前スレ 「その27」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
その他のテンプレについては>>2を参照。
[スレ作成日時]2008-08-27 21:26:00
都心地価不動説 ＶＳ 都心地価変動説
それでも地価はさがっている・・・・か
好き勝手に言える時代で良かったね。
別に地面を売る気の無い身には、地価が下がって欲しいのだが。
郊外の業者も苦戦してるかと思いきや、意外と在庫も捌けてきてるみたいだ。
ここ一年仕入れはしてないからあたり前だが。
都心は大手の寡占で供給コントロールされてるし、価格うんぬんより、いい物件はしばらく出ないね。
供給コントロールするほど不動産屋は賢くない。
またコントロールしても売れない物は売れない。
都内に大規模物件だけでこれからどれだけ計画あるのかご存知か。
目を付けてるいい物件も結構多いのだが。
ちなみに郊外は全く売れていません。
3割引いてやっと売れた物件ばかりです。
>>729
大規模物件の計画がいくつかあるのは存じておりますが、
ど素人なもので、まったく見る目がございません。
もしよろしければ、どの物件に目を付けていらっしゃるのかを
教えていただけませんでしょうか。
釣りたくてしょうがないらしい
これからなら
月島駅直結トリプルマンションが良さそうですね。
完成は６年後ですが。
都心不動産腐敗論のおじさん、急に大人しくなっちゃったね。 あ、ごめん、腐敗×不敗○。
まあ原油や金の商品市況も全然ダメみたいだし、カネの行き所がなくなっちゃった感じだ。
当分は低利を甘受して銀行預金で冬ごもりって寸法だと思うが、調子こいて負債と両建で
膨らましたりしなくて良かった、危うく２０年前のバブルの二の舞になるトコだった。
〉729
都内じゃなくて、都心３区で、３年以内入居、大手デベで何戸供給あるかご存じのようだから、教えてもらいたいねぇ
シティータワー品川はあたりだね。
個人的にオフィス街はあまり好きじゃないけど。
東京は、歴史ある街より新しい街の方が価値がある。
再開発が進む地区は今後大きく変わる。
オフィス街も東京駅周辺から秋葉、品川、浜松町、大崎と色々増えてきた。
都心はボロ屋が多く道も狭い。再開発には時間かかる。
東京に限らず、武蔵小杉や川崎なども再開発で人気になったけどね。
景気が落ちたら富裕層はさっと郊外から手を引いてしまったね。
うちも危うく買って、梯子を外されるところだった。
そもそも川崎、武蔵小杉を富裕層は買わないだろ。
景気に影響される富裕層ってw
東京都中古マンションの成約数、成約ｍ２単価、成約平均価格の推移
・成約数：昨年の１１月から連続して前年比増が続いている。
・成約ｍ２単価：０７年１１月５５．２４万円→０８年８月５２．６７万円
・成約平均価格：０７年１１月３３４５万円→３２２４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６０．５６ｍ２→０８年８月６１．２３ｍ２
新築マンションの価格が都心部、郊外問わず高騰し、しだいに需要が中古に向かっている。
ｍ２単価は下落傾向だが、平均価格はあまり下がっていない。投資用の中古ワンルームの成約が
減っている影響だろう。
ワンルームが除かれ、庶民が購入する専有面積帯４０〜８０ｍ２で見ると、
・成約ｍ２単価：０７年１１月５２．１３万円→０８年８月４９．２９万円
・成約平均価格：０７年１１月３２２８万円→３０３４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６１．９２ｍ２→０８年８月６１．５５ｍ２
専有面積帯４０〜８０ｍ２の中古マンション成約実績を各県別に見ると、
・成約ｍ２単価：東京４９．２９万円、神奈川３４．７７万円、埼玉２２．６４万円、千葉２１．４５万円
