南千住リバーフェース（寧々）はどうでしょう

マンション選びは、なんと言っても将来の資産価値を判断して決めたほうが良いと私は思います。
今はバブル前夜の状況で、長期固定で出来るだけお金を借りて、良い不動産を買いの時期だと判断しています。
良い不動産かどうかは、その地域の将来性まで考えて決めるもので、現在土地柄が云々言われてるところでも、良い物件はあると思いますよ。

> マンション選びは、なんと言っても将来の資産価値を判断して
>決めたほうが良いと私は思います。

バブルのころはみんな将来性で不動産を買って、殆ど全員損しましたね。
超一等地も例外でなく、急落しましたからね。

> 今はバブル前夜の状況で、長期固定で出来るだけお金を借りて、
>良い不動産を買いの時期だと判断しています。

まさにバブル期の発想そのものです。

不動産は資産性や将来性（ともに神のみぞ知る）で買うのではなく、
自宅用に最適な物件（人それぞれ違います）を選ぶべきです。

>>123
笑える意見をありがとう。
はっきり言って目くそ鼻くそです。

>値段＝だから、より条件の良い方を買うべき
>誰でも解るだろ？こんな事。
乏しい知識で比較してるから、そんな結果しか導き出せない

別にさぁ、好きな所買えばいいんじゃないの、本人が良ければさ
荒川区でも足立区でも所詮は団栗の背比べだぜ

駅徒歩4分＞駅徒歩15分　だろうな
ただし、商業圏が良く発達した駅から5分以内の住環境は利便性を差し引いても
良くはない　関屋や南千住では電車音以外はあまり問題ではないかな

京成関屋＞南千住
最寄り駅の事をいっているかな　なら普通は逆だ
関屋に牛田を加えても南千住が駅周辺の商業圏
路線の利便性ともに高い

自走式駐車場＞機械式駐車場（詳細不明だがたぶん機械だろう）
当たり前だ

500戸＞300戸
どちらも同じだが・・
長期居住希望ならば
平均住戸価格(坪単価ではない)
間取り(1LDKや2LDKがないか極端に少ないか)が投資用ではないか
などを比べるべき

それより、関屋徒歩4分以内(1分かも?)
築2〜3年76平米順梁アウトフレームが
3000万台で出ているぞ
新築時の+30の万でバーゲン中だ
こんなくだらんことでぐだぐだしているようなら
そっちにしとけ
・・・つまりね新築価格の上昇が許容できる限界を超えているのよ
この付近は長谷工の新大陸までが相応だったのだよ

＞　長谷工の新大陸までが相応だったのだよ

同感ですね。　ただ、じゃーほかにいこうかと思ったときに、
バス便以外じゃ、坪200万未満ってのはもう23区内には残ってない
ですよね。　今から買おうって人はどうするかといったら、
しょうがないとこもあるのではないですかね。

ところで皆さん、京成関屋と牛田駅のすぐ近く（徒歩1分！）にヴィークステージ北千住というマンションが建設中なのご存知ですか。
http://www.v-senju.com/outline/index.html
今日、その辺を歩いていたら偶然見つけました。
ためしにそこから北千住まで歩いてみたのですが、10分強(!)で着くし、その間はずっと旭町商店街という巨大な品のいい商店街で、街灯にはずっとFC　TOKYOの旗がかかっていましたした。
なんでも清水建設グループの総合プロデュースということで、これは品質、立地ともに申し分ないのではないか、と思いました。
あまりにも駅（線路）に近すぎて多少騒音の問題はあるだろうなとは思いましたが、どのくらいの値段で売り出すんだろうなーと、大いに気になった次第です。

P & P って、長谷工直床でしょ。　80㎡　4000万ちょいしたって
別に羨ましいほど安いとも思わないんだけれど。
トキアスが、あの値段で買えた人までだよ。　直床でも許せるかな
と思って買えたのは。

なんだか、イニシアを褒めまくると勘ぐっちゃいますね。
町が汚いですよ。あちらは。ファミリー向けではないのでは。
ここはリバーフェイスの掲示板ですから。公園多くて
いいと私は思います。駅までのアクセスも汚い建物もなく、
高評価です。あの時、あの株買っておけばと同じで昔の価格は
言ってもしょうがないですよ。

