23区内の新築マンション価格動向（その28）

理論と数字による反論を期待したいところです。

私はどう考えても渋谷、新宿、池袋エリアが衰退する結論となってしまいます。
何か逆説あれば是非お願いします。
特に新宿に多大な資金を投入しようとしているデベロッパーの方の正直な理論を
数字の裏づけの基聞きたい。

それから、
これからの低成長の時代に期待できる産業は観光業だと思います。
スカイツリーが完成し、隅田川沿いに観光施設がそろえば、このエリアに多額に資金を
投入する価値ありと考えます。これから発展していくインドを含むアジアの観光客増加は
十分期待できると思いますし、治安が良い東京はやり方しだいで大きな魅力を持つ都市に
生まれ変われます。
そのようなタイミングでオリンピックが開催できれば、
インフラの整備も進みますし、アジアへ強烈なアピールもできます。

魅力ある都市には世界中から優秀な人材が集まります。
選手村跡地が多国籍の人々が集い住める街になれば、日本の未来も明るくなります。

>>782
その前に、区ごとの税収増加がもたらす影響について答えないんですか？

>>783
これからは、区ごとに発展のスピードに大きな差が出てきますから、税収の伸びに大きな差が出てくるでしょう。
特に、中高年に高所得者が多い区は、同レベルの人材の新たな流入が無ければ、
ごく自然に緩やかなカーブを描きながら右肩下がりになって行きます。
１０年後にはずいぶんと変わっているでしょう。

京浜東北線より、東側の地域は厳しいだろう。
東京東部低地域は、大昔は荒川が氾濫して人が住めなかった地域。
徳川家康が、利根川の流れを変え、住宅地になったのだ。
海抜は埼玉県まで北上しても極めて低い。
地球温暖化で洪水も起こりやすくなるし、
そのうち大地震が起きたら地盤が弱く、大災害が起きるのは確実。
関東大震災の被害地域を研究すれば、明らかだ。
スラムが生まれるとしたら、世界的にもこうした地域だろう。

>>782
理論とデータねえ。
要するにこの手のデータの直近がどうなってっかって話ですかねえ。
http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/04.html

大概有償データなので公開は控えますが、仕事で見ている分には
状況にものすごく大きな変化はないんですが・・・
地価と地区別年収ランキングぐらいなら公開データ頑張って探せば
出てくるかもしれないけど。普通に西側の方が高いっしょ
（残念ながらわが中野区は低いけど）

引用のデータに対して”理論”と称している主観を押し付けている
だけでは？

＞観光業うんぬん
歴史くらいににしか観光資源としての価値は出ないのでは？

新しい変った建物ならアジア中にぼこぼこ建ってますが・・・
ドバイとは言わないけど、上海くらいは見てますよね、教授？

これから鎌倉や萩あたりが来るって主張ならわからなくもないけど。
それを東京の東側に限定した発展に結びつけるのは、

>>No.785
>大災害が起きるのは確実

関東大震災、太平洋戦争・・・・・大災害の度に、飛躍的に街が整備されていったのが下町。
重要な建物も無くて、今ほど建物も無かった地域は、あぜ道、獣道をそのまま開発しちゃったから、未だにたいして整備されない。
今となっては、区画整理も出来ない。
下水も、下町より30年ぐらい遅れてたしね。

今度、地震が有ったら、道路が狭いまま、木造住宅が密集した地域はどうなるのかね？

えー、前にここでも、外国人観光客の「満足度」調査でダントツ1位が新宿で、
東側地域はどれも有名なのに極めて低い満足度しか得られていないってデータ出したじゃない。

池袋はともかく、新宿のような乗降客数世界一の駅を「どう考えても衰退する」とは。
新宿や渋谷は、京王線、小田急線、東急系沿線の富裕層、
外国人観光客をつかんで取り込んでいるからこそ、強い。

京成、総武線、東武沿線の低所得層がいくら集まっても、ただの弱者連合だ。
それとも地元需要は切り捨て、お金持ちの外国人需要に特化した街づくりができるか？
これだけデベにとってわがままな地権者で満ちた地域では無理な話だ。

