シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

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この物件の物件概要はまだです。

このレスを見てもわかるとおり、まったく先に進んでいません。

年末から年始にかけてなんらかの情報が流れるか、完成後（１０月末）
に販売するか、

直接住友不動産か東京都に電話して問い合わせてみてください。

値段はほぼ決まっているということですが、なんらかの理由で上げるかもしれないし、ふたを開けてみないと本当においしい物件かどうかはわかりません。

もしも有力な情報が入ったら、こちらに教えてほしいくらいです。

パンフレットが出来上がり次第送ってくれることになっています。いつになるのか・・・。取り合えず資料請求だけしておきました。

>402さん

資料請求はどちらでできますか？

都営住宅経営部住宅整備課へ連絡をしたら住友不動産に連絡して欲しいとの言われ、住友不動産に連絡したら住所等聞かれてパンフレットが出来次第送付しますと言われました。もう２，３ヶ月前の話ですが。

さらに倍率高くなりそう・・・。

品川シティータワーっていう名前に決定したんですね。

シティタワー品川です。

販売はいつですか

スーパーのオープンっていつなんでしょうか？
ビューロー側の建物がスーパーだとすると、さっぱりオープンしそうにないですけど・・・

↑
何そんなに焦ってるの？

レンタルビデオ屋は入るの？

内装工事も30階くらいまでいきましたね。
2階の屋根は芝が植えられてますけど、3階の住戸のルーフバルコニーにはならないようですね。

スーパーはマンションと一緒。来年の１０月です。

全室オークションにして欲しい。
そして、売り上げを住友と都で分け合えば、都の財政も潤うし、
欲しい人が確実に手に入れられて言うことなし。

プロポーザル当選案の提案金額が、オークションの最低落札金額か？
それでも全室1倍以上のオッズにはなるだろうな。

でも、皆さん、当物件は定期借地権物件です！
冷静な判断をすべきですよ。
しかも、建物グレードはＤランクです。

DランクということはWCTの一格下ということですか。

WCTの３ランク下ぐらいだと思う。

内廊下⇒外廊下

ディスポーザーあり⇒なし

各階ごみ出しあり⇒なしetc

でも立地が比較的マシで安い分、１ランク下でしょう。

>41＝7419
日本語読める？建物グレードの話してるでしょ？
WCTに粘着してる煽りの方は、WCTスレに戻って頑張って下さい。
あちらのスレでも相手にされてないようですが（笑）

それにしても、タワーで各階ゴミ出しがないのはかなり辛いな。。。

×41＝7419
○417=419

内廊下⇒外廊下

ディスポーザーあり⇒なし

各階ごみ出しあり⇒なしetc

は、決まっているのですか？

スレ主さんへ＞

シティタワー品川に変えないのですか？

>>420
各階でゴミ出し部屋は在るよ。（クリーンステーションって書いてある）
外廊下で高層用ＥＶ３台で低層階３台、非常用２台
パーティールーム在り（３１Ｆ）
ゲストルーム２部屋在り（３０Ｆ）
キッズルーム在り（２Ｆ）

立地も良いし、安けりゃ十分だよ。

>>424
詳しそうなので、知っていたら教えてください。

各室同じような面積なんでしょうか？
（当初の条件に一般的？3LDKばかりとか、うろおぼえ）
通常タワーマンションて、1LDKから150㎡位混在してますよね。

>>424
どこに書いてあるんですか？
よかったら教えてください。

Type-A　2LDK　81戸　70.55㎡
Type-B　3LDK　82戸　76.00㎡
Type-C　3LDK　82戸　82.00㎡
Type-D　3LDK　246戸　82.15㎡
Type-E　3LDK　245戸　89.95㎡
Type-F　4LDK　82戸　89.95㎡
Type-G　2LDK　11戸　75.60㎡

地元住民にこんな建物作りますって事で建設設計概要って事で
3年前位に送られて来た物です。
よくマンションのパンフレットで各階の概要って事で各フロアの
断面図が載ってるけどあれと同じ物です。

>>427
>>428

80平米台前後といったところですか。
ありがとう

ズバリ坪いくら位になるのでしょうか。

坪１４０万円以下です。
これはコンペに当たっての都の条件ですから確定事項です。

土地の値段分は借地だからバブりようがないと思いますが。。
建築費くらいでしょ、上がったとしても。

単純に倍にして坪280万相当ですか。
まあ借地だし、そんなものかな。

比較的駅近という立地と、建物や管理面のグレードの低さを相殺すると、近隣のマンション価格と同等の評価ですか。
すると80平米クラスで８，０００万円くらいですから、借地ということで、土地代を１，５００万円割り引くと、６，５００万円となります。
たしかに、購入価格の２倍になるんですね。

