シティタワー品川　Part7

現状の市況で考えても１０％、１０年回収なんてどう計算しても無理でしょう。
毎年必要な割高な経費や賃貸利益にかかる税金などきちんと計算すると２０年回収も難しいことが簡単な試算で分かりますよね。それも、１年目から賃貸できた場合の計算。

みんな、知らないの？
自分は２００４年から不動産価格見てるけど、
あの当時東京駅６分大手デベの物件でも坪３００万だよ。
銀座だって、坪２８０万位だった。

みんな今の価格と比べているから、安いと思い込んでるけど、今の価格はバブルが弾けたばかりの割高価格にまで短期で上がってしまったんだよ。
そんな価格とここを比べて、安いっていっても、、、。

急に上がった価格は下がるのは必然。
株やってる人なら、知ってるよね。

これから、本当にお買い得な物件が出てくるよ。
デベだって、生きていかなきゃいけない。
売れる価格でしか、分譲できない。

秋売るはずのここを前倒しで売り出したのが、その証拠。

>>237
このスレのちょっと前にも出てますがPTSは坪250弱ですよ。
うそはいけないなぁ。
あとケープは坪200、そしてここは坪120．
全然ちがいますなぁ。
ネガレスおつかれさん

WCTならまだしも・・・
今日の日経の夕刊にも出ていたし、マスコミにもいろいろ取り上げられるかもね。

＞＞２４２
ここはもともと売出はもっと早いはずでしたよ。
スミフはWCTの売れ行きが心配でずっと情報公開しないできましたが、結局、11月入居ぎりぎりにしぶしぶ売り出したってかんじです。

っていうかあなたバブル知ってる？
去年の価格なんてバブルでもなんでもないよ。
不動産はいま需要にあわせて供給を絞って在庫処理に走っているから残念だけどそう簡単には価格はおちないよ。
せいぜい10％だね。

>>２４３
ウソなんていっていない！
自分が検討していた部屋はその坪単価です。
ケープは海が見える部屋で２８８０万、５８平米。３５００万程度、６５平米程度。４４平米２１００万。
坪１８０です。それは上層のプライムの部屋を入れた、平均じゃないの？

パークコートも、きっとあなたはプレミア価格も足してる。
人をうそつき呼ばわりする前に、パークコートのスレを始めから読んでごらん。
安すぎて、何かあるんじゃないかとか、書いてあるから。
その時値段を計算したら、５０万円/㎡だった。

>>246
プレミアがどうこうってなんで？
平均坪単価の話をしているんだけど？
なんで一番安い部屋の単価とここの平均を比べるのか意味不明なんだが。
どう考えても価格だけなら圧倒的にここが安いでしょ。
3年前の微妙な部屋の価格うんぬんでここを比較するのはおかしいっていってるんだよ

＞＞２３９
テレビでって…。
そんな予想あたったためしがないんだが

ここと比べるんなら、一番安い部屋じゃなきゃ公平じゃないでしょ。

向こうは所有権だし、仕様もここよりいいけどね。

過去と比較するのは、未来の予測のため。

>242
株は急激に上がったものは緩やかに、緩やかにあがったものは急激に下げる傾向があります。

過去と比較して未来は予測できませんなぁ。
経験が重要とかまさかいわないよね？
経験でうまく不動産市況がよめるならこんだけデベはつぶれないねぇ。

それと所有権だって？
それは今まで何度も議論されていることで価格がいくら安いだの以前の問題だよ。
定借だからいくら安ければ妥当とかではないんだよ。定借が気にならなければここは非常に安いし、気になるならやめればいい、それだけのこと。

>>242
しかも株チャートでいうなら今時期は急激に上がった後、当然あるべき調整の時期となります。

私は株と不動産は同じとは思いませんが、株と同じというなら今後不動産は調整後に来年上昇することになります。

>>249
平均坪単価で比べないの？
っていうか当時検討していて買わなかったの？
それは残念だね

E'の間取りをベタ褒めしてる人とか、MR見てますか？
ワイドスパン3LDKを実現させるために無理やり詰め込まれたウナギの寝床にしか見えなかったんですが。
Mのビューバスも洋室２とリビングの入り口が最悪だし、浴槽がそんな広くないから正直微妙。
自分の感覚とあまりにも違いすぎるので、みんながわざと本命を書いていない気すらしてきました。

