パークシティ豊洲はどうですか Part30

>>120
それは別物件（銀座タワー）の数値がまぎれ込んでいるだけ。地所のミス。
江東区物件を中央区や世田谷区の住民がそんなに買うわけないくらい気付こうよ。

>122
中央区や世田谷区の社宅や賃貸に住んでいる人たちが買うって言う事です。

>122
中央区や世田谷区にどんな幻想をお持ちなのですか？

中央区の賃貸に住んでいますがＰＣＴ買うよ。
高い賃貸料払ってるからねー、場所なんて気にしない。
不便な世田谷より豊洲がいいと思う。
出張も多いから東京駅や羽田がそこそこ近いのがいい。
ただ中央区は税金高すぎる・・・通知が来たけど95万も住民税払わないといけない、トホホ。

もしかして港区も住民税高いのかな。
江東区の方がよかったか。

世田谷より江東の方がナウいところになる可能性はある。
東京湾は東京再生のためどんどんきれいになっていくだろうから、
お得はまちがいない。

私の友達、中央区の賃貸から江東区の分譲にしましたよ。
いまどき、「○区だから」とか言う人いるんですね。
大事なのはその人がどのように自分らしく生きるか、じゃないかな？
○区ってだけで高い物件ほとんどでしょ？
うちは共働きだけど、両実家とも裕福ではなく、援助は全くありません。（当然ですけど）
二人の稼ぎはそこそこ標準並みといったところでしょうか。
その稼ぎの中で、居心地の良い楽しい暮らしができるなら、何区だろうが全く気にしませんが。
中央区だって世田谷区だって、「え？」って場所いくらでもありますよ。
その物件ごとに何区だろうが周囲の環境って違うし、個々に判断すべきで、区で括って意見するのはどうかなーと思いますね。

>125
この時間にパソコン打てる方は？
差し支えなかったらお仕事は？

カートでA棟に入るのは地下の駐車場をぐるっとまわってエレベータに乗るそうです。
B棟2階〜アネックス経由はライブラリラウンジがあるので禁止になるのでは？
ということです。

中央区だろうが江東区だろうが住民税はほとんど同じでしょ？
そんな勘違いの理由もつけて江東区分譲を買ってしまう人もいるとは・・・。

>>129
そんな駐車場にカート＆大人数＆子供が行き来したら駐車場持ちに反対されますよ。
もともと通路として用意された場所じゃないはずですよ。
会員期ではANNEX経由でって説明だったはずですよ。

カートがいるからスムーズに車出せない、人が交差できない、車にぶつけられる危険がある、子供もウロウロされると突然飛び出して来て事故になる可能性もでる、カートの乗り降りのせいで常にエレベーターが地下に行きがちになりエントランスからエレベーターに乗りにくくなるなど色々問題出てきますよ。
ANNEX経由なら住居用エレベーター以外にANNEX階への専用エレベーターがありす。
夕方など時間的に混む可能性がある時間帯もあります。

２年も先のことをどうのこうの言っても仕方のないこと、カートはなるようにしかならないのですから。

動線って重要ですよ。設計があまりにも配慮なさすぎだと思います。

その無秩序さがＰＣＴの魅力ですよ。

江東区はファミリーにはかなりすみやすいですよ。
ＰＣＴの維持費が払える層にとっては、欠点は保育園に入りにくいことだけだと思う。
小学校は新設小学校なのでお受験の必要なくかなりポイント高い。
比較的幹線道路や鉄道の騒音が少なく住環境はよいです。

高年収の人は区立保育園は入れないと思います。認可保育園も満点の争いで順番まち。
ちなみに民間の認証保育園ならば、月４万円位で０歳児保育から行っており、最寄の場所にこだわらなければ大体空きはあります。

>>137
0歳で4万はかなり安いですね。どこでしょう？
うちの近く（豊洲）の認証保育（0歳児）は6万以上したと記憶してます。
あと、収入の金額で公立保育園に入れる入れないってあるのですか？
収入によって保育料はかなり違うことは知ってましたが、、。

