シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』より

株式会社ポロロッカ（英文名称：Pororoca Corporation）は、
過去に首都圏で「ポロロッカ食品館」のブランドで店舗を
展開していたスーパーマーケット。

現在はマルエツに統合され、一部門となっているが、
ブランド名としては存続している。
社名はアマゾン川が大潮のときに逆流を起こす「ポロロッカ現象」に由来する。

・・・正直名前なんてどうでもいいのだが・・・

>>714

そうそう。ポロロッカは大災害を引き起こすこともあるから
かわいらしいというよりはどちらかといえば恐ろしいイメージ
だよ。

都心回帰現象で逆流してきた人々をフォローする都心型スーパー
ってコンセプトで命名したんだってさ。
近所では東麻布、五反田、白金なんかにあります。
べつに高級スーパーではないけどね

今日行って来ました。特に催し物は無かった。
品川改札から１３分くらい、運河を渡ったら直ぐにあります。
ほぼ完成しているようなので、１０月とか言ってないでもうそろそろ販売か？
北に図書館やローソン、西は渡って来た運河、東が小中学でその先が埠頭、
南は公園と低層の都営住宅でその先が海洋大学。結構周囲は開けている感じ。
黒っぽい外観、透明なガラス張りのベランダで日当たり良さそう、
エントランスや外壁は悪くない、安っぽさは感じ無かった。
１・２階にはスーパー、理容店、クリーニング、レストラン、塾も入って便利そう。
運河沿いは幅広な歩道になっており散歩してきました。
風があった為かあまり匂わない、時々スーパー銭湯のような匂いしたけど臭くなかった。
思っていたより○でした。

７１６さん
分かりやすいレポートありがとうございます！
住みやすいマンションになるといいですね。
聞きたいのですが、実際にご覧になってマイナスポイントはありませんか？率直な感想をいただければ幸いです。
あなたはこのマンションにいくらくらいだったら出せますか？

７１６です。
４人家族なので、９０平米物件探してます。
間取りが分からないので何とも言えませんが、
定借条件であれば５０００万円を切って欲しいですね。
抽選ハズれたら、会社に近い大崎ウエストシティタワー狙います。
ここも今日見てきましたが、ようやく着工開始したようです。
駅から近く雰囲気もいいですよ。

７１６さん
そうですか。なるほど。
大崎の物件もご覧になられたのですね。あちらも魅力的ですよね。あなたのご家族のためにも抽選に当たるとよいですね。
もし仮に販売価格があなたの設定間取りで予算を少し（ほんの少し）上回るかもしれなかったら抽選に参加されますか？
それともあきらめますか？

>>718

大崎のほうが多分売り出し早いですよ。

大崎ウエストなら90平米で億越えだとおもうのですが、718さんはそれだけの資金的余裕を持ちながらここを待っているのですか？
ウエストはもうまもなく販売されますし、ここを待っていたら大崎のいい条件の住戸はなくなってしまいますよ。

耐震構造・遮音構造・内装や設備などの面を確認してから価格は考えたいですね。
７０年定借ですので、それに耐えうる構造にしているとは思いますが。
ところで、所有物件と定借物件の価格差は同一条件であれば何割掛けが妥当なのでしょうか。
どなかた分かる方いらっしゃいますか？

デベの土地取得のスキームと立地条件によってかわるので一概に言えないですね。

>>722

タワーマンションの建物分の建設コストは仕様にもよりますが
だいたい２０坪（約70㎡）で2000万前後といわれています。
粗利２０％乗っけて販売価格は2500万くらい。
あとは土地代だけど港南は一般の宅地取り引きがないから
なんともいえないが、港南の土地の調達コストはまあ
坪３００万と仮定しよう。
港南の建蔽率は４〜５００％くらいだろうから２０坪の
マンションだと土地の持分は５−６坪くらいかな？
ということで土地代１８００〜２０００万ですね。
まあ坪あたり１００万以上安く買いたいところです。

港南の中古物件は坪３００万前後だから、坪２００万
ならまあ妥当って感じですかね。
１５０万ならハイレバ効かしても買うべきです。

考え方が変かもしれませんが、余裕資金があっても出来るだけリーズナブルな物件を購入できれば、生活にゆとりが生まれますよね。特に子持ちの家庭では教育費も発生しますし...。
という事で、ここの場所も悪くはないので長くお待ちの方は多いのではないでしょうか。