・成約平均価格：東京３０３４万円、神奈川２２５３万円、埼玉１４６６万円、千葉１４２０万円
・成約平均専有面積：東京６１．５５ｍ２、神奈川６４．８０ｍ２、埼玉６４．７５ｍ２、千葉６６．２０ｍ２
２３区とそれ以外との差は大きい。資金力が無い人は郊外の中古に向かわざるを得ないが、
郊外の成約数は２３区ほど増えていない。
マンションは利便性重視が定着して、職住近接を確保できないところは、たとえ価格が安くても
成約に結びつかなくなって来ている。
都心部で新築マンションの供給量が増え、中古の在庫数が増えている。
しかし、１９９９年以降地方からの上京者が増え、高い水準を維持している現実を考えると、
これらの人々が結婚し、持ち家取得に向かって行けば、いずれ時間の問題で都心部中古マンションの
在庫は消化されてしまうだろう。
本来であれば、新築マンションの価格は中古価格と相関関係持つべきだが、一部地域では
大きな乖離が見受けられる。
乖離が大きいところの新築価格は下がるべきであるが、これができないエリアは新築供給数量を
減らし、価格水準を維持するしか方法は無い。
既にこの傾向はあちこちで見受けられ、２３区の人口動態に大きな影響を与えることになる。
会社の同僚が１５０戸規模のマンションで、発売当初５，５００万程度のマンションを３００万の値引きをお願いしたら。担当の上司が出てきて、数日後了解の電話がありました。本当に値引きは出きるみたいですね
↑もっと値引きできたに一票
こういうの見てると、これからどうなるかわかりません。
危険水域 株価２００円割れ“２１０社”
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_bankrupt__20080914_3/...
定期預金に資金が流れてる。
しょうがないでしょ。
シティバンクインク債 激売れですよ。
某売れ残りタワーにて
営業に値引き交渉したが、絶対に値引きは出来ないとの回答。
当日夜、営業から電話があり、地場の不動産に行けとの事。
後日不動産屋に行った所、しょっぱなから、新築にはならないがとの前置きの上、同じ部屋を15%引き・・・・・
まだ契約せんぞ、もう少し粘るｗ
>>676
ここに入る専門学校は現在新宿の中小の老朽ビルに分散して入っているんだよ。
巨大専門学校ビルが出来上がると引っ越して、あちこちに空ができちゃう。
そんな空にどんな会社が入るか？
場所が新宿だけに、全部ネットカフェになるかもしれないな。
治安が今以上に悪化して行くのは確実です。
当然周辺の不動産価値も下がって行きます。
各デベはそれを見越して水面下で手を打ち始めていますよ。
北新宿の再開発は途中で見直し、さらには頓挫する可能性さえありますよ。
１１月、来年４月はもっと増えそう。
だんだんと寂しくなっていきます。
バブル当時も、末期に都内を離れて郊外物件を買ってしまい、
都内に戻れなくなった人が多かった…
シテイバンク債、俺も買った。
原油が100切りましたね
あなた方いつも外してばっかり（笑
まあ、瞬間値だけみてもしょうがない。
また上がるという意見もかなりありますよ。
石油が長期的には、枯渇傾向で、需要が増えているという基本線は変わらない。
ただ、未曾有の不況に入ってしまい、中国やインドですら、ガソリン需要が
減退している。
この状態で、大型車を買うタコがいるとも思えん。
原油が上がり続けると全員言ってたわけじゃないから、
あなた方と言われる筋合いは無いな。
ガソリンも100円切ると思う
>>752
西側近郊の治安悪化は非常に重大な問題となる可能性が高い。
そもそも、地方から上京し、うまく行かなかった人々は田舎にＵターンして、
地味な仕事につきつつも、結婚し、家族を持てた。
しかし、現在は田舎に帰っても仕事がほとんど無い状態。
都会ではまさに、その日のお金を稼いで、その日の生活をする毎日。