こないだ現場を見てきたけど、
・駅まではちょっと遠い、せめてバスが走ってればな
・買い物はWELSHIP、LALATERRACEまで行くしかないが、ここまでならやや　近いし、セメントサイロ部分の開発が楽しみだな
・駅までの道中左手に延々と広がるJR貨物がうら寂しい。この敷地が全部　売りに出されて再開発されればすごいけどな（これは夢想）
・北隣にある瑞光橋公園はきれいだけどちょっと規模が小さいな
・南側は小規模ビルが雑然と立ち並んでいて眺望はふつうだな

イニシアも行ってきたけど
・こちらは駅近で京成関屋まで５分くらい。
・だけど買い物は橋を渡ってSANTOKUでするのかな。北千住まで２０分くら　いでいけないこともない。京成線沿線に商業施設がくるような開発計画　は今のところない
・憩いの場所も橋を渡って都立汐入公園かな
・隅田川が南にくるので眺望はいいな

というわけで、優劣を決めるのは非常に難しいと思いました。

＞１４１
１３６だけど、俺が言いたいのは、P&Pは坪１５０万強で、これぐらいの割安感がなければ、RFなんかおまけにレッドゾーン（SANYA）近くじゃねーか。絶対割りにあわねーよ。
やめといた方がいいよってこと。

駅遠いのにそんな強気の価格設定？どうかなぁって感じする・・・
しかも地盤もよくないし・・・

イニシア？
ダメダメあんなとこ。周りに何にもねーよ。
毎日橋渡って買い物に来るのかい？

どっちもどっちっなのに、イニシアがリバーフェイスより上って言い切れるところはすごい。
川の流れから見れば、許容量を超える豪雨が降って浸水するとしたら間違いなくイニシア側がやられる。だからイニシアのほうのハザードマップは橋渡って南千住側に避難するように指示されているわけで、1階に住居作りにくい理由もそこでしょう。近くにスーパーもなくて、結局、橋を渡らなければならないわけだし。。。でも京成線の駅が近いのはメリット。
結局、イニシアにあの値段がついたのだって、南千住側の再開発が無関係ではなかったはずだよ。隣接した地域が発展しなきゃ、近くの物件の価格が上がるはずないじゃん。
まぁ、実際にリバーフェイスが売り出されてから両者の比較検討者がイニシアを選ぶってこともあるだろうけどね、リバーフェイスが売れないようじゃ、売れ残りが激しいイニシアも見込みないでしょう。イニシアの購入者って、今一つ、その辺のことがわかってない人が多い気がする。イニシアとリバーフェイスって似たような物件だから、共倒れか、共になんとかなるかっていう感じだと思うよ。イニシアが完売で、リバーフェイスがガタガタって希望を持っているほうが無理がある。

＞他の地域＞イニシア＞リバーフェイス

？？

マンション（住宅）を購入するのに、この考え方は理解できない。
賃貸は別として購入するとなると、全く住んだこともなく縁もゆかりもない地域に購入することは、怖くて私は出来ない。資金が豊富でいつでも買い換えできる方であれば別ですけど。
マンション探しで都内を駆けずり回ってる人がいますけど、購入に失敗しないためには膨大な量の情報収集が必要で、もの凄い労力だと思いますよ。
疲れ果てて目の下にくまをつくって、最終的にどこに決めたらいいかわからない、蘊蓄だけは豊富な幽霊になるのが落ちだと思いますよ。

２〜３年後の南千住全体の開発、資産価値の向上を考えると、RFのほうがいいんじゃないですか？

・駅西口再開発　２１年１２月竣工
・駅連絡通路改良　１９年１２月竣工
・JR貨物セメントサイロ部分再開発　２１年末頃竣工
・LALA裏手大和ハウス賃貸マンション　１９年１２月竣工
・胡禄神社前総合病院　２０年１２月竣工
・P&P前マンション　２０年１２月竣工
・〃 区立小学校　２２年４月開校

今分かっているだけでもこれだけあります。
特にセメントサイロ跡地は住宅以外の施設ということで調査中ということで、何ができるか楽しみですよ。

JR貨物セメントサイロ部分再開発って、清掃工場推進の検討ってのは、もうなくなったって事でしょうか？

隅田川駅構内セメントサイロ跡地
荒川区ホームページに６月２０日付けで下記の掲示がありました。

荒川区では、日本貨物鉄道株式会社隅田川駅構内のセメントサイロ跡地等に、南千住駅東側地域の活性化に資する施設を導入することを目指し、土地利用に関する調査・検討を行うため、業務委託を実施します。なお、業務委託の受託候補者は公募型プロポーザル方式により選定します。
委託内容　
　　　・敷地のポテンシャル調査
　　　・土地利用コンセプトの提案
　　　・導入業種の検討
　　　・土地利用方針案の作成　　

