シティテラス目白 Part2

ガーデンヒルズは目白駅徒歩5分、プレイスは14分　両方とも山手線の内側です。
住友不動産のマンションは、やはり地域でも割高感はあると思いますが
ブランドで購入する人も多いので、住民層もそれなりだと思います。
もちろん例外はありますけど・・・・。

外壁は、目白ガーデンヒルズと同じような感じになるらしいですよ。

学区は異なるのですが、お隣の新宿区立の落合第四小学校でしょうか？　ここは進学校と聞きましたが、地元での評判や進学実績はいかがでしょうね？　あと、落合中学校の評判も、ご存じの方いらっしゃれば教えて下さい。

＞55
理由はわからないけど、昔は落合4小学校は新宿区の学習院といわれてました
学年2クラスで大きな学校ではないですね。高級住宅地の中にありますから
それなりでしょう。
学校選択制が一般的になってから、不人気小学校はますます生徒が減って、
いまは1学年1クラスが多くなった。

56です続き
公立小学校は、御三家、国立附属中学に何人も進学する目白小学校のように
どんなに人気校であろうと、公立ですから無試験ですから生徒が優秀かどうかわかりません。
ただし、学校の雰囲気はかなり違います。
親の意識が高いというか教育熱心な人が多いだけです。
公立中学は、都心の場合更に優秀な生徒が私立中学に抜けた後の生徒が中心ですから
どうなのでしょうか。

新宿区の学習院と云うのは、良家の子女が多い名門風といった趣旨でしょうか？
あまり進学実績とは関係ない評価なのでしょうか？　目白小と比較すると、どんな評価なのでしょうね？

>58
うちの夫婦とその兄弟は全員中学受験経験者、有名私立中学出身なんですけど
公立小学校ですから、進学実績とは全く関係ないと思いますよ。
ただ少子化ですから、学校によって人気校で生徒数が多かったり、不人気で1クラスであったり
学校の雰囲気が良かったり、活気が違ったりはすると思います。
大人になってから兄弟が集まって話をすることがありますが、
進学実績の要因について感覚的には、
小学校10％、進学塾20％、本人の出来不出来（知能指数、記憶力、遺伝）70％という
感じではないでしょうか。下町だって私立御三家に入る子供はいますから。
やはり、本人の才能によるところが大きくて、都心のこの地区であれば
学校はあまり関係ないと思いますよ。

越境の多い有名校で周囲に勉強が出来る子供が多くて凹んでしまうこともあるし、
不人気校、普通の学校でお山の大将で、調子に乗って伸びることもあると思います。
自分自身はどちらかというと、普通の小学校で後者でした。

高田二丁目のオリジンのわきの坂の途中のわき道に交番ありますよね？？
あれはなんなんですか？？
何か行き止まりだし、すごい不思議なとこにあるなっていつも思うんですよ。
だれか教えてください！！

＞60
用途地域による建坪率も容積率も目白ガーデンヒルズと同等の
建坪率60％/容積率300％です。目白ガーデンヒルズも容積率は299.43％とほぼ限界まで
容積率を消化しています。ご近所の目白プレイスのレジデンスも同様だったと思います。
マンション価格が昨年より上がっていますから、駅遠の分を考慮しても
平均坪単価330万円前後は仕方ないのでは。

目白ガーデンヒルズも㎡/100万円超というのは南側の中層階以上の相場ではないですか、
販売時期にもよりますが、北向の中層、低層階や南の低層階は、もっと安かったように
記憶しています。

マンションの分譲価格は南向きの中層階中住戸を基準にして決めます。
仮に南向き中層階の坪単価が330万円であれば、東向き310万円、西向き305万円　北向き280万円
同じ75.9㎡の（23坪）部屋でも南：7590万円　東：7130万円　西：7015万円　北：6440万円
こんなに違います。
更に低層階に向かい1Ｆにつき1〜％ダウン、高層階に向かい1〜％アップします。
角部屋は更に5〜％以上アップし、更に眺望や内装グレードにより差が付きます。
同じマンションの同じ専有面積でも、住戸の位置によって40％以上差が付くことは
珍しくない。
この物件の南向き中層階中住戸を330万円と仮定すると、
坪単価260万円（北の中住戸）〜380万円（高層階東南角部屋）くらいの差がありそう
これを75.9㎡に当てはめると5980万円〜8740万円と2760万円も差が付く。
一番大きな部屋は130㎡らしいし、多分最上階にするだろうから1億5000万円以上になるのでは。