ちなみに以前のスレによると、36階くらいからブリッジビューを楽しめるそうですよ。

過去スレによると、北東は36階くらいからブリッジビュー。
パーティールームからは見えないそうです。
北東狙いの人は頑張ってくださーい。

>>２４５
人から聞いた話だけど、秋発売、来年入居って聞いたけど。
まぁ、いいや。

それより、なんで坪１４０万が上限に出来るのに、この物件を最高１２０万で売ってるの？
早く、確実に、売り切りたいからだよね。

売れる自信があれば、高層階は坪１４０にするはずでしょ。

>>２５３
おかげさまで、山手線駅直結物件を購入済みです。
ここは投資目的で考えてましたが、私には向かないので抽選にも参加いたしません。

欲しい人は、頑張って当ててくださいな。
初期費用は安いと思うので、若い夫婦や現金があまりない人で、永住ならいいんじゃないですか？

ただ、検討中の人に向けて、熟考を促しているだけです。
実際近隣に、たった２年前に坪１６０万〜１８０万程度で、所有件付仕様高の物件があったという事実をお知らせしているだけです。

不動産は株の１〜２年後を追うもの。
昨年の秋から、世界的株の暴落が始まった。
そして、未だに底が見えていない。

今年の暮れ辺りから不動産の暴落が始まると予測する。
来年の今頃は、びっくりする位不動産は下落しているだろう。

株の１〜２年後を追うのが正解なら、
まだ不動産価格は上昇してなきゃおかしいよ。
現実は、株の直ぐ後を追ってる。

山手線駅直結って、日暮里かな。

254はウナギの寝床の意味分かっている？

>235さん
大崎と比較して妥当というためには、大崎の価格が妥当だと言えないといけなくなります。
結構高額の賃貸を景気の良い業種の人が借りてくれていた状況がありましたが、欧米のバブル崩壊のあおりもあり、高給取りマーケットは結構雇用の調整に入っている模様です。（給料自体は下げず人数を下げるものも含みます。）
年収1,000万円ぐらいでも世の中的には結構高収入ですが、これでも月50万程度。税金や社会保険料を引くと30万円ぐらいが手取りになるはずです。
このくらいの広さを今借りると25万円ぐらいかかりますが、30万円のなかから25万円を払うというのは殆どあり得ず、企業が住宅補助をかなり多く出さない限り無理があります。

果たして今の不動産価格が維持されるかというとかなり疑問です。


>239さん
多分他の方へのレスではないかと。。。ただ、内容に関してはまさに同感です。

>254さん
Eのリビングの狭さに関しては同感いたします。
ただ、私ならばリビングと隣室の壁を抜きます。そうすればキッチン横の通路になってしまっているスペースもそのまま使え、かなり使い勝手が良くなると思います。
多分都からの要請では無いかと思うのですが、3LDKや4LDKの部屋が無理に多くなっており、他のタイプでの三角部屋問題も含めた狭すぎる部屋の問題があるのだと思います。
同様のリフォーム・ニーズは多いと思われますし、おそらくリフォーム業者も図面を入手していると思いますので、かなり早い時期から「このように変えませんか」という提案はあるのではないかと。コンシェルジュ・デスクでリフォーム業者の紹介もしてくれるようですし、真っ先に仕様を知り尽くした住友系の会社が来るのではないかと期待しています。
元の内装があまりお金がかかったものではないだけに、いじるときにもったいなさは少ないかと。

昨日の日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

＞日経夕刊に将来スラム化の懸念ありとハッキリ名指しで書かれてました。

何言っているんだか・・・


スラム化の懸念のないマンションなんてほとんどないと思うが・・・・
あるんだったら、どこのマンションが教えてちょうだい。

立地が良い場所は、建て替える価値があるので、スラム化の危険はむしろ少ない。
郊外型はあぶない。

Eのワイドスパンの間取りは悪くないと思います。

>>255　さん
205の写真のように、３６、３７階はフェイバリッチタワーの塔屋部分が
レインボーブリッジとかぶるようです。完全なレインボーブリッジビューを
見るなら３８階以上がいいですよ。

