シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

マンションに入る２階分のs商業施設は１１月営業開始だそうです。
３階建ての方（医療、保育、スーパー）は来年の秋とのこと。
とりあえず、２階部分には２０店舗くらい入るそうなので、今営業中の５店舗以外は新規店舗。
楽しみですね。

テナントが年内営業開始なのに販売はまだまだ先なんですか？ここって？

棟内ＭＲで売るので完成してからです。
値段から即日完売は明らかなので。

物価変動による、調整値価格になるんでしょうね。
計画時想定価格×１．３０〜１．４５（変動率）＝販売価格

＞棟内ＭＲで売る

都営住宅の抽選も完成してから始まるよね。
イメージ一緒。
販売価格９０平米５０００万円超えか。。

90平米5000万円って妥当なところかも。地代を別に払うから結局は良い値段になってますね。それでも相場からすると安い？んでしょうね！！

管理費に修繕費用と地代合わせたら４万くらいなりそうですね。

うまくすると地代そんなあがらないかも！

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％
9月9日11時1分配信 産経新聞
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/price_of_land/

　高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。

　■商業・宅地とも
　野村不動産アーバンネット（東京）が７月、東京２３区内の住宅地５１地点を抽出した地価動向調査によると、７月１日時点におけるこの１年間の地価の伸び率は２１・４％。しかし、直近３カ月の伸び率は３％にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂８丁目」「渋谷区神宮前４丁目」など、調査地点の半分以上にあたる３０カ所の伸び率が０％を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している。
　一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
　ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。これらに加え、サブプライムローン問題が今後の地価に影響すると考えているのが、ＲＥＩＴアナリストの山崎成人さんだ。山崎さんは「海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう」と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。

現状維持、または少し下がったぐらいでも管理費と修繕と地代で5万円弱程度ではないでしょうか？そこまで行かない？共用施設などがわからないのではっきりはわかりませんが。

平米４５万円以下ですから９０平米でも４、０００円万前後であり、５、０００万円はありえません。
周りの分譲マンションよりはかなり安いですが、ここは定期借地権であることを忘れずに。

平米45万円以下は適用されるんでしょうか？入札条件だとしてもその縛りをどうにかしてはずし、今の価格帯に合わせる調整をする可能性もあるように思います。絶対ないと言い切れる何か裏付けなどあるのでしょうか。このデべは儲けしか考えてないように思うので。

建築材料費分は若干上がっても仕方ないでしょうが、ここは借地権付物件なのでそんなにあげることは出来ないんじゃないでしょうかね。
２次購入者の融資がつきにくいことから転売しづらいのは確実ですから。
新築ですら融資断られるケースもありますから。

土地が価格に占める割合は４０％程度。
定期借地権で平米４５万ということは、分譲であれば７５万。
９０平米であれば６、７５０万
８０平米でも６、０００万
と周りの分譲よりもかなり高いということが判る。
（これだけ出せばＷＣＴ、ＣＭＴ、コスポリ、ＰＴ等どれでも買えた）
デベからすれば十分に儲けているのですよ。
それでもあなたはここに住みたいのですか？

どれでも買えた、過去形ですよね？？今の相場上昇を現実としてとらえれば、十分に買いと言えるんじゃないでしょうか。今は地価が特にあがっているので、その比率は変わりますしね。平米４５万円ならばですが。

大きなプロジェクト（湾岸工事とか橋とかトンネルとか）の入札に
ついていつも不思議に思うのですが、入札価格から後からやれ
水が出た、思ったより地盤が軟弱だった、・・調査が必要に
なったなどで何割か高くなって、国や自治体がそれを予算に
計上する決議をすることがありますよね。それって、ずるいと
思うのです。約束して、何らかの事情でできなくなったら、
それは約束した人が負担するのが普通なのでは。一般の
素人にはよくわからないことです。

ということで、約束して入札を勝ち取ったので、その価格で
やるのが筋だと思います。これってナイーブかなぁ。

>>182

反対に物価が下がった、予定より安くできた場合、入札価格を下げたとの話しは殆ど聞きませんね。

やはりここのスレが1番元気があるのぉ〜

>181
今の相場価格がそもそもおかしいのですよ。
元々こんなに高くないということは、この物件が示していますよね。
冷静に考えれば割高物件ということに気づくはずだし、気づかなければいけません。
でないとデベの思う壺ですよ。
郊外や城東にはここより魅力的な物件が沢山あります。
もし仮に湾岸物件を選ばなくてはいけないのなら、私だったら有明や豊洲の物件を選びます。

