シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

スミフさんに直接確認したところ、発売時期は正式決定していないが、おそらく１０月頃だと連絡あり。　また物件資料が出来たら、送ってくれるようです。

下に、ＫＵＭＯＮが入りましたね。

とりあえずは水門に守られているから安全ですよ。ここらは。

現在品川湾岸地区に住んでいます。
たまに思うのですが以前横浜に住んでいた時に通勤時間は東海道線を利用して
約35分で会社に着いていました。
今は通勤時間はほぼ変わらないのですが会社までの距離が断然近くなりました。
（駅から自宅までの距離が遠くなったので通勤時間はあまり以前と変わりません。）

もし地震等により電車が止まって徒歩で帰る場合、距離が短くなったことは大きい思います。
横浜で歩いたら何時間掛かることやら...
今の場所なら2時間は掛からないと思っています。
もちろん家族・子供の通学（私立）の場所も横浜より断然近いです。
この点でも都心品川に住める意義は大きいと思いますよ。

大地震でなければ、電車が止まっても無理に徒歩で帰宅する必要はない。
大地震なら、品川駅周辺は帰宅できない人で溢れかえる状況になる。

＞大地震なら、品川駅周辺は帰宅できない人で溢れかえる状況になる。
大体の人は長距離でも歩いて自宅に帰るでよ。
家族ともきっと電話普通で連絡取れないだろうしね。

歩いても楽に帰宅できる品川周辺に住むと言うのは大きなメリット。
人があふれかえっても関係なく自宅に戻れて家族と早く会える大きな安心もできるしね。

ここちと駅から遠いな、こないだ歩いてみたんだが。

遠く感じるのなら申し込まない方がいいよ。

でも駅から１０分以上もかかるのは致命的
マンションは立地ですから少なくとも８分以内、できれば６分以内でないとキツイです。
東部湾岸地帯は概ね６分以内ですからアドバンテージは大きいと思います。

キャー助けてー！
こんなところまで来たー！

そういう人は東部湾岸で別にいいんじゃない。

>マンションは立地ですから

と

>東部湾岸地帯

どうやったら結びつくんだか・・・
駅近ならなんでもいいらしい。

マンションは立地、
というより
タワーマンションは駅近。

例えば赤坂のタワーみたいに駅近じゃないタワーのスレでは、
それがネガキャンのネタにされてる。

湾岸地域で駅近タワーマンションってすごく少ないんじゃないの。
品川・芝浦ほとんど徒歩5分以上あると思うけど。

表示的には駅8分でしょ？
普通の大人の男の足ならまず10分以内に行けると思うが。ここに行くのに10分以上かかるって足短い人？？（笑）

あと、東部湾岸地域はカンベンです。6分内にいけてもしょぼい有楽町線ってのが意味ないし。
それ以前に湾岸。埋立地なら港南・芝浦までが許容範囲。さらに地位（じぐらい）が低い東の方には行きたくないなぁ。

ここ品川の良い所は交通便でしょう　直で新幹線（なかなか他ではありえません）山手線に乗れる　羽田空港も京急で１本、いずれリニアも・・・近未来都市の品川最高です

>正直、一般人からしたら一緒ですから、細々といきましょう。
むしろ、タワーマンションマニアじゃない一般人のほうが東のイメージはよくないよ。

>>839、840
837は別に鼻息荒くはないように見えるが---。

まあ、こうしてネガキャンしてくれた方が歓迎だけどね。
定借より、東湾岸の所有権タワマンにしよう！

842さんに同意。むしろ839がムキになりすぎ、
839は東某地域の所有者とかデベなんでしょうねえ。

それを云うなら、
祖母から「江東区の南部には行ってはいけない」と云われていたけど。

東京に長く住んでいない人には関係ないかｗ

ここは土壌汚染とか大丈夫なんでしょうか？
うちは小さい子がいるので心配です。

>>842

どんなネガキャンあろうが、駅から歩こうが、海に沈もうが
７０㎡で３０００万円前半というこの価格の前にはなにもかも吹っ飛んで
しまうよねぇ。

↑　うんだうんだ

港南は、排気ガスも騒音も土壌汚染も、運河のカモメの糞害も、異臭も、何でもありだよ。
でも、住めば都さ
心配なら住まなきゃいいじゃん

都営バスはどこ行きがあるのですか？

都民は60歳を過ぎれば無料でバスにのれるって本当ですか？

老人がいまして、福祉的サービスが気になります。

ちなみに、現在は地方です。

８４８
喜んでガンダタになりましょうぞ。

平均倍率は100倍くらいですかね？
自分の周りだけで５、６人は検討してる人いるからなぁ

850
都民は70歳を過ぎれば、年間千円で
都内のバスと都営地下鉄は乗り放題です。(例外はあり)

