シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

新幹線も止まる都内有数のターミナル駅で羽田にも近い品川に
徒歩８分でしょ？７０平米６０００万でも激安だね。

定期借地権付きマンションというのは、毎月管理費とは別に土地代を支払うのでしょうか？

払います。途中、地代の値上げもあるかもしれません。
都からの借地なので、相場より安いはずですが。

77さん、ありがとうございます。
毎月土地代を支払っても割安ということですね。

>新幹線も止まる都内有数のターミナル駅
かわりに
メトロが来ない都心唯一のターミナル駅
とも言えますが。

いずれにせよ、格安ですね。
買えた方はラッキーです

えっ、でも本当に安いんですか？
これだけ周りが値上がりして４０００万台ってありえるんでしょうか？

品川駅は構内が大きすぎてそれほど便利じゃないよ。
田町や五反田の方が便利。
新幹線だって普段乗ることはないし。
それに駅から１０分以上は、賃貸では抵抗感大でしょう。
７０平米で５０００万円以下なら考えてもいいが、私はパスです。

70平米で5000万もしないだろ。借地なんだから。

>>81

どんどんパスしてください、歓迎です。

ここの魅力は品川駅徒歩圏内であり、
新幹線や航空機を使い移動をする層には
圧倒的な価格の魅力があります。

アエラが寝ぼけたこと言ってるまに
じゃんじゃん売り始めてほしいね。

坪１４０万じゃなかたっけ？
値上がり確実な新規公開株みたいなもんです。

親族みんなで申し込む予定です。

秋には１階２階の商業部分が営業開始するわけでしょ？

やっぱり業者・投資家はＮＧなんでしょうね。
又貸しもＮＧ？

また貸しと投資目的の線引きできない以上は同類とみなされるんじゃないかな。

私の想像するところは、業者・投資家又貸しをふせぐために
①買戻し特約（売る場合は売主が先に購入できる権利）・・・転売防止

②賃貸、又貸し目的の購入を防ぐため管理規約か売買契約のなかに
　　「賃貸する場合は都の供給公社に貸してそこから転貸する」旨の
　条項が入る。公社ハイム、トミンタワー水準の家賃から２０％引かれる
③売買契約に所得上限を設けてかつローンは「住宅ローン」以外の
　抵当権設定を認めない。

という感じなのでは？

これを破る技は
高齢者の親（年金所得３５０万程度）を買主にして団信なしの住宅ローン
を子供が連帯保証人で組む。頭金は５５０万の住宅資金の経年贈与の
特例をつかい「子供が出す」
親は住まず、①は親を自宅にひきとり「親の介護」を理由に、賃貸に出す。
賃貸は②でがまんする。
③は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。

×、①は親を自宅にひきとり・・・③は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。
○、③は親を自宅にひきとり・・・①は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。

それでも抽選に当たらないとどうしようもない。
所得別優遇倍率とかあったりして。

所得５００万以下　　　２０倍
所得５００〜７００万　１０倍
所得７００〜９００万　３倍
所得　１０００万〜　　１倍

とか。冷めるだろうなぁ
納税証明書で判るけど、倍率は実施上桁がひとつ増えるだけだったりｗ

今「持ち家あり」の人は、購入制限されるだろうね。
中堅所得者むけで２軒目買われたら一次取得者はたまらない。

そういう場合でも離婚すれば買える。夫はローン名義人になっているだろう
から二重にローンは借りられない。妻が職業を持っていたら単独で
ローンを組んで購入の可能性はある。
買ったあと復縁して今の持ち家を人に貸す。銀行が文句をいってきたら
復縁して妻の家に住むといえば文句をいわないかも。
うるさくいったらローンを借り替えたらいいだけ。

まぁ、当たればの話だ。所得優遇倍率がつくならまじめに考えて
みる価値はある。得をするのは楽ではないのだ。

都民優先販売を先にやるだろうと私は想像している。
抽選にいかせる親戚縁者の住民票は、販売３ヶ月前には
東京に移しておくべきだろうな。
当選の権利の譲渡はできないだろう。当たってキャンセルする
だけの「空玉」はふやせても、当選したら「居住できる本人」でないと
権利が失効するのではないかな。

そういう意味で、親族を動員するなら同じ物件に集中させた
ほうがいいだろう。

「居住できる本人」とは配偶者　両親、義父母、就職した子供、
首都圏に住む兄弟姉妹（遠方では当選しても購入手続きの際、
勤務先住所などでばれる）

それでも、本人以外が当たっても転売してもらえないとしたら
１０年待つしかない。

2008年10月31日竣工予定となっていますね。。
てことは入居はそこから2〜3ヶ月後ってことでしょうかね。
通常の青田売りではないことから、販売は春から夏にかけてでしょうか。
まだまだ先ですね。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-140konan.htm

今持ってる物件、貸しに出してでも買いたい。

マンションの購入はしたものの、基本的にど素人ですが、
こうして「こんな裏技が・・・」なんて書けば書くほど、
売り側は隙を埋めていくんじゃないかな・・・(苦笑)

