シティテラス目白 Part2

ガーデンヒルズが住所が豊島区でも高いのは、JR目白駅徒歩5分緑多い学習院に隣接しているからなんじゃあいかな。
ここは、駅からも遠いし、交通量の多い明治通りに隣接していて緑が多い地域でもないし、
お世辞にもいい環境とは言えないでしょう。いくらマンション価格高騰の時代とは言っても
べらぼうに高い価格では、見向きもされないと思いますけど、文京区じゃないんですから。
まあ平均坪単価300万円ちょっとじゃないと買わないんじゃないのかな。
中層階80㎡が300万円--7300万円　350万円--8500万円　400万円--9700万円

言っていることは首肯できるが、
いまは大手デベの都心物件の相場は「安くて」坪380万ですから、
内装が良かったりすると、低層でも坪400万くらいはするでしょう。

>101
それくらいになって欲しいという希望は分かるが
時勢及び都心相場からも300万円ちょっとは
厳しいでしょうね。
新駅も近いし、竣工前には完成なので便利な立地ですし。

でも13号線は地下鉄ですよ、池袋、渋谷間ですから都内在住にとってはあまりメリットは感じないです
メリットがあるのは、西武線沿線と横浜の住民でしょう。
都心物件といっても、豊島区の物件ですから文京区じゃありませんからね・・・

住友はこのエリアに集中してマンション建設している感じですね
不忍通り沿いには護国寺プロジェクト、その近くの新大塚には南大塚2丁目計画
全部併せて400戸以上供給がありますね、バッティングしないのでしょうか。

目白と他は差別化できるので心配いりません

やっぱ、新宿區がいいかな

＞106
護国寺プロジェクトは文京区ですから、豊島区物件は絶対に勝てないでしょう。
国立附属小学校まで徒歩圏というのは、人気が出ないはずがありません。

豊島区内の高級マンションの場合、文京区に近いほど価格が高いのは不思議
豊島区ながら文京区の雰囲気というのが、人気のようです。

文京区も新宿区には敵いませんが

明治通りなので池袋にはかなり近い。
徒歩ないしバスや自転車で西武に行ける。
交通量は多いので騒音はあり。

文京区よりは綺麗だけど生活必需品が買いにくいところは文京区と同じ。

文京区が新宿区に敵わないなんて聞いたことがない・・・・、マンションの新常識でしょうか(笑)
まあ、買い物が不便な地区であることは間違いない、坂が多いので電動自転車は
生活必需品でしょう。高田1〜3丁目には、よしや以外のスパーらしいスーパーがない。
自転車があれば、高田馬場、下落合、早稲田や池袋で買い物は便利でしょう。

新宿区の方が文京区よりも格上なのは常識ですが・・・。
別に都庁があるとか、防衛庁があるとか、都心５区の一つだとか、世界一のターミナル新宿駅があるとか、日本最大規模の巨大商業集積エリアで利便性抜群かつ地価水準も極めて高いとか、パークハイアット等超高級ホテルが数多くあるとか、早稲田大学や慶応義塾大学医学部・東京女子医大・東京医科大学等の一流名門教育医療機関、学習院初等科・女子学習院・旧学習院昭和寮・聖徳記念明治神宮外苑絵画館や秋篠宮妃紀子様・常陸宮妃華子様御実家等の皇室関係施設等々があるからではなくて、純粋な住宅地としての話ですが。
新宿区のうち、市ヶ谷砂土原や若宮町・加賀町、四谷若葉高台界隈等は、番町・麹町や麻布・赤坂等と並ぶ江戸期からの武家屋敷に由来する高級邸宅地。
また、下落合高台界隈は、今上天皇陛下やその家庭教師ヴァイニング夫人・旧伏見宮家・秋篠宮家や常陸宮家等の皇室関係者、五摂家筆頭近衛公爵家・相馬男爵家・尾張徳川家等の旧有力公家武家関係者、本田技研・大正製薬・花王・ミツワ石鹸等ね創業者・実業家一族、近衛文麿・石橋湛山・河本敏夫・橋本龍伍・橋本龍太郎・橋本大二郎・後藤田正晴等の歴代内閣総理大臣・派閥領袖級等有力政治家ほか、明治期から大正期以降、数限りない綺羅星の如き歴史的要人や旧貴族華族関係者、高級官吏・軍人・外交官、大学教授・学者・研究者・芸術家・文化人、医学者・法曹界幹部、政府高官・政府系機関や財閥系名門一流大企業幹部役職員等々が住まって来た我が国屈指の高級名門一流住宅地で、おあいにく様ではかりますが、残念ながら、これほどまでの住宅地を文京区では存じ上げません。