>>852
やはり超目玉物件になりそうですね。
定借ではあるが、山手線徒歩8分(近)・25坪(広)・4千万円(安)の３拍子が揃っている。

他方、東湾岸MSは高い値付けが災いし軒並み苦戦中、申し込みが殺到なんてどこの惑星
の話って状況。
結局、中堅勤労者向けの住居は6千万円が大きな分水嶺である事が再確認されたようだ。

全戸一気に売り出すなら、平均倍率は５〜１０倍ってとこでしょう。

横浜ポートサイドのとある物件は南側、６０００万越えでも
平均２０倍の倍率でしたが。。。
ここはもっとすごいことになる気がする。

だから100倍越えるって。

ここを本命で狙おうと考えてる人は、宝くじに人生を掛ける人と大して変わらん。

田町駅前の芝浦アイランドのケープタワーは、最終期は１４０倍の部屋がありましたよ

まだ、つみたて君２０倍を持ってる人がいたんでしょ。
横浜も芝浦も、そしてここも…

>857
目黒区分譲入居済みですが、ここ申し込んでみようと思ってます。
当たったら取り合えず目黒を賃貸にしてここに住んでみます。
賃料収入で目黒とここ支払は十分補完できます。（というかお釣がきます）
当たらなかったら・・・、ま、宝くじみたいなもんですから。
私のような人、多いと思います。

>>859
それは本質を捉えていない表層的な話だなあ。

ただ857の言う通り、ここを本命にするのは全くのナンセンス。
当たれば超ラッキーのスタンスで行くしかない。
東雲や亀戸あたりすらもはや手が届かないとすれば、ごく普通の
サラリーマンにとっては柏、宮原が本命となってしまうのか。
当たるか否かの差は余りに大きい。

>861さん

私も、冷やかしで申し込みしますよ
ここを本命の方には申し訳ありませんけど
ここは、宝くじを買う感じです。
みなさｎネガレスやめましょう。
最高倍率を楽しみましょう。

価格を考えると低仕様は止む得ないが、
・二重天井かつ二重床
・リビングの床暖房
だけは確保しておいて欲しいものだ。

欲しいものだと言っても
もう出来上がっていますので
希望通りでなくても
どうしようもありませんね。

近所のマンション買って住んでますが、ここ申し込む予定です。
今のとこはセカンドor賃貸にして、こちらに住み、将来は両親に住まわせる予定です。

蓋を開けて見れば大した倍率にはならないですよ。
せいぜい４から５倍というところ。
いくら安くても立地を見れば購入熱も冷めるというもの。
安いには理由があるわけでで多少高くても確実な豊洲あたりが良いかと。
老婆心まで。

○っても鯛で、港区のこちらの立地の方が上。

>多少高くても確実な豊洲あたりが良いかと。

ここは豊洲なんかよりずっと高くて買えない立地に
買える価格で出るからみんな注目してるのに。

>>866
立地はＪＲ品川駅10分以内のこっちの方が全然いいけどね。もし同じ値段なら俺は圧倒的にこっち取るが。
商業施設・飲食店でも、アトレとかグランドコンモンズに入っている店は某ＳＣより質は上だし。
もし豊洲がここよりさらに安いってんなら、検討の価値はあるけどな。

チョッと前にも豊洲＊＊らしき書込みがあるが、ここ煽っても余り意味ないと思うよ（笑）

866は立地が悪いから安いと思ってるのか。
大丈夫か？

将来的な補修・解体のリスクまで含めたら、７０年という遠い未来に更地に戻す計画が織り込んである定借の方がむしろ購入リスクは少ないと思う。唯一のリスクはリセール時のローン付けでは。

