シティテラス目白 Part2

うちは開業より大学病院が多いですが、現金バーンですね。
開業は最初の資金が半端でないですからきついと思うんですが、どうなってるのか現金です。
このマンションの価格になるとサラリーマンはきついでしょうねえ。
でも売れると思います。お金持ちは沢山いますから。

>1億円超の物件は、2世の相続、親の援助、嫁さんの実家の援助、
>子供は保育園の公務員2馬力でもないと、大企業でも30代の勤め人には厳しいでしょう。

オイラ、きっとあなたが嫌いな公務員２馬力だけど
マスコミとかに毒されすぎ。

公務員２馬力で１億物件なんか買えません。

＞351
勤務医は若い頃は儲からないと言いますが、親は医者でなくても間違いなくお金持ちです。
40歳近い同級生に聞いた話だと、彼が国立の医学部の滑り止めの私学は入学するだけで
当時でも最初に700万円。彼は国立に行ったので没収だったそうです、それでも
親は国立だったので大喜び。もちろん彼の親も開業医です。
私学に6年間通って卒業するまで、諸費用含めて当時でもざっと1億円コースだそうです。
その後博士号をとるためにドクターコースに進んだりしたらさらにお金がかかる。
庶民と違って私大出の医師は、銀のスプーンを咥えて生まれてきた人種でしょう。

うちは夫婦とも非上場会社に勤務ですが、ここを検討しています。
べつにIT企業ではないですし、終身雇用の年功序列ですが、
世帯年収は3000万にちょっと欠けるくらいならあります。
だいたい同じようなサラリーマン世帯が買うんじゃないでしょうか。
貼り付けた画像は、組合の資料にあった少し前の賃金調査報告です。
見えるでしょうかね。

70㎡台の狭め3LDKをサラリーマンや地元の2世が援助で買う、100㎡超3LDKを医師や自営業が買う
棲み分けがしっかり出来ている。
ここは普通の部屋でも日があたる、本家の並以下の部屋は北向きで日当たりは
ほとんど期待できないから、その点ではいいでしょう。

しかし、ガーデンヒルズが予算的に買えなくて、この場所なら安いと期待して
待っていた人は残念です。
ガーデンヒルズの低層階なら、待っていれば中古で出ると思います。
そこまでも届かない人は、坪/200万円未満の中古マンション（立地はいいです）か
郊外の新築マンションであきらめるか、賃貸でずっと住み続けるという選択肢でしょう。

場所が悪いですからね。
それがネック。
地縁のある人は選ばないでしょう。

そんなに高くないじゃん。

じゃあ買って下さい

はい。

明治通り側の方が景観がいいのはよくわかりますが、やはり騒音が気になります。
東側は小学校に面してるので、これまた気になり結局未だ結論だせずです。
場所の割りに高いのですが、防犯設備、エントランスの豪華さなど魅力はあります・・・

部屋のスペックもしっかりチェックしたほうがいいですよ。
騒音対策はどうか、窓の仕様は、床や天井は、スラブ厚は・・・
エントランスが豪華、というのは住友のパターンですが、
エントランスに住むわけじゃありません。

362様
おっしゃるとおりです、もっとチェックしないといけない大事なところはありますよね？！
惑わされないようにしっかり見極めたいと思います。

＞362.363
素人さんですね！！
何のための大手の都心物件だと思っているんだろう
こんなに高いのに、この時期につまらないコストダウンをして、ばれた時の風評リスクを考えたら
割に合わないでしょう？

>364
はい、素人です。ですからいろんなコメント参考にしていますが・・・何か？

＞こんなに高いのに、この時期につまらないコストダウンをして、
＞ばれた時の風評リスクを考えたら
＞割に合わないでしょう？

しかし、目白ガーデンヒルズのことを考えると・・・
通常グレード（マーベラスに対してスーぺリアだったかなあ？　呼び方は忘れましたけど）
のコストダウンぶりはひどかったですからね〜。
印刷フローリング、シングルガラス（合わせガラスは南側のみ）、
水周りの安っぽさも際立っていました。
住友って昔はいいモノ作ってたんですけどね・・・

まぁ、364みたいな人がいるから、エントランスなど目立つ部分だけ豪華にしておけば
どれだけ割高でも売れてしまうのでしょう。

個人的な見解ですが、目白ガーデンヒルズは25％100戸の億ションを作って注目を浴びる
（当時マンション内で億ションの数では日本一）ために、普通の部屋で数とコストを合わせた
感じがします。
コストダウンというよりも、プレミアムにこれでもかと言うくらいお金を掛けた感じです（笑）
（やり過ぎで、リビングまで石張りの床はフローリングよりはるかに疲れそうですが？）
通常は、プレミアム住戸は全体の10％未満で普通の部屋との格差も1ランク程度ですが
あそこは、話題性でもあったのか最高級と普通クラスの内装には大きな格差がありますね、
3ランクくらい違ってましたよね。価格的にはプレミアムの方がお買い得だと思ったくらいです。