5.ガーヒル、プレイスとこの界隈では大規模な物件供給が続いていて、需要が一段落していると思われること。

これに関しては、逆のように思えるのは違っているでしょうか。
都心では物件がぐっと減ってきていますよね。すると、むしろ
ここに集まる可能性があるように思います。

駅からはそう遠くはないのでしょうが、とにかく何もないところを
歩いてきて何もないところに建つので、少し不便に思います。
高田馬場周辺は便利ですが、その後の道のりが長くて暗いので、少ない
山手線徒歩物件、デベの大きさなど魅力があるものの、悩みどころです。
まあ悩んでもお金がNOを突きつけてくるかもしれませんが。

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

＞64さん
何もないところを歩いてくるのは、目白プレイスも同様ですし、目白駅を起点としたら
この目白プレミアムの方が少々近い距離です。
あの価格で目白プレイスも竣工前に完売したのですから、この物件は更に売れるような気がします、
とにもかくにも、分譲価格のレベル次第でしょうね。
平均坪単価が300万円を切れば、人気殺到かもしれませんね。

明治通り側（西側）は騒音問題があるのであまり高くはならないとは思いますが、
それ以外は相当高い値付けとなると思います。13号線の駅（雑司が谷）からも近いですし。
平均坪単価は330万円〜350万円ぐらいでしょうか。
上層南向きはプレミアム住戸でしょうからとても手が出そうにありません。

平均の坪単価が350万円になると最も高いであろうプレミアムは400万円を超えてしまいますね
目白地区でこんな高い部屋は久しぶりですね。誰が買うんでしょうか？？
13号線は本当に平成20年に開通するんでしょうか、また延びそうな予感がして嫌ですね。

東京メトロはやりきるつもりらしいがね。

目白エリアの本格的タワーは希少価値が高いですよ。
ガーヒルで億ション100戸超さばいたスミフです、顧客リストも万全でしょうし、今後山手線内の高級住宅地エリアに本格的タワー物件の供給が殆ど期待できない現状を考慮すれば、多少高くとも、売れない理由があまり見当たりません。
全200-300戸中、おそらく100戸近くを億ション、若しくは億ション級の坪単価で売り出して来るのではないでしょうか。
近衛町では東急低層億ションも建設中だし、数年後には御留山近辺の官舎が払下げられ、高級低層マンションの開発が進む可能性が高いので、目白エリアは今後ますます富裕層が集積する都内屈指の高級住宅地として発展することでしょうね。

＞70
目白プレミアム２は最上が18階なので、本格タワーどころか、タワーマンションではないと思いますが・・・。

高さを売りにした18階なんて、南側のほんの一部みたいですよ。
北側は4階建てだから、平均したら10階程度になるみたい
この地区が高級住宅地には、絶対になり得ないと思うけど

高級住宅地と騒ぐのは、高級と思い込んでいるプレイスのマンション住人だけ
宣伝以外で「高級」なんて聞いたことがないけどね。

うーん、そうですね。あそこまで行ってしまうと周辺の雰囲気をみても高級とは言えないですよね。どちらかと言うとし下町という感じですね。ただ、このマンションのグレードによって多少街の雰囲気は変わると思いますのでスミフの腕次第だと思います。

>>74
たしかに。
今ガーデンヒルズが建ってるあたりだって
数年前、船舶研究所があった頃はホントに暗くて寂しい場所だった。
それが今じゃ瀟洒な坂道と高級マンションですっかり雰囲気が変わった。
このプロジェクトも南側は下町っぽいけど、それ以外はわりかし雰囲気がある街並み。
建物の意匠と外構でどうにでも変わると思う。

同じ住友不動産で、豊島区内に南大塚2丁目計画というのがHPに掲載されてます、
施工もここと同じ前田建設、竣工時期もほぼ同じ。

通りから１本入った場所のようです。
しかし敷地は狭く、のっぽの小規模ビルのようです。
まだ先のようですが、期待して待ってます。

護国寺5分、総戸数56戸、平成20年2月竣工（仮称）護国寺プロジェクトといのもHPで発表になった。
住友さんは、けっこう隠し玉みたいにこの周辺で土地を仕入れているんですね。
まだまだ出てきそうですね。

都心中心にマンション価格が高騰してます、環状五号線（明治通り）の内側のマンションですから
当然、値上がり待ち、売り渋りの対象でしょう。
販売時期も来年の1月より後にズレ込むかもしれませんね、スミフさんは利益を追求する企業体質のようですから。

たなかやのとこに成城石井が入るって噂はホントですか？

>70
大きな勘違いですね。高田２丁目に長く住んでいますが
目白も山手線外側は高級と言われる住宅街が広がっていますが
山手線内側は特に高田１、２、３丁目はどう考えても
高級住宅地にはなり得ないですね。
購入検討者の方が勘違いして後悔しない為に
ついつい」おせっかいして書き込みしてしまいました。
目白近辺を山手線外側から内側へと
歩いてみると其の違いが一目瞭然です。