仮に譲渡制限がついても５年くらいなもんでしょうから、５年の国債を買ったつもりで投資すれば、確実にもうかりますね。知人、友人、親戚、ポチまで繰り出して申し込みしましょうか。

>>435
五年という事はないでしょう。

新大久保と高田馬場の線路際に建った三棟のタワーマンションが譲渡禁止が十年だったとか。
その期限を待っていた人たちが、明けて次々と売りに出して大安売りになってしまったとこぼしている人が居ました。
その人すごい倍率で購入できたのですが、売るときは買ったときより少し安くなってしまったそうです。
しかし十年住んだのなら、その間の家賃分をマイナスすると、やはりかなり幸運だった事になります。

グレードの低いマンションに１０年かぁ…
１０年後はさすがにマンションブームは終わってるでしょうね。

販売スタートはいつ頃か知ってる方いますか？

酒屋だとかいろいろ看板あがりましたね。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？
と書いていますが、本当でしょうか。
90平米近くで4000万円台であれば即決ですね。
住友さんも早く当物件を叩き売り、別物件に注力したらどうかと思いますが....。発売を遅らせても反感を買うだけですよ、とっとと発売してくださいな。

あの酒屋さんの看板手書きですかね？なんとも趣きがあります。

販売開始はあと１年弱くらいありますよ
完成販売が前提なので

当時、戸山タワーを毎日眺めながら通学してたけど、
羨望だったよ。

あと1年弱というと来年の10月ですか...しゃあない待ちましょう。
抽選から落ちて買えなかった場合は、住友さん以外の物件を検討します。どちらにしても今物件を買うのは得策ではないようです、北京オリンピックも終わり住宅バブルも下落する来年末あたりが買い時かな。

ディスポーザーは無いんですか？
今時珍しくないですか？

コンペで安かろう悪かろう仕様にして勝ち取ったこと考えると、設備は期待できないでしょうね。各回ゴミステーションがなくてディズポーザーも無いとなると、結構つらいですね。。

>>446さん

>>424に各階に在るって書いてるよ。
ディスポーザーまでは分からないけど無いって決め付けるのは
どうかと思うね。

タワーマンションは戸数が多いから、ディスポーザが当たり前のように設備されてますけど、タワーでなくて戸数の少ないマンションだとディスポーザのないほうが多いですよ。無ければなくても良い設備ですね。

ディスポーザーは豊洲シエルがないから、ないんじゃない？

過去レスの３年前だか資料によると、各階ゴミステーションあり。だそうです。

この規模なら毎日ゴミ回収はあるだろうし
ディスポーザー、個人的にはなくても良いのでは、と思います。
（実際にはこの物件であるのかどうなのか知らないのですが）

少なくとも今のマンションではディスポーザー使ってないです。
使わなくてもメンテ費用は管理費でかかるし、
ディスポーザー導入後何十年もたった実績がない以上、
配管が痛み具合が心配だし。
オール電化と同じくらい、自分にとってはいらない仕様です。

各階ゴミステーションはあっても、
ゴミ集めの日だけドアの鍵が開いててゴミが出せる、
ってタワマンもどこかにあったよ。

うちだ

↑
おもしろすぎるｗ

ディスポーザはあったほうが、シンクの排水溝が汚くならないので、それが良いと思いますね。

カワイ音楽教室のチラシが入ってきますね。12月にグランドオープンだそうですが・・・。商業店舗のみ先行して営業開始するのでしょうか？

一部の商業店舗のみでは？

このタイトルやめてもらえないかなぁ。。。
無闇に抽選の確率が増える一方なんだけど。

いやいや、どうせ当たらないんだから、一部業者とかハイエナ凍死家だけにおいしい思いをさせず、みんなでお祭りにしようじゃないか。
本当に当てたいならロトでも買った方がいいし。

このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています。
だから、分母が低くなるわけだから、とんでもない競争倍率になること必至です。
内装についてはたいしたことないので、居住というよりは、賃貸でまわす
人（関係者で購入する人達）が多いみたいです。