アルバイト的仕事が多く、また家賃レベルが低いアパートが多く、またネット喫茶等が多い
新宿、渋谷、池袋周辺に必然的に多くの人が居住することととなり、そのまま滞留することになる。
昔は工場等の出稼ぎのため東京東部に学歴が低い層が集まったが、当時はまだ地方経済が
活発であったため、その多くは地方にＵターンし、何らかの事情で田舎に帰れない人々が
ホームレスとなった。そして、その数は限られていた。
しかし、状況は大きく変わり、田舎へのＵターンができなくなっている。
どんな状況であろうが、都会に骨を埋めるしかない。
近未来、新宿、渋谷、池袋周辺に大量のホームレス、ネット難民が生まれる可能性は非常に高いだろう。
２００５年に国勢調査が行われたが、非常に驚くべき結果が出ている。
新宿、渋谷、池袋周辺のアパート地域で、従事している職業の調査を行ったが、
回答率があまりにも低く、住民票ベースで見た場合無業率があまりに高くなってしまった。
これらの人々は納税者ではなく、住民票に載り人口としてカウントされるだけの存在である。
さらには、ネット難民の場合は、住民票にも載らない。
このように、国勢調査自体が意味を持たなくなって来ている地域が生まれつつある。
映画「ブレードランナー」の近未来のロサンジェルスは格差社会で荒廃していたな。
今後、新宿、渋谷、池袋といったあたりは、あの映画のシーンみたいになってゆくのかねえ。
池袋あたりは今でもかなりヤバイ気がする。街に経年劣化を感じるし、
これから日本の景気が本格的に悪くなったらホームレスが集う街になるかも。
>新宿、渋谷、池袋といった都心群
都心群って言うのか？
新 都心 副 都心 だろｗ
埼玉県人と東京人が集う街 池袋
多摩から出てきて遊べる街 新宿
日本中のガキンチョが都会人を振舞える街 渋谷
池袋は緑が少ないから、ホームレスにはきつい。新宿のほうが有効。
湾岸もコンクリートジャングルみたいなところだから、きつい。
それにしても池袋はどうなっちゃうのか？ サンシャインくらいしか売りがない。
西武がコケタのが痛い。
>>768
まさにその通りで、
渋谷、新宿、池袋が栄えて行ったのは、後背地である郊外発展の賜物だった。
都心部への居住が進む以前は、人々は持ち家を郊外、特に西側に求め、
そこそこの購買力のある人々の人口が郊外で増え続けた。
一方、郊外の商業施設、娯楽施設の整備は人口増加に追いつかず、必然的に郊外住民は
渋谷、新宿、池袋を使い、そこにお金を落とすこととなった。
ところが、時代が変わり、
①都心部居住がそれほど無理なく可能な時代となった。
②郊外に新たに移動する人は少なくなり、郊外の人口増は自然増に頼っている状態。
③少子化が進み、郊外の子供の数が激減している（いずれ自然増から自然減に変わる）。
④郊外にＳＣ、娯楽施設が整備され、地元で消費できるようになっている（地元の雇用も増やしている）。
⑤団塊の世代の引退により、郊外から都心への通勤者数は減っていく。
⑥郊外では、若い世代の地元就職が増え、自立した経済圏に変質しつつある。
渋谷、新宿、池袋と郊外エリアとのつながりは年々薄まって行くことになろう。
そして、それは渋谷、新宿、池袋で従業できる職の数を減らして行く。
＞それは渋谷、新宿、池袋で従業できる職の数を減らして行く。
うーん。面白い。ありえますね。私は中年ですが、時々、新宿、池袋、渋谷に行くと、若い人
だらけで、そこにいるのが、なんとなく恥ずかしくなります。完全に遊ぶ街と化している。
やっぱり日本を支える働き場所は、大手町近辺ですかね。高級住宅街は、あくまで
ベッドタウンであり、働き場所ではないですよね。渋谷だけは、新宿、池袋に比べると
多少企業の数は多いような気がしないでもないですが・・・。新宿に会社があると聞く
と、”はああ・・・、新宿ですかああ・・” という感じがあります。