シティテラス目白の内装はMRを見る限り、プレミアム住戸がガーデンヒルズよりランクダウン、
普通の住戸がガーデンヒルズより、かなりランクアップという感じではないでしょうか。
玄関の材質、風呂の床、水回りや廊下の床材、キッチン、フローリングなど上質になっているように思います。

367みたいな人は、多分最初からあきらめているのでしょうね。

割高、割安というのは個人的な主観が大きいと思うんだけどね
買える人、少々無理して検討できる人、最初から経済的に無理で指をくわえている人
いろんな立場で見方が違うのは、資本主義社会だから仕方ないですね。。
まあ、価格的にもお金持ちが好きこのんで買えばいいと思います。

>3ランクくらい違ってましたよね。
>価格的にはプレミアムの方がお買い得だと思ったくらいです。

まったく同感です。ただ、モデルルームのプレミアムはオプションだらけだったので、実際のところ標準でどんな部屋だったのか、よくわからなかったですけどね（石張りの床もオプションだったのでは？　だいぶ前なので記憶が曖昧ですけど）。お買い得感があったのは間違いないですね。それに対して、プレミアムでないほうは、やたら安普請でしたっけ。「土台の人たち用」って感じでしたね。

>普通の住戸がガーデンヒルズより、かなりランクアップという感じではないでしょうか。

そうなんですか？　なら期待できるかもしれませんね。住友はかつては、デザイン性も高く、建物もしっかりしていて、好印象のデベだったのですが（実際１０年落ちの中古物件は住友はずいぶん評価が高いようですね）、ここのところ、居室の手抜き仕様が目立ってましたからね。頑張って欲しいものです。あ、また激しい反応をする人が出るかもしれないのでいっておきますが、仕様の手抜きは三菱も最近はひどいものです。「手抜き」というより材料費の高騰によるもの、という側面もあるでしょうね。

この物件は、場所が悪いのは否めませんから、居住空間はよいものにしてほしいですね。

住友は、オフィス事業に力入れているのですよ。オフィスに隣接する、高級賃貸レジデンスとかは結構いいです。

つまり、分譲マンションはダメ、ということですね。

最近自分の資産になる賃貸マンションの方が、売ったらそれっきりの分譲より、
仕様も立地も上な例が見られるようになりましたね。
アパートレベルの賃貸は別として。

不動産でも株みたいにカラ売りできるのに。頭は柔軟に使いましょう。
億の物件を探してここに来たけど、私には検討対象外のようですね。

>>375
不動産は特定物で不特定物の株と違い空売りという概念はありません。

ちなみにそれを補うのに信託証券化という手法を使いますが。
不特定物となり空売りでき投機対象となるわけです。

頭は柔軟にというが専門家でもないと不動産の空売りなんかできませんよ。

さっき建設現場を通ったら、今度は南側のマンションの管理組合が糾弾の大きな垂れ幕がありました。
北側のマンションの、建設反対の垂れ幕は和解したのか撤去されていました。
新しいマンションが出来ると、隣接する古いマンションではいろいろな思いがあるのでしょう。

>>377
だって、向かいのマンションの住人（？）が一番あの例の死亡事故にナーバスになってるもん。
それとは、別にマンションが立ったら、やれ日照権だのって言うけど、その地域の
マンションの住人だって、そのマンションが建つ時は周辺の平屋の住人にとっては複雑
だったんだよね。

そうなんですよ、ここの場合何年か前に自分のマンションが建設されて地元に影響を与えたであろう
北側と南側の中小規模の分譲マンションが垂れ幕を出しているのが不思議です。
普通は戸建ての住人がこぞって反対するのは、文京区あたりでよく見かけることなんですけど
同じ立場の分譲マンション住民が、垂れ幕やのぼりを出しているのには何か訳があるのかも。
近所で一番大規模なガーデニア、坂上のパサニアガーデンには、垂れ幕はありませんでした。

そうですね。
北側や東側の戸建の方、ましてや南側の灯油屋？なんかはあの場所にもう３０年以上住んでるにもかかわらず垂れ幕は出してない。マンション住人ばかりというのが何か不自然のような気もしますね。
「自分たちこそ被害者！」みたいな意識があると思いますね。

あそこの幟に書かれている内容は、建設に当たって近隣住民の安全を保障せよというものでしょう。マンション建設そのものに反対する内容ではありませんよ。このマンションの工事絡みでまさに南側の当該マンションの前で交通事故が起こったことことに起因して幟も立てられたわけでしょう？あの事故までは建設反対の幟の一つもありませんでしたし。いたずらにあまり近隣住民のことを悪く言うものではありませんよ。