現時点で不公平になっている状態でいいのでしょうかね？

>>458
そうですね。
しかも次スレまであと500もあるよ。。。

今日見たらスーパーはまだオープンしてないけど１Ｆの店舗は営業開始
してたね。

>>460 このプロジェクトに参画している会社の関係者が大半の戸数を購入することになっています

これってどういうことでしょうか？
今までの話では都の土地なので購入する条件は厳格...とか書かれていますが...。

>>462
デフレ系の店が多くないですか？

>>463
この件についてですが、都は土地を貸すだけで、上物の販売方法には
関知しないってことです。
販売価格（坪単価）の制限はありますが、住民票を移す、何年間か転売禁止等々の制限は無いそうです。
なので、この物件に関わった企業（住友不動産、竹中工務店等々）の関係者の方々が販売前から物件を押さえてしまう現象が生じます。
この件については、都に文句を言ってももともと関知しないことですから
取り合ってもらえないかと思います。
いろいろな諸条件ができれば、競争倍率も下がるかと思いますが・・・

なんかその企業の社宅みたいになっちゃいそうですね。

転売禁止の制限がないの？
それじや社宅みたいになるよりも、
買ったら直ぐ濡れ手に粟で高値転売が続出でしょ。

もともと、都が都民中堅所得層のために住宅購入機会を提供する
という目的で、このようなプロジェクトになっていると思います。
そのコンセプトに基づいたコンペで落としたはず。
それが、関連会社の人のおいしい投資対象になってしまうなどいう
ことが、もし本当だとすればこれだけ残念なことはありません。
戸山のように、何らかの制限がなければ、最初から問題ありの
プロジェクトということになってしまいますね。

土地が都のもので、販売価格制限付けている訳ですから、公平に抽選とかで販売すべき物件ではないでしょうか。　逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だとすると東京都から業者への利益供与になるのでは？

投資で買えないと思ってたけど、買えるんですね！？

それなら絶対に参戦したいです！

みんなで参戦して盛り上げていきましょう。価格的にリーズナブルな物件であれば無駄な宣伝費も要らない、青田売りも必要ない、即日完売、などなど不動産業者にとってもメリットるのが分かるでしょうから、今の異常なマンション価格も適正価格へ調整されていくのではないでしょうか。

>逆に業者関係の方には販売しない(させない)のが常識ですよ...。本当だ
>とすると東京都から業者への利益供与になるのでは？
そう思います。

都庁に電話すれば丁寧に答えてくれますよ
>>465さんと同じ話してくれましたよ

投資OKなら皆で参戦ですね！！
私はここにすごい魅力は感じないんですけど宝くじ感覚で皆で登録ってのもおもしろいね。

ただ冷静になると定借物件なんで地代とか管理費とかの詳細わかんないと何とも言えませんなｗ

新築でリーズナブルでも
転売ＯＫなら、
すぐに転売されて「今の高額な」適正価格の築浅中古になります。

安いなら転売しないで保有するほうが賢明だと思うのですが。
もちろん出口もしっかり見ておく必要はありますけどね。

定借はローン絡みで転売し難いそうだから、
築浅で売り易い時に手放したほうが楽じゃない。

70年という十分な借地契約なんだから、借地の残年数よりもむしろ建物の残存価値との兼ね合いでしょうね。
となると、中古となってしまった時点で定借物件に融資がつくのかどうかということが最大のポイントとなる。
他の競合よりもかなりの割安感があれば中古でも融資つくでしょうけど、そうなると転売するよりも保有してるほうが分があるのかと。

90平米で4000万円台なら一気にキャッシュでしょ。8000万円で売り抜けられればガッポリ。...なんて甘くないでしょうね。仮にも都営団地を壊して立替え、それも都の土地でしょうから、蓋を開けてみると条件厳しいような気がします。

借地に8000万も出すバ＊カはいないでしょ。
あなたなら買いますか？（もしくは買うかどうかで悩みますか？）
しかも、建物のグレードは低いんですよ。その辺を忘れてる方が多いようですね。転売して赤は出ないとは思いますが、想像してるだけのボロ儲けは無いと思いますよ。