半年間壊れたカセットレコーダーのように…
しかしここで西側たたきをしている大学教授やら自称先が見えてる人はその地域に友人住んでないのかな…
普通に間違ってることがわかりそうなもんだが…
マンションブームの波及を見込んで仕入れられ、
新新価格なる無謀な値付けを行った足立、つくばエクスプレス関連、非湾岸城東地区は、
ブームの頓挫で今や不良在庫の山です。デベは資金繰りから換金を急いでいるので、
値引きも横行しつつあり、今後地域の開発自体が挫折するケースも出てくるでしょう。
購入者ははやくも残債割れというかつての二の舞になりそうです。
湾岸は湾岸で、大衆動員により集まってきた住人層を反映した団地的なトラブルが顕在化し、
タワーや土壌などの固有に問題がクローズアップされ、
広告も息切れした事で、作られたイメージが剥落しつつあります。
実際のところ、低成長もしくは衰微の中では、
新たな街を勃興させるだけのエネルギーが続かないので、
こういった地域の持続的な発展というのはもともと望むべくもなく、
マンションブームという熱狂の中で咲いたあだ花と捉えるほうが間違いがないでしょう。
７７７
言いたいこといいほうだいですが
デベロッパーにお勤めのあなたにも責任がおありなのでは
> 新宿に会社があると聞くと、”はああ・・・、新宿ですかああ・・” という感じがあります。
思い付くだけでも、
マイクロソフト、アップル、ファイザー、ドコモ、NTT東日本、JR東日本・・・。
新宿否定は所詮世間知らずの教授系だけなんでしょうかねえ。
批判できるのは、渋谷、新宿、池袋エリアに実際に居住し、メリット、デメリットを日々の生活で実感している人だけにしましょう。（実際にデメリットは多いと思いますが）
自分は郊外田舎に住んでいて、住んだこともないのにどこかで書いてあることを鵜呑みにして偉そうにホザく方がみっともないと思います。
本当は「買わない」のではなく、「買えない」だけでしょ？
買えない理由を買わない理由に転化しているようにしか見えませんね。
デベロッパーもまさに淘汰の過程にあります。
現在の膨れ上がった事業者数が、いつまでも維持できるはずもありませんから。
先を見越した中長期的な事業プランの作成能力があり、
それを担保する信用力と資金力のあるところだけが生き残るでしょう。
また今後、淘汰の過程では投売り換金によって、
実体以上に下ブレする局面もあるでしょう。
こういう出物を拾ってチャンスをつかむ人も企業も出てくることでしょうね。
理論と数字による反論を期待したいところです。
私はどう考えても渋谷、新宿、池袋エリアが衰退する結論となってしまいます。
何か逆説あれば是非お願いします。
特に新宿に多大な資金を投入しようとしているデベロッパーの方の正直な理論を
数字の裏づけの基聞きたい。
それから、
これからの低成長の時代に期待できる産業は観光業だと思います。
スカイツリーが完成し、隅田川沿いに観光施設がそろえば、このエリアに多額に資金を
投入する価値ありと考えます。これから発展していくインドを含むアジアの観光客増加は
十分期待できると思いますし、治安が良い東京はやり方しだいで大きな魅力を持つ都市に
生まれ変われます。
そのようなタイミングでオリンピックが開催できれば、
インフラの整備も進みますし、アジアへ強烈なアピールもできます。
魅力ある都市には世界中から優秀な人材が集まります。
選手村跡地が多国籍の人々が集い住める街になれば、日本の未来も明るくなります。
>>783
これからは、区ごとに発展のスピードに大きな差が出てきますから、税収の伸びに大きな差が出てくるでしょう。
特に、中高年に高所得者が多い区は、同レベルの人材の新たな流入が無ければ、
ごく自然に緩やかなカーブを描きながら右肩下がりになって行きます。
１０年後にはずいぶんと変わっているでしょう。
>理論と数字による反論を期待したいところです。
