シティテラス目白 Part2

>>242
ここの土地の入手価格は安くはなかったと思いますよ。
何かの雑誌で読んだのですが、あの土地はバブル期から地上げしていたそうですから
かかった資金も相当なものでしょう。

みなさん、すれ違いですよー

それはさておき、土地の値上がり理由は明らかでしょう。
投資ファンドですよ、REITですよ。

でも、ここに来て、REITの土地取得率が落ちてきているそうです。
今後土地の値段がさがることはしばらくないかもしれませんが、あがるのもすこし一服する、というのが専門家の見方じゃないでしょうか？

ちなみに、土地の仕入れ価格が安かった、という意見がありますが、それは違います。去年くらいまで販売されていたマンションの土地の仕入れはさらに遡ること数年前だったわけですが、このマンションを含め、これから出るマンションの土地の仕入れ値は既に値上がりしています。
ちょうどREITが買いあさり始めたころですね。

まぁ、投資する人は是非、REITなんかに投資はしないでください。マンションが値上がりして庶民が困るだけですから。

確かに。買えない人は買わなければいいのです。無理しても、買いたい人は買うし。
でも、賃貸も今後家賃値上げしてくるのは間違えなしですよ。まだまだ、この物件は同じ広さやグレード、ロケーションなら買っちゃた方がいいのかも・・・。
湾岸の某タワー賃貸マンションも、今は割と安めで出しているけど、２年後には家賃大幅アップするらしいです。どうしても都心にこだわるなら、この物件はまだまだ検討価値大有りということじゃないでしょうか？新線も通るし・・・。私も、最初MRに行った時には、なんだこりゃ？って思いましたが、今後出てくる物件と比べると、、、、。今、スゴークなやんでいます。今なら、会員なら希望住戸優先に抑えてくれるらしいし。第一期ならセレクトプランもあるし・・・。

高田の地域性のことは書くと削除されちゃうんですね。
何度か散歩すればすぐにわかるのに。

高田の地域性って、良い点？悪い点？
高級住宅地の近くって、たいてい隣接して庶民的な町があるような気がします。
目白ってネーミングは確かに、ちょっと現地に行ったら、逆に恥ずかしいかも・・・。人呼んだときに、目白じゃないじゃん！って誰しも思うような気がする。地名がついてない名前にすればよかったのに・・・。って思いませんか？

>>256
削除されたのは、価格が高いだの、そうでないだのといったやり取りじゃ
なかったでしたっけ？
地域性に関するコメントなら、前の方にもっとリアルな（？）ものもありますし
そっちは残ってますよ。

ところで、枠組みが徐々に見えてきましたが、皆さん言うようにホント敷地一杯に建ててるって
感じですね。特に荒川線沿い。あんなに近づけなくてもいいのに。
あの余裕のなさをみると、とても高級マンションとは言い難いですね。

>目白じゃないじゃん！って誰しも思うような気がする
ほとんどの人はこの掲示板にいるような、マンション・地域マニアじゃないんだから気にしないよ。
>とても高級マンションとは言い難いですね。
質は高級かわからんが、値段は高級だ。

坪400万円くらいじゃ
今時高級じゃないよね

住所が豊島区高田だからどんなに頑張ってもイメージ的に高級マンションとしては売りにくいかも、
だから「目白〜」「プレミアム2〜」とか宣伝して、ガーデンヒルズに次ぐような
豪華さを演出するんだろうね。
目白プレイスやガーデンヒルズの時のように、無関係な学習院の森の
「借景」なんて宣伝手段も使えない。
目白プレイスでも立地的に目白を強調するには無理があったのに、
さすがに明治通りも越えるのですから、難しいでしょう。

但し、この二つと比較して勝っているのは、雑司ヶ谷の新駅からの近さと
上層階のルーフバルコニーのある部屋の多さと眺望かな・・・。
前にも書いてあったけど、最低でもルーバルの始まる7階以上の部屋を選ばないと
メリットが薄そうですね。
理想的には高そうだけど広い部屋が選べる12階以上を選ばないと。
閑静な環境でもないので、低層階を選ぶのは、割高なだけでメリットは少ないでしょう。

