは驚くでしょう。
ＭＲを見ても、やはりプレミアムの4ＬＤＫは、標準的な4人家族で住むには
実用的で良かったけれど、都心物件並みの価格ですね。ライオンズ上野の森が安く思えるくらい・・
ダイニングの床まで大理石のオブションなのは、生活するには疲れそうで気になりましたが、
全体的にアジアンテイストでまとまっていた感じでした。

販売の方は、聞く限り順調のようですね。
でも、本格的に賑わうのは新々価格が出そろうと言われる、夏以降ではないでしょうか。

副都心線が開通した数年後には、環５の１（明治通りの千登世橋→六つ
又ロータリー間のバイパス）の工事が始まる予定です。副都心線の上部
の地下トンネルまたは掘り割りの道路となる予定のため、車の排気ガス
の処理が問題となります。
参考までに、副都心線の雑司が谷駅付近は、こうした事情もあって地下
２５メートルというかなり深いところを通っています。

トンネル・掘り割り区間が比較的短いため、排気の煙突が作られないと
すると（地元の反対運動も予想される）、千登世橋の合流部分は池袋方
面の合流部分に対し相対的に低いため、このマンションの辺りに排気ガ
スがへ集中する可能性もあります。
排気ガスのレベルがひどいようだったら、何らかの対策は施されるとは
思いますが、イメージは悪くなるかもしれませんね。

MRに行かれた方は、この点についての説明は受けましたでしょうか?
（参考記事）
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02845.html

購入した方はいらっしゃるのでしょうか？
明るいお話、入居を楽しみにしていらっしゃる方のお話を伺いたいものです。

しかし、第１期、第１期２次の先着順の価格があちこちに出ているということは、販売状況は厳しいということなのでしょうか？

色々と騒がれていましたが、価格の問題かと・・・
第２期で価格が下がるということは有り得るのでしょうか？

期を重ねるごとに、価格が下がるなどと言う事は、この業界では、有り得る話なのですか？
秋から新々価格などと強気な発言もありますが、ここがこれ以上高値になることがあるのでしょうか？

どなたか、ご意見伺えれば幸いです。

目白ガーデンヒルズの時は、期を重ねるごとに分譲価格は高くなりましたよ。

あくまでも想像ですが、このエリアのシティハウス護国寺とシティハウス南大塚の
販売延期になった様子を見ると「苦戦」というより、「売り渋り」という感じです。
全体的に、利益を来期に繰り越そうという様が見えますよね。
秋に新々価格と言われているので、待てば高く売れるものを急いで
売るような会社ではないと思いますけど。
シティハウス成城を、竣工後2年以上掛けて値引きなしで売ったデベですからね。
現在の状況で、期を追って値上げはあっても値下げする理由はないんじゃないのかな。

購入した者です。
先日、オプションの確認書（？）が届いて返信したところです。
金利がじわりじわりと上がり始めているので、徐々に払えるかどうか心配になってきたりしています・・・。

“今後、値下げして売り出すことはあるんですか？”
と確認しましたが、
“絶対に値上げして売り出します。少しずつ売れればいいと思っているんで・・・。”
と言われました。その他、わざと広告をあまり出していないとか、結構強気な発言が多かったですね。

デベはあの住友不動産ですから、良くて値上げしないくらいが関の山ですよ。
売れなくても急がず時間かけて売れればいいと考えているでしょうよ。
販売の調子が良ければ値上げすることだって十分考えられます。
煽ってるわけじゃないですけど、この物件に関しては待ってもあまりいいことは
ないように思います。

希望の部屋が先に取られてしまうかもしれないし、
プランやカラー等のセレクトなどが出来なくなってしまうし、
挙句の果てには値上げされてしまうかもしれないし。

ご意見ありがとうございました。
この業界に関しては、何が常識で、且つ、営業の方のお話をどこまで信じていいものなのか、疑心暗鬼になっています。
こちらの物件に関しても、坂、騒音、粉塵、色々不安材料があるのも事実ですが、タイミング、通学、通勤、副都心線、など、我が家的には、利点も多く、前向きに考えてみたり、もう少し待ってみた方が良いのか、
日々悩んでおります。