話が変わりますが、私が売主であれば早くここを売り切ってしまい、
お待たせ組で抽選から漏れた需要層を他物件へ誘導すると思います。
定借物件なので安く売っても所有権物件の価格には影響与えないし、
なぜ発売時期を延ばしているのか、理解に苦しみます。

>>724
ここは土地代所有権ないのだから建物価格だけ考えればいいので、適正価格は2500万（70㎡）といったところでしょうか？
その価格なら購買を検討してあげてもいいけど。

なんかレベル低いなぁ。
もうちょっと勉強しろよ。
一生の買い物だろ。

また横柄な態度の人が叫んでいますね。
この人はいつもこの調子ですね。
ご自分こそ調べてください。

気をとりなおして・・・

さて、適正価格で70㎡2500万円ということですが、
それはまずあり得ないと思いますよ。
計算上おかしいですね。
70㎡なら3100万が最低価格ですけど・・・。
ちょっと計算が苦手な人もいるようですね。
そんな人は計算機を使ってみてはいかがでしょうか？

つまり君の予想価格をはるかに上回るわけなので、
君はつまり、残念ですがすでに検討からはずれたということなんですよ。
抽選倍率が１人分削減されて嬉しいニュースでした。

確かに、適正価格で70㎡2500万円というのは、変ですね。
余程条件の悪い部屋（北向き、低層階、目の前に建物）でなければ、高層マンションの建築でこの価格の部屋（土地含めず）を見つけることは難しいでしょう。
また、月々借地料を払うにしても、「借地権」が財産として付いてくるわけですから、土地価格が０円ということはありません。
これらを考え合わせると、品川駅徒歩１０分以内であれば、借地だとしても、80平米5500万ぐらいが現状の相場ではないでしょうか？そういう意味では、ここは、激安だと思いますが、いかがでしょうか？

タダじゃないでしょ、返ってくるにしても保証金払うんだから。

なんか　グダグダだな・・・
少なくとも借地権の意味を理解している文章ではない

ここ買う為に品川区内に転入し、住民票も移しました。
子供も保育園も品川区内に決まりました。
私のパートはポロロッカ時給１３００円にしようと思っています。
準備満タンで、あとは登録日を待つだけです。

やるだけの努力をしたのだから、もし抽選はずれても悔いはありません。
条件の中で、気になるのは年収制限ですけど、世帯年収８００万円以内なら条件大丈夫かどうかです。
とっても待ちどおしいです。

>>732
それ本当ですか？
本当なら凄いです。
そこまでできない私は買えない気がしてきた。

ここって、港区ですよね？
何で品川区に引越しされたのでしょうか。

「年収８００万」という数字は出てなかったですよね。「中堅所得層」
というような書き方だったと思いますが、ちがいますでしょうか。

>>732

準備満タン

満タン・・・カワユス！

うちは世帯年収1400万なので資格外かもしれません。
年収で決まってしまうのでしょうか。

年齢制限でひっかかるかも。
あと区民税を納めてないし。

私はフリーターで年収２００万なので抽選に当たりやすいと思う。品川駅前に我が城を構えることができると思うとありがたいですね。今は北区ですが、都民であれば構わないのですよね？

都民平均800万ってのが俄に信じられないんだよな。
実際は500万くらいでないのかい？

いつの間にかここが品川区だったり、品川駅前だったり、大変だなｗ

品川駅は港区なんです。
しかし港区民でなくとも入居する資格があります。
年収証明・源泉徴収票・納税証明書と・住民票と・身分証明証があればどなたでも応募できます。年収による判断基準は事実上ありませんのでご安心ください。

一次審査基準の『作文』ですが、みなさんはもう準備をしていますか？
テーマ発表はいつでしょうか？

作文は苦手だなぁ。

テーマはもう出てるけど・・。

「私とマンション生活」ですよ。

小学校の時から作文が苦手。
当選するためには通信教育の文章講座とかやろうかな。

まだ半年近くありますよね？

作文に関しては私はライターに代筆を依頼するつもりです。
作文の善し悪しで私の人生設計が決まるかと思うと、ここで手を抜くわけには行かないのです。盤石の体勢で望むつもりです。
800字というのは長いようで実はとても少ないと思います。文章を凝縮して要点のみを述べることが重要だと聞きました。