まあ相場というのは特に中古は買い手と売り手がいて成り立つものですから。。。
中古相場がどのようになっているか、不動産屋さんに聞いて見るのがいいと思いますよ。
港南は大体１平米＝80-100万位はついてるみたいです。
まあここは定借ですから土地代は割り引きますけどね。
おかしい（高い）というなら買わなければいいだけで。。

豊洲、有明ですかぁ
豊洲は便利になったけど、有明は。。。。

江東区と港区では居住層が違うと思うので比べるのはどうかと。

↑
有明も豊洲も高いですよ。
今の相場価格の典型的な例。

１８０は定期借地の概念まるでわかってない。
どうして土地の価格が物件の４０％になるんだ？作為のミスリードかな

>>188
港区湾岸に2004年に購入しましたが、土地分52％　建物分48％でしたよ。
逆に品川駅近で土地が40％と言うほうが安いのかなと思いますが。。

それとも、土地も購入したと仮定した場合に土地分40％相当を上乗せして比較するという意味であるのを勘違いしてませんか？

住友不動産の借地権マンション。
http://www.ps-minamishinagawa.com/index.html

こんな風になるのかなぁ。。
値段は相場より５００万から１０００万安いくらいの値段だね。
結構高い。。。
建材費の値上がりもあるみたいだけし、平米４５万円はないな。
でもとりあえず頭金の１０００万ためよっと。

湾岸タワーが土地：建物比が５：５くらいだとすると、ここはかなり割高に見えるのですがどうでしょうか？当初80平米3200万〜となっていたと思うので土地が50％だとすると実質6400万〜となりますよね。地代がいくらかにもよるとは思いますが。安くない上に売りにくいなどのマイナスオプションが付いてくるってかんじでしょうか。税制面で若干メリットある程度。

坪１６０との噂を聞きました。

坪１３５〜１４０です。
地価が上がったからといって定借物件は上がりません（土地が無いんですから）
ただ、借地料は上がる可能性があります。
建設費が上がったといってもほぼ完成ですから特に値上がりになる要素になりません。

ここの弱点は定期借地物件ということ、いくら地価が上がりまわりの分譲マンションが上昇してもここは変わらない。
言い換えれば資産にならないということ。
結局割高物件なんです。

もともと東京都が持っていた土地ということで仕入れたわけではないですが、それでも地代が上がる可能性はあるんでしょうか？
安く中堅層に提供することが目的ということでしょうから、当初の計画通りなのかなと勝手に憶測していましたが。。

土地所有権アリマンションよりも百倍流動性が悪いということで、とても条件の良い物件ではないかなと考えなおしています。

地代情報、どなたかお持ちの方っていらっしゃいませんか？
昔調べたときは平米1000円だとか見た記憶があるのですが。ありえない金額なので坪1000円の間違いなのかなと。。

地代の保証料はどのくらいになるんだろう

頭金は物件価格の２０％いるのですか？

銀行から100％の融資もらえる信用（確約）があれば頭金なんていらないでしょ。
契約時に手付けを払えればあとは自分次第だと思いますよ。
でも頭金用意できないような人は不動産購入すべきではないと思いますが。。

地代（借地料）は以前試算したら1戸あたり年間１５万円くらいだったような気がします。この辺のマンションの固定資産税は年間５万円くらいだから、実質的な土地の借り賃は年間１０万円くらいなもんでしょう。
マンション自体の管理グレードも低いでしょうから、管理費も安いと思いますね。

安いところは管理が荒れるから10年後が怖いですね、この物件は。
価格ではなく立地や物件自体にほれ込んだ入居者の多いマンションは、入居してからのコミュニティがしっかりしていて、運営自体にも関心のある人が多いと思いますから。
そういう意味では覚悟して申し込んだほうが良いと思います。
安物買いの銭失いにもなりえる物件ですね。ここは。