LaLaテラス前の道路を挟んで反対側のJR貨物駅の敷地内、このあたりにどんな施設がふさわしいのかを公募型プロポーザルで調査するようです。

この公募型プロポーザル、要は、この場所（業務委託仕様書には、敷地約15000㎡。現在、セメントサイロ跡地は、平成２１年３月末まで駐車場として暫定利用することとなっている、との記載があります。開発場所は駅前の月極駐車場のところなのかな？）を使って、何らかの事業（マンション、LaLaテラスのような複合商業施設、スーパー銭湯、まあ、いろいろあるかと思います）をやりたい事業者、建設会社、コンサルティング会社等が「こんな施設が良い！」という開発企画を荒川区に提案し、それを有識者が検討する、ということだと思います。

どのような会社がこのプロポーザルに参加するのかは分かりませんが、汐入地域の要望をきちんと調査し、汐入の魅力、そして生活環境の向上に寄与する利用方針を荒川区に提案していただきたいものです。

１６１さん
錢高の設計施工と長谷工の設計施工のどちらを選ぶかということも考えなくてはいけないと思います。
長谷工はマンションに限れば並み居るスーパーゼネコンに倍する売り上げと技術力を誇ります。
それに対し錢高というのは一度淘汰されかけて債権放棄により生きながらえた何のとりえもない中堅ゼネコンで、いつ潰れるかも分からない会社ですからね・・・。

ここのマンション　もう構造とかの詳細でているんですか？

長谷工施工だと、直床/2重壁の可能性が高いですよね。
物件ホームページでは、オール電化であることは書かれていますが、
構造面はまだ公開されていません。
値段によらずに直床ならパスかなと思うのですが。

商業施設の建設予定について区に問い合わせました。以下の通りです。


「区長へのメール」に御意見をお寄せくださいまして、ありがとうございます。
　南千住地域の商業施設についてお答えいたします。

　○○様がお住まいになる御予定の○○○○から最寄りの商業施設には、「べるぽーと汐入」商店街があります。御存知のとおり、南千住駅東口では、食料その他の生活用品等を販売する「ララテラス南千住」や、飲食・スポーツ関連等のサービスを提供する「ウェルシップ」が営業を行っております。
また、以前にも○○様にお答えいたしましたが、セメントサイロ跡地につき
ましては、地域の活性化に資する施設を導入することを目指して土地利用方針
を検討しており、商業系施設の開発も選択肢の一つとして検討してまいります。
　このほか、南千住駅西口においても再開発事業が進められており、１階から
３階まで商業施設を配した建物が平成２１年度中の竣工を、都バスも停まれる
駅前広場が平成２２年度の整備完了を予定しております。
　このように南千住駅の東西では、魅力ある商業施設の導入とともに、駅前広
場の整備も合わせて進めており、駅東西が一体となった街づくりを行うことに
より、買い物や交通の利便性は格段に向上し、災害に強い賑わいのある地区へ
と変わります。
　今後も隣接する足立区や墨田区からも多くの人々が南千住を訪れるような、
魅力と賑わいのある街づくりに取り組んでまいります。また、数ある自治体の
中から荒川区を選んでいただきました皆様が幸せを実感していただけるような
荒川区を目指してまいりたいと考えておりますので、御理解と御支援をお願いい
たします。

>170

なぜか住宅情報ナビのほうが詳しいようですね。
２重壁でスラブはアンボンド工法だそう。梁が小さくてすむかわり、
振動が伝わりやすいという評価が多い工法のようですね。床が２重床か
どうかは分かりませんが、この分だと恐らく直床かと。

建築物環境計画書制度の本物件のページでは、階高が2.56mとなっている
けど、ちょっと低すぎるので、さすがに何かの間違いではないでしょうか。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...