何を必死になっているの？
笑っちゃうよね。
作文なんてプロに頼んだりしないで自分の気持ちを素直に書けばいいだけじゃん。あんなもの形式だけのもんだし。

それより二次面接をどう乗り切るかのほうがどう考えても重要でしょ。服装とか髪型に気を使わないのがヤだね。茶髪だったらマズいんだろな。

いや、3次試験の実技テストのほうが難関だよ。
下の階にひびかないように部屋の中ではすり足が基本。
夜10時以降はピアノなんて御法度。
近所付き合いって大変なんだぜ。

みなさん、事前書類審査を忘れてませんか？それとももうパスした気でいる？？
やっぱ、かわいいコしか受からないんだろうなぁ。。

審査書類に貼る写真はカラーの方が印象がいいでしょうか。
それとも官公庁用にはやはり、少しレトロですが白黒がコンサバでいいでしょうか。

港区の区長の名前を知っているかを聞かれるそうです。
マークシート式ならいいのに。
一夜漬けで暗記するしかないかな。

ほんとに作文やら試験があるの？
それとも洒落？

くれぐれも、ここ以外は売れ残りばっかりですね。な〜んて面接で言っちゃ駄目だぞ。

はやく願書取り寄せたほうがいいよ。

悪ふざけはこれくらいにしておいたほうが良いですよ。
つまらない噂や想像だけが先行して、まるで中身がない掲示板になりつつあります。

都の担当者もこの板に睨みを利かせてますから注意してください。

しかし最後に待っている体力テストは自信ないなぁ・・・。
明日からジムに行こうかな。

＞７５０

そういう人は替え玉受験すればいいと思います。

＞７５１

私は近所の写真館できちんとカラーで撮る予定です。
好印象を与えることが重要だと認識しております。

港区長選挙は6月15日だからしっかりと答えられるように覚えときます。
一次の作文はもう下書きできました。
でもうちは子供が多いので３次の実技が心配です。

>756
体力に自身がない人はショートコントか一発芸でもいいって聞いたよ。

〉753　本当に作文やら試験があるの？

今さら何をいっているのですか？
格安マンションを手に入れるために皆一生懸命になっているというのに、のんきなかたですね。
あなたは真剣に購入の検討をしていないのですか？

高齢者の我が両親は入居できるか不安がっています。
特に記憶力テストには自信がないと申しております。
公平な試験問題を切望いたします。

建物費用だけだと利益乗せても２５００万円（７０ｍ２）なんでしょ。
借地代は別なのだから、全国どこでも建物は一律２５００万円で売るべきでは？

>761さん
管理組合の運営に参加できなければ、迷惑かけることになるから、最低限の理解は必要でしょう。

↑
ちょっとイマイチですね。ここは理解力じゃなくて記憶力で返してほしかった。。

>762
きっと本気でこう思ってるんだろうね。

話はちょっとそれますが、ここに入居予定の人は、子供を港南小・中学校に通わせるつもりでしょうか？

>>766
そんなものはひとそれぞれでしょ。こんな匿名掲示板で聞いてどうするつもり？

久々に過去レスにまで遡って見たけど、150万説と200万説、250万説と色々でていたけど、なんかスミ○辺りが当初の150辺りでは売れないから上げるための工作しているって感じだな。
図面がでてたり、いろんな詳しい資料が出ていたのがごっそり消えていたし、誰が出して、誰がけしたのって感じなんだけどね。良かれと思って出した資料が出しすぎって上司にでも怒られたのかな？
いつの間にかに200万なら買いでそれ以上なら無理って言う意見も同感なんだけど、俺が工作されたのかな？250万って数字が出てからはもし仮に220万辺りで売られても安いって錯覚しそうだもん。

このスレが消されたらきっと困る人が消したんだろうなっと思うよ。

一応公式の発表されている最終情報をまた貼っておきます

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

220で決まりでしょ。
230超えると高いなってイメージが先行してしまうから
220なら着地点としては妥当かと。

ここで着地点決める必要ないでしょ。
あくまで、当初の計画分から若干のプラスって考えでよいと思うけど。
主に材料費だけしか上がる要素ないし。

再度、図面とか、詳しい資料出ないかなぁ
間取りを見たいです。

あきらかに作為的な情報操作だといえるでしょう。
情報を敢えて小出しにしながら消費者の真相心理を探ることに掲示板を利用するのは、販売会社がよくやるやり方です。
マーケティングの基本である、消費者を飽きさせないようにしながら最終目的にうまく誘導してランディングさせる消費者意識コントロールの最たる典型ですね。

