シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

人の事をハゲタカとかアタマが悪い人間呼ばわりしているだけで、その程度の人間という事になりますよ。
まあここに群がっているだけでどの程度の人間か分かるけど。

何でも良いから都の＜企画＞を享受するだけでなく、なにかお金がなくても良いから都の行政に貢献できるように努力しましょうね。世の中、福祉とか、行政とかに貢献しないで文句ばかり言う人って多いからね。

>>437

２０万／月で即日貸せるなら７０㎡で3150万くらいだから
最低７％で回りますね。
出口戦略が難しいけど５年後にキャピタルゲインがでそう
なら売却、大幅ロスなら継続保有（貸しつづけてもいいし
自分で住んでもよし）

親戚一同で一口３００万の私設ファンドでもつくりたくな
りますね。

この条件で投資しないなんてありえないですよね。
ほんとにお金をありったけ集めて買えるだけ買いたいと思います！

年収を制限するとか、いろいろ制限を設けたとしても、名義借りなどで
あの手この手で申し込みが殺到するんでしょね。
３０万円で貸せば、ローン返済金と諸経費引いても１５万円は毎月残り
ますから、かりに年収５００万円の人が買ったとしても自分で住まない
貸すと思いますよ。

都が自分が住むのが条件としたとしても、買ったときだけ住民票を
移しとけば大丈夫ではないの。

ごく数人でオタクの議論ですな。
本当にそこまで固執しているのか？！

港南口の中古相場にどういう影響を与えるんでしょうね。
コスポリなんて目の前に建っちゃってちょっとお気の毒

ここは定借ですから中古価格にはあまり影響は及ぼさないのでは。
賃貸として回すことを想定すれば、新築物件としては過去に例を見ないほどの利回りが期待できるのは事実ですが、こと転売となると定借は不利になりますからね〜。
引渡直後に転売物件が出てすぐにはけて終わりって感じではないでしょうか。

中古を買う客にしてみれば、
定借だろうとなんだろうと
ここが安く中古市場に出回れば、
港南の中古相場が下がったんだと思い込むでしょ。

頭金500万で買うとしたら、20万で貸せば500万の実質利回りは15％を越えるんじゃない？

出口戦略がうまく見つからなくても、賃貸を継続していれば損になることはまずないしね。

459は頭悪いな。
そんな単純じゃないよ、大家業は。。

うん、ダメダメだ。
出直せい！

>>458

定借かそうでないかを知らずに中古買う人いないでしょ・・・

何が言いたいの？
じゃあ、せっかくだから大家業についてお教え願おうか？

>>460

大家さんですか。うちは海外転勤で５年間自宅を貸してました。
家賃でずいぶん繰り上げ返済できて助かりました。
帰国予定が早まって１年も借家暮らしが続いてこの家賃は
計算外でしたけど

463
不動産投資はリスクあるということ。
永遠に今の状況が続くとは限らない。
先を見通すのはほんと難しいよ。まぁ、勢いで買ってギャンブルするのもアリかもね。

>>464

So what?

当たってから考えなさい。

外れりゃ絵に書いた餅。
そのときゃ、一斉に貸し出されての値崩れを祈る？

あのさ、ここって定借なんだよね。

つまり、毎月土地代が発生するんですよ。

住友不動産が東京都に約束しているのは、
年間1億6千万円払うって言ってるわけ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf

この1億6千万円はさ、
もちろん、毎年住民から土地代を集めて払うんだよな。

このマンションは800世帯あってだな、部屋の広さもほぼ同じだから、
平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ。すんでいる間ずーっと。

30歳で入居した人が、80歳まで生きたとして、
50年間、毎年20万円を払うわけさ。総額1000万円な。

最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、
25万円が妥当か？そうすると、50年間で1250万円の増額。

70年間まるまる住もうっておもったら、
25万円×70＝1750万円だ。


でさ、この物件価格にその金額を足すと、どうなのよ？
お買い得か？
2000万円近い増額だぜ？

・平々凡々な田の字のレイアウト、
・多くは、鋭角にまがったレイアウト＝デッドスペースが多い
・浄水場、運河の悪臭
・ゴミ焼却場のダイオキシン
・近所の屠殺場の悪臭
・非情にも、70年後に追い出される不安定さ
・アジア系　不良外国人の増加傾向
・中古市場では買いたたかれる定借物件