↑え？？何それ。覚悟？何かあったんですか？なんか気になるなら申し込まなければ？？

すいません、この物件に興味を持ったのですが、
ＩＳＩＺＥやyahoo不動産にも載っていないのですが
どこで資料請求すればよいのですか？

>>201
まだ販売開始してないから資料請求はできないですよ。
分かることといえば来年秋竣工ということくらいでしょうかね。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

しかも芝浦アイランドとかWCTってそこまで所得高くないでしょｗ
価格自体そんなに高くないんだから。

芝浦アイランドの最低単価は、２４０万円／坪
（当時は、信じられない高値と悪評が上がったものだが、今では安いぐらい）
ＷＣＴの最低単価は、１９０万円／坪
（信じられないだろうが２００４年当時はこのぐらいから手に入れられた、勿論高層階は２４０万円／坪近くしたがそれでも芝浦アイランドよりは安かった）

210さんの言う通り。安かったもんねー、今考えれば。。。
あの当時買った人は偉い。つまり芝浦アイランドやWCTが凄いのではなくそのチャンスを逃さずかった現住人が偉いｗ

>>210
それはグローヴですね。ケープだともうちょっと安かった。
当時は売れ行きの悪さに売主がビビってケープは必ず捌ける
値段にした、と噂が立ってた。今となっては結果オーライだ
けど。

ケープは坪単価１５０万がごろごろあった。
４４ｍ２１００万円の物件、今４５００万円で売りに出されているよ。
かなりふっかけてるから、売れるかどうかはしらんが…。
買おうと思っていた５８ｍ＝２８００万は３８００万で売れた。
駅から歩くと13分≠20分近くかかるから見送ったけど、あんな激安物件はもうないね。

安い物件またいつか出るよｗ

ケープ、ＰＣＴあたりの三井物件が激安だったのは、グローブの存在が大きかったわけですね。

>>213
わたしもグローブの営業から聞きました。
湾岸激安物件のあおりを受けて、グローブが売れないので、それよりも条件の悪いケープは、価格を下げざるを得なかったと。
聞いたのは、たしかケープの販売が終わって、グローブの最終期の頃だったかな。
でも、その頃には、グローブが格安物件になっていました。
マンション購入者にとっては、デフレのよき時代でした。

↑グローブの営業が言いそうな事だよね。
真相は、グローブが売れない原因を一から洗い出し、それらを反映したケープの完売に
便乗させる形でグローブを売り切ったということです。
グローブに何人か友人が住んでるけど、ケープの抽選にもれてグローブを買ったけど、
ケープの方が細かい点にいたっても仕様がいいと未だに言ってます。
戦略勝ちですな。

218
全くわかってないね。地価の上昇など都心不動産を巡る環境の
激変が一番の要因。別にケープをだしにしてグローヴを売り切った
わけではない。躯体、立地はグローヴが上。値段の差は相応だよ。

>>210
同時期にグローヴとＷＣＴを検討した者ですが（結果、他物件を購入ｗ）
グローヴの方が全体に安かったよ。　

ＷＣＴは、景色も良く共用施設も多く魅力的だったが、何処も高く諦め。
グローヴは、ＭＲのＰＣ画では肝心の景色が他の建物に遮られて良くなかった、外廊下なのも止めた原因です。

グローブと同時期にＷＣＴを検討した人にとっては、既にＷＣＴは割高物件だったよ。
少なくともその２年前に検討しておかないと。
グローブに引きづられる形で他のマンションも軒並み新価格に突入。
頑張ってのはＣＭＴぐらいかな。

さぁ、スレタイに戻って、あの頃の夢よもう一度、とこの物件がなるかどうか。
定借だから、安くて当たり前なんだけど。
住友がもしも上げてきたら、ここはもはや悪夢と化す。

都が監視しているから、住友は勝手に値段を上げられないと思うけど。
いつ売り出しなんですかねぇ。
いろいろなうわさが出ていますが、なぜ、一部の人だけに、情報が流れているんでしょうかね。抽選だけは、不正無く、行って欲しいです。