多少狭い？、多少高値？（スーぺリアですので）、西？東？神田川？？悩ましい事は事実ですが、庶民的なエリア、店舗が入らないことは気に入っています。

でも、購入するなら、待ってもあまり意味の無い事なのですね。
週末、結論をだそうと思っています。
実際に購入された方もいらっしゃると言うことで安心致しました。
書き込みは初めてなので皆様に失礼があったらお許しくださいませ。

>>576さん

神田川の増水なら心配は要らないですよ。
２〜３年前の集中豪雨で神田川が氾濫したのは
河川の改修が進んでいなかった中野区や杉並区の方です。
高田の辺りが氾濫したのはかれこれもう20年以上前が一番最後でした。
この間、高田近辺は河川の改修が大幅に進み今は既に完了しています。
その20年以上前の一番最後の氾濫の時でも、
シティテラスの場所まで水は来ていませんでしたよ。

>>576さん

追加ですが。
というより、シティテラスのｔ場所まで神田川の水がきたことは
向こう30年くらいのスパンではまずありませんでしたよ。

神田川は警戒水位の白線を超えるとサイレンが鳴るそうですが、ここ10年くらい鳴ったことはない
これは護岸工事によるものでしょう。
神田川沿いの遊歩道を歩くとわかりますが、高田馬場駅あたりより上流は
比較的に川幅が狭いのを感じます。

ここ、日当たりはともかく眺望に関しては少しでも高層階でないと期待できません。
南方面は、新目白通り添いのマンション銀座？に高層マンションが多数。
北向きは目白通りへ向かう上り坂で期待できない、東と西の方が眺望では有利でしょう。

だいたいの眺望を確認するには、目白通りの坂のからよく見渡せます。
近くのマンションの管理人さんに事情を話せば、見せてくれるかも？
デベの眺望写真もだいたいこうやって撮影するみたいです。

このマンションどの程度売れているのでしょうか？
間取りの公開情報などが更新されていませんが、そんなものなんでしょうか？
なんだか心配になります。
一応購入検討しているのですが、あまり売れていない物件というのはやはり慎重になります。
どなたか情報をお持ちですか？

以前にもここのスレに書き込みありましたが、１次で３０弱らしいですよ、契約済みは・・・
いいマンションだと思います。只値段が余りにもそぐわないので・・

>>580
マンション情報誌に「先着順」で２号連続して募集してた覚えがある。
よって１次完売になってないことは確か。
どの程度売れ残ってるのかまでは分からない。

＞あまり売れていない物件というのはやはり慎重になります。

売れない理由はいろいろありますけど、ここに関しては現在相場では高価格なのかと思います。
（住友不動産の首都圏のマンション全体にこの傾向はあるかも）
住友不動産のＨＰを見ると、完成済み物件がたくさんあるのがわかります。
竣工までに完売を目指さない、独特の売り方なのかもしれません。
かといって、過去最高益を更新している会社ですから不思議ですよね。

予算があれば、プレミアム住戸を買うのが快適な暮らしのコツでしょう
金持ち優遇（プレミアム住戸のメリット）は、いろいろあるようです。
スーペリアルなら、これといった特色もないのでは。

580の方と同じ、売れゆきが気にはなりますが、
我が家は以前そのあたりを気にして、迷っている間に時が過ぎ、失敗しました。
今回は、だいぶ気持ちが整理できています。
こちらのマンションは高価格ですが、どのようなご家族が多いと思われますか？
もし、目白GHの雰囲気などご存知でしたら教えて下さい。

>>585
目白ＧＨ、目白Ｐの話題は、控えた方が賢明のようです。

知人が何人かいるので雰囲気は知っているのですが、いろいろ書き込むと
監視していて、ご立腹なのか削除されてしまいます。
高層階を褒めると、低層階の方からなのか反発が大変ですので控えます。

