シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Ｐａｒｔ２

資料には都が直接貸すのでなく事業者による借地権転貸と買いてありました。
となれば、単純に販売提案価格のなかに借地権利金をどこまで乗せる
かという話でしょう。案外格安物件ではなくなるかも。
「坪単価に借地権利金を含む」のか
「購入者の払う地代に額はいくらか」というのが気になりますね。

誰かがサプライズっていっていたけど、一棟ごと賃貸事業者（リート等）に売却という話もあるかもね。

この物件に絡んでいる会社に対して既に優先販売
（上層階、方角の良い物件）をしているはず

（港南四丁目開発株式会社）建築主
住友不動産
住友不動産建物サービス
竹中工務店
東京ガス
日立ビルシステム

の会社で１５０〜２００戸くらいは既にキープされているであろう
当然、平等な販売にはなりません
本当に残念な話ですが・・・

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根拠をお示し下さい。まさか単なる想像ではないですよね？？

外野ですが、
１５０戸〜２００戸かはわかりませんが、どこのマンションもお得意様優先枠はありますよ。私が今年買ったマンションも会員販売の際に、なんたらわからない販売済みの優先枠がありました。
欲しかった部屋なのに、聞いてないよ〜って感じ。
どこかのブログにも、欲しい部屋ある？って取引先に打診されたって書いてあったよ。（販売前です）

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根拠は引渡が終わってからわかる話です。

ワールドシティタワーのではそのようなことはありましたよ
住友不動産の職員優先が

この物件に資産価値があるかどうかは別にして欲しい物件については
自分たちで抽選をするわけですからね

例）住友不動産のＡさんがある物件を欲しいとする
　　一般顧客のＢさんも同物件を欲しいとする

抽選で
Ａさんの当選玉を２〜４個入れておく
Ｂさんには希望者が３人〜５人いますと伝えておく

この場合、Ｂさんの当選確率は低くなり、住友不動産のＡさんに
有利に働く

こんなかんじですかね〜

「優先販売や不正抽選はしないですね？」と住友不動産関係各位に
念押ししないといけないかもです。

今回は経費をかけられないのが前提なので、インターネット申込・発表
なんてなれば、事業者のやりたい放題でしょう

しっかり公正に販売・抽選を行ってもらいたいものです
（不正を日々行っているとは言っていません）
みなさんいかがですかね

↑　の抽選方法は一般販売でもよくある手口。
販売会社によりますが、売りたい顧客（優良）に玉を沢山入れ、その玉を重くしておく。売りたくない顧客（信用低い顧客）は軽い玉。
こうして、売りたい顧客が抽選に勝つわけです。
いつも抽選外れる人は、自分が頭金が少ないとか、売却特約ついてるとか、
よく考えたほうが良いよ。
優先枠なくて、キャッシュオンリーの顧客同士の場合でも、公平にはいかず、
今度は担当の営業の力関係がものを言います。

（某デべの知り合いに聞きました）
ただし、デベが合同の場合、不正を嫌うデベと組むとこの限りではありません。

さて、住友はどうでしょうか？

一般に抽選していろんな人が入居して管理が面倒より、お友達知り合いに入居後あまり文句言わないでよという条件で抽選優遇。
どちらが営利企業としてとるべき道か。。。考えれば分かる話です。

周辺で同じくらいの値段で売っていた３，４年前に買えなかった自分の経済観念不足を恨むしかないのではないでしょうか。。。

で、けっきょく買わなかった、と。

借地って通常のマンションの何％位安いのが相場なの？
教えてください。
当時WCTアクアと比べて、定借の割には安くない気が…。
そりゃ、今のMS相場と比べると安いけど、相場は崩れる可能性もあるからね。

定期借地権だからといってそんなには安くなりません。
大崎などが良い例です。
港南の分譲マンションよりも高かったぐらいですから。
尽きるところマンションは立地です。
本物件の方がＷＣＴよりも立地が良いということです。
駅まで９分ですから。

定借って、そんなに安くないんだ。
わかりました。ありがとうございます。
あ、そういえば広尾の定借もめちゃくちゃ高いことを思い出しました。

原価は
建物建設コスト　＋　権利金　＋　経費

定期借地権利金が大きくなれば販売単価は高くなる。
定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
権利金を減らせば地代が高くなる

建設コストは窮境のローコストタワー。仕様は
フェイバ＞本物件＞都営タワー
だから建設坪単価で７５万以下では？
延べ面積と専有面積の比は１０：８として
専有面積あたりの建物原価は９５万弱

坪当たり１５０万で収めるには
経費を２０％とみて３０万
権利金は２５万／坪

×定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
○定期借地地代が低ければ、権利金は高くなり

大雑把にいうと、コスポリが坪２５０〜２８０位だから
本当に坪１５０ならば、4割ちかく安いんだ。それならいいかも。
本当は初期のアクア坪１８０で買いたかったけど。
売れるかどうかは別として、今中古坪３００だからね。

工事着工がH17から、でH19竣工ということで借地契約残68年弱ですね。
更地にする期間も含まれているので正味住めるのは68年くらいでしょうか。
68年後、更地にするための解体費は世帯あたりどの程度になるんでしょうか？マンションの解体費ってどのくらいするものなのか想像もつきません。。

H20竣工でしたね。すみません。
てことは67年ですね。
解体中の地代は誰がはらうんでしょうか。

価格に込みじゃないの？
やっぱり細かい事は、販売始まらないとわからないね。
嫌な予感がしてきた。住友あからさまに値上げできないから、そうした解体費だのなんだの、別会計が起こる気がしてきた…。
蓋を開けたら、期待するほど安くなかったりして。
こうして、あと1年待つのかー。

解体費は込みですよ。

地代は込みかどうか、微妙ですけど、大した額ではないでしょう。
踏み倒す人も多いだろうし。