ここって電車から見ると暗めな色調でちょっと変わってますね。
気になるんだけど、近くで見るとどんなデザインなんでしょう？

あと一年後に棟内モデルルームでほぼ即日完売になるんでしょうね
スーパーは年内に営業開始ですか？

この辺りは都や区が環境整備に力を入れている感じがします
運河沿いが整備されたり、公園が出来たり、舗道が出来たり

確かに遠くから見ると黒っぽいですが、近くで
見ると、遠くから見るほどは暗くないですね。
　最初、設計図を見たときは、「無骨なでかい図体の
ものができるようで、周辺に合わないのでは？」と
思っていましたが、できてみるとかなり良い感じに
なっています。
　コスモポリス（４０階）と比較してほぼ同じ高さの
建物で、４３階建てだから、天井高さ、階高が低めなの
は明らかですが、窓幅もぎっちり詰まっているようです。
見た目の感覚としては、色が黒いことも相俟って、
ギュッと詰まっている感じの建物ですね。

　１階がどんな雰囲気になるのか？スーパーがあるので
安っぽい様子にならないかが気になります。

>いろいろなうわさが出ていますが、
>なぜ、一部の人だけに、情報が流れているんでしょうかね。
そりゃ関係部署にいれば情報くらい流れてきますよ。
それをネット上で漏洩するのが問題なだけで。
どんな会社だって社内限りの情報くらいあるでしょう？
つーかそもそもここに書かれてる話は噂ベースのものも多くて、
本当の情報がどれだけあるかは・・・。

>抽選だけは、不正無く、行って欲しいです。
まあそう信じることですよ。
いくら貴方がジタバタしても、貴方の抽選確率は上がりません。

凄い盛り上がり様だが、実はそんなに魅力的な物件ではない。
恐らく、デベに踊らされているだけ。
坪４０万としても定期借地権物件ということを考えれば資産性はないし、ハッキリ言って割高物件。
仮に土地付きとしても、所謂港南物件の一つであり、現地を見るまでもなく将来的な資産性はゼロに近い。
安かろう悪かろうの銭失いになりかねないので十分な注意が必要。
実際、蓋を開けて見れば倍率が全然付かない売れ残り物件の可能性が大。
ここを買って大儲けしようとは考えないこと、火傷しますぞ。
素人はスルーした方がよろし。

>恐らく、デベに踊らされているだけ。

そのデベからの情報が一切無くて皆も困っている訳だがｗ

＞231
宣伝する必要ないですから、ここ
マスコミが騒ぐから、住友は広宣費０でも完売じゃない

気付いたら完売してたりしてｗ

>>229
恥ずかしくないか？ここは売れるし、あなたがどんな書き込みをしても倍率は下がらない。まぁ、デべが相場の上昇を理由に価格帯を上げれば、そんなに人気は出ない可能性もありますがね。想定される価格設定で売り出されれば、火傷？？なんてしないよ。あなたはスルーした方がいいね。

いや、ある意味核心ついているんじゃないの。
安い安いと刷り込まれているけれど、冷静に考えれば決して安くはない。
広告費をケチって完売しようと企むデベと借地料で儲けようと思う東京都の戦略と思われる。

「決して安くは無い」?
まだ値段も発売時期も発表されていないのに、なぜわかるのでしょうか？

数年後に転売目的だった場合、購入する人は現金一括くらいの人でないと購入できない。
土地は借地だし、建物だけの担保評価で金融機関からお金を借りれる人は少ないと思いますよ。
どうしても売却しないといけない理由が発生した場合、

①現金（個人客）を探す　【投資目的であろう・・・】
②不動産業者に買い取ってもらう　【定期借地物件を買い取るのだろうか？が疑問】

投資目的、転売目的の人たちが高値で買い取るはずがないよ（笑）

安物買いの銭失いにならないように各自のライフプランを考えて申し込みしましょうね

この物件は「ためしに申し込みしてみっか？」という人が多いと思うから
キャンセル客をさばいていく住友の担当者は大変な労力になるでしょう

キャンセルが出る＝＞勝手に住友の望む人に売れる
という図式が見えてきましたね。

242は本当に「サラリーマンさん」だね。
この程度の値段の物件なら即金ですぐ投資って連中、結構多いよ。
ローン組めないなんてレベルの心配をする程カネに困っている人は、
投資目的でここに手を出さない事だね。

>>244
いや、そういう人たち向けの物件じゃないから。
元々の企画のとおりに購入制限をかけられたら、ほとんどが長期ローンでの購入になるんじゃない？

>>244 さん
東京都のＨＰより
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v101.htm

平成16年8月31日
都市整備局

　東京都では、本プロジェクトにおいて、民間事業者により、中堅所得層ファミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整備を行うため、平成１６年２月２４日に事業者募集要項等を公表し、平成１６年５月２８日に提案書等を受け付けたところ、５グループの応募者から提案がありました。