＞81
確かに高田は、長屋も多い工場街とブルーカラー主体の町でしたね。
でも目白通りの坂の上にマンションが乱立してから、ずいぶん雰囲気が変わりましたよね
坂下も以前の面影は薄れてきていますから、また新しいマンションが出来て変わって行くのでは
ないでしょうか。
まあ、高級住宅地に変貌することは100％あるはずがないと思いますけど。
ローンで新しいマンションを買った人は、高級住宅地になると思い込みたい気持ちは
理解できなくもありません。

この辺は目白っていうより、なんだか早稲田界隈の雰囲気に近いような気がしますね

10年以上住んでいますが、完全に早稲田、高田馬場の雰囲気です
目白駅には、用事もないのでほとんど行くことがありません。
目白は日常生活に必要な店もほとんどないし、あるのは私鉄沿線風の商店街です。
高田馬場はデパートと電気量販はありませんが、飲食店がたくさんある雑多な街で、
ミニミニ池袋、新宿という雰囲気です

来月分譲開始なのに、HPも出来ていないしMRの場所も案内されないのですか？
分譲価格高騰のご時世だから、販売延期なんてならないかと心配ですね。

いや、販売延期とははっきり言ってなかったですが、3月ぐらいには・・・と
言ってました。要は延期でしょう。。。

販売延期の噂なんですか、ＨＰでは発表になってないですね。
住友さんは簡単に売る自身があるのか、値上がり待ちの売り惜しみなのか。
判断を誤ると大変ですから、タイミングは難しいですね

売り惜しみは、住友だけなんでしょうか？

住友のみならず他のデベも結構売り惜しみしてますよ。

間もなく年末。
当初どおり１月販売ですかね

住友不動産販売のマンションの会員誌が送られてきました、
その中に販売開始は平成19年3月上旬と書いてありました。
雑誌に書いてあるのに、HPを更新しないのはいかがなものでしょうか。
雑誌の原稿の締め切り日はどう考えても、発行日のかなり前ですよね？
おかしな売り方ですね。

結局、都心部物件は２、３年前までに買っておくべきでしたね。
今後は供給減るし、価格上がるし、金利も上がるすし、どんどん不利になりますね。

今後は誰も買わなくなって不動産業者も厳しいでしょうね。

高田地区が戸建て中心の高級住宅街になることはまずないでしょうね。
ただ、マンションが整備されて今までの工業地域としての雰囲気が変わっていくことが予想されます。あえて「目白」と冠することで高田地区で準？高級マンションが可能になるのですから、それはそれで良いのではないでしょうか。実際、高田地区の雰囲気も以前とは随分違ってきていますし（特に２・３丁目）、今後もそうした傾向が続くことはあれ後戻りすることはないと思います。湾岸のように地域の環境が急激に変わるのではなく、少しずつ変わっていっているのも良いことです。

坂下なのですから、高級住宅地に変わることなんて有るわけはありません、
お金持ちがあえて住みたいと思いますか？
ただこの地区を散歩してみるとわかりますが、高田地区も目白通りに近い坂上は
けっこう閑静な感じで大きな家が昔からありますよ、目白通り沿いには高級マンションが
昔から結構ありますもちろん億ションもありました、坂上と坂下では地価も
全然と言っていいほど違います。
長屋が多くて、職人町、町工場が多いのは高田地区の中でも、坂下の神田川沿いの低地ですね。

このご時世ではキチンと完売までもっていけるかどうかが大事
もし売れ残りがでのであれば、価格と需要のバランスがあってない証拠
ここはどうなるかね

住友には他の業者と違って竣工までに完売という発想はないですよ、1年くらい残っても平気だし
値引きもしないと聞きますよ。売れ残りと騒ぐのは周囲だけで、優良在庫くらいに思っているのではないでしょうか。
分譲価格を世間相場を見て値上げするのも平気だし、せっかく苦労して土地を仕入れてマンションを
作ったのだから、少しでも多く利益を追求しようという姿勢は外資系並でしょう。
冷静に考えるとこのご時世ですからそちらの方が、利益は上がるし大手なので金利負担も大丈夫だし金利も低いのでしょう。

目白ガーデンヒルズの一番高い部屋の坪単価が440万だった気がしますから、
ここは500万円を超えるかもしれませんね。
平均でも300万円は軽く超えるんじゃないでしょうか。

>99
目白ガーデンヒルズの一番高い部屋は坪５００万になってますよ。
公式ＨＰの間取りに大幅値上げされたペントハウスが載っています。