ときには不安を煽ったり、またある時点で喜ばせ安心させたり・・・ストーリーやシナリオを作るのも大変だと思いますがね。

販売会社はマーケティング会社を雇っているのではないかと推測できます。

うまく騙されるのはいつも我々消費者なのです。

小学生以下の子供がいるところは、港区、特にこの辺りの保育園ははいれないことを覚悟して申し込んだ方がいい。
今の状態で認可も認証も６、７０人待ち。

>>775

２年制の港区立幼稚園はがらがらなんだけどね
内陸部の白金台や高輪は常に定員割れです

ス○トモ○動産の情報工作にご注意を。
張り付いていますから。

何となくどの板を見ても業者関係者が張り付いている様子。
どうにかして高値維持を図りたい意図がありあり。
ここのコミュニティーも終わったかなという感じ。

１５０万＋α
αは材料費上昇分で約１０万だから１６０万円/坪が正解です。

>>778
それをいうならどこのスレもネガレスばっかりで価格を下げさせようとしてる庶民であふれていると思うが・・・。
こんな掲示板でなんやかんやいったって価格への影響なんて皆無だと思うがね。

相場感や知識がない人に書くなとはいわないけど、なるべく客観的な視点からコメントしてほしい。価格予想をするなら比較や根拠は必須でしょ。
ほんと荒らしはやめてほしい。

いやいや、
αは３０万くらいでは？
　　 ↓
・建築資材高騰
・物価上昇
・人件費高騰
・後期遅延による利息発生
・分金発生
・作見付加

ポジレスしてもしかたないだろうに・・・

需要と供給のバランスがとれるのは坪240〜250くらいかなぁ。
200切ったら数十倍、150程度だったら数百倍かな。

人件費は横ばいでしょ。
遅延はまるまる被せるつもりなのか。。ありえん。。

160万以上は都が認めません。

１８０以以下は都が認めます。
あのねー、都も赤字工事をして税金を投入するわけにはいかないんだよ。
都民がだまっちゃいないよ。
オンブズマンが眼を光らせて監視している物件だからなー。じっさいヤリクリ厳しいんんだよ。

ネガレスしてもしかたないだろうに・・・

でも価格発表になって
実際販売価格が150万をオーバーしたら、東京都とスミフに問い合わせしてみましょう。
私もします。応札提案価格と実際の販売価格が違うのはなぜかということを。

東京都の言う理由、スミフの言う理由は、みんなでここに書き込みしましょう。

情報共有をして、なにか問題がありそうなら知り合いの都議に相談するようにします。
民主党か自民党がいいと思いますよ。住宅局も都議会から質問されたくないだろうしね。

もし東京都との契約上問題があるようならスミフは今後指定除外されますからね。

>>776

やっぱり共働きが多いからですかね。
最近芝浦辺りは昼間お父さんが乳幼児を連れて散歩してる人が増えてるから、お父さんの育児休暇とれちゃう大企業勤めの人も多いんだろうな。

>都も赤字工事をして税金を投入するわけにはいかないんだよ。
工事の赤字補填は定期借地のコンペ条件に入っていなかったけど。
あるいはあとから住友が泣きついて東京都に補填条項を入れさせたのか。

年収基準なんてありません。
そして上記の都の発表を信じて間違いありませんので安心してください。
住友の合格案を担保するために、今まさに我々のために住宅局は住友と戦ってくれている真っ最中なのです。
紛糾している販売代理会社もおそらくもうすぐ折り合いがつくと思います。

朗報を期待して一緒にしばらく待ちましょう。
入居募集開始＆販売価格発表は遅くても７月の初旬だという線が濃厚です。もうすぐそこまで来ています。

↑
根拠ゼロですね・・・

>>792 入居募集開始＆販売価格発表は遅くても７月の初旬だという線が濃厚です。　

情報元をはっきりさせてから発言してください。792さんは自称申込み予定さんなので、混乱させて当選確率を高くする狙いでしょうか？！

なぜ皆さん180万のラインにこだわるの？200万位でも定借の地代分差し引いても安いよーな気がするし何も壱円でも安く買わなくてもいいじゃん（笑）

いや。許せん。
価格ポイントが評価されてスミフが審査落札したのに、その部分を反故にしちゃぁ
入札審査参加した他のデベの無念のためにも許せん!!!