>>136
PCTの敷地内にかなり大きな保育園もできますよね？
勿論認可意ですからPCT専用ではありませんが、
三井の販売員さんいわく、「共働きで（諸々の条件を満たした満点として）同じ敷地内に住んでて入れないなら、じゃぁ誰が入れるんだ？って感じですよね。ですから入れる可能性は高いと思いますよ」と言われましたよ？
実際のところどうなんでしょうね？

４街区には何ができるんだろう？
だーれも教えてくれない...。
通り一杯で敷地一杯のものができるなら嫌だな。
誰かが、低層が商業店舗で高層は住宅とか言ってたけど
そんなの目線がばっちりお見合いだよね..
当選はいいけど気が重い。こんな気持ちになるなんて。

TTTの2棟お見合いより距離が離れてるから大丈夫じゃない。
眺望の問題だけでしょ。
TTTは家の中まで丸見えの距離だからね。

>140
でもTTTの見合い部屋はそれだから安かったわけだし、
見合いでも人気あったし。

PCT東B棟も破格の値付けですよ。
当初の値段より途中で200万下がってたよ。
正直あの値段でB棟って、他のBの人たちに申し訳ないくらいだと思うよ。
TTTは外廊下だしね。

外廊下ってそんなにダメ？
うちは外廊下がよくてＡ棟なんだけど。

外廊下の方が換気が良さそう。

内廊下、完成当初は良さげなんだけど、メンテがダメだと
なんというか、湿気とそれに伴う臭いが．．．

地方のちょっと大きな旅館型ホテルなんかの廊下によくある臭い。
あくまでもメンテ次第だけど。

安いしね。　＞外廊下

>145
なんかカビ臭いあの臭いですか。。。

昔は内廊下は容積率の計算に参入していたから販売価格が高くなっていたけれど
参入しなくなって差は小さくなっているのにB棟は高すぎ。床に引くカーペット、片側の壁、空調機器だけで計算すると外廊下と内廊下の差は１件当たりどのくらいになりますか？、１００万未満ではありませんか。建築コストの比較をすれば分かりませんでしょうか。大理石の壁にしたって
３０×３０１枚３千円もしないで手に入るのですから。

ていうか、Ｂ棟の廊下の写真見せてもらったけどそれ程高級感は感じなかったけどな。
なんであんなしましまなんだろう？

70㎡でも3万4千円位の管理費を払うんだから
メンテがダメってことはないでしょう。
逆にダメだったらその高い管理費は何のためだって住民がいいだすでしょうし。
内廊下っていうと普通シティ・ホテルを連想するけど、
地方旅館をイメージする人もいるんだね。育ってきた環境の違いかな。
PCTは外廊下がいい人でも内廊下がいい人でも、
検討できる物件だよね。
でも、何で高層の方を外廊下にしたんだろう？それが未だに謎。

A棟のコンクリ壁よりはまし。
豪華エントランス抜けたあと、自分の階で現実を目の当たりにすると
寒々しい気持ちになりそう。

Ｂ棟廊下、そんなに高級って感じじゃなかったと言う印象は私も同じです。
壁紙も廊下のカーペットも普通な感じ。
でもそのほうがメンテするとき楽でお金がかからず住むと思う。
変に高級素材使うと維持費はもっと大変なのかな〜って。

ただ換気だけはいいものにして欲しいな。
他のタワー（出来上がったもの）を見せていただいたとき
なんかこもっていて息苦しかったんです。
廊下幅も狭くて..。高級だけど、廊下が暗くこもって息が詰まる..。
こういうものにはなってほしく無いです。
あ、Ｂ棟東側だけ廊下側壁にMBがびっしりくっついていましたが
あれって壁が鉄板扉見たくなるんでしょうかね？
そうだとカッコワルイよ〜！