文京区って、所詮は教育ママゴンの棲む町ざんしょ（笑）

土地柄的には、ドレッセより高いはずは無いけれど、スミフのことですからねぇ〜

今のところ高田地区の最高級マンションは昭和63年築の目白ガーデンハイツです。
北面は目白通り沿いですが、南面は奥行きがあって眺望・日当たりも格別で空気も全然違います。
仕様は今のものと一概に比較することは出来ませんが、当時としてはかなりハイグレードでした。

ドレッセ、かなり出来上がって来ましたが、随分高級感ありますね。
目白下落合高台界隈を代表する高級億ションですね。

まあ、近衛町ですから、しょうがないですよ、高くても

スレ違いの話題は、削除対象でしょう、目白プレミアムの話題をお願いします。

名前は「シティテラス目白」に決まったようですね。
どの程度のランクなんでしょうか？
あんまりプレミアっぽくない気がしますが。

実質的にグレードはこんな感じでしょう。
パークスクエアー＝シティハウス＜シティテラス＜ガーデンヒルズ＜グランドヒルズ

シティテラスというブランドも、ここ数年の首都圏ではシティテラスさいたま新都心しかないんですね
新しいブランドというか、曖昧なグレードなのかもしれない。
数年前護国寺に建てられた、パークスクエアー音羽はかなりのグレードだったから
マンション名だけでグレードを判断できない時代になってきたのかもしれません。
売りやすい目白エリアということで、高層階はプレミアムグレードの高額物件、
その他はガーデンヒルズと同様に普通の部屋になるんでしょうね。
目白ガーデンヒルズも、普通の住戸とプレミアム住戸では内装や玄関周りのグレードが
ワンランクどころか、2ランクぐらい格差がありますからね。

シティテラスって、微妙な感じですね。プレミアムタワーならシティタワーなのでしょうが、ここはタワーと云うほどのタワーでもないので、テラスと云う中途半端なグレードとブランド名なのかも知れませんね。
プレミアムをうたうくらいなら、ガーデンタワーとかグランドタワーとか、新しいブランド作れば良いのに。やはり、プレミアムマンションが希望なら、近衛町のドレッセの方が良さそうですね。

近衛町あたりは低層マンションしか建築できない、
高級物件だから、中高層マンションを建築しないのではなくて用途地域と容積率で不可能。
中高層マンションと、低層マンションを比較するのも素人だけでしょう客層も将来の積立金負担も
かなり違うから、客層が全く違う。
このマンション建ぺい率80％が本当なら、そんなに余裕のあるマンションは建てられないでしょうね。

来年３月発売のようですね。どんな建物になるのか楽しみです。

外観イメージはどんな感じですか？

外観は、目白ガーデンヒルズ似にたレンガ貼りのようですよ。

立地と住所を考えると、同じ住友不動産の護国寺プロジェクトの方が良いと思います。
戸数も50戸程度とこじんまりしていて、住所も文京区で、駅にも徒歩5分以内ですから。
部屋も最大１２０㎡があるようです、あの辺りでは住友で高級マンションの
パークスクエアー文京音羽が数年前に建設されて、実績がありますから。