南側のマンションの垂れ幕には、管理組合名が書いてありました、あの幟や垂れ幕の作成費用は
あのマンションの管理費や修繕積立金から支出されているということ、管理組合の理事会か
総会で議決をして垂れ幕を出していると言うことですね。
悪く言うのではなく、見たままを分析しているだけです、趣旨が建設反対運動ではないから
不思議なのです。

ＨＰが変わりました。
物件概要も変わり販売価格が出てました。コピペしておきます。

販売価格 ：6,100万円(5戸)〜27,000万円(1戸)
最多価格帯 ：9,200万円（15戸）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 51.00m2　〜134.51m2　

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/detail.cgi
いつものように、ここから値上げしていったら、最後はいくらになるんだろう3億円も超えそうだよ。

↑
などといって買い煽りをしている人がいます。

マンション名が目白なのに、アドレスにはちゃんと「_takada」と入ってますね。

私の記憶ではすべての住居の中で6300万（6200だったかな）が最低だった
ように思うのですが、違ったでしょうか。HPでは6100万円〜になってますね。

＞384
買い煽りと言ったって、普通の人には厳しいしましてや掲示板住民では
夢なんじゃないかな、最多価格が9000万円を超えてるんですよ。
「見てるだけ〜」が大半じゃないのかな。

値づけがメチャメチャなだけですよ。価格上昇がひと段落して頭うちになる中、高値をつけて売りぬけようという魂胆です。

一昨年からの傾向ですが、最初は旧価格に慣れた資金力の乏しい人達が
「高い、常識はずれ、これじゃ売れない・・」と大勢で連呼します。

結局どのマンションも完売して、その人達の中で無理できる人は契約し
その他の人は取り残されて、次の割安物件の登場を待って賃貸生活を続けるのです。
目白プレイス、目白ガーデンヒルズ、イトーピアカレンで取り残された人達は、
冷静に考えて、目白エリアの新築を選択しようとするなら挽回不可能だと思います、
何しろ高級マンションの、東急の目白近衛町より高いのですから。
中古なんてもっと値上がりしています。

目白にこだわりがあるなら、断然、東急の目白近衛町の方が良いと思うけどな。
同じ億出すなら豊島区高田よりも新宿区下落合の方が納得できる。しかもあっちは駅からも近いし、部屋も広いし、仕様も良い。ま、財閥系デベじゃないと、という人は別だけど。

>>383
に、に、２億７０００万!?

80年代後半のバブルから約20年。
のど元過ぎれば、ということでしょうか。
購入世代が完全に入れ替わったというか…。

窪地だのなんだの言われてる東急＠近衛町が再評価されそうですね。
立地では比較にならないほど良いですから。
とはいえあちらはあちらで難もあり。。。

>393さん

そうそう。
東急＠近衛町は窪地だし、東・西向きメインだし、眺望は抜けないし、隣接住居はかなり近いし、マイナス面は多々有り。でも、明治通り沿いの目白駅徒歩11分の物件が2億7000万と言われると、割安だなーと思います。感覚がどんどんおかしくなってますけど。

ハイヤーで工事現場見学をしにきている人々をよく見かけます。
若いカップルも多いので、とっても9000万円超のマンションが買えるような購入層に
思えないないのは、色眼鏡なのか、人は見かけによらないということなのかな。
ハイヤーの経費も、結局分譲価格に上乗せされるのですから、とっても無駄遣いという気がする。
プレミアムはそこそこ買い手がいそうだけど、土台の部屋は苦戦するのではないかな。

>>395
ガーデンヒルズほどは高くはないだろうと、タカをくくってた若い人たちが
資料請求をして、フタを開けてみたら「ＯＨ！！エクスペンシヴ！」とビックリして
いつつも、ハイヤー見学がコースだから来てるんじゃないでしょうかね？
わからないけど、見学後ＭＰに戻ってきてから値段提示されるんじゃ？

ハイヤー見学して、モデルルームまで見せられて、席に着いたところで値段の一覧表を見せられました。
見た瞬間は・・・、絶句・・・（笑）。もう笑うしかなかったですね・・・。
高くてもこれくらい・・・、って思っていた金額よりも1000万円高かったので。

グレードは確かに高いし、まぁブランド志向のお金持ちが買うのかな・・・ちっともカジュアルではありませんね。ガーデン・・・より高い。

確かにこれから目白エリアで探すとなると、価格的なハードルはますます高くなっていくのでしょうね。辛うじて「目白」でも良ければBrillia新宿中落合だったらまだ検討の余地があるのではないでしょうか？あの辺は一応旧「目白文化村」と呼ばれていた場所ですし、東急のドレッセ以外は最近建ったマンションはここも含めて本格派の目白とは言い難い立地ですから…。Brilliaは山手線の駅から歩ける距離でないのは難点としても、周囲の住環境的には劣らないと思いますので。