シティテラス目白 Part2

ガーデンヒルズが住所が豊島区でも高いのは、JR目白駅徒歩5分緑多い学習院に隣接しているからなんじゃあいかな。
ここは、駅からも遠いし、交通量の多い明治通りに隣接していて緑が多い地域でもないし、
お世辞にもいい環境とは言えないでしょう。いくらマンション価格高騰の時代とは言っても
べらぼうに高い価格では、見向きもされないと思いますけど、文京区じゃないんですから。
まあ平均坪単価300万円ちょっとじゃないと買わないんじゃないのかな。
中層階80㎡が300万円--7300万円　350万円--8500万円　400万円--9700万円

言っていることは首肯できるが、
いまは大手デベの都心物件の相場は「安くて」坪380万ですから、
内装が良かったりすると、低層でも坪400万くらいはするでしょう。

>101
それくらいになって欲しいという希望は分かるが
時勢及び都心相場からも300万円ちょっとは
厳しいでしょうね。
新駅も近いし、竣工前には完成なので便利な立地ですし。

でも13号線は地下鉄ですよ、池袋、渋谷間ですから都内在住にとってはあまりメリットは感じないです
メリットがあるのは、西武線沿線と横浜の住民でしょう。
都心物件といっても、豊島区の物件ですから文京区じゃありませんからね・・・

住友はこのエリアに集中してマンション建設している感じですね
不忍通り沿いには護国寺プロジェクト、その近くの新大塚には南大塚2丁目計画
全部併せて400戸以上供給がありますね、バッティングしないのでしょうか。

目白と他は差別化できるので心配いりません

やっぱ、新宿區がいいかな

＞106
護国寺プロジェクトは文京区ですから、豊島区物件は絶対に勝てないでしょう。
国立附属小学校まで徒歩圏というのは、人気が出ないはずがありません。

豊島区内の高級マンションの場合、文京区に近いほど価格が高いのは不思議
豊島区ながら文京区の雰囲気というのが、人気のようです。

文京区も新宿区には敵いませんが

明治通りなので池袋にはかなり近い。
徒歩ないしバスや自転車で西武に行ける。
交通量は多いので騒音はあり。

文京区よりは綺麗だけど生活必需品が買いにくいところは文京区と同じ。

文京区が新宿区に敵わないなんて聞いたことがない・・・・、マンションの新常識でしょうか(笑)
まあ、買い物が不便な地区であることは間違いない、坂が多いので電動自転車は
生活必需品でしょう。高田1〜3丁目には、よしや以外のスパーらしいスーパーがない。
自転車があれば、高田馬場、下落合、早稲田や池袋で買い物は便利でしょう。

新宿区の方が文京区よりも格上なのは常識ですが・・・。
別に都庁があるとか、防衛庁があるとか、都心５区の一つだとか、世界一のターミナル新宿駅があるとか、日本最大規模の巨大商業集積エリアで利便性抜群かつ地価水準も極めて高いとか、パークハイアット等超高級ホテルが数多くあるとか、早稲田大学や慶応義塾大学医学部・東京女子医大・東京医科大学等の一流名門教育医療機関、学習院初等科・女子学習院・旧学習院昭和寮・聖徳記念明治神宮外苑絵画館や秋篠宮妃紀子様・常陸宮妃華子様御実家等の皇室関係施設等々があるからではなくて、純粋な住宅地としての話ですが。
新宿区のうち、市ヶ谷砂土原や若宮町・加賀町、四谷若葉高台界隈等は、番町・麹町や麻布・赤坂等と並ぶ江戸期からの武家屋敷に由来する高級邸宅地。
また、下落合高台界隈は、今上天皇陛下やその家庭教師ヴァイニング夫人・旧伏見宮家・秋篠宮家や常陸宮家等の皇室関係者、五摂家筆頭近衛公爵家・相馬男爵家・尾張徳川家等の旧有力公家武家関係者、本田技研・大正製薬・花王・ミツワ石鹸等ね創業者・実業家一族、近衛文麿・石橋湛山・河本敏夫・橋本龍伍・橋本龍太郎・橋本大二郎・後藤田正晴等の歴代内閣総理大臣・派閥領袖級等有力政治家ほか、明治期から大正期以降、数限りない綺羅星の如き歴史的要人や旧貴族華族関係者、高級官吏・軍人・外交官、大学教授・学者・研究者・芸術家・文化人、医学者・法曹界幹部、政府高官・政府系機関や財閥系名門一流大企業幹部役職員等々が住まって来た我が国屈指の高級名門一流住宅地で、おあいにく様ではかりますが、残念ながら、これほどまでの住宅地を文京区では存じ上げません。