どなたかも書かれてましたが、2005年ころ、不動産は非常に安く、この３年でプチバブル状態となりました。　当時、品川のタワマンは投売り格安物件もありました。私は神奈川県方面の築浅物件を当時３千万以内で購入し、今年、４千万半ばで売却しました。　また数年後に2005年レベルの市況に近づくとすれば、シティタワー品川も破格物件には見えなくなるでしょう。　今、不動産を買いたい方には、他物件がまだ大崩れしていないので、この物件も悪くないですが。　
基本的にタワマンで供給戸数が増えたのと、人口減少傾向を考えると、再開発があったとしても、長期的に不動産は大幅下落となると思います。既に下落は始まっていますが、一般の方の誰もが痛感する程の下落は５年後にはやってくると思います。私もこの物件には申し込み入れますが、最初の５年も無駄にはしません。現居住の所有物件を利回り１５％程で賃貸し、本物件に入居します。この物件で確実に設ける事ができるのは、現時点で利回りの良い物件に住んでいて、貸し出せる状況にある人のみです。　今持っていない人は、この５年は相当なハンディとなり、色々なリスクを考えると大した投資対象にはなりません。　ｂｙ　不動産転売で大儲けしている勘の鋭い者より

>>243
たしかに、　>>246のように
ケープは上層階を除き、大半が180〜200でした。
当時、三井は同アイランドのグローヴの売れ行きが悪く、一旦販売を中止し、
ケープを格安で（難を言えば、駅遠、海側建物屋上のヘリコプターの基地
ぐらい）放出し、大人気抽選となりました。
そのはずれのおこぼれを、グローヴの値を改め、引き込んだ経緯があります。
ケープは共用施設は最小限だが、内廊下で東海側の見晴らしは抜群で、
買った人は強運だったって事ですね。

時に、三井もこの様な狂い咲きをするもの、
ここも住友の狂い咲き物件となるのかな？

みんなの賃貸予想価格を見てると
蒲田で徒歩１０分、築２８年（今はもう３０年）、６０平米、
中はリフォーム済みなので綺麗に見えるけど妙な間取りの３ＤＫに、１５万円（管理費込）で
借りてる自分がバカバカしくなるんだけど。
それは、今だからなの？！
このまま、今のマンションに５年住み続けるとしたら、３回目の更新時には安く交渉出来るのかしら？！

サンプルルーム行ってきました。センターコア部分にタワーパーキングを配してかなり圧迫感あり。設備・チャンバーハイト・金具・間取り、どれをとっても２０年前の丸紅のファミリーハイツ並みのスペックで予想以上にコストダウンを図ってきたなという印象。
先回の不動産不況で価格が急低下した時期に、成り行きで賃貸予定物件をあわてて分譲した三井の佃島だってこれより高規格だった気がする。
同価格帯のWコンフォートタワー110㎡4千万円台後半で買った身としては、結構な土地賃借料を払ってこの物件を買うかどうか迷いが生じています。
Wコンの利益で買える程度の価格は魅力なのですが、市況を考えると資材価格さえ落ち着けば今後も坪単価160から170万円程度の物件は出てきそうな気もするので、相当迷いが出てきました。
タワーマンションの固定資産税って相当安く、しかもほとんど土地持分がないから建物時価と共に漸減するのです。新築でも30坪で年間10万円くらいです。それに較べてパンフ読んだら賃借料はかなり短期間で見直しを繰り返すように読めるので、そこも迷うところ。
申し込み締め切りまで時間がないのに、直前でこんなに迷いが生じるとは予想外だぁぁぁぁ。

北西って人気ないのかなぁ。
ビル群の夜景が綺麗そうだけど。

そんな事言わない方がいいかもよ。
人気上がらない方がいいでしょう？

人気上がらない方がいいでしょ？

現地の混み具合はどれほど？

まあ品川は便利だよ。会社帰りにディーンアンドデルーカに寄るだけで（買わないけど）
癒される。

先週末行ってきましたが
ベビーカーの客が多かったですね。
あの暑さの中、ベビーカーに子供置き去りで
サンプルルーム見に行こうとしてる人が
何人もいました。
このマンションを買おうとしいる
ファミリーの非常識さに驚き
買った後のことを考えると正直悩みました。
ご高齢の夫婦もいでたちが微妙でしたし…
将来の「騒音オバサン」みたいな人が
たくさん住むことになるのでしょうか。
ガラスの手摺ごしに
見たくない感じの作業服とかがハタめきそう。
いまと外観が一変しそうで不安です。