日本の未来は、地方が活性してこそ明るくなる。
有明に外国人が住み着いたところで、暗くなる一方だ。

残念ですが大学教授にちゃんと反論できる人いません。

給与納税者の増加数と給与総額の関係を以前出されていましたが、
わが杉並区は低かったような？私はしがない賃貸です。
家が買える人たちは出てしまってます。

港区１千万円でしたっけ。

>>791
横レスだが、あなたの例えは、社会全体の給与水準がどんどん上がっている、すなわち元から住んでいる住民の所得も年々上がっているという状況下ならそのとおりだろうが、現状は違うでしょう。
元から住んでいる住民の所得水準はほとんど変わらないという前提の方が現実に近いと思うよ。

株や為替で儲けることしか考えてない素人がどうしようどうしようとオロオロして深みに嵌る。
バブルの頃からよく見られた光景なのにね。
ローン返済できずに家を手放す人が増えるんでしょうか。

高齢者社会なのに、給与所得・納税額で数字出しても、何もならんと思うけどねｗ

７９３さん
元からすんでいる住民の所得水準が変わらない前提もおかしいと思います。

>>794
出来高からわかるように今のの株や為替市場は素人不在ですよ。
みんな預貯金に逃げてる。

株なんて毎月月末の配当金の「権利確定日」に信用売りと信用買いを両建てして、翌日の権利落ち日に決済すれば、毎月１％超の配当利回りを確実にゲットできるよ。
決算企業なんて毎月あるんだからそれを回していくだけで、年間１０％の利回りは固い。
みんななんでそんなに損してるの？？

株の話になったんだｗ
yahooファイナンスでやればいいのにね。

あらゆる要素は織り込み済み。価格なり。以上。

>>782
心南発言のこらからもう随分たつけど、
努力の成果がいっこうに現れないのは、
どこかに問題があると考えるべきでしょう。

777さんのいってることが現実的ですよ。
夢や希望や妄想は不要。
埋立地売れな〜いってのがデベに突きつけられた唯一の現実。
その現実を生んでいるのが、エンドの判断。

マンション投資で年利で４〜５％求めてリスクとるなら、ノーリスクで確実に年利１０％確保できるならお得だと思って書いたのに、残念です。７年で倍ですよ。

>>798
おまえアホだろｗ
信用売りは権利またぐと配当払わないとダメだぞ
もらえるのは優待のみ

>>793さんが正しいと思うよ。
もともといた人の所得が上がって、引っ越してきた人の所得は大した事ないのに平均が上がるなんてこと考えられないよな。
>>791さん、くやしいでしょうが、素直に引っ越してきた人の所得が高かったと認めてください。ｗ

ところで、その計算でめちゃ低くなる区は、
所得が高い人が出て行ってもともといた人の平均が下がってしまったのかな？
どっちにしても、低い区は悪い方向に進んでるってことで良いのでは？

所得が低かった区をもう一回出してほしいな。
そんなところに所得が高いのに住んでいる人は、早く逃げ出すべきじゃないか？
引っ越す予定の人は落ち目のところだから止めたほうが良いよ。

60代のオヤジってのは、ネットに対する免疫がないからねえ。
ネットでちょっと反論されただけで、ムキになって自滅したり、
逆ギレしてクソ長文書き散らしたり、全く迷惑な輩だ。

ネットっていうのはいろんな人種が出入りしている。
嫌な事があっても普通はスルーするもんだ。オヤジはスルーって
ことを知らない。ネットにいちいち腹を立てるバ・カは普通いない。
ネットと現実が区別つかない加齢臭オヤジだけの特徴。

それでいちいち削除依頼とか下らないことをして溜飲下げてる。

教授はたぶんニートの若者だろう。あれだけスルーできる技術は
オヤジにはない。逆にいくらなんでもスルーし過ぎだ。

>>774さん
就業者人口が大幅に減少した区の中に渋谷区がないのは何故でしょうか？
池袋、新宿と違って郊外に頼らない産業があるからでしょうか？
ひょっとして別格で、廃れることはないのでしょうか？
質問ばかりですみません。