文京区って、所詮は教育ママゴンの棲む町ざんしょ（笑）

土地柄的には、ドレッセより高いはずは無いけれど、スミフのことですからねぇ〜

今のところ高田地区の最高級マンションは昭和63年築の目白ガーデンハイツです。
北面は目白通り沿いですが、南面は奥行きがあって眺望・日当たりも格別で空気も全然違います。
仕様は今のものと一概に比較することは出来ませんが、当時としてはかなりハイグレードでした。

ドレッセ、かなり出来上がって来ましたが、随分高級感ありますね。
目白下落合高台界隈を代表する高級億ションですね。

まあ、近衛町ですから、しょうがないですよ、高くても

スレ違いの話題は、削除対象でしょう、目白プレミアムの話題をお願いします。

名前は「シティテラス目白」に決まったようですね。
どの程度のランクなんでしょうか？
あんまりプレミアっぽくない気がしますが。

実質的にグレードはこんな感じでしょう。
パークスクエアー＝シティハウス＜シティテラス＜ガーデンヒルズ＜グランドヒルズ

シティテラスというブランドも、ここ数年の首都圏ではシティテラスさいたま新都心しかないんですね
新しいブランドというか、曖昧なグレードなのかもしれない。
数年前護国寺に建てられた、パークスクエアー音羽はかなりのグレードだったから
マンション名だけでグレードを判断できない時代になってきたのかもしれません。
売りやすい目白エリアということで、高層階はプレミアムグレードの高額物件、
その他はガーデンヒルズと同様に普通の部屋になるんでしょうね。
目白ガーデンヒルズも、普通の住戸とプレミアム住戸では内装や玄関周りのグレードが
ワンランクどころか、2ランクぐらい格差がありますからね。

シティテラスって、微妙な感じですね。プレミアムタワーならシティタワーなのでしょうが、ここはタワーと云うほどのタワーでもないので、テラスと云う中途半端なグレードとブランド名なのかも知れませんね。
プレミアムをうたうくらいなら、ガーデンタワーとかグランドタワーとか、新しいブランド作れば良いのに。やはり、プレミアムマンションが希望なら、近衛町のドレッセの方が良さそうですね。

近衛町あたりは低層マンションしか建築できない、
高級物件だから、中高層マンションを建築しないのではなくて用途地域と容積率で不可能。
中高層マンションと、低層マンションを比較するのも素人だけでしょう客層も将来の積立金負担も
かなり違うから、客層が全く違う。
このマンション建ぺい率80％が本当なら、そんなに余裕のあるマンションは建てられないでしょうね。

来年３月発売のようですね。どんな建物になるのか楽しみです。

外観イメージはどんな感じですか？

外観は、目白ガーデンヒルズ似にたレンガ貼りのようですよ。

立地と住所を考えると、同じ住友不動産の護国寺プロジェクトの方が良いと思います。
戸数も50戸程度とこじんまりしていて、住所も文京区で、駅にも徒歩5分以内ですから。
部屋も最大１２０㎡があるようです、あの辺りでは住友で高級マンションの
パークスクエアー文京音羽が数年前に建設されて、実績がありますから。

シティテラス目白は、目白というのは無理があるし何につけても目白ガーデンヒルズと比較され
二番手という地位に甘んじそうです。

まだHPに1月分譲開始と書いてある・・・

昨日我が家に案内が来ましたよ。よく見てないけど。価格帯の記載もなかったなような。

我が家にも来ました。
外観は目白ガーデンヒルズと似たブラウン系のレンガ貼り
エントランスホールは、チラシだけ見ると二層吹き抜けでガーデンヒルズより豪華な感じです。
ガーデンヒルズよりファミリー向けかなと思う点は、最大の134㎡の部屋が3LDKではなく4LDKなこと。
洋室12.4J、7.2J、6.7J、6J　リビング20.5J　キッチン5.8J　ユニットバスは1822サイズ
バルコニーが東西に2つ、WIC2つ、SIC1つ、納戸1つという感じでした。
千代田区などの都心物件と違い、豊島区仕様なんでしょうがファミリーには
実用的で住みやすそう間取りだと思いました、これなら2世帯同居というのも可能かも。
これで2億円超えるのでしょうか？

価格はどのくらいと見るのが妥当でしょうか。

坪単価330〜350と予想します。
西向き（明治通りに面している側）はどの程度を付けてくるのでしょうか。

明治通り側は防音サッシくらいでしょうか。それとも二重（窓）
でしょうか。

二重サッシの方が防音効果は高いですよ。
どこの高層マンションも大通り沿いに建設されるのが普通ですから
ノウハウはいくらでもある。
目白プレイスのタワーの高層階だって、騒音はそう変わらないと思いますよ。
入居が始まれば、また掲示板に書き込みがされるでしょうからわかります。
低層階は、どこでもさほど影響がないけど日当たりと住環境は高層階には劣ります。

いずれにせよ、東向き西向きの部屋が多くなるので満点は望めないでしょう。