これらを考慮して、その販売価格は、お買い得か？
本当に、その値段の価値はあるのか？
一生、転勤しないで済む保証はあるのか？中古売却しないといけない可能性はないのか？

見かけの値段にだまされていないか？
まぁ、ちゃんと考えてよ。

所有権だと土地分の固定資産税がかかるんだから

比較するならその辺も考慮してね


銀行関係者さんは
その程度の事業計画も作れないようじゃ仕事にならないでしょ

借地権ですか・・・月２０万円といったって固定資産税分を引けば毎月１万円くらいなもの。
安いですねえ〜

７０年分を計算してもナンセンスですよ。それだったら固定資産税・都市計画税だって
年間１．６％くらいだから７０年税金を払い続ければ、税金のほうが土地代より高く
なるよ。

ブリリア大崎とか借地権物件はいくつかありますけど、ここの条件は破格ですよ。
超格安。

で、いつ販売開始されるのでしょうか？9月頃？？？
それが問題です。
どなたか教えてください。

定借は売る時も安いので、実質的な支出では分譲と大きくは変わりませんが、旧価格時代の企画が都との契約で生きているので、コストパフォーマンスは２〜３年前なみの水準ですよね。超お買い得かと。

倍率何倍になるかいまから楽しみです。

祭りには参加でしょ！

売り出すのは6月初めじゃないの？
テナントの人たちはみんなそう言ってます。

ま、なんか情報あったら載せますね。

みんなで、抽選・くじ引きで楽しみましょう！

6月初め？　秋頃じゃなかったっけ。

>>468　の銀行関係者さんは、銀行で何の仕事をしているの？
70年間で25万円×70年＝1750万なんて計算したらダメでしょ。
物件価格に足すなら、現在価値に割り引いて考えなきゃ。

しかも自分の主張に都合のいい計算ばかりしていたら信用をなくすよ。

＞平均でいうと、1世帯あたり最低、年間20万円払うわけ
借地料１億６０４６万で８２９戸なら1戸当り年額193,559円で、70平米の部屋ならそれ以下でしょ。17万円くらい？
最低20万円は言い過ぎでしょう。

＞最低20万円なだけで、ビル管理会社のマージンが乗るから、25万円が妥当か？
借地料に本当に5万円のマージンなんか乗るの？
本当ならいい情報だけど。

＞2000万円近い増額だぜ？
あなたの計算だと25万円×70＝1750万円でしょ。
強引に2000万に近いと言えなくもないけど、自分の都合のいいように言い換えたら本当に信用してもらえなくなるよ？

20万の地代に関わる管理費なんて5万も掛かるわけないでしょう。
25％ってことですよ？？
民間の仲介不動産屋でさえ、3％〜5％なんだからいいとこ年間6000円〜10000円、月にすると500円〜800円てとこでしょ。金銭のみの管理なんだから5％でも多すぎると思う。

468はここがどうしても欲しいだけでしょ。
そんなことしても無駄無駄。
ここの販売は国民皆参戦となりまもまな購入者はほとんど手に入らないのは目に見えてる。
まともな購入者だっていざ手に入ったら賃貸に回したり転売の誘惑にかられるレベルですよ、この価格は。

マンションブームの最後の灯火にふさわしい物件。
派手に行きましょうや＾＾

そろそろポロロッカ食品館完成するね

ポロロッカは６／６(金)グランドオープンだそうです。２４時間営業みたい。(深夜勤務の募集もあったから…)

よっしゃー。
今のマンションから買い替えて貯金だな！3000万は浮くな。
老後は賃貸だな！

正式名称は【ポロロッカ港南シティタワー店】だって。

ここは、都民の個人年金物件です。
訳の分からない変額保険に入るよりマシです。
実際に住みたいとは思いませんが申し込みします。
運良く抽選通れば将来の年金のたしになりますよね

住みたい方は必死なのは理解出来ますが、利権とまでは申しませんが
リスクの少ない投資対象だと思います。
ここを買う方は、現金が多いと思います。
借金したらメリットが下がりますから、現金で買える人にとっては魅力的ですね