シティテラス目白は、目白というのは無理があるし何につけても目白ガーデンヒルズと比較され
二番手という地位に甘んじそうです。

まだHPに1月分譲開始と書いてある・・・

昨日我が家に案内が来ましたよ。よく見てないけど。価格帯の記載もなかったなような。

我が家にも来ました。
外観は目白ガーデンヒルズと似たブラウン系のレンガ貼り
エントランスホールは、チラシだけ見ると二層吹き抜けでガーデンヒルズより豪華な感じです。
ガーデンヒルズよりファミリー向けかなと思う点は、最大の134㎡の部屋が3LDKではなく4LDKなこと。
洋室12.4J、7.2J、6.7J、6J　リビング20.5J　キッチン5.8J　ユニットバスは1822サイズ
バルコニーが東西に2つ、WIC2つ、SIC1つ、納戸1つという感じでした。
千代田区などの都心物件と違い、豊島区仕様なんでしょうがファミリーには
実用的で住みやすそう間取りだと思いました、これなら2世帯同居というのも可能かも。
これで2億円超えるのでしょうか？

価格はどのくらいと見るのが妥当でしょうか。

坪単価330〜350と予想します。
西向き（明治通りに面している側）はどの程度を付けてくるのでしょうか。

明治通り側は防音サッシくらいでしょうか。それとも二重（窓）
でしょうか。

二重サッシの方が防音効果は高いですよ。
どこの高層マンションも大通り沿いに建設されるのが普通ですから
ノウハウはいくらでもある。
目白プレイスのタワーの高層階だって、騒音はそう変わらないと思いますよ。
入居が始まれば、また掲示板に書き込みがされるでしょうからわかります。
低層階は、どこでもさほど影響がないけど日当たりと住環境は高層階には劣ります。

いずれにせよ、東向き西向きの部屋が多くなるので満点は望めないでしょう。

>150さん
東側より西側の方が緑が望めてよい。しかし西は明治通り沿いで
騒音と粉塵あり。難しいですが、どちらがいい部屋とされるので
しょうかね。やはり東側？　いずれにせよ西は道路、東は小学校
なので、将来のお見合いの危険はないですね。

しかし駅から遠いねぇ、ここ。

検討中です。目白駅から歩いてみました。女の早足で9-10分くらい、
ゆっくりで11-12分という感じでしょうか。

ただ夜が暗く、橋から降りるあたりから入り口までは人とすれ違うのが
怖い感じがします。高田馬場からの道のりもはやり怖い感じがします。
今まで商店街を通るところばかりだったから慣れてないだけでしょうか。

女の方、または奥さんやお嬢さんについて、その点どう思われますか？
私の気にしすぎであれば、一歩踏み出したい気がするのですが。

夜道が怖いと閑静というのは、同じことであり見方によるメリットデメリットでしょう。
夜道が怖いのであれば、目白エリアに関して言えば大通りに面したマンション以外に
選択肢がないということです。落合の住宅地のマンションなんてもっと夜は暗いですよ。

ただここは閑静な住宅がだから静か、というのとは違うからね。
あと、平日の昼間に現地に行かないと、
ここの交通量の多さはわからないので、要注意。
どうしても目白がいいというのであれば別だけど、
ここ、別に目白でもないしね。

のぞき坂（車で下ると、まるでジェットコースター）を徒歩で下るのはしんどいと思いますよ、
荷物を持っていたりすると余計に大変です。
明治通りを下れば何の問題もないでしょう、人通りは少なくても自動車はビュンビュン
通ってますから人の目はありますよ。
昔はよく警察がスピード違反の取り締まりをしていたくらいスピードが出るところです。
さすがに目白通りから坂下まで降りてくると目白とはマンションの名前だけで
雑司が谷、高田の雰囲気ということは間違いないでしょう。
さすがに、ここまで来ると目白プレイスの販売時のように、学習院の借景というフレーズも
使いにくいと思いますよね。
新駅が開業すれば、超駅近物件といえなくもないですが。