街の不動産関係者曰く
いまは断然、内廊下の方が人気があるそうな。
外廊下と内廊下の物件なら値段が高くても内廊下の方が売れるんだって。

高級マンションって位置づけじゃないから
内廊下＝高級感って求めてないよ。
快適さと清潔感は求めるけど。
そもそも内廊下がいいと思うのも快適性を求めて。
非常階段も東側にあるよね。その鉄扉も周囲になじむようだといいけどね。

>152
すみません、不勉強で申し訳ないのですがＭＢってなんですか？ベンツくらいしか思い付きません。。。

メーターボックスですかね？

メラミンボードですかね？

A棟に入居する者です。入居したら理事に立候補してすぐに管理費の見直し提案します。
何せ頭金振り込みましたので。ご期待ください！

>156さん
>157さん
ありがとうございます。実際のところはどっちなんでしょうね？

>>156
Ａ棟は５１階５２階は内廊下ですよ。

＞159
メーターボックスに決まっているじゃないですか・・・

>161
イジワルですね。そんな言い方しなくても。

>>158
ここは管理会社変えるのが難しいみたいなので見直しと言ってもたいして変わらないと思います。
住民も余裕組と、ローンギリギリでも何とか入居したい組に２極化してますから意見の統一はかなり無理があると思います。
結局余裕組の意見が通と思いますよ。管理費納得の上購入したのは変わりないですから。

高い管理費を払ってる＝安心できると思って入居される余裕のある人もいるでしょうから、見直しはもめそうですね。
管理のレベルを落とさずに管理費を安く・・は、業者を変えない限り難しいでしょう。
その業者を変えられない（知りませんでした！）のなら。
でも理事に立候補して改善に努めるという宣言、素晴らしいです☆
何事もやってみないことには始まりませんものね。
頑張ってください！（うちは当選してないので・・・）

163さんの2極化って鋭いね。
私もローンはギリギリでは無いですが、
「なんとかなるサ」派です。

本来マンションは上下階に多少差はあっても同等の住民のほうが良いのですよ。揉めることも少ない。
ＰＣＴは方角による条件の差が激しく購入層にも格差が激しいですからね。。
同じフロア同士、棟同士、果たして仲良くやっていけるのだろうか・・・

マンション内でも格差社会ですか。。
ちょっと大変かも。

単に部屋のグレードで格差が見えるのではなく。
経済的なゆとり度で決まるのでしょうね。
同じぐらいの所得でもローン額や生活費が違う訳だから。

ＣＭで動員されて無理して買っちゃった人と、
セカンドハウスもしくは投資物件として買ってみた人では、
利害も感性もまるっきり違いますからね。

大規模マンションだと、全会一致的な事項しか変更や改善は出来ないので、
管理費の問題などに踏み込むのは極めて難しいでしょうね。

皆さん！契約はもう終わりましたか〜
契約は緊張のひと時ですよね。

恵比寿駅徒歩5分の中古物件と比較検討してます。
ここはかなり価格が安いけど、マンション乱立で駅がパンクしてしまうのではと心配で。。。
部屋が広いのはいいけれど、他にコレ！といった魅力はどんなところでしょうか。
恵比寿は三越も近いし、利便性も悪くないです。

>>171
恵比寿買えるなら恵比寿がいいでしょ。
駅パンクはかくじｔ

>>171
恵比寿の方がいいんじゃない。

>>171さん
恵比寿でどのくらいの広さの物件を検討されているのか分りませんが
恵比寿を購入できるのならそちらの方がいいと思いますよ。
いえ、私はPCTが気に入っていますが、正直住所の各やらイメージは恵比寿だと思います。