MRに行った者です。
すみません、ちょっと教えていただきたいのですが、説明会では、外観がガーデンヒルズと一緒と言ってたような気がするのですが、場所はともかく、建物自体で比較した場合、外観や内装とかはガーデンヒルズと比べて同等なんでしょうか？イメージ的にはガーデンヒルズより下だと思ってたのですが、説明会では建物は同等みたいなことを強調していたように思えたので・・・。

よろしくお願いいたします。

少なくともタイルのグレードは落ちるらしいです。まあ、見た目は近いですが。エントランスの仕様は、こちらの方がいいということでした。シリーズ的にはシティの方がヒルズより下ですが、価格的には高いということでした。

＞262
ガーデンヒルズとほぼ同じと言うことはないに決まってますよ(笑)
ガーデンヒルズは、グッドデザイン賞を獲得したし、理由はいろいろあったにせよ
高くても売れ行きも好調だったので、成功例としていいところは取り入れるのは
当然だと思いますよ。免震構造から何まで共有部分はある程度豪華に作っています。

ガーデンヒルズ、グランドヒルズクラスは住友では最高級ですから、その時点で
最もいいものを使うのは当然でしょう。一方シティテラスは埼玉であるだけで
新しいシリーズなので、シティハウスの大規模版という感じのグレードなのでしょうか？
同じシリーズでも、地域によって（分譲価格）グレードの差は結構あるようです。

個々の部屋の内装は販売価格によるグレードなりということですよ、ガーデンヒルズでも
最高級のプレミアムから他のシティハウスの通常と同等の並品、
廉価版まで3つのグレードがありました。
分譲価格にあわせて使用している材質（価格）が、かなり違ったようです。

あくまでも想像ですが、
廊下などの共有部分のグレードもプレミアムのある12階以上の高層階と
その他では格差をつけてくると思います。
駐車場の割り当ても高層階有利にすると思います。

MRでは、プレミアムの内装はプラス１千万円ぐらいだそうです。他の高級マンションのプレミアムでは、２〜３千万ぐらいいじるのは普通ですから、そんなに高級感を出した感じではないと思います。値段でびっくりしたけれど、このマンションは高級マンションではないのでは？

向かいのプレイス、まだ出来て日が経っていないのに、なんか汚れた感じに見えます。排気ガスがすごいのかな〜。その点、このマンションは濃い色のタイルなので、汚れは目立たなくって良いですね。

262です。

まぁ、そうですよね・・・。見た目は一緒でも、ガーデンヒルズの方が細かいところではいいもの使っているでしょうね・・・。

１２階以上はプレミアムとそれ以外が混在しているので、廊下などの共用部分も同じなんじゃないでしょうか？
駐車場の割り当ては、プレミアムを有利にするとはっきりと言われました。（笑）
機械式と立体駐車場があるのですが、出し入れはどっちの方が楽なのかなぁ・・・と思案中です。
以前賃貸マンションで、機械式の1F、地下と２段あるうちの地下だったのですが、出し入れするたびに時間がかかっていてイヤでした。シティテラスの機械式は５段くらいになっているみたいです。
具体的な機械式の使い方を今度聞いてみますが、いっそのこと、立体駐車場の方が出し入れが楽なのかなぁ・・・、と思っています。

でも、駐車場は結構多いほうじゃない？
そこんとこは気に入ってる。

＞駐車場の割り当ては、プレミアムを有利にするとはっきりと言われました。（笑）
スミフさんの場合、どこのマンションでも広い部屋やプレミアムに駐車場の割合も、平置きも
優先的に割り振るのが普通の売り方ですから、気にすることもありません。
確かに、小さめの部屋は投資物件だったり短期間で売却することも多いから
長く住みそうな人を優先するというのは、一理あるのでしょう。

このあたりのように、駐車場代が高い都心物権の場合、駐車場設置率が高いほうが
管理組合の副収入に大きく貢献できるので、将来的に修繕積立金が安くなって有利です。
将来的にも資産価値は維持しやすいと思いますよ。
ちなみにガーデンヒルズは設置率70％くらい、目白プレイスは設置率30％くらいだったと思います。

住まいサーフィンを覗いてみたら、マイページに登録している人の数は、同じ住友不動産で
シティテラス目白とシティハウス文京護国寺とほぼ同数で100名弱でした。
こちらは300戸、あちらは、たった50戸、比率から言うと文京護国寺は人気物件なのかもしれません。
あちらは文京区ですから