>156さん のぞき坂...
なるほど。急坂だけれどあの階段あたりよりいいかもしれませんね。

>157さん　学習院の借景という...
西側は低層を除けば、学習院の緑がリビングから見えるように
思うのですが。あまりきれいでない低中層建物の景色よりも
いいですよね。でもネックは排ガスと騒音。

>新駅が開業すれば、超駅近物件といえなくもないですが。

駅近はとてもいいですね。副都心線の池袋駅はかなり深いところに
なるのでしょうか。例えばＪＲで大塚方面へ行く場合、池袋での
新線−ＪＲの乗り換えの時間によっては、目白まで歩いた方が
早いような。

ここは都電の学習院下が超近なので、大塚方面であれば都電がベストだと思います。
結局のところ目白駅から山手線を利用することはあまりないように思います。

どこかのマンションとは違って、目白駅まで10分だから普通の人は歩けるでしょう
高田馬場だって15分程度だと思いますよ。

豊島区長の引退の悲願事業ですけど、実現性は薄いと思いますよ。
たった2キロの線路を敷設するのにいくらかかると思っているのでしょう、
既に有楽町線は池袋→東池袋間を走っているのですから。

明治時代は新目白の方をのぞき坂って言っていたんですねー
江戸時代は大名屋敷．
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop?lat=35.7138847436854&lon=139...

新目白じゃなくて明治通りでした．すみません．

目白プレイスのタワー低層階が坪単価400万円で新築未入居扱いで売りに出ている
目白ガーデンヒルズの最上階は坪単価500万円、低層階でも400万円で中古で売りに出ている

この調子じゃ、シティテラスは平均で400万円超えるのは間違いないんじゃないかな。
ということは、82.5㎡（25坪）→1億円〜・・・誰でも買える訳じゃないね。

駐車場率，結構高いですね．

大規模である程度のグレードなら驚くほどの設置率ではない、
目白ガーデンヒルズも70％は超えているよ。
名前だけ目白を掲げるところは、大規模でも30％未満のところもある、
駐車場がより多くあった方が高く売れるし、マンションの維持管理も楽に出来る。

166さんのおっしゃっているのは
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
ですよね。

正直驚いてます。
地価が上がっているということと、金利が上昇するということを考えると、
この物件　思っていた以上の値段がつきそうです。
買いの機会を逃したかな〜

>169
今現在、その値段で売れるとは思わないのですが。
このまま不動産が上昇していけば割安感が出てくるんででょうけど。

3月発売予定なのに、HPも変化なし、また売り惜しみで先延ばしにするのだろうか？
そんなに、飛ぶように売れる場所でも無いと思うけど。
ここまで来るとさすがに目白とは胸を張れないし、山手線の最寄り駅が目白と言うだけ

住友物件って相場の上限で値付けしてくるって本当ですか？

本当です。

いいえ嘘です。
住友は上限のさらに斜め上を行きます。

竣工して1年以上は値引きなんてしない話しはよく聞きます。
シティハウス成城なんて、2004年5月竣工でもすぐ竣工3年になろうとしているのに
まだ、新築未入居で気長に販売しています。
「売れ残り」なんて発想は最初からないようです、値引きして利益を減らすくらいなら
長期戦でゆっくり売ろうという発想なのでしょう。

元々マンション専業デベではなく、利益の大半は商業ビルのテナント収入ですから、
「一般で言う売れ残り」＝「根上り待ちの優良資産」くらいにしか考えていないのかも。
地元の知人も狙っているようですが、地元では手が出ないビックリ価格の可能性もあるかも？
24日から優先MR内覧らしいので、分譲価格の傾向ももうすぐわかるでしょう。

>元々マンション専業デベではなく、利益の大半は商業ビルのテナント収入ですから、
>「一般で言う売れ残り」＝「根上り待ちの優良資産」くらいにしか考えていないのかも
おっしゃるとおりで・・・。
ついでにいうと、地所とかもマンションはお遊びですからね。