明日から事前案内会になっているようです。

関屋/牛田駅側の2物件との価格の比較に興味があるのですが、
今週末までに見にゆかれる人がいらっしゃったら、中層階程度
での、坪単価のめどをお教え願えれば幸いです。

専専門家の受け売りですが、二重床は、各種配管がコンクリートに埋め込まれませんので、電気や水回りの位置が規定されず、将来のリフォームにも柔軟に対応できますし、メンテナンスも容易で、優れた工法だと言われているそうです。直床の場合、特に水回りがトラブると建物自体が致命的になることすらあるそうです。また、床暖房を用いる場合も、二重床なら問題ありませんが、直床に床暖房を入れると、コンクリートと床の温度差が結露の原因となりやすく、カビやシステム故障を引き起こしやすいとのことです。

176さん
中層で坪200をかなり超えるようです。
今週末土曜の予約を入れているのですが、価格めどを聞いてみた
ところそんな返事でした。

資料によると、坪190万〜240万というところのようですね。

今日見にいってきました。
今回の販売は、川に近いほうの棟です。

ちょいど真中あたりの階 南側の10階だてのマンションの影にはいら
ない位置で、 78.56㎡ 4768万とかでした。これちょいど坪200万。
最下層をかなり値下げしていて、この間取り 2階だと、4118
19階だと 4948と、 坪173-208万とかなり変わります。　
東南角のHPにでている間取りは、低層6268 最上階 6888 で
坪211-232。　南側にたっている10階だてのマンションに対して
今回売り出される棟の西半分は距離17m で影に入るのですが、
そのような住戸もあまり安くなっていません。　個人的には、
東によった、MNOPタイプの中層10階少し超えあたりが、コスト
パフォーマンスには優れるかなと思いました。

240cmとかある、ハイサッシは悪くないと思いましたし、
アンボイドスラブのせいでしょうか、角にかかった部屋でも
梁がひどく下がっているとかいうこともありません。
ドアストッパーとかは、かがまなくても止まるタイプだったり、
質感はいま一つですが幅広フローリングの採用、
鍵穴の存在しないICチップ搭載の非接触式のドアロック、
オール電化の採用など、　一連の南千住での大規模マンション中
では、ベストに近い仕様であると思います。　値段も高くなった
分、マンションもちょっとよくなったということでしょうか。

その売りのオール電化、エコキュートタンク300Lは4人家族だったら
足りないと思うし、　IHは、左右ともオールメタル対応ではない
ローエンドに近い廉価品がデフォルト。 おのおの、5-6万 に、15万も
だせば、370L/左右オールメタル対応に変更可能なのにどうだろう。
ここまで廉価版のIHとかだったら、グラストップのガスコンロとコスト
的には変らんだろう。

土地は、もともと汚染あり。
駐車場は、機械式で60% しかない。
値段も上がっていて、買いと言えるレベルではなかったと思うな。

184です。

南千住エリアで、ここ数年以内に発売された大型のマンションは、
すべて長谷工の施工ですから、直床でない、大型マンションの供給
例は最近にはないですよ。　人の発言に文句をつけるのであれば、
よく読んでから、やっていただきたいです。

私は、大規模限定でコメントしていますから、長谷工施工の4つの
マンション中で、仕様面では、ここがベストだったと書いている
わけです。　南千住駅を最寄り駅として、再開発地区からかなり
外れれば二重床のものもありましたが。　私は床がどうこうよりも、
ディスポーザの有無を重視しているので候補には入らず、見には
いっていませんです。

今日、モデルルームを見に行ってきました。
マンション購入を考え始めたばかりで、何だか分からないまま仮予約をしてきてしまいました。
土地は倉庫だったと聞きましたが、汚染されているのでしょうか?
小さい子供が居るので心配です・・・

<<190

冷静にご検討くださいね。
契約までにあと５〜１０件くらいは他のモデルルーム見て比較するといろんなことが分かってきます。
汚染などの重要事項については、詳しい情報を営業担当にメールで問い合わせしてメール文書で回答もらうとエビデンスが残るから安心できますよ。口頭だと言った言わないで嫌な思いしることがありますからね。

直床をいやがるのは、日本広しといえども関東あたりだけなんですよ。
関西では半数近く、名古屋あたりだと2/3以上が直床施工ですね。
しったかぶりの人が、二重床じゃなきゃだめとかいうので、遮音性に
大きく問題のある　一応二重床でございってのがいっぱいあるわけで、
苦情は二重床のほうにむしろ多く出ているってのを忘れちゃいけないと
思いますけどね。　いやならほかいけばいいだけで、南千住の長谷工
4物件（ここ含む）は全部直床ってのは本当ですから。

　汚染については、聞いてみましたけれども、砒素と鉛がでたので、
土壌搬出で撤去したようです。　重説資料にもちゃんと明記されている
そうです。重説を聞いて印鑑を押すまでは、手附も含めてちゃんと
戻ってきますので、それまでに買うかどうか決心すれば大丈夫です。