平均坪単価は
南向459万
西向408万
東向402万。
但し
Premium平均559万
Superior平均393万
貧乏人は坪400の狭くてうるさくて向きも悪い部屋にしとけ、ってことですね。

＞270

私も見ました、住まいサーフィンの評価。
西向きと東向きと価格差が少ないけど、東向きって何が見えるんでしょ。

根拠はないのですが価格は見直しになるのでは、あの場所とあの建物でこの価格では、限定される
いくら新価格とはいえ、苦戦するのでは・・・と思うのは自分だけ。
豊島区のあの場所なのに文京区価格も越えそうな勢いでしょう
やはり、購買層があっての価格だと思うんだけど。

プレミアムも、同価格ならＧＨを間違いなく選ぶのでは

いや、それでも住友は価格の見直しはしないでしょう。
今だったら同じ金額を出せば、まだ他に選択肢はあると思うのですが、
こちらを本気で検討されている方は何に価値を見出されているのでしょうか。

スミフが安く販売するわけないじゃない？
いざとなったら竣工して3年間現地MRで販売続ける会社ですよ。
スミフをまともな感性や相場観やモラルを持つ会社だと勘違いしてる方が多いみたいですね。

＞スミフをまともな感性や相場観やモラルを持つ会社だと勘違い
＞してる方が多いみたいですね。

そうですよね。

不動産屋はみんな同じですからね。

野村然り、三井然り、大京然り・・・・

住まいサーフィンの評価で興味深かったのは、
敷地にガーデンヒルズのようなプレミアムがない・・・・。その通りでしょう。

周辺住民が期待している地下鉄13号線雑司ヶ谷駅そんなに便利になるのか、これも疑問です。
埼玉方面、横浜方面の郊外の住宅地と池袋、渋谷をつなぐというのには大きな意味があるけど
豊島区から横浜や埼玉方面に通勤通学する用事のある人は少ないのでは。
このあたりは昔から、山手線、埼京線、明治通りの路線バスと有り余るインフラだから
どんな意味があるのか。
たとえば渋谷や池袋まで行く場合、新駅まで歩いて地下深く潜って乗車して繁華街から離れた
渋谷、新宿で降りて歩くのなら最初から目白、高田馬場まで歩いた方が実質的に早いと思うけど。

「豊島区目白1丁目、目白駅5分、隣接学習院大学」「豊島区高田2丁目、都電学習院下の駅前」
やはりかなり、プレミアム度は違うような気がする。
この価格のまま、どんな人達が検討し購入するのかとても興味が・・・・
Superiorのごく普通の部屋が、ガーデンヒルズのプレミアム並の価格になりましたから
1馬力のサラリーマンは難しいだろうな。

数年前からマンション探しをしていた人にとって、
このへんなら坪270くらい……と思っちゃいますよね。

＞277

坪単価というか立地条件と建物のバリューは住戸の位置にもよるけど、
目白ガーデンヒルズが300万円弱、目白プレイスが250万円前後
ここなら230万円弱というのが2〜3年前の感覚でしょう・・。
時代は変わると言うことですね。
ここの低層階の普通の部屋が、ガーデンヒルズの中層階や目白プレイスの最上階のプレミアムと
同じ感覚ですね（確か坪・430万円位）。お金持ちがたくさん高田にやってくるのは
いいことでしょう。

まぁ、わずか2,3年前の感覚を購入を検討者が忘れるはずはないので、
この物件に限らず、売れ行きは厳しいかもしれませんね。

今、売り惜しみしている物件がどーんと出だしたら、やはり供給過剰気味になるでしょうけど、
その際に物件の価格を維持することがほんとにできますでしょうかね＞住友に限らず不動産やさん達。

>279
あのめちゃ高い上野のライオンズが第一期完売みたいよ。
まああそこは医者が沢山いるところだから差し引かなきゃならないけど、この物件もまあまあうれるんじゃね？