ここの書き込み程度にわざわざ対応するようなことはないので心配後無用です。

＞買取価格の査定と都の許認可取得が困難、しかもそんなリスクを
デベは負いたくないです。

ここでもめているから、販売できないのでしょう。都はやりたい
デベはしたくない。
買い取り価格は、「販売価格」と同じ。
こういう仕組みが公団分譲などでは昔あったのです。

＞借地権設定者である都が建物所有者の所有権を制限？借地借家法に違反しますよ
訴訟になるのでは？

なりません。販売条件に謳えばいいことです。私権の制限は区分所有法では
いくらでもあります。規約に理不尽なことをいくら謳おうがそれを納得した人が
契約するのだからいいでしょう。
嫌なら買わない。それだけ。

＞住宅ローンで借り入れても実質賃貸借されるケースはいくらでもありますよ
それを言ったらおしまいです。事例があろうがなかろうが、金消契約書には
一括返済を求めることがあるとかかれていますよ。いわば紳士協定ですが
それが公にみとめられたら、誰もアパローンなんてかりませんね。
住宅ローンは１．５％などの金利優遇がつきますよね。これを貸したら
騙しじゃないですかね。

＞つまり抵当権設定に制限を設けても無意味では？
定期借地権を地上権とする区分所有権ですから物件と土地は不可分
定期借地権に区分所有権を設定するのに土地の所有権者が制約を
つける根拠も当初の借地契約の条項に謳われていたら承認して買った
ということでしょう。


高齢者が何歳かにもよるけど・・・
親子リレーローンというのはご存知ですか？子供が親の家の建替えの
資金を出すときなどにつかいます。

＞そもそもこの書込みは何の意味があるのだ？

何の意味だと思いますか？

こういう特殊な物件は今後の都営建替えの試金石
普通に抽選で販売するはずがない・・と私は考えます。

ですから、さまざまな制限の可能性を調べつくし
制限が厳しくなればなるほど、抽選という「運任せ」から
「知恵と知識」の勝負。工夫のしがいが出てくる。
仮説をここで披露する意味は、それに突っ込みをいれてもらって
確実な作戦に仕立てあげること。

あとは知識の浅い人の突っ込みを笑う楽しみもありますね。

土地の転売益がゼロだから、デベは建物で利益を出すしかない。
借地権を一旦取得してデベが転売するわけではない。
１００倍以上の応募者にモデルルームを見せて売るような人件費
をかけられる物件ではない。
延べ82900人は愚か物見遊山で延べ２０万人の見学者がくるだろう。

ここが「住友不動産住宅販売」に販売委託しない理由は
そこまで経費を削減しないと、「分譲坪単価約１５０万円」は
実現できなかったということだろう。
販売経費などどこにも積んでないだろうと想像する。
そうなれば購入条件を厳しくして「購入資格者を絞る」か
はがきで一次抽選でもやるしかなかろう。
はがき抽選は、当選権限の譲渡をみとめないとなれば、（認めたら
プレミアがつく）部屋を決めないエントリー抽選として
当選枠を１０倍程度に広げておいて購入部屋別に再抽選するのでは
なかろうか。
ただ倍率を下げて販売手間を省くのは簡単だが
当初うたった「中堅所得者のための住宅」は堅持せねばなるまい。
そのためにも「購入資格者を絞る」は必ず必要になろう
転売制限は必須だし、賃貸も制約されないと都営住宅の老朽化
問題についての都の対応を追及したきた都議会がだまって
いないだろう。

要するに、都が都有地の収益事業として行なう。そのまえには
４丁目のタイル張りの「都営」タワーが１９９９年の都議会で
採算がとれない無駄な出費と大問題になったのが契機。

建替えをすすめるのに土地の有効活用で収入を得たいというのが
都の意向だろう。

収益だけだったら普通にデベに売るか、賃貸物件を建てさせて
事業者に貸せばいい話だ。
「中堅所得者」などというこれから消え去り行く階層にターゲット
を絞った時代逆行にこのプロジェクトが抱える難しさがあるのだろう。

資料には都が直接貸すのでなく事業者による借地権転貸と買いてありました。
となれば、単純に販売提案価格のなかに借地権利金をどこまで乗せる
かという話でしょう。案外格安物件ではなくなるかも。
「坪単価に借地権利金を含む」のか
「購入者の払う地代に額はいくらか」というのが気になりますね。

誰かがサプライズっていっていたけど、一棟ごと賃貸事業者（リート等）に売却という話もあるかもね。

この物件に絡んでいる会社に対して既に優先販売
（上層階、方角の良い物件）をしているはず

（港南四丁目開発株式会社）建築主
住友不動産
住友不動産建物サービス
竹中工務店
東京ガス
日立ビルシステム

の会社で１５０〜２００戸くらいは既にキープされているであろう
当然、平等な販売にはなりません
本当に残念な話ですが・・・

102,103

根拠をお示し下さい。まさか単なる想像ではないですよね？？

外野ですが、
１５０戸〜２００戸かはわかりませんが、どこのマンションもお得意様優先枠はありますよ。私が今年買ったマンションも会員販売の際に、なんたらわからない販売済みの優先枠がありました。
欲しかった部屋なのに、聞いてないよ〜って感じ。
どこかのブログにも、欲しい部屋ある？って取引先に打診されたって書いてあったよ。（販売前です）