駅の反対側の改札から徒歩７分位に２０年以上住んでたけど、東口が再開発されて便利になったというより、人が増えて雑多になった印象が強い。実際にもう引越してしまったけど、当時から駅までの道のりが結構苦（近そうに見えて近くない）で、このターミナル駅近くに住んでよかったと感じたのは、日ごろの生活や通勤よりもむしろ週末等に埼玉、静岡方面へ出かけた時や、羽田、成田空港を利用する必要のあった時だったよ。

ただ値段は決定的に安いらしいから、メリットをそこに絞るなら当然アリだね。

>>866
5千万円の予算としても、『90㎡vs55㎡』、『山手線vs有楽町線』、『港区vs江東区』
では、人気の違いが出て当然だろう。

ただ、ここ一本に絞るおめでたい人はいない筈、従って東湾岸MSと競合する事も
ないだろう、その点は安心していいと思うよ。

先日、東京都に電話をしたところ、

購入者がそこに住んでもらう為に制限を設けている協議をしています。

と言っていました。

セカンドハウスや賃貸希望の制限は大きくでてきそう。

収入による制限は考えておりません。と言っていました。

年収１０００万でも港区に住めるならうれしいですね・・・

どうでもいいけど、10月などと言っていないで早く販売できないものか？
抽選時期が早まれば、ハズレた大部分の方達は、諦めもついて他の物件購入への
弾みがつくのでは...？

ほんとにどうでもいいな。

横浜市の物件は5年間は賃貸や売買はダメでしたよ〜。
すッごく、安かった。
ここは、もっと安くしないと定借や立地の関係で、うちは見切りつけます。

70年後の取り壊しに、周辺の高級マンションから反対運動が起こりそうですね！
でも、その頃は生きてないな・・・

＞ここは、もっと安くしないと定借や立地の関係で、うちは見切りつけます
ありがとうございます。
倍率が下がって万歳ですね。

他の物件で、
5年の制限期間が開けた途端に売り物件が多数出て、
売値が安くなったと過去レスに書かれてましたね。
万一当たったら、転売考えずに住みましょう。

>>876
横浜の方が安いのは当たり前の話だが、それが何か？

ここを本居に今の家をセカンドにすればいいだけだから
問題ないんじゃないかな。

まあここは当初の予定通りの価格なら、デベも売れ行きの心配などする皆無だからね。

むしろ手間とか考えて希望者をある程度絞りたいから、デベがネガキャンしてるのかも（笑）

年収１０００万満たない人でも港区でタワーマンション買ってましたよぉ〜。
２００４年とかはね。。。。安かったですよね。ケープくらいまではね・・・
そう思うとそのとき決断した人は偉い！！

>876
７０年後のことなんか考えても無駄だと思いますよ。今から７０年前は１９３８年だったことを考えてみれば。

価格が高くて売れ行きが悪く、
一旦販売を休止してから
再び売り始めた芝浦物件もありましたね〜。

なぜか老婆心って言葉を悪徳不動産の営業がよく使う印象があるんだよな。
ただの偏見だけど。それはともかく私もダメもとで申し込みます。
床暖房なんて無くてもいいです。二重床は欲しいけど無くても住めます。

床暖・二重床ですよ。

千葉県千葉市の安くはないタワーマンションには床暖付いてないのに。
ここはよく付けましたね。

８８４
そのうち、市場価格が追いついてきて２期、３期の時は争奪戦おきましたね。
港区で普通のサラリーマンが買えるタワーって、本当にこれが最後じゃないでしょうか？

ここは、転売とか賃貸とかの規制が付かないような気がします。
規制を付けるメリットって余りないからね
本命の方は怒り出すかもしれないけど
宝くじ感覚で、当選者が自由な用途を選べた方が面白い。

>886
床暖・二重床・ディスポーザついているんですか？どこ情報ですか？竹中の人に聞いた？

886です

はい、聞いたんじゃなくて見ました。
ちなみに上でも書きましたが、各階のエレベーターホール横にダストボックスあります。

竹中、住友のものじゃないので販売時期とかは詳しくないのですが、、、

もっと冷静になりましょう。
高い買物ですから一時的な思いで購入に踏み切るのは危険です。
・７０年後には住めない
・月々の借地料を納めなければいけない
・駅から遠い
・高速道路、４車線幹線に面して五月蝿い
・学校が近くにあり騒々しい
・外国人が多い賃貸マンションが近くにある
・たまに臭い
など安いことよりもデメリットの方が多いです。