なるほど。
北西ってあまり話題になっていないけど意外と本命多そう。
もしくはレインボービュー妥協組み。
大穴の大人気ってことでFA。

北西のビューは恵比寿〜渋谷〜新宿の高層ビルの夜景が見えますね。
ちょっと遠いけど。ただ山手線車両基地付近は再開発の予定がある
ので低層階だと将来だめかも。まあでも５年しか住まないんなら北西
はいいと思う。

大穴の大人気？
また変なのが湧いてきた。

>>277
ＷＣＴの西側友人宅に、夜おじゃましたところ、
駅に並ぶビル群がなんちゃって百万ドルの夜景並みに綺麗でした。
湾岸華火時も、自宅にてそのビル群に映しだされたのが見えるとかｗ

北西は、意外と穴場かもしれません。

現地は相当混みあってます。若い夫婦が多いね

日経夕刊の立教の教授は実態を知らないね。大規模ほど管理意識は強いよ　管理組合に手をあげる人多いし、規約違反すれば、ネット、管理組合通じ吊しあげられるよ。

いよいよあと３日でサンプルルームは終わりですね。
最後の週末ということで、今週末はどのくらい混むのでしょうか？
今日、明日サンプルルームに行く方、状況を教えてください。
ちなみに昨日の１５:００頃、３度目のサンプルルームに行きましたが、
思ったほど混んでなく、１５分〜３０分待ちでした。
しかし8/12よりは３倍くらい人は増えてましたね。
１回あたりの見学者の数が多くて見づらかったです。
不動産会社か地元勤務の２０歳代くらいの若者が３人くらいの
グループで見学に来ていました。恐らく社内でうわさになっているのでしょうね。
こういう人は、どこに申し込むのだろうか・・・

ところで、別冊5に書いてある個人情報の利用目的はデベの一般的な内容？
訪問等による営業活動とか書いてあるんだけど。

ようやくネガレスおわったみたいねー。
深夜から朝方にかけては生活スタイル的にネガレスを書く輩が多くなるよね。
なぜ高倍率確実なのに同じことを繰り返しかくんかなぁ

見てきた。
10時30分の回、100人弱。
次は10時45分、人数同程度。
見学は10分。
北東から南東の7部屋。
値段考えたら上々と思う。

高倍率確実でも、それをネガレスとしか受け取れない、あなたみたいな人はともかく、
真剣にここを検討し、どうしようか考えている人向けのメッセージだと思うけど？
わりと勉強になるけどね。

普通のマンションは他社の営業などがネガレス書き込むことはあると思うけど、
ここの異常なポジレスやネガレスに反論する輩はどういうポジションなんだろう？

本気でここに住みたいなら、デメリットを的確に述べてくれて、検討者が減ったほうがいいはずなのに。

あなたこそ、確実に売りたい、住友さん？

昨日二度目のサンプルルームいってきました。
平日でしたがお盆休み中ということもあり、30分待って見ることができました。
それにしても15分であれだけの部屋を見るのは大変ですね。

部屋を見た印象はおおむねみなさんと変わらず分譲としては見たことない低仕様で、建具や家具がないわりにやはりそれぞれの部屋が狭いなぁという感じですね。
普通モデルルームってゴージャスな家具がおいてあっても広さを体感できると思うのですが、この部屋たちに同じようにおいたら結構狭い部屋多いなって感じでした。
でも、バルコニーは広いし、窓側の部屋は明るくて好感がもてました。
間取り的にはやはり外廊下側に部屋が少ないものがいいですよね、あの格子窓はきついし。

周りの中古が売り出し価格以下になる日がくるなら、確かに考えようは
アリかもしれないですよね。でも、まだまだ上乗せがすごい。。。