104
根拠は引渡が終わってからわかる話です。

ワールドシティタワーのではそのようなことはありましたよ
住友不動産の職員優先が

この物件に資産価値があるかどうかは別にして欲しい物件については
自分たちで抽選をするわけですからね

例）住友不動産のＡさんがある物件を欲しいとする
　　一般顧客のＢさんも同物件を欲しいとする

抽選で
Ａさんの当選玉を２〜４個入れておく
Ｂさんには希望者が３人〜５人いますと伝えておく

この場合、Ｂさんの当選確率は低くなり、住友不動産のＡさんに
有利に働く

こんなかんじですかね〜

「優先販売や不正抽選はしないですね？」と住友不動産関係各位に
念押ししないといけないかもです。

今回は経費をかけられないのが前提なので、インターネット申込・発表
なんてなれば、事業者のやりたい放題でしょう

しっかり公正に販売・抽選を行ってもらいたいものです
（不正を日々行っているとは言っていません）
みなさんいかがですかね

↑　の抽選方法は一般販売でもよくある手口。
販売会社によりますが、売りたい顧客（優良）に玉を沢山入れ、その玉を重くしておく。売りたくない顧客（信用低い顧客）は軽い玉。
こうして、売りたい顧客が抽選に勝つわけです。
いつも抽選外れる人は、自分が頭金が少ないとか、売却特約ついてるとか、
よく考えたほうが良いよ。
優先枠なくて、キャッシュオンリーの顧客同士の場合でも、公平にはいかず、
今度は担当の営業の力関係がものを言います。

（某デべの知り合いに聞きました）
ただし、デベが合同の場合、不正を嫌うデベと組むとこの限りではありません。

さて、住友はどうでしょうか？

一般に抽選していろんな人が入居して管理が面倒より、お友達知り合いに入居後あまり文句言わないでよという条件で抽選優遇。
どちらが営利企業としてとるべき道か。。。考えれば分かる話です。

周辺で同じくらいの値段で売っていた３，４年前に買えなかった自分の経済観念不足を恨むしかないのではないでしょうか。。。

で、けっきょく買わなかった、と。

借地って通常のマンションの何％位安いのが相場なの？
教えてください。
当時WCTアクアと比べて、定借の割には安くない気が…。
そりゃ、今のMS相場と比べると安いけど、相場は崩れる可能性もあるからね。

定期借地権だからといってそんなには安くなりません。
大崎などが良い例です。
港南の分譲マンションよりも高かったぐらいですから。
尽きるところマンションは立地です。
本物件の方がＷＣＴよりも立地が良いということです。
駅まで９分ですから。

定借って、そんなに安くないんだ。
わかりました。ありがとうございます。
あ、そういえば広尾の定借もめちゃくちゃ高いことを思い出しました。

原価は
建物建設コスト　＋　権利金　＋　経費

定期借地権利金が大きくなれば販売単価は高くなる。
定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
権利金を減らせば地代が高くなる

建設コストは窮境のローコストタワー。仕様は
フェイバ＞本物件＞都営タワー
だから建設坪単価で７５万以下では？
延べ面積と専有面積の比は１０：８として
専有面積あたりの建物原価は９５万弱

坪当たり１５０万で収めるには
経費を２０％とみて３０万
権利金は２５万／坪

×定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
○定期借地地代が低ければ、権利金は高くなり

大雑把にいうと、コスポリが坪２５０〜２８０位だから
本当に坪１５０ならば、4割ちかく安いんだ。それならいいかも。
本当は初期のアクア坪１８０で買いたかったけど。
売れるかどうかは別として、今中古坪３００だからね。

工事着工がH17から、でH19竣工ということで借地契約残68年弱ですね。
更地にする期間も含まれているので正味住めるのは68年くらいでしょうか。
68年後、更地にするための解体費は世帯あたりどの程度になるんでしょうか？マンションの解体費ってどのくらいするものなのか想像もつきません。。

H20竣工でしたね。すみません。
てことは67年ですね。
解体中の地代は誰がはらうんでしょうか。

価格に込みじゃないの？
やっぱり細かい事は、販売始まらないとわからないね。
嫌な予感がしてきた。住友あからさまに値上げできないから、そうした解体費だのなんだの、別会計が起こる気がしてきた…。
蓋を開けたら、期待するほど安くなかったりして。
こうして、あと1年待つのかー。

解体費は込みですよ。

地代は込みかどうか、微妙ですけど、大した額ではないでしょう。
踏み倒す人も多いだろうし。

ＷＣＴは立地悪くないよ。モノレールは徒歩４分だし、りんかい線は徒歩８分。シャトルバスもたくさん出てるから品川もこの暑い中歩かなくって大丈夫。

モデルルームは１２月と港区住人にききました。

こんな前からこのレスを盛り上げている私たちに優先してほしいわ

早くあきらかにしてほしい、結局前にすすまね

毎日レスを見ているけど変わりなし

くやしいな、住友に勤めてる友達にきいてみる

すぐに、伝えるぞ