管理費、難しいですね。安ければそれは個人的に嬉しいですが、
マンション全体のことを考えるとどうなのか？
抽選前のスレで、エレベーターなんか万が一にも壊れないのだからぼったくりだ。
エレベーターメンテナンスをしないで管理費を浮かせ、という方がいました。
しかし、昨今の状況を見ているとそうとは言えないでは？と思います。
例のシンドラー社は今回の状況をメンテナンスの問題だ、と言ってるらしいですし
もし万が一事故があった場合、メンテナンスを怠っていたら
そこを突かれるのではないかと思います。
そういうところをケチって？管理費を安くすると総会で言われても
私は賛成できません。

断然恵比寿でしょ。さらに徒歩５分なら資産価値面からも安心だし。
ただ、すごい狭かったり、築３０年とかだったら別だけど。

>>171
どちらがよいかはともかくとして、豊洲駅がパンクするなど、当分考えられません。
有楽町線の銀座より東は駅数も少なく、乗降客数が少な目の駅ばかりです。
相互直通運転もありません。
多分、人口が１万人や２万人増えたところで、どうということはないと思います。
http://www.tokyometro.jp/corporate/data/index.html

うち城西（杉並）から豊洲に買いましたよ。
なにしろこっちのほうが便利なもんで。
それって大きいですよ。
世田谷とか一応ブランドですが不便だから。

>>171さん
まずは豊洲の地を何度か訪れることをお勧めします。
朝と昼と夜、平日と休日など、できれば複数の時間帯で。
有楽町線の空き具合もよくわかると思います。

内廊下と外廊下
B棟東とA棟西
どちらが良いのでしょう？

そう！あなたのお答えがあなたのこだわるポイントです。

すみません。つまらない話。。

晴海通りは土日しかみていない人は平日見たほうがいいと聞きました。
なんと言っても４車線４車線。環八の比ではなさそうです。
それで大丈夫かそうでないかを知りおくこともいいと思いました。

>180
なんかカワイイから許す

そうなんですか？広尾とＰＣＴ比較してＰＣＴにしようと思っている私は変わり者？
とはいえ別に駅近物件じゃないけど。

１ケ月ぶりに仕事で豊洲に行ったのですが、
歩道（PCTとは反対側ですが）がとても綺麗になっていました。
街全体が綺麗に整備されていくのは見ていてとても気持ちがよいですね。
ドックのあたりも遊歩道が整備されていい感じになってきましたね。
ららぽーとのオープンが待ち遠しいです。

土地の坪単価を計算された方はいらっしゃいますか？
すごく高かったりしませんか？

シンドラーはシェアー１パーセント、公共機関とか公社関係が使っている何故だかわかりますか。
民間会社の分譲はどこが取り付けている。初めてマンション購入した者にはわからんでしょう。
こちら分譲マンション５回目、管理会社のことはよーく知っている。

>>185
検討者なら坪単価くらい計算してますよ。ここは豊洲の中でもかなり高いですよ。

１８５さんの「土地坪単価」は売買契約書上の数値のことですね（検討段階では解らない）。そう言えば、他社で購入した場合、土地・建物で別表示してあった気がしますが、PCT（三井）の場合は別表示ありましたっけ？
建物部分の消費税は記載されていたようですから、割り戻していけば計算は出来ると思いますが。

166さん　家に対する考えかたの差だと思います。私は、東の高層を買いますが、所得格差なんて感じてないですよ。本当に所得の高い人が買うマンションではないと思います。

189 さん私もそう思います。

マンションでの日々の生活でもめ事でどうこうはありません。(今までの経験ですが)
決め事はマンション管理法の法律に沿って１年１回の定期総会
あるいは臨時総会で決議しそれぞれの議案に必要な賛成が得られれば決まると言う
合議制です。総会の議決で進むのですから後でもめようがありません。区分所有者が良く考えて
白紙委任状はださないことですね。

４街区を気にしていた方がいらっしゃいましたが、現地見ましたか？
今、Ｂ棟が２〜３階部分までできてるけど、４街区に何ができても
結構距離があるから日照も大丈夫じゃないかな。
それより、隣のららぽの駐車場のでかさの方が気になる・・。