就業人口にはたぶん日雇いが入ってない気がします。
大幅に減っている区はいままでの仕事が日雇い化している可能性もあるのでは？
いろいろ推理すると面白いな。

渋谷は老朽化したＮＨＫがどこに移転するかがポイントですね。

なんか新宿、中野、杉並の中央線沿線ばっかが落ち目のようなカキコが目立つな。武蔵小杉の再開発が成功したら、大田、世田谷から出て行く人が増えてそっちも落ち目の仲間入りだぞ。高級住宅地があるから都心に回帰している富裕層も多いんじゃないか？

>>808
２３区が東京市になったら古い都庁は無くなって、２３区の真ん中に新しい市庁ができますよ。
霞ヶ関あたりでしょうか。
これもポイントですね。

連休終えて帰ってきたら
教授の自演ばかりか・・・

>新宿、中野、杉並の中央線沿線ばっかが落ち目のようなカキコが目立つな。
東側住民の夢なんでしょうね。
都心や城南にはさすがに手が出せないから、
下克上のもくろみの当面のターゲットのつもりでしょう。
現状に不満のある人ほど夢を語りたがるのがよくわかります。
逆にそういう人の住んでいる地域はやばいんだろうな・・・って、
どちらにも無関係の港区民（港南じゃないからつっこまなくていいよ）の感想でした。

>>No.812
せっかくだから突っ込んであげるよｗ
ひと通りの風俗産業がそろっているが、全部2流以下の港区ｗ

一応、メジャーブランドのショプはあるけど、日本本店は銀座に持ってかれる港区。
どうしても、政治経済の中心が千代田区　中央区になってしまう残念な港区。

開局50周年記念特別番組　「列島異変2008　〜ニッポン熱帯化の恐怖〜」
テレビ朝日　9月20日（土）19:00〜

あえてゲリラ豪雨が今後も多発予測される新宿西側地区に住居を構えるのは避けます。

>813
それにひきかえ、オレんとこは一流の風俗産業がそろっているってか。

そんなもんが自慢になるか！

江東区には何があって、いつ政治経済の中心になるんでしょうw
廃れる前に発展すらしないのに・・・

中央区や東京駅近辺の発展は江東区とは無関係でしょ。
いくらなんでも他人のふんどし使い過ぎ。
新宿区だって千代田区の隣でしょ。

代々木のＮＨＫは、築地市場跡という噂あるね。築地の移転次第だけど。ＮＨＫだけ遠いからね。
東京湾周辺へ集まる傾向かね。

中央区は証券を除けば小売と卸しばかりの古い街だよ。
政治経済のポテンシャルは千代田区と港区に集中してますよ。
企業年鑑を見てみるといいよ。

なんで江東区が出てくるんだか？ｗ

企業がいくらあっても、肝心のインフラは千代田区　中央区にあるからねｗ

リーマン破産か。
１年前からは考えられない事態。

せっかく江東区って出たから、、、
千代田、中央　港に本社があっても、肝心の頭脳や技術は江東区に置いてる所が増えてるね。

そう言えば、シロガネーゼのお買物場所の大丸ピーコック本社も木場だったよんｗ

リーマンは一年前には噂されてたよ。二年前から見たらまさかだが。

体育会系の雰囲気のある会社だったから、イケイケでやり過ぎてしまったんだろう。

>>819

おいおい・・日本橋三井タワーに行ったことが無いのかｗ
素材メーカー、医薬品メーカーの本社は中央区だよ。

アメリカの体育会系ってどんなのか興味ある（笑）

＞肝心の頭脳や技術は江東区に置いてる所が増えてるね。
衣料メーカーなんかが、技術は中国ってのと同じ感覚？

体育会系というか、軍隊っぽいかな。

儲かると思ったら、躊躇せず突撃する感じ。

なんだ、住友銀行みたいなとこだな。

あーあ
教授が来るとくだらん話になってスレのレベルが極端に下がるな
サブプライム露呈の去年の盆前後は読み応えのあるスレだったのに

>> 829 san
　
じゃあ、自分で話題提供・提示してごらんｗ
リーマンのチャプターイレブン申請での日本不動産市場への影響度合いは？
お答えくださいねw

829は去年の今頃顰蹙をかっていた長文ジジイかも。

顰蹙は自称教授だけでもう十分。

829、レスを返さないね。ひょっとすると図星だった？

原油も資材も一服、外資や新興富裕層も崩壊、大きな買い手が不在になった今、
日本の中で国力のファンダメンタルに逆行高してきた都内こそ、
まさに造られたプレミアムが崩落するリスクを最もはらんでいます。