じゃあスルーすりゃ良いじゃん。

７０年の間に大地震があって大修理が必要になったら、
どうするかで揉めるでしょうね。
本格的な修理をするかしないかで。結局、安上がりな修理しかしないだろうけど。

>落書きや傷があっても、どうせ取壊すんだからイイんだ！　だったりするんだろう。

土地付だろうが、なかろうが、
たとえ100年コンクリートを使っていても
実際日本で70年持つ（住める）建物というのは
ほとんどないですよ。

管理が良いことが寿命を延ばすのは確かですが。

>>479
転売より、立地がいいから賃貸に回すのが一番いい

定借は定借なんだから、最初に購入してる値段が妥当。
それ以上出して築浅でも定借の中古ＭＳを買う人なんて居ないでしょう。
転売なんて駄目。長期保有じゃなきゃ。

たぶんここはデベが関連会社へ一棟売りして
それが再販されることになるでしょうね。相場で。

↑
頭大丈夫かい？

>>491
490みたいなのは陰謀論とか好きなんだろうね。

490はマイナス思考でどんないい話があっても何か裏があると勘ぐって
しまう可愛そうな人。
心の許せる友達もいない。

10年間譲渡禁止特約をつけて売ればいいのにね

>>494
当然そうなるでしょうね。
でなかったらフルボッコされる。

>>494
昔建てられた高田馬場タワーみたいだな。
可能性はあるかもね。

はよう売ってくれ。頼む。

10年間譲渡禁止が付いたら、
解禁と同時に売物殺到で買い叩かれ、
儲けにならなかったって結末に。

だから譲渡禁止特約は付きませんよ、現状は
この物件にコネが無い人はあきらめましょう
内装は本当にたいしたことなから、購入意欲下がるかも

>>499さん

どうして、内装はたいしたことがないと知っているのですか？

当初の計画では坪145万円‥そう考えて内装が良いと思いますか？
安さを売りにしてコンペを勝ち取ったんですよ。
安普請でなくてどうしますか。
でもこの際内装はどうでも良いです。立地の割に安く買えれば良しとしましょうよ。

ついにコスポリ越え！♪

みんな安い安いって騒いでるけど、ここはあくまでも「定期借地権」ですよ。
毎月毎月支払いっぱなしで戻ってこない「地代」の負担合計もよく計算しないと高いのか安いのかわかりませんよ。

定期借地権付きマンションは、確かに（購入当初の）物件価格は安いです。
しかし、定期借地権を利用するにあたって、保証金や権利金などといった一時金の負担（保証金は、期間満了で返金されるのが通常です）や、月々の地代の負担が必要になります。
さらに、地代の負担は、今後の物価上昇などが理由で定期的に引き上げられる可能性もありますよ。

鉄筋、鉄骨足りてるかなこの物件・・・

次のスレッドは「シティータワー品川」で立ち上げましょう。

ここは竹中でしょ？

そうです。割高だし鉄骨も抜いているし地代もあるしで皆やめたほうがいいぞ！！！　私に買わせてください...。

>シティータワー品川

それって嘘なんじゃないの？
近所に住んでるから通勤がてら確認したけど何処にも載ってないじゃん。

次スレも
港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？ Ｐａｒｔ３
でしょ。
名称が住友不動産から発表されれば別だけどね。

お店の前とかに「シティータワー品川」って何箇所も書いてありますよ。
よく見てみてください。

508は近所と書きつつ流山あたりに住んでるんじゃないの？

店もうやってるのに名称が知らないとは・・・

508です。
今日、ほっかほっか亭横のタバコ自販機を使用した時分かりましたが
失礼しました。確かにシティタワー品川でした。
クリニックにもシティタワー品川店と書かれていましたし他でも
確認できました。

金利が心配です。

月々の借地料と駐車場の予想は？

円高になってきましたから金利はしばらく上がらないですよ。物価も上がってますけど、政府の物価指数というのは低く出るような仕組みになってますから、金利引き上げ要因とするまでにはならないし。

久しぶりに掲示板見てたら「投資ＯＫ」ってありましたが、本当ですか。この間東京都に聞いたら、ダメって言ってましたよ。東京都が地主だから無条件ってのはありえないですよね。

>>503
そうですね割高だからあなたは買わない方がいいですよ（笑）
私が買うから心配しなくていいですよ。
ついでに価格発表になったら、いかに割○かを計算して、あちこちに宣伝してきますから。心配しなくていいですよ。