笑うところですか？
「速度」という概念に例えれば
距離と時間と速度と加速度の違いが理解出来ていない
教授がこーいうこと書いちゃダメですよ
［ニューヨーク １４日 ロイター］ 米紙ニューヨーク・タイムズは複数の関係筋の話として、
米投資銀行大手リーマン・ブラザーズ・ホールディングス(LEH.N: 株価, 企業情報, レポート)が
破産法の適用を申請する見通しだと報じた。
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK825700120080915
都心の億ションももう一段下げですかね？
>>782
理論とデータねえ。
要するにこの手のデータの直近がどうなってっかって話ですかねえ。
http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/04.html
大概有償データなので公開は控えますが、仕事で見ている分には
状況にものすごく大きな変化はないんですが・・・
地価と地区別年収ランキングぐらいなら公開データ頑張って探せば
出てくるかもしれないけど。普通に西側の方が高いっしょ
（残念ながらわが中野区は低いけど）
引用のデータに対して”理論”と称している主観を押し付けている
だけでは？
＞観光業うんぬん
歴史くらいににしか観光資源としての価値は出ないのでは？
新しい変った建物ならアジア中にぼこぼこ建ってますが・・・
ドバイとは言わないけど、上海くらいは見てますよね、教授？
これから鎌倉や萩あたりが来るって主張ならわからなくもないけど。
それを東京の東側に限定した発展に結びつけるのは、
>>No.785
>大災害が起きるのは確実
関東大震災、太平洋戦争・・・・・大災害の度に、飛躍的に街が整備されていったのが下町。
重要な建物も無くて、今ほど建物も無かった地域は、あぜ道、獣道をそのまま開発しちゃったから、未だにたいして整備されない。
今となっては、区画整理も出来ない。
下水も、下町より30年ぐらい遅れてたしね。
今度、地震が有ったら、道路が狭いまま、木造住宅が密集した地域はどうなるのかね？
えー、前にここでも、外国人観光客の「満足度」調査でダントツ1位が新宿で、
東側地域はどれも有名なのに極めて低い満足度しか得られていないってデータ出したじゃない。
池袋はともかく、新宿のような乗降客数世界一の駅を「どう考えても衰退する」とは。
新宿や渋谷は、京王線、小田急線、東急系沿線の富裕層、
外国人観光客をつかんで取り込んでいるからこそ、強い。
京成、総武線、東武沿線の低所得層がいくら集まっても、ただの弱者連合だ。
それとも地元需要は切り捨て、お金持ちの外国人需要に特化した街づくりができるか？
これだけデベにとってわがままな地権者で満ちた地域では無理な話だ。
日本の未来は、地方が活性してこそ明るくなる。
有明に外国人が住み着いたところで、暗くなる一方だ。
>>790
>給与納税者の増加数と給与総額の関係を以前出されていましたが、
デタラメ教授に一々反論しなきゃいけないのかねぇ
教授の間違いはこーいうこと
新入生の身体検査をしました
１組の10人は平均身長が120cm、２組の11人も平均120cmでした
身長を全部合わせると１組は1200cm、２組は1320cmです
１年生のあいだに１組には２人、２組には１人転校生が来ました
２年生になって身体検査をすると
１組の12人は平均身長が125cm、1年２組の12人も平均125cmになりました
身長の合計は１組は1500cm、２組も1500cmです
１組の身長の合計は１年間で300cm増えました、
１年間で増えた２人で割るとひとり当たり150cm増えたことになります
２組の身長の合計は１年間で180cm増えました
１年間で増えた１人で割るとひとり当たり180cm増えたことになります