マンションの売れ行きが落ちてきているそうですが、価格が上がり
すぎて消費者がついていけなくなっているためで、潜在需要はさほ
ど減っていないと思いますね。
だから、このマンションの購入申し込みは価格上昇でたまった潜在
需要をとりこんで驚異的な抽選倍率になるんでしょね。

確実な儲け話だから反社勢力の資金源なんかにならないよう頼みま
すよ、石原さん。

この物件のことがはじめてメディアで紹介されたのはおそらく
２００６年７月１５日号の週刊ダイヤモンド「マンション底値買い」
という特集のコラムでしょう。（他にあったらごめんなさい）

二度と出てこない「宝くじ案件」として紹介されています。

記事では落札したのが住友不動産であることが分譲が遅れた
原因ではないかと推測しています。当時同じ港南口で分譲中の
ＷＣＴは港南でも高値で売れ行きが芳しくなかったので
あえてＷＣＴが完売するまでシティータワーを分譲しなかった
のではないかと記事は推測しています。

仕方ないですよ。
こんな宝くじ物件ほかにありませんから。

>所詮定借だし、作りも安っぽい----他に良いＭＳ沢山あると思うよ。

その通りです。だけど坪１５０万以下という価格がネガな要因全てを
吹き飛ばします。８００戸以上ありますが、まったく宣伝せずとも平均で
倍率５倍は軽いのではないでしょうか。
ということでageますｗ

ここまで有名になってしまうと、sageても無駄かもね。

おそらく安い団地仕様。
港南と言うだけでみんな必死になってるけど
全てに余裕がない感じ。
ここに住んでいることが恥ずかしくならないことを祈ります。

宝くじですって！！！
もっと当選確率高いと思いますね。平均倍率５〜７倍くらいなもんでしょ、たぶん。

低いほうが２〜３倍で、高層階は３０〜５０倍かな、たぶん。秋には全戸一斉販売、
即日完売のニュースが新聞の一般紙に躍りますね。

住友は５０００人からのマンション購入希望者のリストが得られるわけだから
ホクホクかな。みんながハッピーな明るい話題になりそですね。

>>492

だって都内に新築マンション買う余裕が無かった人にも買えるような
マンションをっていうのがこの物件のコンセプトだからしょうがないよ。
もっとも余裕があるもたくさん申し込んじゃうんだろうけどね。
私も資金に余裕があれば二部屋欲しい。一つは転売用でもう一つは賃貸用にね
その前に抽選があるわけだがｗ

この画像を見ながら思いを巡らせて議論してくれ！

黒いの欲しい〜。

狭くていいから最上階が欲しい。でも狭い部屋ないんですよね？？

証券化されたら是非買いたい

＞狭い部屋ないんですよね？？

70平米から。でも、他マンションの40平米より安いかもね。

>>493
間取りごとの申込なのでは〜？
低層・高層は選べないと思いますよ〜

＞証券化されたら是非買いたい

ＬＴＶ５５％未満、ＤＳＣＲ２.３倍超のＡＡＡ格シニア債をクーポン４％で組成したら買ってみる？

500
下から上まで全く同じ間取りじゃないでしょうに。。
高層しかない間取りを選べばいいんでない？

えっ？
下から上まで同じでしょ。

えっ？！
下から上まで同じって聞いたんだけど。

URですら同じじゃないのに、ここは同じ？？
まさかね。

同じです

誰も最近のURと比べてるつもりはないんですけどね。
築10〜15年のものでも上下階の間取りって全部同じとこなんて稀ですよ。
（URタワーは古くても10年ほどでしょうけど）

それと都心UR物件と郊外UR物件ではグレード違うのも認識してます。
分譲も結構見てきましたが、賃貸物件はもっと見てます。

上から下まで同じっていうのは確定情報ではないんでしょ？
誰が適当に情報流してるんだって言いたい。

509はちゃんと読みなさいよ。上から下まで同じじゃないでしょ！って書いてるんだから。

URですらって言ったのはグレードが上と思っているわけではなくて、分譲じゃない物件ですらある程度は階数に応じて間取りかえてるのにってことですよ。

レス不要。

なんかどうでも良い情報で盛り上がらないでほしい

この物件は、2〜3年前にマンション買えなかった人のほとんどが申し込むでしょ？

いくらマイナスな情報を流そうがそんなに倍率変わりませんよ。

だから上から下まで一緒だっていってんだろ。
確定だよ。
北側の中層ぐらいまではタワー型駐車場が入るからその部分は部屋がないけど（、それ以外はみな同じ。
つまり、高層にしかない部屋というのは北側でコスポリに完全お見合いのものだけ。