>>181
晴海通り、常時渋滞の環８に比べたら全然交通量少ないですよ。
しかも、晴海からお台場まで一直線に伸びますしね。
（晴海大橋が開通して、そこからのレインボーブリッジ、
　東京タワーの夜景最高です）

間取りとか、内装設備、駅からの距離は好きなのに
この価格で出るのも大規模物件ならではだし
でも気になるものも当然あるし
マンション買いに慣れてないと（殆どの人がそうなんだろうな）
物件選び、どう決めていいのか..だんだん疲れてきてしまう。です。

会員で落ちて、一般申し込み希望ですが、担当者が変わるのでしょうか？
ＭＲ行きましたが、前回の担当の方がいなくて、別の営業の人でした

>>186
シンドラーじゃなければ点検しなくて大丈夫とも取れる
安易な発想は止めてくれ。
あーだこーだ言って管理費をケチろうとする人が多そうすねぇ。
不要なもので経費削減はいいですが、安全面や清潔面を犠牲にするのはお門違いです。

＞１９６
どこでも月１は点検しますよ。マンションいくつも持っているからいえること。
点検しなくてもいいと言ったつもりはないですが言葉足らず、
そういう人間も契約者の中にはいるという事です。ハイ

もうコメントはしないのでお許しを。

人気の向きと間取りは1期まででほとんと売れてしまいそうですね。
向きによっては苦戦しそうですね。
2期以降はあまり人気がなくなるような予感がする。

Ａ棟西向き中〜高層の眺望ってどう思いますか？
思ったよりひらけてないのかな？前は海と言うより川ですし、目の前の工場が建て変わるリスクもありますしね。晴海のマンション群が出来たら花火も見えないそうなので、そうするとこれといって売りになるものがない様な気が・・・。

>>197
と言うか　186の文章　いまいち切れ目とか意味とか分からないのですが・・・。

199さん　　私もそう思いますよ。でも私は西のリスクを超える南西の景観が好きで購入します。

>>186
土地の坪単価は、
重説の資料にある数値を使って計算してみました。
私の計算違いならばよいのですが、まさか？と思った
のでどなたか計算されたかたはいないかなと思って
聞いてみました。
私が意図しているのはあくまで土地だけです。

晴海にマンションが乱立したら案外、北の方が眺望はよいかもね。

東の超高層もいいですよ

>>203
グランドがなくならないという保証はないので、あそこになにか建ったら遮られますよ。

192さん、
4/29以降、MRには７回も見学に行って、会員販売時にA棟西向きの部屋で登録し、翌日ある重大な問題に気づいたので部屋変更をお願いしたら、ニベもなく「出来ません！」と言われて、すごすご登録キャンセルした千葉の中古マンション住人です。今は、一般販売でB棟東側を検討中です。

> ４街区に何ができても結構距離があるから日照も大丈夫じゃないかな。

残念ながら、そんなことはないと思います。B棟東側の日照については、図面を引いて検討したのですが、私の結論は、以下のとおりです。

１．　冬至の太陽高度は非常に低く、太陽が真昼すなわち真南にあっても、たった垂直高度で３１度しかない。（たとえば１００ｍのビルは、冬至には真昼でさえ１７０ｍ先くらいまで陰を作ってしまう）。東または東南側に位置する４街区に「そこそこの高さのビル」が建ってしまうと、特に冬至の前後に「４街区越しの日差し」を得ることは、計算上、とても困難だと思います。（ビルのイメージについては　http://www.tokyo-innerharbor.com/top2.htm）

２．　一方、太陽が南東の方角にくると、日照はららぽーと越しに射してきます。そうなると、よほどの低層でない限り、日照はそれほど問題ないでしょう。ただし日照時間は、たぶん１０時過ぎ（ひょっとすると１１時近く？）から１１時半ぐらいまでと、短時間となるでしょう。（ららぽーと越しに確保される日照は、水平角度で言えば４０度弱といったところでしょう。またPCTは、若干ですが南東に振れているので、B棟東側は、太陽が真南にくる前に日陰になるはず）。