希少な都心物件だからここも売れますよ、ただし頭金の用意できない
サラリーマンには買えないだけ。
地元民も、GHほど買えないでしょう。

ＭＲに行きました。
価格は高すぎます。
やはり、この価格には大事故後に余計にかかった費用（保障、周辺整備、警備の充実、工期の延長等）が上乗せされている気がします。
高田2丁目より目白1丁目のＧＨのほうが、いろいろな面で魅力があります。

２８２さん
ＧＨがよかったら
まだ１億９０００万円（坪５００万）の
住戸あるみたいですよ。
買ったらいいんじゃないですか？

私もＭＲ行きました。
覚悟はしていたものの・・・、
やはり相当な高額物件ですね。
死亡事故、やはり影響してるんでしょうかね。。。
困るなあ。

行ってきました、まず価格の高さに驚きでした。豊島区高田の地番で・・・
西側は絶対うるさいと思い始から考えていなかったけれど、それ以前の問題で諦めの境地です。
７０平米超えると８０００万以上とは・・・本当にがっかりです。新線の駅が近いという事で動かされていたのですが。。
他をあたってみようと思ってます。

今日、MRへの呼び込み電話がかかってきましたが、
必死な感じで、あまり反応良くないんだろうなー
という印象がしました。
豊島区高田で坪400って言われちゃうとねー。

やっぱり、値付けが調子に乗ってやり過ぎと思う人が多いのではないでしょうか。

1.目白ガーデンヒルズのイメージを継承するけど、建物もエリアのランクはぐっと落ちる
2.場所柄、目白というのは名前だけなので割高感がある。
　だって、新駅だって目白ではなく「雑司ヶ谷」と決定しているんでしょう(笑)
3.価格は本家の下落合や目白を超えているので、それなら本家を買おうという人が多数派でしょう。
4.肝心の地元の人は、このあたりをよく知っているから他のエリアからの人が中心でしょう。
　400万円〜といっても、低層階の条件の悪い部屋ですから、いい部屋を買おうと思ったら
　最低1億円を超えますからね。

完売はすると思うけど、時間は1年以上掛かりそうですね・・・
もっと周辺相場が騰がらないと・・・

この辺りよく知っているので見送ります。
高田はいいとしても「坂下」でこの価格設定はあり得ないです。
坂上のパサニアガーデンや日商岩井の辺りだとまだいいですが。
都心部は上げ基調は続くと思いますが、この場所は目白ではないんだよね。

死亡事故は道路を一方通行にしない限り今後も起きそう。

この立地が目白かどうかの議論には興味がないですが、
ちょっといただけない立地ですね。
ここだったら、西早稲田のパークタワーの中古のほうがいいかな。

立地は悪い、値段は高い。
せめて施工は頑張ってほしいものですね。
ＧＨのように、雨漏り、駐車場への水漏れ、騒音に悩まされるようなつくりでないことを祈ります。

MRに行って、「良かった！是非購入したい！」という人はいないのでしょうか。
皆さん否定的な意見が多いですね。私もずっと近所に住んでいたので、
あの立地であの値段はありえないと思っていますが。

ほんと、否定的な意見が多く書き込まれてますね。
ウチは購入しようかと登録を前向きに検討中です。
皆さんが書いてるほど仕様が悪いとは全然思い
ませんでしたし、他のモデルルームも見に行きま
したがどこも結構なお値段だったので
こちらが取り立てて特別高いとも感じません。
目白とかに特別思い入れがある訳でもないですが
割といいなと思った次第です。
目白ガーデンヒルズは見に行った事もないので
比較もしてませんが、実際モデルルームに行った
印象はここに書かれてるほど悪くはなく
ウチではまずまず及第点と思っております。

＞皆さんが書いてるほど仕様が悪いとは全然思いませんでしたし、他のモデルルームも見に行きま
したがどこも結構なお値段だったのでこちらが取り立てて特別高いとも感じません。

掲示板を見ても、建物が悪いとかはそれほど書いてないと思いますよ。
立地の割に、価格が高い、という意見が多いだけ。
価格で納得出来て、新築を希望するのなら買っておいて損はないと思いますよ。
やはり、財閥系のマンションはひと味違います、すぐ側に完成したのタワーと
レジデンスの目白プレイスとガーデンヒルズを比べると
価格が高いなりに、それだけいろんな面でいいことがわかりました。

財閥系のマンションがお勧めな理由を教えてください。