シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

港南の中古タワーと一概に言ったって、
良い物件もあれば悪い物件もある。
レインズ坪220万の物件で港南の傾向を語っても不十分ですな。

>>256
港南・芝浦や月島、豊洲などの上級スタンダードのタワーを
買いたくても買えなかったか方たちのネガレスは、悔し紛れの
情感も含まれているので、心中察してやりましょう。

このタワーは購入後しばらくは転売不可となることは確実ですし、即日完売以降、港南の中古タワーの値が下がることはありえないのでは。
と、いうかむしろここを落選した方々の需要増で価格上昇する気がしますが・・・。

>>258
＞このタワーは購入後しばらくは転売不可となることは確実ですし
それは予想はできるのですが、契約上の縛りが皆目付きません。
違約金？？　売買契約と定借契約ですから、違約金もねぇ．．．

4〜5千万で80だぁ〜？こっちは倍以上金出してんだ！ホント国有財産なんだから一部に格安で利用さそるってどうなの？許されないんじゃないの？

＞２５３
レインズで成約価格見れるとは、初めてしりましたよ。笑
ネガキャンも大変でしょうが、素人がいい加減なこと言わないでね。

＞２６０
国有財産じゃなくて、都有財産です。
でも、仰るとおりだとは思います。
新銀行東京で、あれだけミソつけて、更に都有財産の安売りはありえないですよね。

＞２６１
まぁ、不良債権物件は、いくらでも。
でも、立地はよくても、スペック的には相当劣りますよ。
坪100万くらい工事費かけないと、今のマンションのレベルにはねぇ・・

>>262

成約価格ですが売主（もしくは買主）が拒否すれば
非掲載となるので、全ての取り引きの成約価格が分か
るわけでなありませんが、売主が同意すれば成約価格
は売出し価格と並んでＤＢに登録されますよ。

マンション投資家なんでしょ？
中古の売買経験がないのかしら？
中古の売買すれば仲介業者にどうするか聞かれます
けど。

もちろん素人はレインズに直接アクセスできませんが
私は懇意にしている不動産屋の事務所で検索させて
もらってます。（ここで書いていいのかな）

>>260

ここは坪１５０万だけど他の港南物件で分譲価格坪３００万以上
なんてありましたっけ？一番高かったＷＣＴプレミアムフロア
でも坪２５０くらいでしたよね。

>>264
発売当時、あそこは方向によって違うが坪３００万前後からでした。
最上階は確か、オークション価格でしたね。
今にして思えばあの当時は、底値価格の時期でした。

単に当時と今の価格だけで比較しても意味がありませんね。
その時期々の相場価値との比較でないと。

この物件は、湾岸MS戦争時？お買い得感ナンバーワンに輝いた芝浦アイランドの
ケープタワー（落選しました）以下でないと、割安感はありません。

お買い得タワーといえば港南じゃないけど勝どきＴＴＴも候補ですよね。
平均坪単価１８０万でしたから。あれみて各社価格設定見直して湾岸戦争
勃発したと記憶しています。最初に追従したのがケープだったよね。
ケープは低層だと坪２００強くらいでしたっけ。
あとは毎月かかる地代とまだまだ未知数な定借リスクをどう見るかでしょ
うね。とはいえ予算４０００万であれば一気に購入できる層が膨らむので
ものすごい人気になることは予測できますね。
いくらものが良くても５０００万なら逆立ちしても買えないって人は
大勢いますから。

逆にＷＣＴとかベイクレなどの中古狙いの人はこれからいい買い物がで
きる可能性大です。まあ間取りは選べませんが実物見て購入できるのは
いいことだと思います。

ところでこの物件はよけいなコストかけてＭＲはつくらない（もしくは
現地モデルルームか）と思うのですがいかがでしょうか。
とりあえずインカム狙いでこの物件買い増ししたいんだけど制限つくのかな？
これ自宅とは別に持っておくといろいろ展開できるので。

せめて６千万を下限にしてほしい。坪２○○万以上なら、定借ということで、まだ納得感がある。もし、それ以下なら、抽選で外れた人に、是非ともいくらなんでも安すぎる！！！と暴れてほしい。

世帯所得３６０万のおいらも参戦だ。

そうそう、全く心配ご無用です！
販売価格に見合った所得水準の方が集まれば、民度が揃って極めて快適ですよ！

>>269さんはさぞや高い所得水準なのでしょうから、
湾岸物件がお望みであれば、わざわざここでなくてもいくらでも未入居物件が溢れてますよ〜
新築お望みなら、同じ住友のWCTも、豊洲物件もありますよ〜