世界的に金融部門が縮小すれば、
金融工学やＩＴ産業で伸びていたインドなどもブレーキがかかるでしょう。
情報がいきわたっている今、地政学上の優位不利を覆すことはそう簡単ではありません。
東京においても、神奈川から関西圏へと続く西から、
以東にまともな都市の皆無な城東へのパラダイムシフトはそう簡単に起きません。

>>805さん
ご参考まで。
２００５年の納税者給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
構成がそのままと仮定すれば、人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。
（主婦の共稼ぎ増加による納税者増もあるとは思うが）
富裕層が流出し、代わりに所得が低い層が増えれば、その数字は当然小さくなる。
１位　港区　１０１１万円、２位　千代田区　８３３万円、３位　渋谷区　６９２万円、
４位　中央区　６０６万円、５位　文京区　５０４万円、６位　江東区　４８３万円、
７位　品川区　４８１万円、８位　世田谷区　４６３万円、９位　目黒区　４５６万円、
１０位　新宿区　３９５万円、１１位　大田区　３５２万円、１２位　北区　３４０万円、
１３位　墨田区　３３８万円、１４位　台東区　３２８万円、１５位　荒川区　３０３万円、
１６位　豊島区　３０１万円、１７位　杉並区　３０１万円、１８位　葛飾区　２９８万円、
１９位　江戸川区　２６１万円、２０位　板橋区　２５１万円、２１位　中野区　２３９万円、
２２位　足立区　２２８万円、２３位　練馬区　２０３万円

>>834さん

さすがデベ勤務！仰る通り。
今後も西高東低ですよ。

>>830
それをあーでもないこーでもないって議論する場所だったんだよここは
お答えくださいねwだぁ？確実な正解が現時点で解るのは神だけだろう

そもそも長文の人とはガーデンフォレストに常駐していた人のことかい？
実に正論だったと思うが？

議論というより、勝手に主張する場だった。

>>837
同意。
教授をはじめ、荒らしが跋扈する前はもうちょっとまともな情報を落とす人もいたな。

>>835

だからあなたの好きな所得レベルの低い江東区(豊洲)にマンションプチバブルで
高所得者層の一部が流入しただけだろ？プチバブルが演出したイレギュラーな
動きでしかない。それも07年までの流れであり、今後は原点回帰なんじゃないの？

シティタワー豊洲ツインの大苦戦、しかも他の住友物件のような勘違いプライス
(三茶、目白あたり）と違い住不が絶対捌けるプライスと踏んで出した物件が
あのような状況であれば、自ずと豊洲を頂点とする江東区バブルの将来への
期待価値が見えてしまったってことでしょうよ。

いい加減現実を見ないと…。教授なんでしょ！？

>>839
少なくても教授型の
言ったっきり、コピペ張りまくり
反論には全く答えず徹底的にスルー
なんて輩は少なかった

江東区は貧しい人多いよ。税収が上がったのは新しい区民に収入があるだけというのは本当だし、企業の本社移転も一役買ってる。
ちなみにその増えた税金の使い道が貧民の為に使われることに目くじら立てるほど器は小さくないよw
海外の富裕層は寄付をよくするよ。日本は私利私欲、同じ目線の相手としか付き合わないとか差別意識が強すぎるからこれからも日本人にとって西高東低は続くよ。
ちなみに江東区は日本HPが自社ビルを構える、それは資産価値を見込んでのことと発表してたね。
大島、その資産価値は今の日本人には理解し難い。
きっと彼らは日本人を見ていない。これから流入してくる多国籍な外国人を見てる。そんな外国人の街としての資産価値になり、グローバルなビジネスの核となる。日本人不在のね。

だから日本人の富裕層の皆様。江東区をけちょんけちょんに貶してください。

そもそも発展しようが廃れようが興味ないんだってば。
それを勝手に盛り上がって大暴れしたり、よその非難まで始めるから、
たまにお仕置きをくらうんでしょ。

リーマンの影響ねぇ。そんな騒ぐほどのことじゃない。

ベアーの時は準備が出来ていなかった、というよりベアーで危機感を煽り、一気に破綻処理の仕組みを作った。

リーマンはモラルハザードを起こさない為の生け贄。アメリカの金融危機も八合目まできたかな。後は大きいとこ（シティクラス）が危機に陥って、公的資金使って救済すれば、終わりだね。