ＭＲの担当者の中で、目白ＧＨの販売をしていた方がいますから
色々お話しを聞けましたよ。
目白Ｐの方は、リビオレゾン目白通り　の販売会社と同じです。

立地が周辺のマンションの谷間になりますから、予算が許せば高層階の
眺望の抜けた部屋が、後で後悔しないと思います。
プレミアムが予算内なら、絶対にそちらがいいと思います住友の場合、
そちらの方がメリットがたくさんありますから。

ありがとうございます。
プレミアムではなくても眺望のある所で考えています。
577で神田川のことも教えてくださったので、安心しています。
たぶん、こちらも落ち着いた感じの入居者になりそう、と想像しています。
メトロの出入り口も近くにできれば、街なみも変わるかしらと考えたのですが。(大学も多いので）

>>587
どういたしまして。
地元としては新しい住民の皆さんが増えることは大歓迎です。
住民層は、ガーデンヒルズと同等かワンランク上の都心並みでは？
多分ここ10年では、地域一番の高価格マンションだと思いますよ。
ただそうなると、目の前の小学校の生徒が増えないのが心配ですね。

街並みは、出来れば変わらないことを希望します。
このあたりの最大のメリットは人口密度が低いこと、静かなことです(笑)
新しい大きなマンションが2つも出来て、学習院下から目白駅に
かけて、本当に人が増えて昨年から騒がしくなりました。

なるほど。地元の方のご意見はとても納得します。

地域一番の高価格なのかもしれません。
前のことが分からないので、今の情報で判断しています。
他のマンションも見ましたが、価格はだんだん納得してきました。
(以前買いきれず失敗しましたので）

ガーデンヒルズと同等か・・・の。ご意見、実際にご存知の方なので参考になります。

私も、今の街並みが好きですが、おしゃれなお店ができるのも楽しみなんです。

価格に関して、参考になるかもしれません。

目白P　タワー最上階の部屋が売りに出ていました。
96.83平米　21階/21階　南西向き　15,800万円（163.1万円/平米）
のようです。

この物件プレミアの
D-Iタイプ　100.32平米　15,800万円（157.5万円/平米）
C-Fsタイプ 134.51平米　24,000万円（178.4万円/平米）
とほぼ同じレベル。

ということは、これが現在の水準を表しているのかもしれませんね。
つい、2−3年まえからは考えられないような、高価格ですが。

都心の地価上昇は一段落・・先日の日経産業新聞に掲載されていましたね。
港区のあの異常な高騰はミニバブルと騒がれましたがここに来て懸念していたミニバブル崩壊が始まりつつある
とも記事がでていました。
土地神話だの地価上昇の煽りで潮流云々で強気一辺倒だったＸＸ不動産さんも、そのあたりはよく理解していると思いますよ。
ここにきて強気価格はないでしょう。

消費者は馬鹿ではないのでそろそろ気づき始めていますよ。
営業トークに踊らされていただけだと言うことを・・・。

591さん、そうかもしれないですが・・・
家族の住まいを今どうするかと考えると、
後何年でこんないいマンションがいくらで・・とはっきり分からないので、今探している私達はしっかり考えなければと思っています。

ここのメトロができる将来性とグレード感は評価しています。
それと家族が必要とする場所なので。それが大事かな？

株価のバブルはすこしずつ価格が上昇したあと、一気に下落します。
一方不動産のバブルは、一気に上昇した後、ゆっくり下落します。
（バブル後の土地の下落曲線とその前の上昇曲線を比べてみましょう）

株の場合は大抵買う方が優位に立つわけですが（買う必要があるわけではない）、不動産の場合は逆（買う必要がある＆買い手は個人で価格交渉力がない＆売主の価格交渉力が強い）なので、こういうことになっているわけです。