問題はどうやら「借地権が切れた２０年後にららぽーとが撤退、またはそれ以前に不調で撤退した後に、跡地に高層ビルが建ってしまった。」場合です。そうなると、B棟東側は「ほぼ完全に、日照権を取り上げられてしまう！」ということだと思います。ひとえに、そうならないことを願います。

なんだかんだ言って全般的に眺望がよい方角は南（とくに南西）だけですね。
B棟は全階だけど、A棟はB棟以上の階がよいですね。あとは、東は
45階（IHIの上）以上と北でもよければ47階（ユニシスの上）以上で
しょうか。西はコンクリ工場と晴海のタワーマンションで眺望を害する
と思われれば全般的にだめなんでしょうね。
日照も含めて考えると選択肢は少ないです。

現実的にみれば借地権が切れて仮に撤退するようなことがあっても、
ビジネスの常識的に考えても運営会社が変わるだけじゃない。
さすがに更地にして高層ビル、高層マンション建てても採算取れないよ。
あれだけの大きさのショッピングセンターの解体なんて相当費用かかるでしょ。
と言ってもいつかは解体するときは来るんだろうけど、そんときはＰＣＴも老朽で
改修も限界で建て替えか否かの年数が経ったとき考えれば。

そうですね。壊す前に丸ごと違うものが入るでしょうね。ららぽーと→安く売る→外資のモール

いずれにせよショッピングセンターについては、
儲かるかどうかが全てでしょう。
まずは、再開発のための付加価値、
マンション販売のための道具立てと言う側面が強いのは事実かとおもいます。

今後ショッピングセンターが利益をうみ続けるなら、
当然存続するでしょう。
しかし、たとえば２０年間に得られた利益が、
マンションを建てて売却した場合の利益を下回るようであれば、
それは躊躇なくとりつぶし、マンション建設、売却の流れになるでしょう。

そこで出た利益で、また新しいどこかを再開発する、
そうしていかなければデベロッパー業は成り立たないですからね。

注目のマンションレビュー
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20060605d4000d4&...

船橋がどんどん拡張されたようにららぽーとが儲かれば残りの４街区へ拡張・・・
なんて無いですかね・・・

４街区は三井の土地じゃないでしょ。三井の土地なら何が建つか分からないなんて言えないと思う。

>>205　グランドは公園なので無くなることはありません。
お金持ち部屋の南西を除けば、眺望については、やはり北西が最強でしょう。
もう１ＬＤＫ以外売ってませんが。。

>>214
豊洲公園も運河側に大きく移動しました。
晴海の再開発で整備する時に大きく移動する事も有り得ます。
立地的には悪くないですからどこを利用してと考えればタワーマンションだって有り得ます。

ＰＣＴのエレベーターって、ＩＣカードキーをかざすと居住階、共用施設階のみが停止可能になるって
パンフレットに書いてあったけど、これってけっこう不便なような・・・。
例えばエレベーターにたくさんの人が乗るようなケースだと、いちいちみんながＩＣカードをかざして
それから停止階のボタンを押したりするのかな。めんどくせぇ。

カード落としたら部屋まで辿り着けちゃいますよね・・・

高層会怖いよー。

ぜんぜん面倒じゃないです。むしろ安心感があります。
部外者排除してくれるマンションはうれしいです。個人的に新聞屋が自由に
移動できることがとっても気に入らないです。いまどき新聞取ってるひとは
多いのでしょうかね。ネットでおおかたの情報は手に入るのに...。

ＩＣカードを落としたら再発行する時は４枚すべて再発行なんでしょうかね。
手数料とかいくらだっけ？

ランニングコストが気になって躊躇しています。
最初は問題ないですが、修繕費は着実に値上げされ２０年、３０年と経つと修繕費は普通に５倍以上になるようで、将来、耐えきれるか心配です。