確定情報なんて一つもないのに、妄想に対して妄想で応酬やってて楽しいか？

No.499さんが「譲渡禁止特約は付きませんよ」と
言うのはデタラメだったのですか？
　信じてしまいました。
　あたかも内部情報を知っているような書きぶり
だったので。
　しかし、あまり厳しくない条件だったら、投資
物件として購入できなくもないんだけど。たとえば、
１０年くらしたら売っても良いのだったら買いたい。

ここ、早くオープンしないかな？

金利の心配があるし、本当に３ＬＤＫ〜？安いの？とか未定がいっぱい！

他の物件に決めてしまいそう・・・。

ここは「住宅ローン＋管理費＋修繕積み立て金＋“借地代金”」が毎月のお支払い？ですよね？

借地料は１戸平均年間１９３千円ですよね。借地だから土地の固定資産税分を引くと実質毎月１万円くらいの負担ですね。
そのほかに、ふつうは解体費用の積立金があるのですが？？？

ここは、最寄り駅は品川なんですか？

駅から近い物件なのでしょうか？

最寄り駅は品川ですが、かなり遠いです。
女性や子供、お年寄りはちょっと厳しいと思いますが、バス停が目の前なのでお金持ち方は気にならないかも。
でもお金持ちの人はこんなところ買わないですよね。

今話題のWCTと比較すると、どっちが品川駅から近いのでしょうか？また、普通に大人が歩くと何分程度かかりますか？

>>528
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35.37.40.131&lon=139.45.3.843&sc...

・WCT住民は早朝〜深夜まで運行している住民専用シャトルバスがありますので、基本的にそちらを利用します。（でも「今話題」って・・・？）

・品川駅はビックターミナルなので、どの路線利用かによりDoor To Doorの所要時間は大きく異なります。単にマンションエントランスから品川駅の改札を通ればいいだけなら、12分位でしょうか。所謂一般的観念としての「駅近」ではありませんが、そもそも大規模マンションで品川駅に「駅近」物件と言えるものは、皆無に等しいです（Vタワーですら公称6分）。

・>>527氏は「かなり遠いです。」と言っていますが、港南地区のマンションでは近い方です。お年寄りはともかく、女性や子供なら、虚弱体質や徒歩がよほど嫌いな方で無ければ、問題ない範囲でしょう。ただやはり個人の感じ方の問題なので、実際に歩いて見ることをお勧めします。

駅近が５分程度というのは通例ですが、品川駅のようなターミナルでは10分くらいまでは駅近と呼んでも良いと思います。他にも品川５分なんてところは無いですし、中途半端な駅で５分以内であっても乗り換えやらで時間かかること考えるとどういう駅かで認識も違ってくるのだと思います。
マンションと駅の間に使える商業施設が無いのはイタイですが。

そうね品川の場合は駅がでかいから敷地に入ってから
電車乗るまでの時間は結構かかるね。
またタワーマンションもエレベータ乗る時間もそうだ
し敷地が結構大きいからその時間もかかるよ。
よくわからんが例えば２０Ｆくらいの部屋ならドアを
出てからマンションの敷地を出るまで３−４分くらい
かかるだろ。港南口の駅の敷地まで１０分強。
それからホームまで延々歩くから山手線だったら構内
歩いているだけど５−６分はかかるね。
まあ部屋のドアからホームまで２０分はかかるんじゃ
ないの。まあそれだけ見れば遠いけども山手線は２分に
一本でているから待ち時間は平均１分。
駅が最終目的地ってわけじゃないから、例えば北品川
徒歩５分よりは通勤時間短いんじゃね？

>527
お年寄りにはシルバーパスがありますから。
お金持ちかどうかは関係ありません。

むしろ品川駅に出るより職場まで歩いていったほうがはやいです。
安っちい仕様でもいいからはやく買いたいよぃ。

ソニー本社勤務の人が虎視眈々と狙っているそうな
そういう私もですが、難しいかなぁ〜
ロト当てる方が楽かも

>>535
オ*バ*カですね。実距離の話をしてるのではないでしょ。
電車に乗って目的地へ行くことが駅利用するポイントだとすると
２分おきにくる電車でかつターミナルということで、お隣の北品川と同じで判断するのは違うかなと言っているんですよ。
あなたには向いてない物件でしょうから、やめるのはご勝手に。