日本の不動産も金融の引き締めが元凶だったが、それも転換点に来てるよ

青山パークタワー 渋谷区渋谷1丁目 千代田線/表参道 −
8分 1億2,700万円 1LDK 75.30m2

もともと２億円くらいで売りに出て、既に半年以上さらし者。
これだけ値下げしても、まったく売れる気配ありませんね。

＞売れる気配

ってどうやってわかるの？

>>846

2億って＠876万だぜ。
それで売れたら正に正真正銘バブル。超チャレンジプライスなので売れるわけないじゃん。

現状が＠557万？これがやっと見れる単価ってもんでしょ。
これでも新築のPC赤坂と大差ないっていうか、こっちの方が高いくらい？
別に最初の値付けがおかしいだけで、「ここまで」って言うほどのこともなく、
適正価格に近づいただけじゃん。つーか＠557万で売れれば十分じゃない？

>>843
ホント、江東区住民って際限なく妄想するのが好きだよね。。。

日本HPが移転するだけで、大島がグローバルなビジネスの核になるんだ（笑）
高井戸や市ヶ谷はさぞかしグローバルなビジネスの核だったんだろうな。
日本HPで英語をまともにしゃべれる人、みたことないけど（笑）

いえいえ、ほんの一年ほど前、某広尾物件掲示板では、
坪1,500万円から2,000万円は時間の問題、大借金して
不動産投資に勝負賭ける！　なんて　莫　迦　な書込
みしていた連中たくさんいたんですよ。
そんな輩からすれば、坪800万円台なんて、低過ぎよ。

広尾なんて、勝手にやってくださいって感じ。

>>850
いまだに当時のうらみを引きずってるの？
余計なお世話だが、前見た方がいいんじゃ・・・

>>851
では私も江東区は激しくどうでもいいので、このスレで話題に挙げないで下さい。
ということで個別スレでよろしく。

>>845
去年の9月ごろ
ほとんど同じこと言ってる奴がいたな

>>843
とりあえず教授は
名無しや別のコテハン使わないでくれ

自称教授自体もういらないんだけど。

結構いい指摘があったね。
デベの人のいうように、重要なのはファンダメンタル。

不動産の価格がいかに恣意的で完全市場から遠いかは
経済を少しかじった人間ならわかるでしょう。

不動産販売業者が軒並み儲かってるということは、
いかに企業努力してないかの表れ。

品川の某物件がいい模範になった。今後無駄に高い物件は淘汰されるべし。

ちなみにインドはまだまだ成長する。
またITは世界的にいい影響を与える。

やっぱリーマンくらいの大手が破綻しないとインパクトがないね。
デベも大手がどこか逝ってくれると、もっとおもしろいんだが。

品川の某物件は、４年位前から話題に成ってた物件だからね。
同様な定借割安物件は当分無いな。

都の有休地なんて無限にあるだろ

>>856
二子玉のことですか？

都の有休地があったって、品川の次の勝どきは賃貸タワー。
賃貸物件にされるのではあまり意味なし。

国の土地を賃貸マンションだなんて、旧公団となんら変わりないね。

>>857

新生あおぞらは真面目にヤバイね・・・
所詮三流銀行だけど。

メガは復活するから、不動産の買い時も一瞬だろうな。
皆がビビッているうちにさっさと・・・

週をまたぐのはさすがに怖かったが、買い煽り君達が騒いでくれてたおかげで、先週末で全部処分出来たぞｗ
短期は疲れるから、もうやらん。

ゴッツァンでした！！

リーマンが破綻して、株以上に不動産は下落するでしょ。
特に投資用の中古タワーなんて。

マンション購入どころじゃないね

>>868
億を超えるような高額物件は動きがストップでしょうね。
庶民の価格帯、7千万円以下じゃないとしばらく需要は無さそう。
坪単価４００万円超の物件はかなりの長期戦覚悟やね。
二子玉だいじょうぶかな？