まさか>>269さんのような高い民度をお持ちの方が、
わざわざ低所得者の集まる物件を購入しておきながら、
「＊＊！」なんて下劣なことを仰る、低レベルな方ではないでしょうからねえ〜^^

速攻、削除。
ここはチベッ　トか？　リレー妨害しちゃうぞ。

>>267
あの頃、暇をみては職場に近い湾岸物件を検討していました（除く豊洲、有明）。
アイランドのケープとそのTTTとが「お買い得」の両横綱で、
続くは芝浦のCMT（キャピタルマークタワー）と港南のフェイバリッチ。

一方、豪華共用施設を楯にダントツ強気値付けのWCT、続くはアイランドのグローヴの
一回目販売（中休み後、同じ三井のケープの抽選もれを新価格にて取り込み成功）、
何気に高値を付けたのが、見晴らしの良いベイクレスト。
その間をサッサと走り抜けたのは、コスモポリス、パークタワーベイワード、タワーフェイス。

懐かしい湾岸物語はこのくらいにして、
この物件は、息子達家族がそれぞれ狙っています。
祈・当選。

息子達をこんなインドの低い連中と一つ屋根の下に住まわせて心配じゃないの？

ここのスーパーって、いつ開店でしょうか？

皆様はじめまして、「おしゃれ住宅大好き掲示板」の管理人、りさ戸と申します。
http://jbbs.livedoor.jp/business/106/

この板は2000年の秋よりはじまり、当時は汐留再開発の最中で
東京ツインパークスなどの話題で盛り上がり、一時は超高層好きマソオタの間で
大変な賑わいを見せました。その後港南祭り、東雲・豊洲祭り、芝浦祭りの最中も大賑わいでしたが
超高層マソが一般的になり、住人の目が肥えたこともあり、
また祭りに相応しいワクテカ物件がなかったこともあり、最近は閑古鳥が鳴いている状態でした。

私もこの物件に関しては出遅れてしまいましたが、さきほど知り驚愕しました。
早速特設スレを設置いたしましたので、これから盛り上がりたいと思います。
まだ2chにもスレがないようなので、いつもここだけだと煮詰まっちゃうだろうし、
よかったら皆様もうちの板にも遊びに来て、マターリ過ごして行って下さいね。
うちの過去ログ面白いし専門家も結構いるので、超高層好きの方々には楽しんで頂けると思います。

それではお待ちしております！

設楽？　純名？
それによっては考えてやるよ。

>>279
デベ乙。
事件でもなければ単独マンションのスレが2chに立つことはないので安心していいですよ。
この板に関するスレは立っているが。
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1205077127/

この掲示板はデベ側が管理し切れるスケールだし、巧妙な目くらまし的書き込みも多くて、情報の見極めに疲れる。
広告を取っているため、荒らしと言ってもいいデベ側の書き込み（特にスミフ関連スレ）は削除されないし。
「中目黒」スレなどを見ればよくわかるが、何故荒れるかわからない管理人やスルーができない人などで、板としての成熟度がまだまだだ。
反論はあるだろうし、このレスも削除だろうが、2chの方が民主的だと思う。

　ところで、このマンションは液状化が心配される港南において、土地復旧の責任が住民でなく東京都にある点がよい、というのは穿った見方か。

他の、不動産関係掲示板への誘導リンクレスは、
マナーが悪いというより、削除対象のはずだけど。

まあ結局は収まるところに収まるんだろうね。。。

いつのまにか販売終了とは許せん！

>>284

この物件のことですか？

>284

あなたの書き込みで皆フリーズしてしまっているようですよ、
いつ、どういう方法で販売されたんですか？

勘違いでは？
スミフに確認したら１０月頃の販売と連絡あり。

情報ありがとうございます。
１０月頃販売ということは、登録とかいろいろなことがそれより前にありますよね。
もう少しってことですね。　当たるといいな。

やっぱり視界の将来リスクが少ない南向きが一番いいですかね？
遠くに大学の低いキャンパスが広がってますから。

南側は一番人気でしょうね。
タワーの南面は夏に灼熱地獄とか言う人いますが、
南側に遮るものが無ければタワーであろうとなかろうと一緒です。

タワーの場合
　・南面に遮るものが無い可能性が高い
　・ハイサッシュを採用した物件が多い
（眺望を良くするために、サッシュ面積を大きく確保するので、太陽光もたくさん入る）
→夏場のみサッシュの上部１／３程度をロールブラインド等で遮ってあげればかなり改善されます


でも、東面も良いですよね？
　・レインボーブリッジやお台場の夜景まで楽しめますから（３０階以上限定）

それに比べると、南東面は魅力無いですね...

