シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』より

株式会社ポロロッカ（英文名称：Pororoca Corporation）は、
過去に首都圏で「ポロロッカ食品館」のブランドで店舗を
展開していたスーパーマーケット。

現在はマルエツに統合され、一部門となっているが、
ブランド名としては存続している。
社名はアマゾン川が大潮のときに逆流を起こす「ポロロッカ現象」に由来する。

・・・正直名前なんてどうでもいいのだが・・・

>>714

そうそう。ポロロッカは大災害を引き起こすこともあるから
かわいらしいというよりはどちらかといえば恐ろしいイメージ
だよ。

都心回帰現象で逆流してきた人々をフォローする都心型スーパー
ってコンセプトで命名したんだってさ。
近所では東麻布、五反田、白金なんかにあります。
べつに高級スーパーではないけどね

今日行って来ました。特に催し物は無かった。
品川改札から１３分くらい、運河を渡ったら直ぐにあります。
ほぼ完成しているようなので、１０月とか言ってないでもうそろそろ販売か？
北に図書館やローソン、西は渡って来た運河、東が小中学でその先が埠頭、
南は公園と低層の都営住宅でその先が海洋大学。結構周囲は開けている感じ。
黒っぽい外観、透明なガラス張りのベランダで日当たり良さそう、
エントランスや外壁は悪くない、安っぽさは感じ無かった。
１・２階にはスーパー、理容店、クリーニング、レストラン、塾も入って便利そう。
運河沿いは幅広な歩道になっており散歩してきました。
風があった為かあまり匂わない、時々スーパー銭湯のような匂いしたけど臭くなかった。
思っていたより○でした。

７１６さん
分かりやすいレポートありがとうございます！
住みやすいマンションになるといいですね。
聞きたいのですが、実際にご覧になってマイナスポイントはありませんか？率直な感想をいただければ幸いです。
あなたはこのマンションにいくらくらいだったら出せますか？

７１６です。
４人家族なので、９０平米物件探してます。
間取りが分からないので何とも言えませんが、
定借条件であれば５０００万円を切って欲しいですね。
抽選ハズれたら、会社に近い大崎ウエストシティタワー狙います。
ここも今日見てきましたが、ようやく着工開始したようです。
駅から近く雰囲気もいいですよ。

７１６さん
そうですか。なるほど。
大崎の物件もご覧になられたのですね。あちらも魅力的ですよね。あなたのご家族のためにも抽選に当たるとよいですね。
もし仮に販売価格があなたの設定間取りで予算を少し（ほんの少し）上回るかもしれなかったら抽選に参加されますか？
それともあきらめますか？

>>718

大崎のほうが多分売り出し早いですよ。

大崎ウエストなら90平米で億越えだとおもうのですが、718さんはそれだけの資金的余裕を持ちながらここを待っているのですか？
ウエストはもうまもなく販売されますし、ここを待っていたら大崎のいい条件の住戸はなくなってしまいますよ。

耐震構造・遮音構造・内装や設備などの面を確認してから価格は考えたいですね。
７０年定借ですので、それに耐えうる構造にしているとは思いますが。
ところで、所有物件と定借物件の価格差は同一条件であれば何割掛けが妥当なのでしょうか。
どなかた分かる方いらっしゃいますか？

デベの土地取得のスキームと立地条件によってかわるので一概に言えないですね。

>>722

タワーマンションの建物分の建設コストは仕様にもよりますが
だいたい２０坪（約70㎡）で2000万前後といわれています。
粗利２０％乗っけて販売価格は2500万くらい。
あとは土地代だけど港南は一般の宅地取り引きがないから
なんともいえないが、港南の土地の調達コストはまあ
坪３００万と仮定しよう。
港南の建蔽率は４〜５００％くらいだろうから２０坪の
マンションだと土地の持分は５−６坪くらいかな？
ということで土地代１８００〜２０００万ですね。
まあ坪あたり１００万以上安く買いたいところです。

港南の中古物件は坪３００万前後だから、坪２００万
ならまあ妥当って感じですかね。
１５０万ならハイレバ効かしても買うべきです。

考え方が変かもしれませんが、余裕資金があっても出来るだけリーズナブルな物件を購入できれば、生活にゆとりが生まれますよね。特に子持ちの家庭では教育費も発生しますし...。
という事で、ここの場所も悪くはないので長くお待ちの方は多いのではないでしょうか。

話が変わりますが、私が売主であれば早くここを売り切ってしまい、
お待たせ組で抽選から漏れた需要層を他物件へ誘導すると思います。
定借物件なので安く売っても所有権物件の価格には影響与えないし、
なぜ発売時期を延ばしているのか、理解に苦しみます。

>>724
ここは土地代所有権ないのだから建物価格だけ考えればいいので、適正価格は2500万（70㎡）といったところでしょうか？
その価格なら購買を検討してあげてもいいけど。

なんかレベル低いなぁ。
もうちょっと勉強しろよ。
一生の買い物だろ。

また横柄な態度の人が叫んでいますね。
この人はいつもこの調子ですね。
ご自分こそ調べてください。

気をとりなおして・・・

さて、適正価格で70㎡2500万円ということですが、
それはまずあり得ないと思いますよ。
計算上おかしいですね。
70㎡なら3100万が最低価格ですけど・・・。
ちょっと計算が苦手な人もいるようですね。
そんな人は計算機を使ってみてはいかがでしょうか？

つまり君の予想価格をはるかに上回るわけなので、
君はつまり、残念ですがすでに検討からはずれたということなんですよ。
抽選倍率が１人分削減されて嬉しいニュースでした。

確かに、適正価格で70㎡2500万円というのは、変ですね。
余程条件の悪い部屋（北向き、低層階、目の前に建物）でなければ、高層マンションの建築でこの価格の部屋（土地含めず）を見つけることは難しいでしょう。
また、月々借地料を払うにしても、「借地権」が財産として付いてくるわけですから、土地価格が０円ということはありません。
これらを考え合わせると、品川駅徒歩１０分以内であれば、借地だとしても、80平米5500万ぐらいが現状の相場ではないでしょうか？そういう意味では、ここは、激安だと思いますが、いかがでしょうか？

タダじゃないでしょ、返ってくるにしても保証金払うんだから。

なんか　グダグダだな・・・
少なくとも借地権の意味を理解している文章ではない

ここ買う為に品川区内に転入し、住民票も移しました。
子供も保育園も品川区内に決まりました。
私のパートはポロロッカ時給１３００円にしようと思っています。
準備満タンで、あとは登録日を待つだけです。

やるだけの努力をしたのだから、もし抽選はずれても悔いはありません。
条件の中で、気になるのは年収制限ですけど、世帯年収８００万円以内なら条件大丈夫かどうかです。
とっても待ちどおしいです。

>>732
それ本当ですか？
本当なら凄いです。
そこまでできない私は買えない気がしてきた。