敷金の高い超長期賃貸。

>893
うまい！座布団1枚！

確かに。。でも、うちは定住ですから気にしません。

しかし、お若い方は、今後移動する可能性ありますし、
よ〜く考えないと、損しますよね。

定借は売りづらいです、ハッキリ言って。
思うような利益無いと思ってた方がよさそうです。

駅からバスあるのでしょうか？

>>892
倍率下げたいのは分かるけど、間違えた情報・誤解を生む情報はどうかと思うが。

>・駅から遠い
駅から８分は、芝浦アイランドグローヴタワーと同じ、しかもターミナル駅の品川。

>・高速道路、４車線幹線に面して五月蝿い
高速道路とは直接面してない、あと目の前の道路は広いけど幹線道路でなく交通量はそんな多くない。

>・学校が近くにあり騒々しい
その分その方向（東・東南・南）方向の眺望は半永久的に確保されている。

>・外国人が多い賃貸マンションが近くにある
外国人という書き方に悪意を感じるが、賃貸マンションでなくサービスアパートメントであって、
たぶんここに住む普通の方々の３倍以上の年収はあるような人達なので、治安等には関係なし。

駄目だなあ。。。

相変わらずPart1から代わり映えのしないネタばっかり。

もっと新鮮なネタ持ってきてよ。こんなんで倍率が下がると思ってるの？

あのぅ

初歩的な質問ですごく恥ずかしいのですが
この物件の所有者になったら　70年後には何も残らないのですか
それとも何らかの権利は派生するのでしょうか

こっそり教えていただければ幸甚です

でも８９５みたいな書き込みしちゃうのも、逆にどうかと思うよね。

あなたデベならお仕事でしょうけど、購入検討者なら完全に釣られてる。物件の人気上げて、倍率上げて、自分が購入出来る可能性下げてどうすんの？。

まじめに購入しようと思っているものにとって、ネガレスって、ある意味、大歓迎ですよね。少しは倍率下がるかもしれないもん。だって、まじめに購入しようとしてる人はこの辺の事自分で調査するでしょ。

＞８９７

残りませんよ。

今、６８年後だったとします。そうしたら２年定期の賃貸を、２年分の家賃一括で払って借りると思えば良いですね。

定期借地権って歴史が短いからどうなるか分からないけど、、、、
１）あなた７０年生きるつもり？。
２）基本的にどっか、相場の良い時に売るつもりで買った方が良い。
３）その時ももちろん定期借地物件の価格でしか売れません。（安く買っといて高く売ろうってのが無理）
４）湾岸は埋め立て地で地球温暖化で水害に将来やられるという人もいるから、購入するよりは賃貸（定期借地）
の方がより賢いと私は思う。
５）タワーマンション自体が、立て替えが出来ないので、都心の居住には優れているが、全て賃貸にすべきという学者もいる（分譲にするとこれだけ多くの人の意見をまとめて立て替えるのは無理だから100年後に九龍みたいになるということ）。あなた、100年たった高層マンション大丈夫かな？って思わない？。

賃貸できる場合で、この辺で80m2だといくら位で貸せるのでしょうか？

７０年後には建物を壊し更地にして返すということですよね。

899さん

ご丁寧なご案内誠にありがとうございました
おおいに参考になりました

つまり4200万円で買うと
4200÷70÷12＝5
5万円の家賃の部屋に住むということですね

＞こんなんで倍率が下がると思ってるの？

すいません。

こんなのはどうでしょう。
少子化を食い止めるために
未就学児童３人以上いる世帯でないと
入居できない・・・

とかいう条件がつくとか。
もちろん１０月までに出産予定もＯＫ


・・・ないですかね？

>>902

その他地代もかかりますな。広さによるけど
たぶん月額＋２万弱くらいです。
もっとも予定価格は８０㎡３２００万であり
借地期間は工事期間も含むので実際は６８年
なので、でインフレ無視して再度無理やり計算
すれば償却費用は４万弱+地代２万弱その他
管理費などで+２万ちょいで全部あわせて
８〜９万／月ってとこでしょう。