賃貸のレント下がるね、まるで外資系のサラリーマンはレイオフですから。

無理もないが、職探しも大変なのでは？

家賃は支払えないし、年末まで引っ越しラッシュだろうな！

短期的には、投資はすべて落ちるでしょうね。それは確か・・・

でも、その後は不明でしょう。誰にもわからない。わかっていればみんな大金持ち。

一つ不安なのは、恐慌になるかどうかということ。これは復活は相当大変。
それはないんじゃないかと踏んでますけど。今が底だと思ってましたが、
もう一段底があるかも。

私の場合、投資信託は続けてます。安いので助かる。株は安い時に買うのが基本。
なんぴん買いなので、もう一段の底くらいなら、許容範囲。

日本のプロはだらしない。素人と同じ買い方をする。人気のある高い時に買って、
暴落したときに狼狽売り。一度買ったら、なかなか手放さない。損切りは早い段階で
やらないと・・・。

>>871
>日本のプロはだらしない。
リーマンのだらしなさはそれ以上ですね。

日本のデベで最もだらしない所はどこでしょう？

>>873
つぶれてしまったところ、としか言いようがない。

70平米換算の首都圏新築マンション価格、下落駅増加　東京カンテイ
9月16日17時45分配信 住宅新報

　東京カンテイは９月16日、「08年７月１日時点の首都圏新築マンションの駅別70平方メートル価格上昇率ランキング」を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された新築マンション価格を、70平方メートルに換算して表記したもの。

　それによると、上昇率１位はＪＲ中央線「三鷹」駅（前年同月比48.2％上昇）となった。続いて、京浜急行本線「上大岡」駅（同45.7％上昇）、京王相模原線「多摩境」駅（同42.5％上昇）、ＪＲ総武線「西船橋」駅（同42.5％上昇）、東急東横線「日吉」駅（同36.9％上昇）となっている。

　集計対象175駅のうち、下落駅が占める割合は34.3％（前年同月は28.3％）で、昨年よりも増加する結果となった。同社は「郊外の駅や開発の遅れで駅前の環境がいまだ整備されていない駅の価格は下落基調となっている」としている。
三鷹、上大岡、多摩境、西船橋、日吉の割高チャレンジ価格マンションがどうなるか見物です。

株も不動産もグローバルでここまで下がってくると、第２、第３のリーマンも
出てくるだろうから本格下落はこれからじゃないの？
日本株も1万円割れの可能性高いし、不動産は予想通り１０月から投売り開始だね。
株は膿を出し切って(下がり切って)からの挽回は来年後半からと言われているので、
不動産は再来年後半から持ち直しか？！

結構アナリストの見通し当たってる。
北京オリンピック後に景気減速はドンピシャのようだ。

マンション購入どころじゃないね！　どころかマンション売れたら売りどころなんです！
早逃げは３文の得♪；　ローン残高の多い人はいまのうちですよ。
自分は昨年九月に処分し、今は自適の賃貸暮らし。
ただ困ったことが。。。。。。それはとなりの若い女性が壁にくっつけて？ガスを出すので
壁が薄いせいなのかまる聞こえなんです。
こないだも食事中に一発大砲を撃たれました！　オーマイキャノン！？？
公的資金の融資でたてた物件でしたが、賃貸マンションは壁が薄い物件もあるので
その辺は要注意です。
お顔を見ると凄く美しい方なので最初はまさかと思いましたが、トドが吼えたような音に
野生豚が大あくびしたような音！　４０歳にして、もう脳が腐りそうです。
美しい女性の方が、家の中であんな野獣のようなおとを出すとは。。。。信じられない。
みなさん！壁の薄さに気をつけて。。　　ガスノイローゼおやじより

ＡＩＧが売りに出されるうわさがありますよ。
日本企業で買う勇気があるところはあるか？
買えば一気にでかくなれるぞ。

日本企業にとっては世界に飛び出すチャンスとも言えるな。
ドルは安くなってるし。

すまんがAIGなんていらない。

日本もやり返してハゲタカファンドやっちゃえ。

高く掴まされて結局大損だよな〜。
禿げ頭多いけど、ハゲタカいないから駄目だよ。