区民優先分譲もあると聞きましたが・・・

普通に売るっしょ。

建築中のこの物件から歩いて1分位の所に住んでますが、駅からそんなに遠くないですよ。実際の距離としては新宿JRから伊勢丹って感じです。港南口からJR改札までもマイシティから山手線ホームって感じです。ただインターシティ近くでは動物園臭いのと、新しいSONYビル近くでは汚水臭いのが難点でしょうか。でも運河を渡りながら東京タワーを見ながら家路につくのはいい感じです。どこでも住めば都だと思いますが・・・購入できたらラッキーですよね。

５４３さん
情報ありがとうございます。
また、この物件近辺は臭くは無いのでしょうか？
近くにある図書館や小中学校の評判はいかがですか？

この物件の周りも匂うときは匂います。
匂いに敏感な方はどうかと思います。
後、洗濯物に匂いと粉塵が付くのが困りものです。
また、前が４車線の道路なので騒音は凄いですよ。
防音サッシであれば問題は無いと思います。
また、駅からはやはり遠いです。

低仕様との噂ですから、２重サッシが入ってるか確認しないとね。

２重サッシの入ってる物件なんてほんのわずかですよ。高輪レジデンスだって、２重サッシは国道沿い側だけ。巧妙な煽りですね。

二重サッシか複層ガラスね。
道路沿いだと、最低限複層ガラスは欲しいよね。

みんなさぁ
ゆっくり待とうよ

マンション前は公園かと思っていました。４車線道路の通行量は多いのでしょうか？騒音・排気ガスなど気になるレベルであれば再検討必要ですね。一度見に行くか。

単純な複層ガラスは、騒音対策効果はありませんよ。
結露防止対策なだけで。

屋上のクレーンが撤去されたね。
あとは内装だけかな。

さぁ戦争が始まるよー＾＾

４車線道路の交通量は今のところすごく少ないですよ。ただ将来山手線の上をまたいで高輪とつながると増えますよね。

ここはずれたら、もう都心はあきらめるので、早く抽選して欲しい。。。

ここの物件は建物建ててるのですか？

購入者のオプションとか仕様は好みに出来ないの？

安いっーたって、何千万の借金背負うわけだし、不動産は一生に何度も買わないから、公団団地入るのとは訳が違うんだよね！

いずれ壊すから…

え〜。。
店舗に入るお店って「ほっかほっか亭」「すき屋」「サイゼリア」「カワイミュージックスクール」なんだ。。。
TSUTAYAとか入ってほしかったな。。(T_T)

>558さん

どこの情報ですか?

え〜〜〜。

期待していたのに安っぽい！

都営住宅みたいじゃん！

分譲じゃなく、賃貸にすれば？一応、何千万の借金するし、
何だかなぁ〜。

せめて、スタバとかタリーズとかだったらなぁ〜。

牛丼屋かよ。
ドンキだったら良かったのになー

港南に住む時点で贅沢言えないでしょ＜牛丼はイヤ
山手線の内側の住人は、埋立地を差別してます。
住めばよく分かりますよ。
港南何丁目だろうが、臭くて、治安が悪い場所ですから。

吉野家の方が良かったな〜

＞559

ご近所さんならマンション近く見に行ってみてくださいね〜
入る店舗わかりますから。

まあ思えば品川駅は７−８年前まではだだっ広いだけで
さえない駅だったね。港南口なんてインターシティーできても
週末なんてがらんとしていたよ。

新幹線ができたころからこぎれいな商業施設ができてきて
おしゃれな雰囲気にはなってきたけどこれは品川駅１２０年の
歴史の中で集中的に資本投下されたここ３−４年のことで
決して継続的に発展してきたわけではないということは
認識していたほうがいいと思う。
港南の苦しいところは住宅地ではないので零細・中小企業で
あるレストラン、ケーキ屋なんかが出店しにくいところだね。
古い倉庫なんかリノベーションすればＮＹＣのＳＯＨＯみた
いにできるかもしれないけど、新築タワーのテナントだと
家賃高いしね。ようは発展しても新宿西口みたいな雰囲気に
しかならないかもね。

まあ港南の魅力は

１．タワー上階ならではの眺望
２．大規模マンションならではの贅沢な共用部分（ＷＣＴ等）
３．品川駅近辺では圧倒的に安い（安かった）価格

なんだけどここの物件のコンセプトは東京都の資料を見ると
やっぱり３。価格なんだろうな。
おれも港南口タワマンのあるべき姿は２１世紀の団地だと
思う。賃貸に比べ良質で普通のサラリーマンに手がとどく価格
通勤便利な立地。安全性。住宅政策としては志が高いと思うけ
どね。高いお金を出してタワマン買った人にすれば＊＊＊、
貧乏施設は来るなという気持ちはわからないでもないけどそう
いうコンセンサスがとれるほど住宅地としての歴史がないから
しょうがない部分もある。