北面はあまり住戸も無いですが最悪...

西面もひどい...


逆に言うと、どうしても当てたい人は西面か北面なら倍率もたいした事無いだろうね？

＞いつのまにか販売終了とは許せん！

これだけ期待させて、本当にいつの間にか販売終了していたら笑える。

販売やめて、賃貸にしよう。そうしましょ。

コネがものをいう

値段改定中かもね。

>>294

港南中古最近安いね。微妙にここのありがたみが減ってきた

＞292
昨年の10月に販売終了？？
聞いてないよ！！

＞２８４、２９６

今年の１０月発売と分かってるのに何をとぼけてるのかな？
ひょっとしたらどこかの業者？

ヒント：サブプラウド

野村社員逮捕と関係ある？

野村証券のグループには、野村不動産は入ってない。
過去に分離独立したんでね。
人脈の交流はあるけどね。
って、ここはスミフだけど。

港区在住者(居住６ヶ月以上）をまず優先枠を設けて
先行販売するとクオリティあがるんじゃない。

でも既に販売終了なんでしょ？

すでに販売終了とは・・・とほほ。。。

つまらん。。。
何を言っても最上階まで坪１５０万円未満のマンションってことは変わらないよ。
７０年強の定借をどう考えるかだな。
定借期間満了後は、安値で払い下げってこともありうる。

定借がネックだと皆さん心配してるけど、今は、単身とか子供いない夫婦もかなり増えてますからねー。
単身用は確か無かったから、ＤＩＮＫＳとかはこういう所はいいんのではないですかねー。
資産を残す必要ないとなるとべつに定借でも問題ないと思うのですが。

２０年後に売却を考えても、定借期間はまだ５０年以上もある。
普通のマンションが５０年もしないで建て替えになることを考えれば、資産価値の点から見ても十分な期間だ。
定借期間満了の時まで持っていても、常識的には住民に不利なことにはならないだろう。

ここの価格なら定借もあり。

今の所から買い替えればローン返済しておつりまでくる。
これから２０数年貯蓄＆投資すればかなり貯まりそうだし余裕ある生活ができそう。

>307
普通のマンションが50年もしないで建て替えるのは、
建て替えたほうが住み易いから。
70年の定借期間と住み易さとは無関係。

つまり50年後にここが、
どんな状態のマンションになっていようとも、
建て替えもできなければ大金を掛けての補修もできないまま暮らすしかない。
70年間借りられるからって、資産価値が高いわけじゃないよ。

同じ質問が出ているようですが、１階にできるスーパーがいつ開店するかご存知ですか？

このマンションは内廊下でしょうか？　コンシェルジュなんて常駐しませんよね？

外廊下じゃない？
コンシェルジュ費用は分譲価格と関係なく管理費から出るから、いるかも。勝手な想像だけど。

スーパーは１０月から。

もう争奪戦始まっている？

>>314さん
もう終わったみたいですね。

「シティハウス東大井」は5/3第１期モデルルームプレオープンですが、既に私の知り合いが入居しています。

> もう終わったみたいですね。

参戦したくて見続けていたのにショック。
これじゃぁこういうページ見るの意味無いなー…。

>315
どうせうそでしょ

>315 317

また一人芝居ですか？

相変わらず、つまらん。。。

嵐の前静けさでしょう、
販売真近かになると、これだけの人気物件故、
競合相手のデべも参入し、賑やかなりますので。

坪200万ってマジ？

借地ってマジ？

317です。

ダメもとで住友不動産に問い合わせてみました。
「販売時期等、現在詳細が未定の状況でございます。」
とのこと。
ホッと一安心…かな。

319さん＞
ちなみに317とは別人ですよ。
別にどーでもいいことですが。

坪200万じゃなくて、最上階まで坪148万。
借地じゃなくて、期間70年超の定期借地。
借地期間満了時にはおいしい事もあるかもしれない都民マンションですよ。

都が関与しているこの物件、現在「都内在住」「都内勤務」等の条件って有るでしょうか？

>借地じゃなくて、期間70年超の定期借地。

借地だろ？

普通借地権じゃなく定期借地権って言いたかったんじゃないの。
定借は借地期間満了時に更地返還なのでおいしいこと（？）はありませんが。

おいしいことって期間満了後に払い下げでも期待してるの？

地主が東京都で公共性を前面に打ち出していることから、
少なくとも定期借地期間満了時に住民に不利になることはないでしょう。
７０年後は死んでいるとも限らないし、安値払い下げなりなんなり少しだけ期待しています。

