シティテラス目白 Part2

最近自分の資産になる賃貸マンションの方が、売ったらそれっきりの分譲より、
仕様も立地も上な例が見られるようになりましたね。
アパートレベルの賃貸は別として。

不動産でも株みたいにカラ売りできるのに。頭は柔軟に使いましょう。
億の物件を探してここに来たけど、私には検討対象外のようですね。

>>375
不動産は特定物で不特定物の株と違い空売りという概念はありません。

ちなみにそれを補うのに信託証券化という手法を使いますが。
不特定物となり空売りでき投機対象となるわけです。

頭は柔軟にというが専門家でもないと不動産の空売りなんかできませんよ。

さっき建設現場を通ったら、今度は南側のマンションの管理組合が糾弾の大きな垂れ幕がありました。
北側のマンションの、建設反対の垂れ幕は和解したのか撤去されていました。
新しいマンションが出来ると、隣接する古いマンションではいろいろな思いがあるのでしょう。

>>377
だって、向かいのマンションの住人（？）が一番あの例の死亡事故にナーバスになってるもん。
それとは、別にマンションが立ったら、やれ日照権だのって言うけど、その地域の
マンションの住人だって、そのマンションが建つ時は周辺の平屋の住人にとっては複雑
だったんだよね。

そうなんですよ、ここの場合何年か前に自分のマンションが建設されて地元に影響を与えたであろう
北側と南側の中小規模の分譲マンションが垂れ幕を出しているのが不思議です。
普通は戸建ての住人がこぞって反対するのは、文京区あたりでよく見かけることなんですけど
同じ立場の分譲マンション住民が、垂れ幕やのぼりを出しているのには何か訳があるのかも。
近所で一番大規模なガーデニア、坂上のパサニアガーデンには、垂れ幕はありませんでした。

そうですね。
北側や東側の戸建の方、ましてや南側の灯油屋？なんかはあの場所にもう３０年以上住んでるにもかかわらず垂れ幕は出してない。マンション住人ばかりというのが何か不自然のような気もしますね。
「自分たちこそ被害者！」みたいな意識があると思いますね。

あそこの幟に書かれている内容は、建設に当たって近隣住民の安全を保障せよというものでしょう。マンション建設そのものに反対する内容ではありませんよ。このマンションの工事絡みでまさに南側の当該マンションの前で交通事故が起こったことことに起因して幟も立てられたわけでしょう？あの事故までは建設反対の幟の一つもありませんでしたし。いたずらにあまり近隣住民のことを悪く言うものではありませんよ。

南側のマンションの垂れ幕には、管理組合名が書いてありました、あの幟や垂れ幕の作成費用は
あのマンションの管理費や修繕積立金から支出されているということ、管理組合の理事会か
総会で議決をして垂れ幕を出していると言うことですね。
悪く言うのではなく、見たままを分析しているだけです、趣旨が建設反対運動ではないから
不思議なのです。

ＨＰが変わりました。
物件概要も変わり販売価格が出てました。コピペしておきます。

販売価格 ：6,100万円(5戸)〜27,000万円(1戸)
最多価格帯 ：9,200万円（15戸）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 51.00m2　〜134.51m2　

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/detail.cgi
いつものように、ここから値上げしていったら、最後はいくらになるんだろう3億円も超えそうだよ。

↑
などといって買い煽りをしている人がいます。

マンション名が目白なのに、アドレスにはちゃんと「_takada」と入ってますね。

私の記憶ではすべての住居の中で6300万（6200だったかな）が最低だった
ように思うのですが、違ったでしょうか。HPでは6100万円〜になってますね。

＞384
買い煽りと言ったって、普通の人には厳しいしましてや掲示板住民では
夢なんじゃないかな、最多価格が9000万円を超えてるんですよ。
「見てるだけ〜」が大半じゃないのかな。

値づけがメチャメチャなだけですよ。価格上昇がひと段落して頭うちになる中、高値をつけて売りぬけようという魂胆です。

一昨年からの傾向ですが、最初は旧価格に慣れた資金力の乏しい人達が
「高い、常識はずれ、これじゃ売れない・・」と大勢で連呼します。

結局どのマンションも完売して、その人達の中で無理できる人は契約し
その他の人は取り残されて、次の割安物件の登場を待って賃貸生活を続けるのです。
目白プレイス、目白ガーデンヒルズ、イトーピアカレンで取り残された人達は、
冷静に考えて、目白エリアの新築を選択しようとするなら挽回不可能だと思います、
何しろ高級マンションの、東急の目白近衛町より高いのですから。
中古なんてもっと値上がりしています。

目白にこだわりがあるなら、断然、東急の目白近衛町の方が良いと思うけどな。
同じ億出すなら豊島区高田よりも新宿区下落合の方が納得できる。しかもあっちは駅からも近いし、部屋も広いし、仕様も良い。ま、財閥系デベじゃないと、という人は別だけど。

>>383
に、に、２億７０００万!?