他のタワーマンションもどこも当初の訴求ポイントは価格
だったんだろうけど「湾岸戦争」のおかげで付加価値競争に
あけくれた結果今までなかったような贅沢設備がついたマン
ションがたくさんできたと思っている。

住友不動産は来年にならないとこの物件の販売始めないらしい
けどそれは最近再び売り始めたＷＣＴとの価格差の説明が
できないからだろう。

まあ港南がどういう街になるかはわからんが住友不動産だって
ほとんど同じ立地、高さのタワマンをまったくことなるコンセ
プトで同時期に売ろうとしているんだから港南口がどっちに
転ぶか（高級路線か庶民派か）まだまだわからないと思う

知った風ですね。
満足しましたか？

長文の割に内容は・・・って感じ。
もう少し頑張りましょう。

確かに長文の割には既出の情報しかない。
まぁ、ここで読んだ書き込みが情報源の全てなんだろうなぁっていうのが感想ですね。

ＷＣＴとここの購買層は重ならないから心配無用でしょう。

確かに長文の割には既出の情報しかない。
まぁ、ここで読んだ書き込みが情報源の全てなんだろうなぁっていうのが感想ですね。

ＷＣＴとここの購買層は重ならないからいらぬ心配でしょう。

>>573-576

そうか？面白いと思うけれども。
当たっているだけに悔しいだけ？

私も>>572はそんなに悪くないと思うよ。
そして、10年とか20年後にはインドとか中国からの外国人がたくさん住むようになるんだろうなと思う。

まぁ、高級路線はありえないわな。
港周りはいつまでたっても場末であり、
労働者の町だよ。

豊洲近くの枝川みたいに？

確かに、
豪華施設をあれもこれもくっ付けて、
湾岸一の高値で販売したＷＣＴと、
都の入札により、定地借地として湾岸一の安値が付くであろう
シティタワー品川。

これらが、共に港南地区にあり、
共にスミフが手がける販売であるのも、皮肉でなものすねｗ

>>579
最近50歳ちょい越えの部長を交えて芝浦のボーリング場行った際、
2次会で芝浦や港南の話題になったんですが港南の食肉工場を引き合いに出して
「あの辺はブラクだったんだよ。風向きによっては腐臭が漂って人の住む所ではない。」と仰ってました。
これが港南の一般的な認識ですね。

芝浦、港南はそういうところですよ。
昔から東京に住んでいる人は知っています。

まぁ、豊洲、有明よりマシとは思いますけれども。

572です

まあ俺の単なる妄想なので無価値とか考察がいまいちとかいわれたら返す言葉はない。
読んでくれた人が判断すべき話なので素直にごめんと謝るよ。
でも面白いといってくれた人ありがとう。マジうれしい。

ちょっとタイトルから外れる話なんだけど５８１さんが書いているけどWCTのホテル
のような設備は圧倒されるよ。まあプールとかいるのかといわれればそこは疑問なん
だけど豪華なエントランスやゆったりした敷地なんか見ちゃうと住めば気分はいいだ
ろうしバブル時代の無意味な装飾と違って居住性として実質的な価値はあるんだろうな。
タワーマンション買いたいと思っている人は中古物件でいいから一度参考までに見た
ほうがいいと思うよ。今は高輪のヴィンテージよばれる古いマンションに住んでいる
んでいてこっちのほうが格上だと思っていたけどWCTだけは正直住みたいと思った。

あと話をもどすけどシティタワー品川の敷地はもともと都営住宅だったんだけど
この建物の低層に都営住宅だかトミンハイムが入って上層が分譲住宅になるような
話を以前聞いたことがあるんだけど知っている人います？
低層階はオフィス、上層は住宅というビルは港区には結構多いんだけどエントランス
やエレベータなんかは別にして、一つの建物ではあるんだけど２つの違うビルを
重ねたようなイメージにしているわけよ。まあ地下駐車場なんかは同じだけどね。
六本木ヒルズのレジデンスも地権者向けの住戸と高級賃貸向けのが同じ建物にあって
両方みたことあるんだけど地権者向けの部屋はかなり質素というか必要最低限の設備
しかついていないんだよね。ここもそういう格差をつけるのかね