知らないくせにがたがた騒ぐな。

まずは低層がこれね。

んで、高層階

すまん、スレが混み合ってて低層がうまくいかんかった。

もう一度

全く同じですね間取り
なんかガッカリ

512-514さん

情報ありがとう。説得力あるな〜。
間取りが一緒であって欲しくない、という希望的観測が多いようだね。

あんまりここよくないけど、それでも倍率すごいのでしょうね
私もネガ要素を知っても欲しい気持ちは変らないし
みんなもそうなんでしょうね

知らないくせにとか、口悪いですね。
こういう輩が申し込むのかと思うと、安いだけの物件は住んでからが大変そう。
でも申し込みますけどね。

ネガレスしても…
圧倒的に価格が安い訳ですから
全てのデメリット吹き飛ばしますよ
住むつもりはありませんが申し込みします。

いや、この512のお方は、もう権利確定では。

安い間取りだと３０００万円以下で買えそうですね。
３０００万円を１０年でローン組むと某地方銀行で１０年固定金利
１．７５％で毎月２７３，０００円ほど。

月額３０万円で貸すことができれば、管理費や固定資産税等の諸経
費引いてもローン返済は可能です。自分の財布の負担なく、１０年
待てばタダで自分のものです。

おいしいですね〜

522
サラリーマン、甘すぎ。

なんで？

>>424 などに書かれている通り、
１平米４５万円以下、全て７０〜９０平米という条件を達成する必要があるので、
上から下まで、北でも南でも全て１平米４５万円ちょうどになるでしょう。
下の階を安くすると、単に住友の損がふくらむだけです。
つまり、３１５０〜４０５０万円。

522は、アホだね。ほんとイライラする。20代か？

①30万が収入になるのを知らない（所得税住民税を計算していない）
②しかも30万なんて収入にはならない。（20万〜25万でしょ）
③3000万以下の物件なんてない。
④地代が計算されていない。
⑤空室リスクをしらない。
⑥住宅ローンで借りて、貸そうとしている。（貸す場合は投資ローンで利率が違います。）

おいしいとか言うのは、おにぎり食べてるときだけにしろよ。

10年フルローンでキャッシュフローは赤だよ。大赤。ヴぁかだな。ほんと

もう素人は、不動産運用とかに手を出さないで自分で住めよ。

サラリーマンさんは、ほめ殺しタイプのネガキャンを張っているんでしょう。
ちょっとやり過ぎで白々しいです。

525さんの言うとおり、低層階の条件の悪い70平米の部屋でも3150万円未満の価格設定をすることはないでしょうが、そんな部屋が30万円で貸せるはずありません。

まぁ実際はキャッシュが無ければ20年ローンで借り、
10年ほど返したあとオーナーチェンジで売却しゲインを得るのが理想的ですかね？

条件あるなら住みかえて今のマンション売ってゲインしようと思ってたけど
賃貸ＯＫならはじめから賃貸かな。８％は確保できるでしょ。インカムの
キャッシュフローは、おそらくプラス100万くらいかな。
節税もできるし。

リスク少なく100万年収アップはいいね。

＞526様

もし、あなた様が投資目的で本物件を検討されているのなら、526の様な書き込みは不要です。

私は正直、522の様な人がこの物件をローンで購入して、ローンがぐだぐだになって売り出されたのをたたいて安く買う（つまり、販売価格よりさらに安く買って賃貸に出す）のが一番だと思ってます。

よろしければ、今後、売り出しまで数ヶ月もありますので、522の様な方が、また出て来ると思いますので、是非、励まして、褒めて、購入する様に促して上げて下さい、御願いします。