そういうわけで、たとえ下落する場合でも、数年前の価格に戻るにはおそらく１０年はかかるのではないでしょうか。
このあたりも留意する必要があります。

私どもも、家族が必要であることが決め手となり、購入することにいたしました。

人それぞれ、住まいを必要とする時期、場所は様々ですので、その時の不動産の相場と言うものは、運というか、ご縁かと・・・

売れ行きも気になるところではございますが、多少お高くても、必要とされる方は購入なさることでしょう。

決断に至るまで、こちらに投稿されていた皆様方のご意見、大変参考になりました。デメリットも十分に熟考することが出来ました。この場をお借りしてお礼申し上げます。

入居までの一年間、穏やかな心持ちで静観し、地域の皆様、入居される皆様とご一緒に、のんびりと安心して生活できますことを楽しみにしております。

>>590
目白Pの最上階は、確か目白GHに対抗してプレミアムにして
坪440万円（㎡/133万円）だった部屋ですか？
駐車場の優先権もついていましたが、竣工後でも継続なのでしょうか。

中古相場というよ、シティテラスの分譲価格を調べて合わせた
というのが本当かもしれません。
でも、新築の住友物件と対抗するのは無理があるな。
最上階プレミアムというのは、希少価値ですけどメトロ新駅から
徒歩7分、目白駅13分を考えるとその値付けは無理があるような
気がしますけど、買う人がいるんでしょうか。

それと、製薬工場跡地で土壌汚染で全面土壌改良工事をしたのですから
中古でも、その説明義務もありますよね。土壌改良工事の説明会が
中学であったくらいですから、近所はみんな知っています
後でわかったら大変ですから、しないわけにもいかないでしょう。
このあたりは、相場に影響しないのでしょうか？

>>591
目白Pの最上階の物件については、
下のHPで見ることができます。

https://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvb7oudv

新築物件で販売されているようです。
駐車場も利用可になっています。
当初の売り出し価格については、情報をもっていません。

いずれにしても詳しいことは、
三井のリハウスにお尋ねください。

第１期の先着順と共に第２期の予告が出ていますね。
価格は第１期と変わらないのでしょうか？
一期１０３、二期９０、残りは秋以降なのでしょうか？

今モデルルームに行くと、両期の価格表をみせていただけるのでしょうか？

本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。

売れ行きなんて関係ないんじゃないんですか？
買えれば買う、高すぎて買えないなら諦める。
この物件が売れ残って、大安売りするなんて誰も思ってないと思いますよ
住友さんは、竣工後1年以上は値引きなんてしませんし、この状況なら値上げでしょう。
目白ＧＨの時は、状況も違いますが最初が一番安くて、最後は20％位値上げしたようですよ。

＞本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。
焦らずに、高く売って利益を増やすこと、上場企業ですからこれしかないでしょう。
原価はもう決まっているのですから、少しでも高く売ることを考えているだけです。

ＨＰを見るとわかりますが、発表になっている物件の中で
都心物件はシティハウス文京護国寺だけです、こんな事情もあるのかも。

地価高騰がひと段落し、下げを見せ始めたとたんに、高値で売り抜けようと今度は焦っている住友を目の当たりにすると、適正価格って何だろうって思ってしまう。

>599
なんで三井の他物件に書いてあったコメントをそのまま書くの？？
三井→住友に代えてさ。

>559

マルチはやめようね。みっともないよ。あと、住不に限れば焦ってなさそうだね。

601です。

＞599
の間違いでした。559の方、申し訳ありません。

学習院下の駅を通りかかったら、低層階の外壁がシートの間から
見えていました。
宣伝のために、わざとシートをかけていないのかと思いました。

印象は本家ガーデンヒルズより、タイルの色が明るめで凹凸が多くて
高級感がありました、やはり人気マンションの改良版（？）なのか
素敵な外観になりそうです。日本人は改良するのは上手ですから。

しかし、クレーンが空に突き抜けているようで面白い風景ですね(笑)