80年代後半のバブルから約20年。
のど元過ぎれば、ということでしょうか。
購入世代が完全に入れ替わったというか…。

窪地だのなんだの言われてる東急＠近衛町が再評価されそうですね。
立地では比較にならないほど良いですから。
とはいえあちらはあちらで難もあり。。。

>393さん

そうそう。
東急＠近衛町は窪地だし、東・西向きメインだし、眺望は抜けないし、隣接住居はかなり近いし、マイナス面は多々有り。でも、明治通り沿いの目白駅徒歩11分の物件が2億7000万と言われると、割安だなーと思います。感覚がどんどんおかしくなってますけど。

ハイヤーで工事現場見学をしにきている人々をよく見かけます。
若いカップルも多いので、とっても9000万円超のマンションが買えるような購入層に
思えないないのは、色眼鏡なのか、人は見かけによらないということなのかな。
ハイヤーの経費も、結局分譲価格に上乗せされるのですから、とっても無駄遣いという気がする。
プレミアムはそこそこ買い手がいそうだけど、土台の部屋は苦戦するのではないかな。

>>395
ガーデンヒルズほどは高くはないだろうと、タカをくくってた若い人たちが
資料請求をして、フタを開けてみたら「ＯＨ！！エクスペンシヴ！」とビックリして
いつつも、ハイヤー見学がコースだから来てるんじゃないでしょうかね？
わからないけど、見学後ＭＰに戻ってきてから値段提示されるんじゃ？

ハイヤー見学して、モデルルームまで見せられて、席に着いたところで値段の一覧表を見せられました。
見た瞬間は・・・、絶句・・・（笑）。もう笑うしかなかったですね・・・。
高くてもこれくらい・・・、って思っていた金額よりも1000万円高かったので。

グレードは確かに高いし、まぁブランド志向のお金持ちが買うのかな・・・ちっともカジュアルではありませんね。ガーデン・・・より高い。

確かにこれから目白エリアで探すとなると、価格的なハードルはますます高くなっていくのでしょうね。辛うじて「目白」でも良ければBrillia新宿中落合だったらまだ検討の余地があるのではないでしょうか？あの辺は一応旧「目白文化村」と呼ばれていた場所ですし、東急のドレッセ以外は最近建ったマンションはここも含めて本格派の目白とは言い難い立地ですから…。Brilliaは山手線の駅から歩ける距離でないのは難点としても、周囲の住環境的には劣らないと思いますので。

目白近衛町物件は、相当数売れ残っているみたいですね。
kenのHPとか見ると、未入居物件としてたくさん売りに出されています。

ここのスレ、価格が発表されてから途端に投稿が減ってしまったようですね。あまりの高さにギブアップしてしまった方が多いのでしょうか？ドレッセにもここにも手が届かない人達は次の買い時が来るまで賃貸に住み続けるのか、もう少し郊外方向に行った物件に決めるのか、果たしてどうなのでしょう。

①②

＞もう少し郊外方向に行った物件に決めるのか、果たしてどうなのでしょう。
秋からは、新々価格らしいですから「かなり」郊外へ行かないと厳しいかもしれません。
最近都心物件の数が激減しているので、価格発表が少ないですが秋以降は売り渋り物件が
かなり出てくるでしょうから、その頃は更にギブアップする人が増えるのでしょう。

さすがに中落合が目白エリアだと思っている人は、地元育ちの一握りの人
他人は目白のマンションなんて、誰も思いませんから無駄でしょう。
山手線が使用できず、周囲の閑静な環境を求めるなら最初から郊外物件を選ぶでしょ。

シティテラス目白も、目白の地名の由来「目白不動尊、金乗院」に最も近いマンションで
売り出せばいいのに、直線距離で100ｍ足らず徒歩2分ですから(笑)

こうなったらあとは専有面積を狭くしても目白だけは譲らない、とでもなってくるのでしょうか。そういう需要に合致している（？）新日鉄都市開発のリビオレゾン目白通りがどういう価格設定になるのかですかね。

>>400
Brilliaは文化村でも端の端。しかもあの辺りは買い物ができないし、生活するのに不便です。
眺望はいいんですけどね。

>>401
残り７軒（総戸数55）だそうです。
HP以外にMRも特にないですし。

>406さん

いや、そこがＭＲですよ。

最近、こちらのスレは盛り上がらないですね。
HPが更新されましたが、なかなか素敵に仕上がりそうですね。
あの場所とはミスマッチなような気もしますが・・・。

目白駅からかなり離れ明治通りということで、割安な価格設定を期待したのに期待はずれもいいところ。
ゆとりは少ない80㎡未満を多数取りそろえても、坪単価のアップはいかんともしがたいという感じでしょう。「掲示板世代」には、手が出しにくいということかも。
掲示板に書き込む自称契約者さんは、目白プレイスのスレでは高層階は皆無で中住戸が主流なため
富士山とか夜景とか眺望の話題なんて、皆無でした。
本家ガーデンヒルズでも、北向きでしかも低層階の方が主流だから
やはり眺望の話題はほとんど想像でした。
目白エリアで一口に8500万円超というと、援助があろうと世代的にやはり対象外という人も多いのかも。