払い下げはないんじゃないですかねぇ…
港南の価値が激減しているとかなら別ですが。

いいとこ、建て替え後の優先入居権ぐらいじゃないでしょうか。
もちろん、新規取得時と同じように支払いはして。

…って、当たってもいない家の70年後を妄想してみる。

土地をこの住民で買い上げるのはきついだろ

>>332
港南の土地は今後さらに上がりそうだし、開発なんかが本格的になったら、
現状でもこの辺は１００億以上が相場でしょうから、定借満了時までの
期間を考慮したら、５００億〜１０００億位は住民さんに用意して欲しいよね。

豊洲よりどう考えても低仕様ですよね。
天井高さ　220
内廊下幅　110
全室壁掛けエアコン。
オプションほぼ無し。
ディスポーザー無し。
食洗器当然無し。
エレベーター　4機。
斜めの部屋ばかり。
カーテンレール無し。
戸内は柱でデコボコ。

そんな仕様かな？。

当然高仕様であるはずはないが、
住友不動産の「シティタワー（ズ）」ブランドを冠している以上、
めちゃくちゃ低仕様ということはないと思うよ。

売主は住友、施工は竹中。。

７０年先の話をしてもどうなんでしょうかねえ、逆にいまから７０年前は１９３８年で家督相続の時代だったすよ。少なくとも７０年後はこの掲示板を見てる人の大半がこの世にいないことだけは確か。
ところで、最上階まで窓に室内保護用のカーテンがかかってますから、内装は完成して共用部分の仕上げに入ってるのでしょうね。１０月完成ですからいよいよですね。ベランダの手すりのガラスにスモーク張って完成ですね。

７０年後にはアメリカ合衆国もなくなっているかもしれないしね。
可能性の話としては。

200年住宅の考え方はいいね。
欧州では数百年前の住宅も現役で使われているしね。

>売主は住友、施工は竹中

三軒茶屋でコンクリの施工ミスをしたマンションと、
同じ組み合わせですね。

エアコンの室外機が未だに設置されていないように見えるけど、これから
設置するのですかね。それとも付いてないかな。

エアコンなんて付いてないよ

ここに限らず最初からエアコンついてないマンションは多いですよ。天井埋め込み型のエアコンなら最初からついてないとこまりますけど、埋め込み型もなんとなく高級感はありますが、機種が少なかったりメリットばかりではないし。
エアコンもグレードがありますから、低グレードのエアコンならついてないほうが良いですよ。気に入ったエアコンをつけたくて、捨てるのもなんとなく抵抗がありますから。

＞３４４
おめでたい人だね。今年販売される23区内のMSで最も低仕様のMSだよ、ここは。

都との契約にない、削れるものは削るにきまってるでしょ。トイレもタンクありでしょ。ダウンライトなし、浄水器、浴室乾燥機なんかも無いでしょうね。そんなもん欲しいならもっと金出しなって。

トイレ、バスつきなの？

ユニットバスじゃないかな。1416のユニット。大きいからゆったり用を足せる。

台所・トイレ共同ってことはないと思うよ。
下水も通っていて、汲み取り式ではないと思う。
また、近所に銭湯もないから、お風呂もついているでしょう。
でも、ここは誰も高仕様を求めてないから、仕様についてなんだかんだ言ってもねえ。
品川駅１０分の４０階７０㎡が３１５０万円以下なんだから、それでいいと思う。

好立地にあるライオンズマンションの普通のグレードと同じくらいでは？

最近は新築で、ライオンズマンションの好立地物件なんてないなぁ。
昔は駅近マンションがウリだったのに。
せいぜい根津の物件くらいだろうけど、あれは一応ハイグレード。

やはり、この物件は豊洲を売り切るまでは、販売しないのでしょうか？

豊洲買ったらここ買える権利がおまけでついてくればいいね。

＞やはり、この物件は豊洲を売り切るまでは、販売しないのでしょうか？

なんで？。そしたらこの物件売り出されないってことじゃん。