２５〜３０万円かな。

更新料も掛からないで安い賃貸に住めると考えれば良いわけですね。
別に登記費用や固定資産税は掛かるけど。

ま、格安賃貸だって事か。
愛着わかなそうで雑に使う人とか
おおそうだな〜

904さん

地代もかかるのですか？

だけどこの価格あらゆるネガキャンを吹き飛ばすねぇ

他の不安要素があるとすればこれが成功事例となって
都心部の都や国が持つ土地に同スキームのもっといい
物件が今後もってできるかもってってことかな？

でもこの価格が広く知れ渡ると今後発売される新築
タワーマンションの価格設定戦略に少なからず影響
を与える可能性もあるかもね。

ちなみに想定購買者は勤労者で世帯収入８００万程度
とのことだから、都民の平均からすれば比較的恵まれ
ている人ってことですね。

少なくとも、
港南中古相場を下げる効果はあるんじゃないの。
だけど、他のエリアの新築価格には関係ないでしょ。

>>908

詳細は分からないけど定期借地権付きの場合は普通地代がかかります。
だけど他人の土地なので土地部分は固定資産税は払わなくてすみます。

まあその他もろもろここにいろいろ資料があるから興味があったら読
んでみて。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm

みなさんや安いと書いてますが
実際販売価格ってどこかに載っているのですか。

>>912

販売価格は未定だよ。というか建物はほぼできているのに住友か
らは販売のアナウンスすらいまだありません。
ただ住友の提案書に分譲価格45万/㎡以下の住宅比率100%とあり
東京都との契約書にも提案価格で分譲することととなっている
から。もっともやむを得ない場合都と協議の上分譲価格の変更
可能となっているけどね。

詳しくは>>911のＵＲＬ見て

・７０年後には住めない
＞正しい
・月々の借地料を納めなければいけない
＞正しい
・駅から遠い
＞ほぼ正しい（８分：但しホームからだと１２分程度）
・高速道路、４車線幹線に面して五月蝿い
＞ほぼ正しい（高速道路に面していないが騒音や排気ガスは凄い、４車線ではなく６車線、事故も多く先日も老人が跳ねられて死亡）
・学校が近くにあり騒々しい
＞正しい、構内放送はかなり五月蝿いです。生徒もしつけが悪い。
・外国人が多い賃貸マンションが近くにある
＞正しい。たまに大勢でたむろしており怖いときがある
・たまに臭い
＞正しい

だいたいあっているんじゃない

>>914
必死すぎて痛々しい。
もう23区ではここに掛けるしかないレベルのお方？？

＞もう23区ではここに掛けるしかないレベルのお方？？

多分こんな人多いよね。

ここは、抽選会で外れたら泣き出す人が出ちゃう感じじゃない？。

>>914
高速道路に面していないが騒音や排気ガスは凄い。４車線ではなく６車線、事故も多く先日も老人が跳ねられて死亡）

上記、云々言うなら、環七、山手通り、麻布十番、などなど東京のいろいろなところには、住めないということですね。
歩道は広いし、東京の中のごみごみしたところよりはここは随分住みやすいですよ。
学校のことといい、外人用賃貸といい、いいがかりとしか思えません。

>>914は別にネガキャンしているというよりは
事実を淡々と書いているだけに見えるけどな。

別にここは良好な住宅地というわけでもないから
仕方がない部分もあるし、許容できるかどうかは
価格や利便性とのトレードオフもなので結局はそ
の人次第でしょう。だから土地勘のない人は、実
際現地を歩いて見てみることをオススメします。
建物も完成しているから生活のイメージも沸きや
すいはず。ただ平日と休日では人や車の量が激し
く違うので注意。

ちなみにホームまでの距離１２分は本当です。
これを遠いと思うかはそれぞれだけど、少なくと
も東京駅方面への通勤は楽です。山手線は行き
も帰りも座れるし、乗り遅れても二分後に来る。
これは快適です。

亡くなられた老人は、やや認知症であり横断禁止場所を渡ったんだから
事故が多いと言われてもね。

ホームまでなら距離が遠くなるのは、
他の港南マンションも同じこと。
別にこのマンション固有の欠点じゃないでしょ。

>>920

むしろ現状では近い部類だよね

>>918
港南地区とあるマンションから通勤で
東京方面行きの山手線に乗ってますが、後方に乗った方が混雑が少ないとのことで、後方に乗るために品川駅の構内をななめななめ、または最後に左折しようとしてますが、かなりの人の大洪水で大変です。（通勤してる方はお分かりだと思いますが）山手線内回り後方に乗るためには何かいい回り道抜け道等、ありますか？