最近MRに行かれた方はいらっしゃいますか？
販売状況などを教えて頂けたら有難いです。

何度も書き込みされてますが、やはりあの場所であの値段は・・・グレードが高いとはいえそれだけで納得はできないので、私も検討対象でしたがやめました。

目白に越してきたばかりで、今は賃貸に住んでいます。
MRに行きかなり、気に入ったのですが皆さんの意見があまり、よい評価ではないので正直戸惑っています。妻なんぞは護国寺の同系マンションの方が良いのではと土壇場で言い出す始末です。
購入に前向きな人、あるいは購入に賛同する方おりませんか？

＞412
あくまでも私見ですが、奥さんの意見は正しいかもしれません。
大規模のメリットである共有設備がなければ、世帯数によるマイナス面もある。
護国寺は、立地と間取りと文京区のメリットなのか、住まいサーフィンの登録数では
50世帯の中規模なのに、シティテラスとほぼ同数なのには驚いた。
都心を含めた文京区は選択肢が少ないから人気ということもあるでしょう。

但し護国寺は多分ここより多分高いと予想できます。高くても買いたい人は沢山いるエリアです。
学区も環境も全然違うし、文京区というだけで豊島区の20％以上高いのが普通ですから。

＞412さん

こちらの物件は、目白にこだわりがなく（こだわりのある方であれば、「この立地で目白とは言わない」となるハズ）、JRよりも13号線を使われる予定で、大通りに面していることに抵抗がない方であればなかなか良い物件だと思いますよ。シティハウス護国寺も不忍通りに面していて、かつ狭い敷地にめいっぱい建つみたいだし、こことあまり変わらないのでは？
悪くはないけれど、イマイチ決め手に欠けるので、我が家は未だ検討中です・・・。

おいおい、改行ぐらいしてくれよ、読みにくくてしょうがないよ（笑）
最低限のマナーだよ！

＞411やはりあの場所であの値段は・・・グレードが高いとはいえ

今や山手線内の新築物件（場所によっては山手線外でも）では
このくらいの価格はちっとも高級物件ではない時代なんだと
思います。中級物件の価格帯です。
２年くらい前では考えられないですが・・・
もっと立地の良い都心物件は色々ありますが＠５００万以上
＠１０００万超の物件も珍しくなくなってきています。
グレード、仕様等高級志向の方は有栖川がお勧めです。
＠１２３０万の部屋もありますよ。（販売価格８億超)

えーっ！。護国寺の方が高いのですか？
無知でした。護国寺の方が安いと思ってました。
明治道り沿いってそんなに騒音気になりますか？
何か質問ばかりですいません。
妻とパソコンの前に座り込み皆さんの返信を待っています。
宜しくお願いします。

４１７さん
この物件に関しては西側の明治通り沿いでも
上層階なら音は気にならないと思います。
予算次第ではありますが。

レス有難うございます。
護国寺の方が値段が高いことや、騒音があまり気にならないことが前向きな検討の材料に加味できそうです。

護国寺は、プレミアムは最上階の3部屋だけのようですが、普通の部屋を比較したら
どう考えても、あちらの方が高いに決まっていると思いませんか？
同じ広さで同価格なら、土地勘のある地元の人なら90％は護国寺を選ぶと思います。
護国寺とは言いながら、実質的には人気エリアの音羽です。
眺望、学区、住民レベル、利便性にしても冷静に見て文京区に勝てない。

>>419
大変失礼ですが、418さんはマンションのご経験が乏しいのでしょう。
マンションは、不思議なもので3階程度までの低層階より、
高層階の方が下界の音を拾って騒音は大きいのです。
但し自分も12階以上は未体験なので18階がどうなのかわかりませんが、
音に関しては高層階についての唯一のデメリットだと思います。

それと、護国寺の件は、住友のＨＰからシティハウス護国寺準備室に
電話してみると確かですよ、以前電話したときは余裕で、5月発売でも
ＭＲを作るかどうかわからないみたいな話しでした。
作るとすれば高田馬場のシティテラスのところだとも聞きました。

>>４２１高層階の方が下界の音を拾って騒音は大きいのです

そう言い切っていらっしゃいますが、そうばかりとは
言えないと思いますよ。
高層階の方が下界の音を拾って騒音が大きいという
根拠を教えて下さい。
私が今住んでいる所は２１階ですが、購入前にゼネコンさん
が各階住戸内の騒音測定を実施され、また住戸内にて
実地体験をした結果、４〜５階までの低層階と１５階以上の
高層階では室内平均７〜８dbの違いがありました。
もちろん１５階以上の方が静かでしたが。