ドムス南麻布なんて竣工して10年間も売ってたからな
販売受託会社はもちろんスミフだよｗ

建設地の目の前で死亡事故があったらしいね。大変だ。。。

上野の某マンションのショールムに先週行きました。
その時の担当者の話では、山手線内の駅近のマンションの坪単価は400万円は常識に
なりつつあるそうです。
今出ているのは新価格、秋以降は更に値上げして新々価格になりそうだということでした。
主な原因は土地仕入れ価格の高騰だそうです。
シティーテラスも坪400万円でも驚いてはいけないのでしょうか？

販売開始予定時期が迫っているのに、これだけ
HPの更新が遅い物件も珍しいですよね・・・。
他も検討しているので、早く詳細が知りたいです。

売り惜しみ、新価格待ちなんでしょう。
登録も申込みも何だかんだ言って先延ばしにした方が、この時期は有利と思われます。

そうですよね。売り惜しみですよね。
でも、ここの場所は何度通ってもここまで勿体つける程では
ないと思うのですか・・・。

>184
去年まではそういえたけどね。
今や山手線外の郊外でもとんでもない値付けだし、この立地を売り惜しみするのも無理ないよ。

ここをそんな価格で買うなら、利回り高い株に投資してその配当で賃貸に住んでた方がマシだな〜。
住宅情報誌は同じ価格なら買った方が遥かにグレード高いとか煽ってるけど、
アレは明らかに３年前価格だし、新々価格なんてものだと同じ価格で賃貸の方がグレード高いくらいになる。

まあ焦ってどんな高値でも買いたいって人は買えばいいでしょう。

検討者じゃない人が悪口言ってるスレって
ここですか？
賃貸の方がいいって言う人が何故わざわざ
シティテラス目白のスレに来て書き込みして
るんでしょう？
利回り高い株に投資してその配当で賃貸に住んでた
方がマシなら黙ってそうしてればいいのに。
何か意図を感じますね〜

なら黙ってスルーすればいいのにムキになって

>188
別にムキなっていないのでは？
188=186さん？

書き込んでいる人も、分譲価格が高くなりすぎて検討できなくなる人も
たくさん出てくると思いますよ。
このエリア3年前から30％も分譲価格の坪単価が上昇しているのに、
年収が30％増えてる人は少数派でしょう。

利回りの高い株と言ってもせいぜい税引き後4％も行かないでしょう、賃貸で月額20万円としても
更新料も含めて年間250万円ですか。好景気が継続するの前提に7000万円〜2億円くらい
上場株式持ってないと実現できないことだと思いますよ。

高田馬場駅から８分のところにモデルルームができてました。
近日オープンらしいのですが、建設地から遠い！！
見間違いかな・・・新大久保と高田馬場の間です。

今日から完全予約制で販売開始となったようですね。

どなたかMRに行かれた方はいらっしゃいますか？
価格などは公表されていたのでしょうか。

会員登録しましたが、ＭＲの予約のお知らせとか来ないんですね。

＞194さん

私は昨年の秋頃に会員登録して、3月の初めにMRの案内が来ました。
会員人数が多くなって登録した順に案内を出しているのかもしれませんね。
バタバタしている内に、結局、私はMR予約はできませんでしたが。

>195さん
ありがとうございます。そうですか。私も昨年秋頃出したように
思うのですが（収入書いたわけでないので、それではじかれた
なんてないでしょうし）、問い合わせてみます。

東向きの騒音はどうなのでしょうね。タイトサッシくらいでも
あまり気にならない程度なのでしょうか。

坪単価400万円でした・・・。

>197さん

４００は、どちら向き、何階くらいのお話しでしょうか。

１００平米超のプレミアムフロアは坪５００万を超えていました。
１２階以上、南向きはすべてプレミアム。
１１階以下は全て８０平米未満の部屋でした。

>198さん、199さん

情報有難うございます。
やはり、これだけ引っ張っただけあって、強気な設定ですね・・・。
明治通り沿い、且つ、駅からも距離のある物件にも関わらず。
どのような層をターゲットにしているのでしょうか。