　ほか、南側の東京ガスのタンクのところが、清掃工場の建設予定地に
なっていることと、南側に共和会の本部があることが気になる点でしょうか。

私も190さんと同じで、仮予約したほうがいい、というか軽く押さえておく感じでってことで、予約したんですが。
みなさんの書き込みをいろいろ見ていたら不安になってきました。
土地が汚染とかも恐いんですが、やっぱりここ、高いですよね！？
建設地を見に行った時、隣に建っていたマンションをショールームの帰り、見てきましたが60平米たらずの（2LDKでしたが）お部屋が3000万少し超え、でした。
私と旦那だけなので、これくらいの広さで良いかな〜とも思いました。
予約取り消しって、電話すればできますよね？ショールームに来いとか言われないかな？

近隣の方に質問です。

南千住の３の３＊番地って、暴力団の共和会の事務所がありませんか？
（マンション向かいの駐車場のそば）
違っていたら指摘して下さいね。

＞１９５さん
モデルルームで聞いてみたら？

それより、行って見たら？「暴力団の方ですか」って。

門柱に代紋がでかでかとくっついてるから・・・
かなりイカつい方たちがうろうろしてます。
隅田川の堤防からだとよく見えますから、ご覧になってみて♪

これは重要事項説明に入れるべき事項ですね。

親分さんに一部屋買ってもらって理事になっていただいたらどうですかね？
マンション内の揉め事を全て仲裁してもらえるんじゃないですか？

モデルルームに行って暴力団のこと聞いてみたら、
ずっと以前からそこの土地に住んでいる方らしく、
事務所というよりは主に住宅として使われているらしいです。
小学生くらいのお子さんもいらしたと思います。
それと近隣の人からは、「むしろ自分達は守られてるんですよ^^」って話が返ってきたそうです。

＞「むしろ自分達は守られてるんですよ^^」
暴力団に守られているというのは、いったいどういう意味ですか？

>>200
実際に重要事項説明用の書類を見せてもらいましたが、共和会本部の記載はちゃんとあります。それも納得して印鑑押してねということです。

＞２０４さん
分かりました。納得しました。

２０３さん
近隣説明会などのときに、建設反対派を押えてくれたんでしょう。
だとすると、恩を着せがましく、今後何か言ってくるということがあるかもしれないですね。

204の方、重要事項説明用の書類を見たって事は、もう契約したんですか？
重要事項説明ってそんなにオープンにできる書類なんですか？

２０４さんは営業の人でしょ、きっと。

204です

　何か書き込むと208さんのようにすぐに営業の人でしょとか書かれるのは不愉快ですね。　209さんのおっしゃるとおり、重要事項説明の資料は契約よりも十分前に送られてくるのがあたり前でしょう。　週末見にいって、要望書は出しましたから、資料はいただけて当たり前だと思いますよ。
　ここ、先に契約説明会としてから、後で抽選という順番は不思議に思いますけれども、そんなに重複しないで調整できることに自信をもっているんでしょうね。　契約説明は9月上旬ですから、もうできていて配れないとしたらそっちのほうが変ですよ。

　ほかにも、いろいろち記載があるので、ひやかしでなければもらってくるといいとおもいますよ。

２１０さん
暴力団のことはさておいて、MRに行ってみて、印象はどうでしたか？
購入する方向ですか？

２１２さん、おめでとうございます。
どんなところが決め手になりましたか？

207です。
私の書き込みがきっかけで不愉快な思いをされました事をお詫び致します。申し訳ありませんでした。
この掲示板ではあくまで情報交換をするためのものだと思っておりますので、引き続きいろいろ教えて頂けるとたすかります。
恐縮ですが教えて下さい。要望書って書式が決まっているんですか？何を書いたら重要事項説明書を見せてもらえるのですか？

204/210さんではないですけれど　さきに契約説明会で、それから
抽選？　だったら重説資料先に見せてよとかいったら、見せて
くれましたよ。　要望書ってのは、ある部屋を買おうかなとか考えて
いますっての書く紙で、出すと、壁の部屋割りしているとこに花を
つけて、あんまりあとから同じ部屋に希望が入らないように調整を
してくれます。　長谷工は特に書かせたがりますけど、本当に買う
つもりだったら、別に出しても損にはなりませんよ。　重説聞いたら
やーめたでもかまわないわけ。

なんか静かですね、この板
結局　買う人はいないのでしょうか？

結局ここの価格は？　新大陸より高いでしょうか？

新大陸って、東京フロンティアシティと比べてるんですか？
論外ですよ、坪単価で数十万UPです。