港南は知ってるけど、芝浦もですか？

>>583

港南は知ってるけど、芝浦もですか？

品川駅界隈は違いますよ。単に食肉工場があるだけ。
大井町や白金の近くですよ。上記工場も白金付近からの移転です。

たしかに、以前白金（白金台ではない）に住んでいましたが
近くに食肉工場や町工場がありました。
でも家賃はけっこう高かった。

>>588
白金だと今でも町工場はあったりするかな。
まあ山の手内側はいつの時代も強いよ。

芝浦はとさつ場が有名ですねえ

みんな、競争率を下げようとしているの？

憧れの港区民になれるか否かだから必死なんでしょ

>>590

東池袋と同じですか？

>>589
白金に、有名な焼肉屋さんがあるのですが
（芸能人やスポーツ選手もけっこう来るし、たまにロールスロイスも停まってた）
そこのすぐそばに食肉工場がありました。小規模の町工場も。
多分今もそのままだと思います。

５９４
ズバリ金竜山！？

> みんな、競争率を下げようとしているの？

激安だし多少のネガキャンくらいじゃ人気下がらない
んじゃない？立地だのグレードだの議論吹っ飛ぶくらいの
安さだからね。まあ他に同一価格帯の物件がでたらまあ
話は変わるけどさ

激安の根拠

港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）事業者募集要項より抜粋

４ 定期借地権分譲住宅の分譲条件

(1) 販売価格及び住戸面積
ア 専有面積80㎡程度で販売価格3,200万円程度を目標とする。
イ 販売戸数の２分の１以上について、専有面積70㎡から90㎡まで、かつ販売価格45万円/㎡以下とする。

(2) 転借料及び転借保証金
ア 転借料は、定期借地権転借の準共有持分に応じた金額とする。
イ 分譲住宅取得者の負担する転借料は、事業者が東京都に支払う借地料に手数料等を加えた額とする。
ウ 定期借地権転借の転借保証金は、転借料の30か月分以上とし、分譲住宅取得者の費用負担の限度に配慮して設定する。

(3) 解体積立金
除却費用を想定し、その額に応じて解体積立金や解体積立基金を設定する。

(4) 融資
全販売住戸について、住宅金融公庫の融資対象とし、不足分を補う民間金融機関による融資を用意すること。なお、住宅金融公庫と東京都とは、本事業における定期借地権分譲に対して、都市再生融資の対象とする内容の合意書を取り交わしている。

(5) 販売方法
分譲する全ての住宅について、住宅金融公庫融資を受ける際の一般公募と同じ方法で公募する。なお、既存店舗権利者が譲渡を受ける部分については、この限りでない。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-13.pdf

>595
そうです。古くて小さい店ですがいつもすごく混んでいて、予約も取りづらい。
お隣のとんかつ屋さんもリーズナブルで美味しいです。
食肉加工場は一軒、そのあたりにまだあると思いますが
昔はもっと食肉加工場があって、港南に移転していたのですかね。
ついなつかしくて書き込んでしまいましたが、スレ違いですみません。

総戸数の１／２以上というのがミソだね
低層〜中層階７０㎡のファミリー世帯を配置して応札条件
である最低戸数１／２をかせぎ、高層は９０平方メートル
以上のプレミアム住戸にしてＷＣＴ並みの高値で販売する
んじゃないかなというのが俺の妄想です
（定期借地権の分は安いとは思うけど）

連続投稿スマヌ

だからスミフはＷＣＴの残り住居の販売状況みてからシティタワー
の（安く売る義務のない）残りの１／２戸数の売り方決めるんじゃ
ないかと思う。ＷＣＴがまだ高値でも売れるんであれば当然利益率
の高い”それなりの”高級路線で行くだろうし、もしＷＣＴが苦戦
するようであれば”それなりの”仕様と価格にするんだろうね。
建物の躯体はほとんど出来上がっているけど内装なんてこれからだ
からどうにでもできるし、買い手さえいれば高級な内装・仕様にし
たほうが高値で売れるし何より利益率も上がるしね。

ということで標準仕様は安いので買い！。プレミアム仕様（果た
して存在するのかどうかという問題もあるが）がほしい人は価格
によっては高掴みになるかもというのが現時点での感想

つまんなかったらゴメン（と最初に謝っとく）