１組と２組の転校生を比べると２組の転校生の方が背が高いことが判ります
・・・？オカシイと思わないかい？
集団の増加量の合計を対象者の増加数で割るなんてこと有り得ないだろ
こんな計算する人が「理論と数字による反論を期待したいところです。」と言うんだよ
いい加減止めてくれよ
>>791
横レスだが、あなたの例えは、社会全体の給与水準がどんどん上がっている、すなわち元から住んでいる住民の所得も年々上がっているという状況下ならそのとおりだろうが、現状は違うでしょう。
元から住んでいる住民の所得水準はほとんど変わらないという前提の方が現実に近いと思うよ。
株や為替で儲けることしか考えてない素人がどうしようどうしようとオロオロして深みに嵌る。
バブルの頃からよく見られた光景なのにね。
ローン返済できずに家を手放す人が増えるんでしょうか。
高齢者社会なのに、給与所得・納税額で数字出しても、何もならんと思うけどねｗ
７９３さん
元からすんでいる住民の所得水準が変わらない前提もおかしいと思います。
株なんて毎月月末の配当金の「権利確定日」に信用売りと信用買いを両建てして、翌日の権利落ち日に決済すれば、毎月１％超の配当利回りを確実にゲットできるよ。
決算企業なんて毎月あるんだからそれを回していくだけで、年間１０％の利回りは固い。
みんななんでそんなに損してるの？？
株の話になったんだｗ
yahooファイナンスでやればいいのにね。
あらゆる要素は織り込み済み。価格なり。以上。
>>782
心南発言のこらからもう随分たつけど、
努力の成果がいっこうに現れないのは、
どこかに問題があると考えるべきでしょう。
777さんのいってることが現実的ですよ。
夢や希望や妄想は不要。
埋立地売れな〜いってのがデベに突きつけられた唯一の現実。
その現実を生んでいるのが、エンドの判断。
マンション投資で年利で４〜５％求めてリスクとるなら、ノーリスクで確実に年利１０％確保できるならお得だと思って書いたのに、残念です。７年で倍ですよ。
所得が低かった区をもう一回出してほしいな。
そんなところに所得が高いのに住んでいる人は、早く逃げ出すべきじゃないか？
引っ越す予定の人は落ち目のところだから止めたほうが良いよ。
60代のオヤジってのは、ネットに対する免疫がないからねえ。
ネットでちょっと反論されただけで、ムキになって自滅したり、
逆ギレしてクソ長文書き散らしたり、全く迷惑な輩だ。
ネットっていうのはいろんな人種が出入りしている。
嫌な事があっても普通はスルーするもんだ。オヤジはスルーって
ことを知らない。ネットにいちいち腹を立てるバ・カは普通いない。
ネットと現実が区別つかない加齢臭オヤジだけの特徴。
それでいちいち削除依頼とか下らないことをして溜飲下げてる。
教授はたぶんニートの若者だろう。あれだけスルーできる技術は
オヤジにはない。逆にいくらなんでもスルーし過ぎだ。
渋谷は老朽化したＮＨＫがどこに移転するかがポイントですね。
なんか新宿、中野、杉並の中央線沿線ばっかが落ち目のようなカキコが目立つな。武蔵小杉の再開発が成功したら、大田、世田谷から出て行く人が増えてそっちも落ち目の仲間入りだぞ。高級住宅地があるから都心に回帰している富裕層も多いんじゃないか？
連休終えて帰ってきたら
教授の自演ばかりか・・・
開局50周年記念特別番組 「列島異変2008 〜ニッポン熱帯化の恐怖〜」
テレビ朝日 9月20日（土）19:00〜
あえてゲリラ豪雨が今後も多発予測される新宿西側地区に住居を構えるのは避けます。
代々木のＮＨＫは、築地市場跡という噂あるね。築地の移転次第だけど。ＮＨＫだけ遠いからね。
東京湾周辺へ集まる傾向かね。
リーマン破産か。
１年前からは考えられない事態。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