『中堅所得層ファミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給』
ですから、住民票は本物件に移すのが条件になるのかと思うのですが
いががですかね

まあ、みなさん落ち着きましょう。
通常物件とは違うところも多いわけだし、「お買い得だ！！」と思い込まずに、しっかり条件確認・損得計算したほうが良さそうですね。

超お買い得であって欲しい！と言う気持ちはよく分かります。
私もその1人ですし。

ここ欲しかったけど、あきらめて全然別エリアで70平米4100万の中古物件を買ってしまいそうです。

一戸建ての借地権なんかだと、土地の保証料がとられるけど
このマンションは保証料ないのかな。
最終的な取り壊し費用を含めて最初に保証料をとっておいてもらえないかな。
約６０年後スラム化して人がいなくなってくると、取り壊し費用は払わない、という人が出てきそうだし、そんな時に多額なお金を請求されるのは不安。
どうなってるんだろう。そのへん。

続けて。。。
２Fは駐輪場と集会室。
北側は２階建ての小売店舗。
北西の建物の２Fには医療施設。
３Fは保育所が出来るそうですね。
メインエントランスは表の大きい通りからでは
なくて裏からなんですね。
角部屋が一つもない機能的な作りのようです。

取り壊し費用込みと聞いた気がします。

＞取り壊し費用は払わない、という人が出てきそうだし、
そんな時に多額なお金を請求されるのは不安。
取り壊し費用が後払いで、払わないという人のために、払う人の額が
多くなるなんて変なシステムはないはずです。
そんな変なシステムなら、払う人も全員払わなくなります。
とくに土地は自分のものでない定期借地ならなおさらです。
取り壊されようが取り壊さればいが
定期が終われば自分の財産はなくなる訳ですから。

価格発表まで待って確認すればすむこと。
ここで推測していても単なる時間の無駄ですよ。

みなさん、方位や階数はどのへんが希望ですか？

この際、部屋の広さが希望とおりならどこでもいいです。
あたるならどこでもいいが本音です！！

理想は南東向き高層階ですかね

取壊し費用は、毎月の積み立てかと思います。他の物件もそのようですし。たいした金額ではなかったような？

この物件は、東、南側に人気集中しそうですよね。
ただでさえ方角がいいのに、ひらけてるのまでこっち側。
さらに、西、北側と価格差が少なかったりしたら…

方位の価格差は無いでしょ。
ついでに階数での差も。

売り出せるめいいっぱいの
坪単価で出しても爆安なので。

>>247
「中堅所得層ファミリー世帯」って具体的には世帯年収いくら位なのでしょうか？

世帯所得５００万〜１０００万までの核家族以上というのが妥当でしょうか。

それから都営住宅の例からすると
１　申込日現在、都内に居住していること。　
２　同居親族がいること 。
３　住宅に困っていること。（持ち家（マンション）を持っていないこと。）
４　申込者又は同居親族が暴力団員でないこと
という条件がつけられるかもしれませんね。
他は、「継続して自ら居住するための住宅を必要としている」、「単身者不可」、などもありあそうです。
最低でも３０００万円を超える買い物（＋月々の土地代、管理費、修繕費）ですから、ローンを考えると最低でも１５万位（３５年ローン）の返済が出来る家族に限られるので、頭金にもよりますが頭金なしとする場合、世帯収入６００万円以上必要になるのではないでしょうか。
（借地権の場合頭金は最低２割入れることが前提とされるとは思いますが。。）

今後「港南四丁目第3団地建替プロジェクト」以外にも、同じような良い立地の団地建替プロジェクトは予定されているのでしょうか？

>264
たぶん、ここの場合、そこまでの条件は付かないと思います。2は付く可能性がありますが、年収制限はないのでは。

第一次販売は都民住宅、都営住宅の入居者もしくは都民・都営住宅の入居資格を有する世帯に優先販売。
第二次販売で、一般の購入希望者へ販売。

第一次販売は都の事業として例の価格制限付、第二次販売は民間業者である住友の価格設定。