躯体は明らかに平均的なタワーよりも強度低いでしょう。もともと安く売らなきゃいけないんだから当然です。
土地の権利もないんだし、できるだけ安く買わなければ大損でしょ。795は他の平均的な物件と同程度のスペックだと思ってないですか？ほんと甘いですよ。
180以下じゃないと割が合わない。立地がいいと言っても駅から徒歩15分はかかるし、実際は近くないのにも気づかなくてはいけませんよ。

↑じゃあ買わなきゃいいじゃん

都も抽選の混乱は避けたいだろうから適度なところに落ち着くでしょ。

全戸一般抽選になると思っている幸せものも↑にはいるみたいだけど、もともと都営住宅跡地で都営住宅は建替え候補が沢山あるということは忘れないようにね。

>797
798の言うとおり買わなきゃいいんじゃない？？

周りの相場が坪270~300程度だから、低仕様・借地だとしても、
坪200なら2割〜3割安くなってるし、さらにあの辺りでは品川駅に一番近いし、
買うヒトはいくらでもいるよ。まぁ即完売でしょ！？

ところで、あの距離で品川駅まで15分かかるってよほど足が短いんですね（笑）

すっと待ってきたのですが、上にあるように「中堅所得層のファミリー」ということは、
単身者は申し込めないのでしょうか。

単身はむりでしょ。
都営住宅にも明確に制限があるんだから・・

↑
東京都・都営住宅の入居基準に乗っ取って、申し込みの際に住民票と源泉徴収票など給与所得証明と身分証明証が必要です。
単身・独身者、単身赴任者、未成年、学生、無職の人、東京都に住民票が無い人、都民税滞納者及び過去に税金滞納が一度でもあった人、年金未納者及び過去に一度でも年金未払いがあった人、年金受給者。

上記これらの人は審査基準から自動的に外されます。

審査って結構厳しいですよ。

審査はどんどん厳しくしていこう。
投資目的も外して欲しいものです。
入居者募集が７月初旬であれば、当選発表はいつ頃かな？

審査を厳しくしてほしいのが本音だが、ここは都営ではないんだよね？
「中堅所得層のファミリー」というのはあくまでコンセプト？

借地とはいえ、分譲マンションなのに単身はダメなんですか？

東京都では、本プロジェクトにおいて、民間事業者により、中堅所得層ファ
ミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整
備を行うため、

っちゅうことでファミリー向け限定ですよ。
申し込みたいなら嫁を探しておくこっちゃ。今からじゃ手遅れかもな

嫁はもらえそうにないので、親と同居ってことにしておこう。

↑
親と同居することにするというのはOKです。

ただし入居後、住宅局にバレないようにしましょう。

事実上の都営です。
東京都の住宅局から提供されます。
運営を民間に委託しているにすぎません。
審査は厳しいものですよ。
親と同居なんて住民票ですぐバレてしまいます。

↑分譲なのに事実上の都営住宅とかわけわからんこと言わないでください。
根拠がない推定をさも事実かのように書くのはやめてください。

根拠なしレスはやめてね。

ちなみに都営住宅の入居資格は・・・

＜家族向＞募集の入居資格の概要

１　申込日現在、都内に居住していること。　
２　同居親族がいること 。
３　住宅に困っていること。
原則として、持家のある方、公的な住宅（ＵＲ賃貸住宅・公社住宅・都民住宅・公営住宅など）
にお住まいの方は申込むことができません。
４　所得が定められた基準内であること。
申込世帯の所得の合計が所得基準の範囲内であること。

　　　給与収入 （年間） 　　　家族数 　　　　　所得金額（年間）
　 ０ 円　〜 ４１５万円 　　　２人 　 　０ 円　〜　２７８万円
　 ０ 円　〜　４６２万円 　　　３人 　 　０ 円　〜　３１６万円
　 ０ 円　〜　５１０万円 　　　４人 　　 ０ 円　〜　３５４万円
　 ０ 円　〜　５５７万円 　　　５人 　 　０ 円　〜　３９２万円
　 ０ 円　〜　６０５万円 　　　６人 　 　０ 円　〜 ４３０万円


そんなに所得が多いわけではありませんが、
この基準ってかなり低いですよね？
中堅所得者層ではないですよね？