って、ここに書き込んだら意味ないんだけどね。

朝のゴミ出しはエレベーターが混み合って異臭を放ちそうでヤダな…
今時同じ階にゴミステーションもないなんて。

あとペット不可だよね。ここ。

最安値６５平米で２９００万くらいでしょ。
こういう部屋はここに限らずメディア宣伝用として販売戦略的に必ず入れてくる。世間にお買い得を広く印象づけるため。
ただし低層で条件悪い間取り。センターコアのシャフトすぐ傍だったりする。そのかわり競争率が３０倍とか越えるよ。

団地みたいにダサくて画一的で内装グレードも最低だけど、場所はいい。
いづれにせよ格安の定借物件として人気が出るのは間違いない。倍率もかなり高いんじゃない？すでにファンドの手が伸びているよここも。
いよいよ来月ＨＰキックオフですね。ただし価格発表は秋になるから。

>>532

最低面積は７０平米だぉ

>>531
本当ですか？
ディスポーザーもないんですよね。
このマンション、住むとすごいことになりますね。

私は３戸購入予定です。
ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。
サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。
分譲マンションデベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。
なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入る。
一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。
確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。

NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。

しかし仕様が最低グレード設定なのでそのままでは住みにくいかも。改修の手を入れるかしないと。もっとも、賃貸対応のどこか法人の事務所だったり、企業の社宅などに使われるのだろうが．．．。

アホか。3戸も購入できないでしょ。
名義変更には贈与税かかるし・・なに考えてんだろ。

新築マンション情報
〔パークコート赤坂〕がなななんと坪単価230万円での販売決定！！　
赤坂で新築でこの価格。急いだほうがよいでしょう！
目を疑いますがこれは事実です！　！
三井不動産レジデンシャル公式HPによる詳細はこちら…
http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

>>537
売れ残りじゃん、
しかも通勤に不便、
却下。

>>537

うけましたｗ

驚きました。ＨＰを拝見いたしました。すごい。
赤坂ということもあり地下鉄の最寄り駅も近く立地や利便性は最高ですね。
しかもマンションのグレードも高いので超お買い得だと思いました。
現地のレジデンシャルサロンに興味津々です。
中心街の一等地で、しかも三井の新築でこの価格。素晴らしい物件だと思います。

通勤するのに片道６時間半かかる点を除いて・・・

３戸？充分買えますが・・・。
なんで買えないといってる人がいるのか逆に理由を聞きたいのは私だけ？？
名義？意味不明。。。
金があればファンドだって買える。

営利目的のみなら3戸販売も可能でしょうが、都が絡んでるので普通に考えてここは買占めできないでしょうね。
確認したわけではないですけど。まぁ、3戸とも抽選に勝ち残れるとは思えませんが。

こういう図太い神経の持ち主が資産増やしていけるんでしょう。とても真似できません。

200〜300戸を買い占めようとしているファンドを私は知っています。

こういったPFIはコンソーシアムの組み方によって優劣がハッキリと出ます。
私は次点のツインタワー＋中庭案のほうが好きでしたね。
事実、設計評価ではTOP得票でしたし。提案販売価格で負けましたね。
有楽は個人的には好きです。なぜなら天下の大成建設の100％子会社ですから。

幹事会社の住友は今になって泣いていると察します。
4年前には今の建設資材の物価上昇は予測すらできなかったことですから。
ただ、大赤字を出してでも施工を成し遂げる竹中の姿勢は素晴らしいです。

天井高さは2550ですね。最近にしては割と高めではないかと思いアンス。
しかし、床が木目調塩ビシート、ソフトビニル巾木とありますが、
ところで木目調塩ビシートって一体どんなものなのですか？

>>541
はぁ〜ヴぁかじゃないの？
3戸一括購入ができたら、そんなクソ金持ちに売るのではなく、
俺が住友だったら販売会社やファンドに一棟売りするよ（148万/坪）で。
そんなことが契約上まかりとおっても倫理上まかりとおるわけないじゃん。
PFIなんだから1名義1戸にきまってるでしょ。
不動産を転がすことでしか存在できない悲しい人ね。

>>548
都が土地を民間に貸して、その民間は都と契約した条件に従って定期借地のマンションを
分譲するのですよね。

都の書類によると「販売価格」となっていますが、これはエンドの販売価格を示して
いると考えるのが普通なのではないですか？違うのでしょうか。

坪単価180万そこそこではなくて、坪単価１５０万円未満です。